某大型商業(yè)物業(yè)策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 限明顯，存在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營不足的隱憂，社區(qū)商鋪利潤較薄，投資回收期長，加上按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的底商既難以滿足商鋪經(jīng)營的硬件標(biāo)準(zhǔn)，同時也涉嫌擾民，影響居民的生活質(zhì)量，不符合社區(qū)商業(yè)建設(shè)以人為本的服務(wù)理念。而對于銷售價格，針對集團(tuán)客戶購買，銷售價格不能于周邊項目相比，金開大道商鋪價格在一樓80009000元/㎡，二樓5000元/㎡；（9）根據(jù)項目實際開發(fā)進(jìn)度和鴛鴦當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L，在09年后有必要引進(jìn)一家主力零售商家，面積在2000平米（如：新世紀(jì)連鎖超市）；三．復(fù)地上城一期商業(yè)定位及規(guī)劃1．商業(yè)定位——08年社區(qū)商業(yè)中心（社區(qū)超市、休閑水療）復(fù)地上城占地約500畝，項目完成后居住人口約5000人。除非有大型的主賣場進(jìn)入復(fù)地上城（鴛鴦）；（2）市政府常務(wù)會審議通過的《“十一五”商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展專項規(guī)劃》中提出，未來五年內(nèi)，我市將在現(xiàn)有5大商圈的基礎(chǔ)上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩），新建培育6大商圈（茶園、西永、大渡口城區(qū)、渝北兩路、巴南魚洞、北碚城區(qū)）；同時，還要重點打造30條商業(yè)特色街，發(fā)展200家星級農(nóng)家樂。已水晶酈城商業(yè)為例，由于遠(yuǎn)離主城區(qū)項目，又是新開發(fā)區(qū)域，龍湖從一開始就以投資性物業(yè)低價銷售，為后期商業(yè)升值預(yù)留空間，加上龍湖的區(qū)域品牌和對大型零售商的引進(jìn)，很大程度增加購買信心，在最短的時間內(nèi)回流現(xiàn)金，有效的回避了經(jīng)營風(fēng)險。同時，其商業(yè)對住宅的銷售沒有太大影響；（5）從周邊三個項目的來看，商業(yè)體量相當(dāng)，共13000㎡左右，銷售已經(jīng)持續(xù)了一年以上的時間，均銷售了60%，且在05年06年消耗了大量的周邊原駐商業(yè)經(jīng)營者和投資者。小項目商業(yè)已銷售形式，不進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，因此物業(yè)費較低；（4）小項目對外銷售價格次街面集中在70008000元/㎡之間（經(jīng)內(nèi)部人士透露：鴛鴦朝本項目的門面部分租出，價格在20元平米，鴛鴦醫(yī)院。目前，已經(jīng)有？家因經(jīng)營慘淡退租，其余商業(yè)客戶苦苦支撐，集體向地產(chǎn)公司要求經(jīng)營補貼及減免物業(yè)管理費。但渝北區(qū)以住宅開發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)沒有形成相對集中成型的商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模小，檔次相對較低，導(dǎo)致有效消費人群外流。其中，北部新區(qū)為未來入市量較大片區(qū)，其次為新牌坊片區(qū)，以財富中心為代表，入市面積約為16萬平方米，兩路片區(qū)則相對較小。區(qū)域內(nèi)主要呈現(xiàn)為大型集中式專業(yè)市場聚集，知名、大型百貨主力店等相對缺乏的現(xiàn)狀。上城商業(yè)策劃方案第一部分 渝北區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)研1．渝北區(qū)重點大型商業(yè)物業(yè)索引序號物業(yè)名稱規(guī)模（萬平米）區(qū)位商圈等級功能樓層業(yè)種經(jīng)營情況主力店1金易都會2．00兩路三級復(fù)合6百貨在營重百兩路店2國美電器0．27兩路三級單一3家電在營——3汽博中心3．50加工區(qū)——單一——汽配在營——4易初蓮花2．80新西路——單一4百貨在營——5奧園15．00管委會————4購物在營——6西部建材57．30金開大道——單一建材在營——7財富中心16．00新光大道————————未入市——8米蘭天空2．50松牌路————————未入市——渝北區(qū)作為重慶主城北部新興的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，主要由北部新區(qū)、兩路、龍溪鎮(zhèn)、人和、新牌坊五大片區(qū)組成。區(qū)域內(nèi)未來入市面積所占比重相對較大，%。龍匯苑新牌坊未推出，車位401個水晶酈城新牌坊42007900渝北區(qū)地處重慶北端，為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場相對發(fā)達(dá)，與其他區(qū)域相比，其經(jīng)營業(yè)種較為單一，專業(yè)市場可經(jīng)營面積超過百貨類位居第一。萬興家園商業(yè)規(guī)模㎡5000㎡商業(yè)形態(tài)沿街底商， 沿街底商，7米以上層高，已做隔樓面積30150㎡30200㎡招商時間2005年10月2004年底租賃價格3045元/㎡3040元/㎡商業(yè)定位社區(qū)服務(wù)性商業(yè)社區(qū)服務(wù)性商業(yè)銷售價格暫不銷售900014000元/㎡銷售情況80%物業(yè)管理費餐飲3．5元/㎡、㎡1．5元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)清水交房，預(yù)留水、電、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)清水交房，留給排水點，無煙道推廣統(tǒng)一招商、推廣和管理無統(tǒng)一招商、推廣和管理經(jīng)營狀況已十分利超市為主的19家社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，06年07年免收租金，08年按實際租金收取，其它費用按實際發(fā)生繳納。租賃門面的位置集中在金開大道和渝北區(qū)公安分局，租金建面40元/平米。裙樓的面積可自由隔斷，面積都在3002000平米；（3）本項目與融科都已租賃為主，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、管理。在鴛鴦這個位置來看，實際成交價格越高，具分析原因一是因為商業(yè)層高大多在7米以上，可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤后價格相應(yīng)減低；二是由于這兩個項目商業(yè)體量本身不大，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商希望能在商業(yè)上實現(xiàn)利潤最大化，對其銷售速度并沒有太高期望。23層，層高34米，沿街底商及裙樓商業(yè)區(qū)面積20200㎡60300㎡401000㎡招商時間2005年5月2005年4月2006年10月租賃價格代客租賃2080元/㎡代客租賃3060元/㎡2530元/㎡出租情況無無25%銷售價格650014000元/㎡45008500元/㎡11000元/㎡銷售情況15%，銷售多為背街的60%30% 物業(yè)管理費4元/㎡4元/㎡3元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)清水交房，配獨立的衛(wèi)生間和廚房（集中排煙道、集油池）清水交房，配獨立的衛(wèi)生間和廚房（集
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