【正文】 ，營(yíng)業(yè)面積在500平方米以上的大中型批發(fā)市場(chǎng)77個(gè)，形成了以沃爾瑪、家樂(lè)福、天虹商場(chǎng)、蘇寧電器、海雅百貨、國(guó)美電器、好百年等20多家知名品牌企業(yè)為龍頭，擁有大型現(xiàn)代先進(jìn)超市、專賣店、購(gòu)物中心和主題商場(chǎng)為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。與此相對(duì)應(yīng)的，西鄉(xiāng)汽車交易市場(chǎng)、沙井電子專業(yè)市場(chǎng)、觀瀾體育休閑用品專業(yè)市場(chǎng)、公明專業(yè)內(nèi)衣市場(chǎng)、大浪服裝專業(yè)市場(chǎng)、福永家居專業(yè)市場(chǎng)等六大專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)，已經(jīng)納入寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，將成為寶安發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)集聚基地的重頭。而在文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，位于西鄉(xiāng)勞動(dòng)村的**F518創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、福永的勁嘉印刷園、觀瀾版畫基地、**職業(yè)技術(shù)學(xué)院寶安校區(qū)四大項(xiàng)目將形成寶安區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。盡管如此，對(duì)比**市其他各區(qū)的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和寶安區(qū)的規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，寶安區(qū)目前尚沒有一個(gè)以珠寶首飾和工藝、禮品為主題的大型集聚基地。從當(dāng)前**市已經(jīng)形成規(guī)模和正在規(guī)劃建設(shè)的類似項(xiàng)目來(lái)看，東部有羅湖水貝珠寶首飾基地和筍崗工藝品基地；中部有福田沙尾的世紀(jì)工藝品文化廣場(chǎng)；而占據(jù)**人口最多、面積最大、位置最重要的西部，卻沒有一個(gè)像樣的集開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)和休閑消費(fèi)為一體的基地，這是不符合市場(chǎng)發(fā)展需要的。隨著**時(shí)尚版圖的擴(kuò)張，將**的繁華都市中心有效延伸到寶安，已經(jīng)勢(shì)在必行。2006年以來(lái)，寶安中心區(qū)建設(shè)的加快，大鏟灣港的即將建成投產(chǎn)，深港西部通道2007年通車，都是**西部國(guó)際化的鮮明符號(hào)。消費(fèi)力巨大的寶安同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基地。因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢(shì)、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營(yíng)商氛圍等因素，西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。第三節(jié) 項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境分析本項(xiàng)目選擇的珠寶首飾與工藝禮品行業(yè)，具有十分巨大的市場(chǎng)前景和廣闊的發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費(fèi)群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理?xiàng)l件，吸納更廣泛地區(qū)的采購(gòu)受眾，并且使項(xiàng)目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、娛樂(lè)和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所。首先，隨著中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，到2010年，中國(guó)將成為世界奢侈品消費(fèi)大國(guó)，僅中國(guó)有珠寶消費(fèi)需求的群體將超過(guò)6億人，每年的消費(fèi)需求超過(guò)上千億元；眾多世界知名珠寶名牌，更是非常看好中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)及制造環(huán)境，對(duì)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)躍躍欲試。而**黃金珠寶企業(yè)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷售額約占全國(guó)1／3,市場(chǎng)占有率居國(guó)內(nèi)第一。**珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在430億元以上，生產(chǎn)能力占國(guó)內(nèi)珠寶市場(chǎng)70％以上?？梢灶A(yù)見，珠寶產(chǎn)業(yè)將成為**經(jīng)濟(jì)騰飛新的“增長(zhǎng)引擎”和“城市名片”。然而，從目前**市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，大都集中在中港國(guó)際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，預(yù)計(jì)2006年產(chǎn)值將超過(guò)300億元，在全國(guó)珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。相比之下，面積、人口、消費(fèi)能力以及交通條件在**都居第一位的西部地區(qū)，卻沒有一個(gè)同類型的集散地。再反觀水貝片區(qū)，盡管在珠寶首飾產(chǎn)業(yè)方面已經(jīng)形成如此巨大的規(guī)模，但現(xiàn)有的廠房大都是上世紀(jì)80年代的建筑，外表陳舊，區(qū)內(nèi)道路狹窄，已經(jīng)不適應(yīng)大規(guī)模發(fā)展的要求。區(qū)內(nèi)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)環(huán)境難以相容。由于規(guī)劃建設(shè)年代的局限性，這個(gè)片區(qū)的城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和容量已嚴(yán)重不適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，已經(jīng)成為發(fā)展的瓶頸，區(qū)域的發(fā)展將面臨全面改造升級(jí)。從這個(gè)意義上說(shuō)，羅湖的珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地在基礎(chǔ)設(shè)施起步上并不比寶安具備更優(yōu)越的條件，而且隨著**經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心逐漸西移，為項(xiàng)目在寶安建設(shè)和實(shí)施將創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境氛圍。與珠寶行業(yè)相同的，**工藝禮品行業(yè)經(jīng)過(guò)20年發(fā)展，已成為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，展示了巨大的市場(chǎng)前景。2005年底，**該行業(yè)有企業(yè)3000余家，年銷售額280億元，占全國(guó)同類工藝禮品70％的份額，**事實(shí)上已成為中國(guó)工藝禮品制造和交易中心。而全世界工藝禮品的年交易額達(dá)到上千億美元，并且還在不斷高速地增長(zhǎng)?？梢?，**的工藝禮品行業(yè)，仍然面臨巨大的機(jī)會(huì)，但同時(shí)，也存在一定的問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)，**工藝禮品企業(yè)基本上處于各自為戰(zhàn)的分散狀態(tài)，現(xiàn)有的幾個(gè)市場(chǎng)都不具規(guī)模。**已經(jīng)成型和正在規(guī)劃招商的大型工藝禮品集聚基地，基本都設(shè)在中東部。相比之下，無(wú)論是珠寶首飾還是工藝禮品行業(yè)擁有大量制造工廠的寶安，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場(chǎng)所。綜上可見，在**具備全國(guó)甚至全球性影響的珠寶首飾與工藝禮品兩個(gè)行業(yè)，盡管同樣擁有眾多強(qiáng)大實(shí)力的研發(fā)、設(shè)計(jì)和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費(fèi)人群，但寶安區(qū)卻迄今沒有一個(gè)可與水貝珠寶集聚基地和筍崗藝展中心相媲美的珠寶與工藝禮品集聚基地。這為項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施開辟了市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗口。在對(duì)**的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查后顯示，寶安區(qū)域消費(fèi)力并不像人們一直以為的那樣，消費(fèi)群體中個(gè)體收入低，導(dǎo)致消費(fèi)水平不高。2005年寶安GDP高達(dá)1100多億，區(qū)域零售消費(fèi)總額已經(jīng)達(dá)到285億元，％。這些數(shù)據(jù)都足以說(shuō)明寶安已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。而且，項(xiàng)目所在的西鄉(xiāng)河西工業(yè)村周邊，聚集了天驕?zhǔn)兰摇⒂埦?、麗景城、鴻隆公寓、尖崗山居住區(qū)等高尚居住群體，5－30萬(wàn)平方米建筑面積的高檔社區(qū)有十多個(gè)，寶安中心區(qū)大型高尚住宅區(qū)也被納入其輻射范圍，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，足以讓項(xiàng)目發(fā)揮聚集人氣的作用。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的定位本項(xiàng)目的定位是“立足**西部，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行翻新和改造，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過(guò)賦予基地文化內(nèi)涵，使其成為寶安區(qū)全新的文化休閑與旅游購(gòu)物中心。上述項(xiàng)目定位中，包含幾個(gè)關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足**西部”與“區(qū)域性影響力”正如在本報(bào)告第三章中所分析的，從目前**市和寶安區(qū)的未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來(lái)看，**西部缺少高水平、上檔次的珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和寶安區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在**市乃至全國(guó)的實(shí)際地位是不相稱的。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)首先是彌補(bǔ)了**西部的一塊產(chǎn)業(yè)空白。其次，**東部以水貝和筍崗為代表，已經(jīng)形成了在全國(guó)有較大影響的相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚基地，例如，水貝珠寶市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)了全國(guó)市場(chǎng)的半壁江山，羅湖區(qū)與福田區(qū)的工藝禮品市場(chǎng)，其每年的交易額在全國(guó)也占有很大的比重。相比之下，剛剛起步的寶安如果一上來(lái)將自己定位在國(guó)際或全國(guó)影響力的集聚基地，一方面并不現(xiàn)實(shí)，另一方面，也沒有必要。如果能夠借助自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和對(duì)周邊，尤其是對(duì)加工產(chǎn)業(yè)密集的東莞形成區(qū)位帶動(dòng)和輻射，則完全可以彌補(bǔ)區(qū)域性空白，避免與羅湖和福田區(qū)展開正面的競(jìng)爭(zhēng)，從而在市場(chǎng)機(jī)會(huì)窗口中快速成長(zhǎng)?！爱a(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺(tái)的促動(dòng)作用，而平臺(tái)的價(jià)值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，本項(xiàng)目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的經(jīng)濟(jì)鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)，到制造加工，到展示交易，再經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)和反饋后進(jìn)行新的開發(fā)和設(shè)計(jì)，構(gòu)成一個(gè)微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應(yīng)，最大限度降低市場(chǎng)開拓的成本和投入?！拔幕瘍?nèi)涵”與“文化休閑與旅游購(gòu)物中心”本項(xiàng)目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場(chǎng)。此類型的項(xiàng)目不論是在寶安還是**，都不少見。從項(xiàng)目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項(xiàng)目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應(yīng)該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項(xiàng)目。之所以如此，和項(xiàng)目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關(guān)系。珠寶首飾與工藝禮品本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場(chǎng)的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊(yùn)；同時(shí)，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡(jiǎn)單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計(jì)在產(chǎn)品價(jià)值中所占的比重是很高的。由此可見，項(xiàng)目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項(xiàng)目所在的區(qū)位是寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的核心地區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費(fèi)水平和整體素質(zhì)較高，所有這些因素決定了項(xiàng)目完全可以通過(guò)建設(shè)成以文化