上海商住市場(chǎng)分析研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 60061規(guī)劃戶數(shù)252基地面積3500平方米可售戶數(shù)252銷售面積售出戶數(shù)250建筑樓層15F銷 售 率99％規(guī)劃面積40100平方米銀行貸款額度70%主力面積年限30平均單價(jià)7000元/平方米銀行工行，建行單價(jià)范圍59007600元/平方米樓層規(guī)劃三梯九戶公開(kāi)日期物業(yè)公司中銀物業(yè)車 位 數(shù)108容 積 率8管 理 費(fèi)車位單價(jià)180元/月得 房 率6570%案 名生活藝術(shù)居——新領(lǐng)地工地位置浦東龍東路188號(hào) 作為主力產(chǎn)品，市場(chǎng)投放量過(guò)大都會(huì)引起滯銷、空置，何況為過(guò)渡型產(chǎn)品。投資目光要放遠(yuǎn)新商住主打投資概念，且部分投資者已經(jīng)有收益。3）、尋找有投資空間的產(chǎn)品。如果政策漏洞被堵，商住樓的許多優(yōu)勢(shì)也將變成泡影。關(guān)于開(kāi)發(fā)商住樓的建議商住投資需謹(jǐn)慎政策性因素將起決定性作用。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。 肆、總論及對(duì)于商住樓開(kāi)發(fā)的建議總論：一、商住樓市場(chǎng)在房產(chǎn)市場(chǎng)中的地位及發(fā)展前景市場(chǎng)地位岌岌可危雖然從目前的商住樓被市場(chǎng)的接受度以及所擁有的客戶群體來(lái)看，還處于較為理想的階段，但是從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，其終究擺脫不了在夾縫里求生存的這種狀態(tài)。 本案為一幢22層的高層，占地面積4000平方米，綠化率為15％，其中1－2層規(guī)劃為商鋪，3－5層規(guī)劃為辦公用，6－22層規(guī)劃為住宅。 本區(qū)在售的商住樓個(gè)案僅有于2003年6月1日開(kāi)盤德“建國(guó)路一號(hào)公館”，其8500元/平方米均價(jià)與區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格基本相同。 從本區(qū)的兩個(gè)個(gè)案的銷售價(jià)格與周邊的住宅價(jià)格來(lái)看，“生活藝術(shù)居”6500元/平方米的均價(jià)要高于區(qū)域的住宅價(jià)格，“格力公寓” 6800元/平方米的均價(jià)與區(qū)域內(nèi)住宅的價(jià)格相差不大。本案總高28層，樓層規(guī)劃為五梯二十戶，75%的得房率。amp。 本區(qū)的兩個(gè)個(gè)案由于開(kāi)售的時(shí)間較長(zhǎng)，因此目前的均已基本售完。amp。amp。amp。 項(xiàng)目位于蘭溪路近梅川路，周邊的商業(yè)設(shè)施較多，屬于曹楊地區(qū)較為繁華的地區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍。樓層規(guī)劃為三梯十二戶，每層面積960平方米，得房率在70％左右，房型面積規(guī)劃從60平方米至120平方米。項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)居住的新村較多，各項(xiàng)配套設(shè)施也較為齊全。amp。 本區(qū)有上海商住一條街之稱的長(zhǎng)壽路，但是該區(qū)域目前在售的個(gè)案僅“長(zhǎng)壽苑”一個(gè)個(gè)案，其7000元/。 由于在定位上以商用為主，因此樓層的規(guī)劃戶數(shù)較多，其中“摩登時(shí)代”的樓層規(guī)劃為三梯十九戶，從而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住樓的居住氛圍及水準(zhǔn)不甚理想。 上表所示商住市場(chǎng)總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場(chǎng)其本身的市場(chǎng)規(guī)模較小，且適應(yīng)了當(dāng)前部分特定消費(fèi)群體的需要（主要為外地來(lái)滬的中小企業(yè)）。 靜安區(qū)的在售個(gè)案已基本完成去化，主要原因?yàn)樵搮^(qū)的商住樓開(kāi)售的時(shí)間較長(zhǎng)。 所統(tǒng)計(jì)個(gè)案的均價(jià)與周邊區(qū)域的住宅樓的價(jià)格相差不多，但是靜安區(qū)的個(gè)案要低于周邊的住宅價(jià)格。六區(qū)的在售商住樓均價(jià)為8000元/平方米，可見(jiàn)商住樓市場(chǎng)的價(jià)格水準(zhǔn)較高，從另一方面也可以看出商住物業(yè)對(duì)于地段也具有較高的要求。 從分布情況來(lái)看，以普陀區(qū)所占的份額最多，有三個(gè)在售個(gè)案，比例占到27%。此外如果開(kāi)發(fā)商對(duì)其規(guī)劃用途報(bào)建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無(wú)疑是存在一定的消防隱患。2）、適應(yīng)特定的客戶群的需求由于辦公樓無(wú)論是出租還是出售其價(jià)格均較高，而周邊相對(duì)較少的居住社區(qū)使得許多的中小企業(yè)以及部分的外地來(lái)滬創(chuàng)業(yè)的公司及個(gè)人難以承受，而商住樓的出現(xiàn)正好符合了此部分客戶的需求，使得商住樓在目前的環(huán)境下找到了其應(yīng)有的市場(chǎng)份額。三、優(yōu)劣勢(shì)匯總商住樓的出現(xiàn)，為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空白點(diǎn)。價(jià)格比較與寫字樓相比商住樓具有的銷售價(jià)格低的特點(diǎn)，個(gè)別個(gè)案甚至可以按照住宅辦理按揭，能獲得更高的成數(shù)和更長(zhǎng)的年限；付款方式靈活，客戶資金壓力小，且月供較寫字樓的租金要低很多；從目前在售的商住樓的價(jià)格與純辦公樓的價(jià)格比較看，純辦公樓的價(jià)格明顯高于商住樓，其原因在于：純辦公樓所面向的客源為大公司及跨過(guò)公司等大型企業(yè)，這些客戶對(duì)于各項(xiàng)配套的要求較高，使得純辦公樓的配套規(guī)劃水準(zhǔn)較高檔，同樣也相應(yīng)的需有符合客戶的要求的嚴(yán)格的物業(yè)管理水平。因此，對(duì)規(guī)模及資金有限而又注重辦公成本和形象的中小企業(yè)有很大的吸引力，對(duì)投資客的吸引也很大。貸款年限兩者的貸款年限和額度上相差較大，純住宅在貸款方面最高可以貸到八成三十年，而商住樓只可以貸到六成十年。地理位置比較在地段的選擇上，由于商住樓所特有的居住與商用兩用的特性，因此在地段的選擇上需要考慮區(qū)域內(nèi)的商業(yè)及金融氛圍是否濃厚，交通是否便利，并且對(duì)于各項(xiàng)配套的要求很高，而住宅對(duì)于這些要求相對(duì)較低，甚至一些地段較為偏僻的超大型的小區(qū)可以自己建造配套設(shè)施。商住樓與居住樓的不同在于商住樓更傾向于商務(wù)活動(dòng)，而非家庭居住。因此，商住產(chǎn)品便應(yīng)運(yùn)而生，成為低價(jià)位寫字樓的替代品。出于減少開(kāi)支和節(jié)約成本的考慮，這些中小企業(yè)開(kāi)始尋求能滿足其
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