【正文】 制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費(fèi)群體的良好互動；單純的“大眾”會使項目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。生態(tài)環(huán)保原則項目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費(fèi)群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合。二、項目建設(shè)的原則特色性原則特色是項目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁鷱?qiáng)。所謂“以商養(yǎng)文”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。第三節(jié) 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則一、項目建設(shè)的指導(dǎo)思想本項目建設(shè)的指導(dǎo)思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展會經(jīng)濟(jì)等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項目具有強(qiáng)大的營銷優(yōu)勢。功能優(yōu)勢項目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開發(fā)設(shè)計到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂，因此，不同需要的客戶都可以在本項目中找到適合自己的服務(wù)內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計了面積適合的開發(fā)設(shè)計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。交通優(yōu)勢項目所處的寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，緊鄰107國道（廣深公路），與廣深高速公路寶安出口僅有不足5分鐘車程，跨過西鄉(xiāng)立交，到達(dá)寶安大道與寶安新中心區(qū)車程也不足5分鐘。兩者相輔相成，相互促進(jìn)，還可以聚集人氣，擴(kuò)大影響，成為寶安中心商貿(mào)組團(tuán)圈內(nèi)的中心，進(jìn)一步形成對周邊地區(qū)的帶動和輻射。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項目。因此，本項目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計，到制造加工，到展示交易，再經(jīng)過市場檢驗和反饋后進(jìn)行新的開發(fā)和設(shè)計，構(gòu)成一個微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。其次，**東部以水貝和筍崗為代表，已經(jīng)形成了在全國有較大影響的相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚基地，例如，水貝珠寶市場已經(jīng)占據(jù)了全國市場的半壁江山，羅湖區(qū)與福田區(qū)的工藝禮品市場，其每年的交易額在全國也占有很大的比重。而且，項目所在的西鄉(xiāng)河西工業(yè)村周邊，聚集了天驕?zhǔn)兰?、御龍居、麗景城、鴻隆公寓、尖崗山居住區(qū)等高尚居住群體，5－30萬平方米建筑面積的高檔社區(qū)有十多個，寶安中心區(qū)大型高尚住宅區(qū)也被納入其輻射范圍，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。這為項目的建設(shè)和實施開辟了市場的機(jī)會窗口?？梢?，**的工藝禮品行業(yè)，仍然面臨巨大的機(jī)會，但同時，也存在一定的問題，長期以來，**工藝禮品企業(yè)基本上處于各自為戰(zhàn)的分散狀態(tài)，現(xiàn)有的幾個市場都不具規(guī)模。從這個意義上說，羅湖的珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地在基礎(chǔ)設(shè)施起步上并不比寶安具備更優(yōu)越的條件，而且隨著**經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心逐漸西移，為項目在寶安建設(shè)和實施將創(chuàng)造良好的市場環(huán)境氛圍。相比之下，面積、人口、消費(fèi)能力以及交通條件在**都居第一位的西部地區(qū)，卻沒有一個同類型的集散地。而**黃金珠寶企業(yè)的國內(nèi)市場銷售額約占全國1／3,市場占有率居國內(nèi)第一。因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營商氛圍等因素，西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。從當(dāng)前**市已經(jīng)形成規(guī)模和正在規(guī)劃建設(shè)的類似項目來看，東部有羅湖水貝珠寶首飾基地和筍崗工藝品基地；中部有福田沙尾的世紀(jì)工藝品文化廣場；而占據(jù)**人口最多、面積最大、位置最重要的西部，卻沒有一個像樣的集開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)和休閑消費(fèi)為一體的基地，這是不符合市場發(fā)展需要的。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)8萬多個，其中經(jīng)營面積5000平方米以上的大中型網(wǎng)點(diǎn)74個，營業(yè)面積在500平方米以上的大中型批發(fā)市場77個，形成了以沃爾瑪、家樂福、天虹商場、蘇寧電器、海雅百貨、國美電器、好百年等20多家知名品牌企業(yè)為龍頭，擁有大型現(xiàn)代先進(jìn)超市、專賣店、購物中心和主題商場為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。寶安地處穗、港、深黃金分割點(diǎn)上，**市關(guān)于珠三角“一小時商業(yè)圈”的規(guī)劃，將會給寶安帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。建設(shè)三大文化產(chǎn)業(yè)基地：即現(xiàn)代印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地，工藝禮品創(chuàng)意設(shè)計、加工制作、交易展示及出口基地，玩具創(chuàng)意設(shè)計、加工制作、交易展示及出口基地。重點(diǎn)發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場，鼓勵發(fā)展集散型批發(fā)市場，尤其是為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的生產(chǎn)資料市場和承接特區(qū)內(nèi)功能轉(zhuǎn)移的市場。四是社會管理壓力大。根據(jù)寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，寶安區(qū)從自身條件來看，將受到四大因素的制約：一是粗放型經(jīng)濟(jì)增長模式難以為繼，經(jīng)濟(jì)增長與資源短缺之間的矛盾日益突出，成為制約未來發(fā)展的主要瓶頸。伴隨著這些集聚基地的建成和運(yùn)行，人們看到的不僅是某一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且以集聚基地為依托而逐步帶動起來的商業(yè)氛圍更使人驚喜。一系列的發(fā)展規(guī)劃伴隨著各項扶持政策的出臺，為**順利地完成轉(zhuǎn)型和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，創(chuàng)造了良好的宏觀氛圍。根據(jù)**市“十一五”發(fā)展規(guī)劃，**將建設(shè)“三圈”，即“深港半小時生活圈”、“珠三角一小時商業(yè)圈”和泛珠三角“一日到達(dá)圈”。公司的主營業(yè)務(wù)是興辦實業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，建材、五金制品的銷售，國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè) 。二期擬定開發(fā)期為：2008年1月至2008年6月為第二期，總占地面積約24000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投資約11100萬元。其中，項目分四期建設(shè)：一期擬定開發(fā)期為：2007年3月至2007年12月為第一期，總占地面積約11000平方米，總建筑面積約22280平方米，總投資約6684萬元。第二節(jié) 項目建設(shè)單位某實業(yè)有限公司成立于貳零零肆年，注冊資金500萬元，為民營全資公司。隨著粗放型、重污染、簡單制造和加工產(chǎn)業(yè)逐步移出**，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)越來越呈現(xiàn)出巨大的活力和發(fā)展前景。建設(shè)“自主創(chuàng)新型”城市，大力發(fā)展“循環(huán)經(jīng)濟(jì)”，建設(shè)先鋒城市，打造“品牌之都”、“設(shè)計之都”、“鋼琴之都”等，并將“文化立市”作為城市發(fā)展的基本戰(zhàn)略方針。目前，位于羅湖的水貝珠寶首飾集散基地、動漫創(chuàng)意基地、古玩文化城以及位于福田的世紀(jì)工藝品文化廣場和田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等項目，都是在這樣的前提下建成的，其中很多項目已經(jīng)實現(xiàn)了很好的社會和經(jīng)濟(jì)效益，有些即便還沒有全面啟動，但巨大的社會影響已經(jīng)形成。相比之下，作為**市最大的行政區(qū)，而且處在經(jīng)濟(jì)龍頭地位的寶安區(qū)，由于歷史上一直作為一個工業(yè)大區(qū)，在建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面還有很長的路要走。三是基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后成為發(fā)展的瓶頸。其中有關(guān)發(fā)展商貿(mào)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃內(nèi)容包括：商貿(mào)服務(wù)業(yè)方面，以增強(qiáng)城市服務(wù)功能和輻射功能為重點(diǎn)，建設(shè)一批與制造業(yè)相結(jié)合的帶有專業(yè)市場性質(zhì)的物流配送項目，與旅游業(yè)相結(jié)合的旅游商業(yè)項目，與休閑活動相結(jié)合的大型購物中心、主題購物中心等有特色的大型商業(yè)項目。培育三大文化產(chǎn)業(yè)群：即包括印刷、玩具、工藝禮品、動漫游戲、藝術(shù)創(chuàng)作等在內(nèi)的“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群”；包括數(shù)字電視、演藝娛樂、藝術(shù)培訓(xùn)等在內(nèi)的“文化傳播產(chǎn)業(yè)群”；包括法律、專利、品牌、版權(quán)服務(wù)、咨詢、中介、營銷在內(nèi)的“文化產(chǎn)業(yè)服務(wù)群”。第二節(jié) 項目建設(shè)的微觀背景本項目選址在**市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，之所以選擇在此，主要是綜合考慮寶安區(qū)和西鄉(xiāng)街道當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。年增長率一直保持在14％以上。盡管如此，對比**市其他各區(qū)的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和寶安區(qū)的規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，寶安區(qū)目前尚沒有一個以珠寶首飾和工藝、禮品為主題的大型集聚基地。消費(fèi)力巨大的寶安同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。首先，隨著中國國民經(jīng)濟(jì)和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，到2010年，中國將成為世界奢侈品消費(fèi)大國，僅中國有珠寶消費(fèi)