【正文】 成后將吸引一批消費能力強的中高收入人士入住。加上現(xiàn)有的空置量，未來上市量對市場有相當大的壓力。區(qū)域商用物業(yè)的市場發(fā)展前景分析未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場供應量預估我們將區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的未來供應分兩類進行研究。 陸家浜路陸家浜路主要是調(diào)整目前的商業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展與周邊商務樓相關(guān)的行業(yè)如銀行、證券公司以及餐飲和娛樂行業(yè)。要將文廟與老西門連成一片，調(diào)整形成文化特色區(qū)。主要集中在中華路的東側(cè)。主要分布在中華路以西至西藏路兩側(cè)。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，推進商業(yè)設(shè)施開發(fā)，通過對現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點，重點加強餐飲、娛樂、休閑設(shè)施以及規(guī)模化、專業(yè)化賣場的建設(shè)，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。租金水平老西門老西門目前的底層租金在250元/M2/月，低于其他區(qū)級商業(yè)中心，估計隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預計將達到450元/M2/月以上。本案中華路—董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。陸家浜路陸家浜路則是滿足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務樓內(nèi)的消費，輻射直徑在三公里左右。陸家浜路相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過，但M8和R4的出口相離較遠，人流分散，不易形成規(guī)模效應。區(qū)域間競爭力的對比分析黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)境差、改造難度大。此外周邊還將建設(shè)多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時利用景觀優(yōu)勢，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專業(yè)商場，尋找這幾類合適的需求者往往需要相當長的時間，一些中小投資者又無實力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長時間空置。因此具備了設(shè)置底商的地利、人和條件。斜土路、國貨路以南該板塊處于豫園、老西門輻射范圍之外，消費需求基本上來自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比黃浦E品5100/4F產(chǎn)權(quán)式商鋪18000/202申升公寓1200/2F未開業(yè)140007400、800明日星城6300/1F未開業(yè)200005361804該區(qū)域底商售價在14000—20000元/平方米之間。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。典型樓盤：黃浦眾鑫城、太陽都市花園、新地苑、中華大街表5 復興東路以北典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價租金（元/ M2。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢。該條馬路靠復興東路段為老西門目前營運狀態(tài)最好的場所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。表2董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比性 質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比西段專業(yè)市場（董家渡面料市場）40%東段服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥房、中介15%中華路中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。該市場以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。本報告對區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)分兩種形式進行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底鋪)。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營管理，大多分布在臨街店鋪和室內(nèi)市場，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況參差不齊市級商業(yè)中心整體經(jīng)營狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營結(jié)構(gòu)合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個上海商業(yè)市級的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營效應也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來在全市具有領(lǐng)先地位區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來在全市具有領(lǐng)先地位尤其南京路商業(yè)街，早于1882年首例使用電話。二期改造將長達8年，商業(yè)營業(yè)面積將從原來的10萬平方米擴大到20萬平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。發(fā)展前景豫園商城作為上海特色的旅游購物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風貌群的基礎(chǔ)上進行的，地塊的發(fā)展受到了制約。市場狀況分析建筑特色在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。清代時香火極其鼎盛，上海開埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，市場繁榮。東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特色的商務辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀廣場，打造“都市時尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進行全面調(diào)整符合南京路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化；西段打造新型綜合消費圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費圈（21萬M2）和一百商城（16萬M2）、新建上海世貿(mào)國際廣場（商業(yè)為6萬M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦。這也因此造成南京路的商鋪租金一般在20~30元/平方米/天。每天吸引上百萬的中外來客。市場狀況分析老店名店多市百一店和華聯(lián)商廈就是上個世紀三十年代的先施、永安等當時國內(nèi)最摩登的大型商場和全國百貨業(yè)的魁首。到了二十世紀三十年代，十里洋場的南京路已是蜚聲中外。區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。至2002年底。第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。商場鋪（大商場、小商鋪）商場鋪即是將大型商場間隔成小面積的商鋪，形成大商場小商鋪的形態(tài)，對外有大商場的統(tǒng)一形象，對內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營，是目前市場上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價值。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。 商業(yè)規(guī)模作為中國國際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個連鎖商業(yè)網(wǎng)點、1800個超市、1100個便利店和40個大賣場，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當，商業(yè)市場相當繁榮。（九十年代以后）體驗經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上以提升服務為首，并以商品為道具；消費行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。商業(yè)市場的演化商業(yè)市場的進化過程隨著消費型態(tài)的改變，已從過去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、服務經(jīng)濟轉(zhuǎn)變至“體驗式經(jīng)濟”時代(Experience Economy)。專業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時符合現(xiàn)代化消費的商業(yè)專業(yè)街。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團化的發(fā)展趨勢。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設(shè)具有休閑、觀光旅游、航運交易、國際客運等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建設(shè)高潮。建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運營線工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。政府未來的發(fā)展計劃城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開發(fā)重點，大力發(fā)展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時空理念，把上海6341平方公里的空間作為一個總體來考慮。 家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導地位，這主要是傳統(tǒng)價值觀念引導和政府提倡生育，在特定時期得到大多數(shù)人的認可。每萬人中接受過大學教育的為1264人，人口的文化素質(zhì)在全國僅次于北京，居第二位。以拉近與國際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、改造投資成本高等問題。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人／平方公里左右，相當于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。 工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。截止去年年底，‰，‰（具體數(shù)據(jù)見下表）。 資料來源：上海統(tǒng)計局出現(xiàn)上述情況，一方面是因為勤儉持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因為社會保障體系的不完善，致使中國居民在消費觀念上仍趨于保守，其每月儲蓄的金額占收入的50%以上。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務類消費的比例確實在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們在“休閑”、“知識”、“社交”和各種“自我實現(xiàn)”需要方面的娛樂、健身、教育、益智、體驗、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢在必行了，適時地進行消費產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的。根據(jù)調(diào)查，發(fā)展中國家用于食品的消費占其居民收入的50%以上；而在發(fā)達國家，食品消費的比例會銳減至10%以下，而用于文化娛樂教育的費用則會大大提高，甚至超過了50%，且越是經(jīng)濟發(fā)達的國家此比例越高。 資料來源：上海統(tǒng)計局而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費支出也呈同比例增加趨勢，目前人均消費支出已達10464元。％。房地產(chǎn)投資的活躍說明了上海的市場前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車道。至2002年上海房地產(chǎn)投資已達到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場統(tǒng)一對資源進行配置。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，％；，％，％％。至2003年，世界500強落戶上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機會和具競爭力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟的熱點。至2010年，上海將可能成為國內(nèi)人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)。GDP增長率據(jù)統(tǒng)計，％。近年來，中國的城市化運動更是方興未艾。2003年中國雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強勁的發(fā)展勢頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長，上半年經(jīng)濟仍然取得了百分之八點二的增長速度。上海大型社區(qū)商業(yè)市場報告野馬廣告工作室第一部分 宏觀經(jīng)濟環(huán)境簡要分析經(jīng)過二十五年的改革開放，中國經(jīng)濟已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績。2002全年國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬億元人民幣，經(jīng)濟增長率達8％，進出口總額高達6200億美元；實際利用外商直接投資超過500億美元，超越美國，躍居世界第一。可以預見的是，2005年的探月計劃，2008年的北京奧運會、2010年的上海世博會，將成為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的一個又一個里程碑。74 / 74上海整體經(jīng)濟發(fā)展水平概述在90年代初浦東開發(fā)開放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風，不僅引起全中國的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國公司紛紛在上海登陸，外資的強力介入和國內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。自1992年以來上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長，2002年人均GDP達5000美元，穩(wěn)居全國各省級地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟實力已達到上中等發(fā)達國家收入水平；預計未來幾年，上海的經(jīng)濟將繼續(xù)保持這一運行態(tài)勢和速度。上海充分發(fā)揮經(jīng)濟中心城市的綜合優(yōu)勢，以擴大服務貿(mào)易領(lǐng)域的開放為重點，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放邁進。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)2002年經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟比重持續(xù)上升。從2002年的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析來看，國有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場需求的。房地產(chǎn)投資1999年，上海房地產(chǎn)市場走出低谷，投資開始活躍。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭的事實。至2002年末，、企事業(yè)單位，（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險。截止2002年末，人均收入已達19743元，％，%，是有統(tǒng)計資料以來最低的，甚至好于北京，達到了中等發(fā)達國家的水平。資料來源：上海統(tǒng)計局消費結(jié)構(gòu)隨著收入的提高，消費支出的結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大的變化。（：到2040年，人們將把4/5的時間花在閑暇上）我們也堅信這兩者之間的逆行趨勢，將隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進一步擴大。其中，；。自1993年開始上海人口率先在全國進入了人口自然變動負增長階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。；可以期待，在未來社會財富增長的同時，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質(zhì)量。一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠未得到解決，／平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人／平方公里，相當于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當于東京的3倍。 “十五”時期，上海將重點發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮(zhèn)。目前上海共有50所