上海老式花園洋房市場分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 B2 USD850,000, 450 300 garden, in French Concession Area B3 USD1,500,000, 700 600 garden, in French Concession Area B4 USD750,000, B4 USD750,000, 327 100 garden, in French Concession Area B5 USD800,000, 360 200 garden, in French Concession Area B6 USD600,000, 250 100 garden Hengshan Lu B7 USD900,000, 390 150 yard Huaihai Lu B8 USD400,000, 200 garden near Jianguo Xi Lu B9 USD8,000,000, 2348 , 700 garden, close to Shanghai Centre B10 USD1,600,000, 350 500 garden, in French Concession Area B11 USD450,000, 200 50 yard, in French Concession Area B12 USD700,000, 370 garden in French Concession Area B13 USD3,000,000, B13 USD3,000,000, 1,100+ , 1,000+ garden, in French Concession Area B14 USD1,000,000, 520 500 garden, between Gu Bei and Downtown B15 USD1,750,000, 400 400 garden, in French Concession Area B16 USD3,500,000, 724 . 400 garden, near Jing An Si B17 USD700,000, 320 100 garden, in French Concession Area B18 USD1,100,000, 600 950 garden, Jian An Area 市場目標(biāo)客戶以及針對(duì)性購房目的分析 在購買老洋房的買家中以華僑、港臺(tái)人士、外地人士為主。據(jù)了解，在 太原路、東平路、寶慶路等地區(qū)，依靠獨(dú)有的古樸風(fēng)情、濃郁的異國情調(diào)，以老洋房投資格調(diào)高檔的餐飲、藝術(shù)畫廊等，也頗受外籍人士和高級(jí)白領(lǐng)階層的歡迎。目前，擁有相當(dāng)數(shù)量的花園洋房，且大 部分臨街而造，擁有較大面積的后花園，非常適合用于高檔服務(wù)性行業(yè)，包括預(yù)知建筑風(fēng)格相符的餐飲、酒吧。 區(qū)域市場售價(jià)： 目前，由于別墅的價(jià)格受到多方面的影響，包括：位置、環(huán)境、功能設(shè)置、建筑風(fēng)格及年代、綠化景觀、人文背景、市場人氣指數(shù)等，所 以價(jià)格差異較大，一般在 USD600,000—1,000,000。 投資 回報(bào)： 長期投資（出租）的回報(bào)估算： 年回報(bào)率（ a）： 55,000*12/600,000=11% 年回報(bào)率（ b）： 100,000*12/1,000,000=12% 可見，將物業(yè)出租以他用，年投資回報(bào)約 11%~12% 產(chǎn)品裝修以及費(fèi)用： 為了使產(chǎn)品得到更高的市場回報(bào)，我們可以根據(jù)產(chǎn)品的具體用途加以適當(dāng)?shù)难b修，包括：外立面的清洗、地面、墻面、貼線、門窗、管道以及電線的鋪設(shè)和預(yù)留??，但內(nèi)部結(jié)構(gòu)因該保證維持原樣。反之必須在“補(bǔ)地價(jià)”之后方能進(jìn)行交易。而合用的花園洋房可以不可售住房置換模式操作。 。 環(huán)境處理 作為產(chǎn)品價(jià)值的重要組成部分，景觀綠化占了相當(dāng)?shù)谋戎?。 買進(jìn)方的契稅為 %。一般的老洋房所擁有的產(chǎn)權(quán)證與目前的房地產(chǎn)權(quán)證有所不同，只有房屋的所有權(quán)證而不包括土地的使用證。目前市場行情為：成交價(jià) USD5,500/月10,000/月（毛坯）。充分考慮到居住環(huán)境的舒適性，將花園設(shè)在后面，整個(gè)建筑作為與外界的隔離保證空間的寧靜。 另外，在購房目的中，收藏成為主要的行為目的，無論是建筑史上無法復(fù)制的精品，還是上海百年滄桑的見證，老花園洋房都是收藏家眼中最值得典藏的寶貝。 二來也是一種保值、增值的投資行為。如投資出租的話，回報(bào)率可達(dá) 15％左右，如作為餐飲、酒吧等商業(yè)用途，則回報(bào)率可能更高。其面積從二、三百平方米到上千平方米不等，整幢價(jià)格一般在 50 萬至 200 萬美元 。 市場行情分析 作為上?！叭f國建筑文化” 的見證，老洋房除了具備相當(dāng)?shù)氖褂霉δ芡?，其?dú)特的懷舊、文化氛圍也令購房者津津樂道。其基本特征是： A、屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè) B、屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院； C、 門廊和窗多顯拱形。 它有六種 形態(tài)：中央山墻；一對(duì)山墻；正立面山墻；非對(duì)稱；城堡式；磚墻色彩對(duì)比式。像英國的國會(huì)大廈也屬哥特復(fù)興風(fēng)格。其特征是： A、四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層； B、細(xì)長的窗戶配以拱形裝飾上楣（倒 U字型）； C、寬長的屋檐下均等排列裝飾托座； D、大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。 它有五種形態(tài)：簡單的孟莎頂；中央山墻或主翼；非對(duì)稱型；帶塔樓；城市住宅式。它有六種形態(tài)：門廊與屋檐等
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