【正文】 屋雅苑，到金屋鑫苑的黃金走廊，懷著“要創(chuàng)新，要做一些與眾不同的事情”的心態(tài)，又精心繪制了一條呈動態(tài)上揚之美的創(chuàng)新曲線 — 一個崇尚健康，開放生活方式，立志成為開發(fā)區(qū)龍頭的 — 金屋家苑。雖然第一次出現(xiàn)不會引起人們的注意，但作為黃金走廊的延伸，是很有意義的。 JACK TROUT 在《定位論》里說，“市場營銷中最重要的決策是如何給產(chǎn)品取名字”。 隨著市公安局與海港區(qū)政府的西遷，項目所在位臵的其它配套設(shè)施必將會逐步完善，而這一點也是許多看好本地段位臵但遲遲未能購房客戶的一個重要原因。從早些年前簡單的選擇住房 —— 到今天地產(chǎn)項目概 念的宣傳與影響以及產(chǎn)品的包裝與理念訴求，我們可以預(yù)測， 2021 年房地產(chǎn)的發(fā)展將會重新回歸到自然的本質(zhì)，即開發(fā)商認真做品質(zhì)，而消費者也將注重產(chǎn)品的內(nèi)涵，選擇住房其實也表示他們在選擇一種怎樣的生活。一些封頂?shù)捻椖恳炎哌^了其黃金銷售期，處于營銷的下線，市場影響力會逐漸處于比較平緩的階段，此時，正是本案切入市場的一個良好契機。 目前在市區(qū)的項目分為以下幾個區(qū)域：市中心地帶（我項目、怡景嘉園、錦繡嘉園、世紀公寓等），東部（歐雅花園、金屋雅園等）、周邊地帶（金屋鑫苑、海洋新城、康怡家園等），項目開發(fā)呈 散發(fā)狀向四周輻射，各自以自身的優(yōu)勢吸引消費者，形成了諸侯林立的局面。大多數(shù)老人的子女有為其父母換房并且換一個全新的環(huán)境與父母同住的想法，他們都希望老人在晚年的時候，能夠更好地享受生活，享受快樂，在幽靜的環(huán)境中執(zhí)子之手，安渡晚年。 （ 3） 消費者購房漸趨理性 行業(yè)的競爭，消費者的成熟，使房地產(chǎn)開發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實實地做產(chǎn)品。金屋家園項目緊依老湯河，和開放廣場相鄰，依水而居，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時社區(qū)的環(huán)境就顯示出了其重要性。在地產(chǎn)業(yè)逐漸走向正規(guī)發(fā)展的同時，各地產(chǎn)開發(fā)商注重了對產(chǎn)品概念的炒作、包裝以及多種營銷手段、推廣策略的應(yīng)用。因此，普通商品房突出的是物有所值；高檔住宅是突出高尚品位和舒適、休閑等特性。 臵業(yè)群體和臵業(yè)形態(tài)發(fā)生變化，年輕人及二次以上臵業(yè)占比例越來越大，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)成為主體 因目前單位干部和職業(yè)經(jīng)理人普遍年輕化，高收入階層也漸漸轉(zhuǎn)移，年輕人成為購房的主力群體，特別在發(fā)達地區(qū)較為明顯。 1998 年 —— 目前 規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化走向期 96 年起，國家 8 次降息，取消不合理收費，土地開始實行拍賣制，市場進入門欄提高；另外，消費者對開發(fā)商信譽與要求提高，市場作為看不見的手也促使房地產(chǎn)向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 （二） 健康、開放的現(xiàn)代生活 （四）銷售口號 “健康無法復(fù)制” “健康，開放的現(xiàn)代生活” 充分挖掘項目所處地理位臵蘊含的無限機會與市場賣點，將是推動項目前期立項與后期銷售的重中之重，而這一點如何做到極致，將是在項目推進的過程中需要致力渲染的。 這個世界變化越來越快，生活節(jié)奏快，工作效率快，科技進步快，所以因技術(shù)革新而帶來的復(fù)制與克隆也日益成為新時代的名詞。 以上兩種理念任選其一，將貫穿全案并項目推廣實施的整個階段。 （三） 項目理念 關(guān)鍵詞：（ 1）新都市生活 人流匆匆，默然相視。處于開發(fā)區(qū)與海港區(qū)的交接地段，湯河從身邊流過，成為了動靜分區(qū)的標志。我們知道，本案也將是黃金走廊的一個延續(xù)，一個深入，將是黃金走廊奠定品牌形象的一個重要與關(guān)鍵的組成部分，我們也將通過本項目的策劃實施，深化黃金走廊的內(nèi)涵，打造 其品牌影響力，詮釋開發(fā)商的開發(fā)理念與人文關(guān)懷。 策劃需要謀略。 人們正在日益追求一種未曾遭受破壞，更加貼近自然的生活環(huán)境。 威尼斯因為水而成為人氣聚集之地， 維也納因為多瑙河而成為激情涌流之地。秦皇島 “在水一方”企劃草案（文稿） 緣起 水乃是萬物之源。 城市有水，才更有生氣更有活力。誠然，我們會追求一種完美服務(wù)的過程，但最終的目的在于：希望我們的創(chuàng)意與服務(wù)，能夠贏取最大的利潤來回報開發(fā)商。也許是，二者都少。雖然黃金走廊在港城的名氣還不是太響亮，但畢竟金屋雅苑、金屋花苑自開盤以來創(chuàng)造的銷售業(yè)績給予了我們足夠的信心。項目緊依湯河，與開發(fā)區(qū)開放廣場百米左右，北面為規(guī)則中的海港區(qū)政府與市公安局辦公樓，東面與金屋鑫苑隔路而居，后面為海港區(qū)李姓安莊。 （二） 項目基本情況 項目總占地面積約 12— 15 萬平方米，計劃 2021 年 6 月份建筑設(shè)計完成，產(chǎn)品周期為二年左右。 關(guān)鍵詞：（ 2）我開放、我健康、我自信 由項目所處的地理位臵決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結(jié)合，稱之為“我開放、我健康、我自信”，“健康、開放、自信”等都是一種比較具象的概念，但我們希望這種理念的訴求成為社區(qū)發(fā)展的文化底蘊，利用理念的訴求與內(nèi)涵吸引目標消費群體，并使之這一理念在人性的作用下得到很好的宣揚與發(fā)揮。 金屋家園項目緊臨李姓安莊，健康將是其第一賣點。原因在于項目緊依海港區(qū)李姓安莊 — 海港區(qū)名副其實的長壽村。 1990 年 —— 1997 年 盲目膨脹與治理整頓期 此階段大量圈地、炒地帶動房地產(chǎn)價格飆升，造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，直至 97 年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負增長，有盲目膨脹進入理性思考與回歸。 大盤趨勢明顯，綜合配套成為市場追逐熱點 大盤是實力的體現(xiàn)，而且可實現(xiàn)規(guī)模化配臵，使得小區(qū)園林、學校、生活配套及運動、娛樂配套一應(yīng)俱全，生活環(huán)境便利舒適。 檔次樓盤目標消費群關(guān)注的因素不同，但對樓盤綜合素質(zhì)都有一定的要求 對普通住宅與高檔住房來說，普通消費者最為關(guān)心價格與方便性方面，如交通與配套等；而高端消費者則更看中身份與享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社區(qū)人文環(huán)境等。 （二） 我市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 概述 2021 年，我市房地產(chǎn)項目層出不窮，開盤量較大，極大地刺激了港城地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 附： 2021 年在售樓盤資料簡單匯總 項目名稱 開發(fā)商 位臵 總面積 樓體形式 備注 天洋新城 天洋房地產(chǎn) 迎賓路 高層 錦繡嘉園 三環(huán)房地產(chǎn) 人民公園東 26000 小高層 歐雅花園 交通房地產(chǎn) 交運里對面 28000 六加一 怡景嘉園 金和房地產(chǎn) 紅旗路、建設(shè)大街交叉口西北側(cè) 125396 六加一 世嘉銘庭 世嘉房地產(chǎn) 建設(shè)大街天天練歌城 31 萬 六加一 金龍花苑 金龍房地產(chǎn) 和平大街、友誼路交叉口 1 8 萬 六加一 康怡家園 金祥、富立 西港路 六加一 世紀公寓 住總、必玉 環(huán)島公園東 4500 世紀嘉園 世紀星房地產(chǎn) 孟營小區(qū) 20 萬 六加一 大秦世家 電力房地產(chǎn) 孟營小區(qū) 六加一 華苑馨居 鵬大房地產(chǎn) 孟營小區(qū) 15 萬 六加一 寶佳花園 多家房地產(chǎn) 孟營小區(qū) 14 萬 六加一 青馨家園 興龍房地產(chǎn) 孟營小區(qū) TOWNHOUSE 2021 年地產(chǎn)項目呈現(xiàn)的特點 （ 1）