【正文】 三期擬定開發(fā)期為：2008年7月至2009年12月為第三期，總占地面積約14000平方米，總建筑面積約26000平方米，總投資約7800萬元。.珠寶及工藝品文化廣場項目可行性研究報告目錄第一章 總論 2第一節(jié) 項目概況 2第二節(jié) 項目建設(shè)單位 3第二章 項目建設(shè)的背景 3第一節(jié) 項目建設(shè)的宏觀背景 3第二節(jié) 項目建設(shè)的微觀背景 7第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析 9第三章 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 11第一節(jié) 項目建設(shè)的定位 11第二節(jié) 項目建設(shè)的優(yōu)勢 13第三節(jié) 項目建設(shè)的指導(dǎo)思想和原則 16第四章 項目建設(shè)內(nèi)容 18第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃 18第二節(jié) 項目的建設(shè)規(guī)劃 23第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成 26第五章 項目經(jīng)濟效益分析 28第六章 項目的運營與管理 29第一節(jié) 項目管理模式 29第二節(jié) 項目營銷管理 29第七章 項目的環(huán)境影響分析 30第八章 項目的風險分析 31第九章 結(jié)論 33第一章 總論第一節(jié) 項目概況項目名稱： 珠寶及工藝品文化廣場項目建設(shè)單位：某實業(yè)有限公司建設(shè)地點： 寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村項目總占地面積：66,項目總建筑面積：約111，757平方米項目總投資：項目建設(shè)周期：自2007年3月開工，至2009年底竣工。四期擬定開發(fā)期為：2009年1月至2009年12月為第四期，總建筑面積約26477平方米。在新的形勢下，**面臨著轉(zhuǎn)型和可持續(xù)性發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折抉擇。在**市政府確立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱產(chǎn)業(yè)中，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的就占了三項。所謂集聚基地，就是將同一產(chǎn)業(yè)及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條中上下游單位盡可能地聚在一起，將以往分散、競爭的態(tài)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榫奂?、競合，從而避免不必要的資源浪費，提升效率，節(jié)約成本，企業(yè)也從集聚帶來的整體形象提升中擴大了影響，因為集聚基地吸引的關(guān)注和客戶遠比企業(yè)單打獨斗來得更多、更有效?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融入已經(jīng)產(chǎn)生了效果。以加工貿(mào)易為主，產(chǎn)品擁有自主知識產(chǎn)權(quán)與自有品牌的企業(yè)少，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)占統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)競爭力低下。未來五年，將重點發(fā)展商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)、旅游業(yè)，穩(wěn)步提升房地產(chǎn)業(yè)，積極培育文化產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)。將在做大做強印刷、工藝禮品、玩具等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，扶持廣告、影視動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、文化中介等現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)，聚集提升廣電傳媒、休閑娛樂、文化旅游等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；積極培育創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)。綜上所述，無論是**市還是寶安區(qū)，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導(dǎo)向上做出了積極的努力，為本項目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。寶安區(qū)商業(yè)持續(xù)興旺，市場規(guī)模不斷擴大。而在文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，位于西鄉(xiāng)勞動村的**F518創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、福永的勁嘉印刷園、觀瀾版畫基地、**職業(yè)技術(shù)學院寶安校區(qū)四大項目將形成寶安區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。2006年以來，寶安中心區(qū)建設(shè)的加快，大鏟灣港的即將建成投產(chǎn)，深港西部通道2007年通車，都是**西部國際化的鮮明符號。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、娛樂和學習的重要場所?？梢灶A(yù)見，珠寶產(chǎn)業(yè)將成為**經(jīng)濟騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。區(qū)內(nèi)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營環(huán)境難以相容。2005年底，**該行業(yè)有企業(yè)3000余家，年銷售額280億元，占全國同類工藝禮品70％的份額，**事實上已成為中國工藝禮品制造和交易中心。相比之下，無論是珠寶首飾還是工藝禮品行業(yè)擁有大量制造工廠的寶安，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場所。2005年寶安GDP高達1100多億，區(qū)域零售消費總額已經(jīng)達到285億元，％。上述項目定位中，包含幾個關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足**西部”與“區(qū)域性影響力”正如在本報告第三章中所分析的，從目前**市和寶安區(qū)的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，**西部缺少高水平、上檔次的珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和寶安區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在**市乃至全國的實際地位是不相稱的。如果能夠借助自身的區(qū)位優(yōu)勢和對周邊，尤其是對加工產(chǎn)業(yè)密集的東莞形成區(qū)位帶動和輻射，則完全可以彌補區(qū)域性空白，避免與羅湖和福田區(qū)展開正面的競爭，從而在市場機會窗口中快速成長?！拔幕瘍?nèi)涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。珠寶首飾與工藝禮品本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。而從寶安區(qū)的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大引擎，成為經(jīng)濟文化中心西移的催化劑。規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為66,，總建筑面積約117,000平方米，在**市來說雖然不是規(guī)模最大的同類型集散基地，但作為一個區(qū)域性商貿(mào)與產(chǎn)業(yè)集聚基地，尤其是以珠寶首飾和工藝禮品為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項目，項目建設(shè)方將與**貿(mào)促會、**世界貿(mào)易中心會、中國工藝美術(shù)學會旅游紀念品專業(yè)分會、**華博展覽公司、珠寶行業(yè)協(xié)會等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現(xiàn)生意上的成功。政策優(yōu)勢由于本項目的選題完全符合**市政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以市區(qū)兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進而使進入項目的商家受惠。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內(nèi)涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還有其隱含的文化。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊螅ΡＷo原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴防項目建設(shè)和項目運轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊相關(guān)項目的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，要始終遵循經(jīng)濟性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標準的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟效益，防止建設(shè)低效益或效益項目。第四章 項目建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據(jù)本項目的定位，項目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會。家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴大項目影響。酒文化體驗與特色酒吧街該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛疲榻B和展示各地酒文化，建設(shè)顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會，珍藏名酒交換和以酒會友活動。本區(qū)域內(nèi)包含兩個子功能區(qū)：設(shè)計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計工作室和裝飾工程與居家設(shè)計工作室。五、公共服務(wù)區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域，共包含五個子功能區(qū)：珠寶質(zhì)量鑒定中心與國內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機構(gòu)合作，在本園區(qū)內(nèi)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商家遵守質(zhì)量和誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。電子商務(wù)服務(wù)中心項目建設(shè)單位將專為本項目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國