【正文】 .珠寶及工藝品文化廣場項目可行性研究報告目錄第一章 總論 2第一節(jié) 項目概況 2第二節(jié) 項目建設(shè)單位 3第二章 項目建設(shè)的背景 3第一節(jié) 項目建設(shè)的宏觀背景 3第二節(jié) 項目建設(shè)的微觀背景 7第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析 9第三章 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 11第一節(jié) 項目建設(shè)的定位 11第二節(jié) 項目建設(shè)的優(yōu)勢 13第三節(jié) 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 16第四章 項目建設(shè)內(nèi)容 18第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃 18第二節(jié) 項目的建設(shè)規(guī)劃 23第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成 26第五章 項目經(jīng)濟效益分析 28第六章 項目的運營與管理 29第一節(jié) 項目管理模式 29第二節(jié) 項目營銷管理 29第七章 項目的環(huán)境影響分析 30第八章 項目的風(fēng)險分析 31第九章 結(jié)論 33第一章 總論第一節(jié) 項目概況項目名稱： 珠寶及工藝品文化廣場項目建設(shè)單位：某實業(yè)有限公司建設(shè)地點： 寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村項目總占地面積：66,項目總建筑面積：約111，757平方米項目總投資：項目建設(shè)周期：自2007年3月開工，至2009年底竣工。其中，項目分四期建設(shè)：一期擬定開發(fā)期為：2007年3月至2007年12月為第一期，總占地面積約11000平方米，總建筑面積約22280平方米，總投資約6684萬元。二期擬定開發(fā)期為：2008年1月至2008年6月為第二期，總占地面積約24000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投資約11100萬元。三期擬定開發(fā)期為：2008年7月至2009年12月為第三期，總占地面積約14000平方米，總建筑面積約26000平方米，總投資約7800萬元。四期擬定開發(fā)期為：2009年1月至2009年12月為第四期，總建筑面積約26477平方米。第二節(jié) 項目建設(shè)單位某實業(yè)有限公司成立于貳零零肆年，注冊資金500萬元，為民營全資公司。公司的主營業(yè)務(wù)是興辦實業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，建材、五金制品的銷售，國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè) 。第二章 項目建設(shè)的背景第一節(jié) 項目建設(shè)的宏觀背景**作為經(jīng)濟特區(qū)，已經(jīng)在我國改革開放的道路上走過了26個年頭。在新的形勢下，**面臨著轉(zhuǎn)型和可持續(xù)性發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折抉擇。隨著粗放型、重污染、簡單制造和加工產(chǎn)業(yè)逐步移出**，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)越來越呈現(xiàn)出巨大的活力和發(fā)展前景。根據(jù)**市“十一五”發(fā)展規(guī)劃，**將建設(shè)“三圈”，即“深港半小時生活圈”、“珠三角一小時商業(yè)圈”和泛珠三角“一日到達圈”。所有這些都為**帶來了難得的歷史發(fā)展機遇。在**市政府確立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱產(chǎn)業(yè)中，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的就占了三項。建設(shè)“自主創(chuàng)新型”城市，大力發(fā)展“循環(huán)經(jīng)濟”，建設(shè)先鋒城市，打造“品牌之都”、“設(shè)計之都”、“鋼琴之都”等，并將“文化立市”作為城市發(fā)展的基本戰(zhàn)略方針。一系列的發(fā)展規(guī)劃伴隨著各項扶持政策的出臺，為**順利地完成轉(zhuǎn)型和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，創(chuàng)造了良好的宏觀氛圍。在政府強有力的政策支持和明確導(dǎo)向下，集聚基地的建設(shè)成為**發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，由“**制造”向“**創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變過程中的重頭。所謂集聚基地，就是將同一產(chǎn)業(yè)及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條中上下游單位盡可能地聚在一起，將以往分散、競爭的態(tài)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榫奂?、競合，從而避免不必要的資源浪費，提升效率，節(jié)約成本，企業(yè)也從集聚帶來的整體形象提升中擴大了影響，因為集聚基地吸引的關(guān)注和客戶遠比企業(yè)單打獨斗來得更多、更有效。目前，位于羅湖的水貝珠寶首飾集散基地、動漫創(chuàng)意基地、古玩文化城以及位于福田的世紀(jì)工藝品文化廣場和田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等項目，都是在這樣的前提下建成的，其中很多項目已經(jīng)實現(xiàn)了很好的社會和經(jīng)濟效益，有些即便還沒有全面啟動，但巨大的社會影響已經(jīng)形成。伴隨著這些集聚基地的建成和運行，人們看到的不僅是某一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且以集聚基地為依托而逐步帶動起來的商業(yè)氛圍更使人驚喜。以往工業(yè)園區(qū)單純生產(chǎn)和開發(fā)的模式，現(xiàn)在已經(jīng)逐步被開發(fā)、生產(chǎn)、批發(fā)、銷售和娛樂休閑相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)集聚基地所取代?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融入已經(jīng)產(chǎn)生了效果。相比之下，作為**市最大的行政區(qū)，而且處在經(jīng)濟龍頭地位的寶安區(qū)，由于歷史上一直作為一個工業(yè)大區(qū)，在建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面還有很長的路要走。根據(jù)寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，寶安區(qū)從自身條件來看，將受到四大因素的制約：一是粗放型經(jīng)濟增長模式難以為繼，經(jīng)濟增長與資源短缺之間的矛盾日益突出，成為制約未來發(fā)展的主要瓶頸。二是產(chǎn)業(yè)處在國際產(chǎn)業(yè)分工體系中的較低層次。以加工貿(mào)易為主，產(chǎn)品擁有自主知識產(chǎn)權(quán)與自有品牌的企業(yè)少，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)占統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)競爭力低下。三是基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后成為發(fā)展的瓶頸。四是社會管理壓力大。為此，在未來相當(dāng)一段歷史時期內(nèi)，寶安區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展必須實現(xiàn)“四大轉(zhuǎn)變”：經(jīng)濟增長從速度型向效益型轉(zhuǎn)變；從追求經(jīng)濟總量增長向追求經(jīng)濟社會和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變；資源的粗放利用向資源的集約化、生態(tài)化利用轉(zhuǎn)變；從發(fā)展外向型經(jīng)濟為主向外向型、內(nèi)源型經(jīng)濟并重轉(zhuǎn)變。未來五年，將重點發(fā)展商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)，穩(wěn)步提升房地產(chǎn)業(yè)，積極培育文化產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)。其中有關(guān)發(fā)展商貿(mào)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃內(nèi)容包括：商貿(mào)服務(wù)業(yè)方面，以增強城市服務(wù)功能和輻射功能為重點，建設(shè)一批與制造業(yè)相結(jié)合的帶有專業(yè)市場性質(zhì)的物流配送項目，與旅游業(yè)相結(jié)合的旅游商業(yè)項目，與休閑活動相結(jié)合的大型購物中心、主題購物中心等有特色的大型商業(yè)項目。重點發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場，鼓勵發(fā)展集散型批發(fā)市場，尤其是為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的生產(chǎn)資料市場和承接特區(qū)內(nèi)功能轉(zhuǎn)移的市場。文化產(chǎn)業(yè)方面，將努力使其發(fā)展成為寶安區(qū)新的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長的新亮點。將在做大做強印刷、工藝禮品、玩具等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，扶持廣告、影視動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、文化中介等現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)，聚集提升廣電傳媒、休閑娛樂、文化旅游等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；積極培育創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)。培育三大文化產(chǎn)業(yè)群：即包括印刷、玩具、工藝禮品、動漫游戲、藝術(shù)創(chuàng)作等在內(nèi)的“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群”；包括數(shù)字電視、演藝娛樂、藝術(shù)培訓(xùn)等在內(nèi)的“文化傳播產(chǎn)業(yè)群”；包括法律、專利、品牌、版權(quán)服務(wù)、咨詢、中介、營銷在內(nèi)的“文化產(chǎn)業(yè)服務(wù)群”。建設(shè)三大文化產(chǎn)業(yè)基地：即現(xiàn)代印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地，工藝禮品創(chuàng)意設(shè)計、加工制作、交易展示及出口基地，玩具創(chuàng)意設(shè)計、加工制作、交易展示及出口基地。在利用和結(jié)合現(xiàn)有舊城舊村的改造來促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，寶安區(qū)“十一五”規(guī)劃中，特別強調(diào)：要依區(qū)位條件、招商條件、成本或其它條件，對處在各街道辦的中心地帶的城中村（舊村）、舊工業(yè)區(qū)，按照規(guī)劃要求，變更用途，大力發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)，完善公共市政設(shè)施配套，使一些舊廠房通過改造翻新變成服務(wù)設(shè)施；另一些條件成熟的可以改造成大型實驗基地、維修中心、檢測中心等；也可根據(jù)實際需要改建成工業(yè)品批發(fā)交易市場等；還有一些可改造成培訓(xùn)中心、配送中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)孵化園區(qū)等等。綜上所述，無論是**市還是寶安區(qū)，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。第二節(jié) 項目建設(shè)的微觀背景本項目選址在**市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，之所以選擇在此，主要是綜合考慮寶安區(qū)和西鄉(xiāng)街道當(dāng)前良好的微觀環(huán)境。寶安地處穗、港、深黃金分割點上，**市關(guān)于珠三角“一小時商業(yè)圈”的規(guī)劃，將會給寶安帶來前所未有的發(fā)展機遇。作為連通珠三角城市群的交通樞紐，寶安已基本形成陸、海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的良好地理條件以及發(fā)展大型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的受眾群體基礎(chǔ)。寶安區(qū)商業(yè)持續(xù)興旺，市場規(guī)模不斷擴大。，年增長率一直保持在14％以上。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點8萬多個，其中經(jīng)營面積5000平方米以上的大中型網(wǎng)點74個