【正文】 X縣房地產(chǎn)開發(fā)竣工和銷售面積曲線走勢一致，商品房空置率大面積下降，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（1）XX縣房地產(chǎn)市場微觀概況和房地產(chǎn)較為發(fā)達的大中城市相比，XX縣的房地產(chǎn)市場處于起步階段，但同時也在快速向前發(fā)展。二、項目市場營銷策略（一）項目目標市場分析消費者分析XX過去以單位福利建房為主，房地產(chǎn)開發(fā)起步遲，但發(fā)展迅速。剔除其他因素，,潛在的主動型市場需求鈄為我市住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間.綜上所述,我市每年住房需求在115萬平方米以上,需求十分旺盛,開發(fā)潛力巨大。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的10萬人增加至未來的20萬，以人均住房面積30平方米）（小康標準）計算，每年平均需要約10萬平方米的住房。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。另一方面，從消費水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費水平的提高，無疑為住房質量的改善奠定了堅實的基礎。**作為經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化競爭，獲得更多利潤。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，**的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進一步增強，為投資規(guī)模的進一步擴大創(chuàng)造了條件。從中長期看，國家最近出臺的宏觀調控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。（3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。由于房地產(chǎn)的建筑成本70%左右是材料有耗，能帶動冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等50多個行業(yè)的發(fā)展，進一步促進了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新興服務行業(yè)的發(fā)展，成為推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。商品房的市場消費需求旺盛，帶動了商品房價格的大幅度上升。2008年全市努力促進房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導住房難消費，投資10億元，完成房地產(chǎn)開發(fā)面積50萬平方米，大力推進住宅小區(qū)物業(yè)社會化管理，新增物業(yè)服務小區(qū)20個，物業(yè)服務覆蓋面達到30%。為此，我們從分析近幾年的統(tǒng)計資料入手，對我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進行由淺入深的剖析，以滿足各級領導的決策需要，促進房地產(chǎn)市場保持協(xié)調健康發(fā)展。近年來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資待續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內(nèi)需、推動國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢明顯。XX縣舒雅住宅小區(qū)的建設正是為順應市委市政府的政策，為促進土地的升值，進而改善城市居民的居住、生活條件，并提升城市的整體形象而開發(fā)的項目。目前，**市已發(fā)現(xiàn)8大類48種礦產(chǎn)，潛在價值45萬億元，集煤、油、氣、鹽四大資源于一地，儲量大，質量好，世界罕見，被譽為“東方的科威特”。研究范圍該可性行研究報告的研究范圍包括：總論；項目建設必要性分析；項目市場分析；建設條件分析和工程進度安排；項目的規(guī)模和性質；工程設計和功能要求消防、環(huán)保和勞動衛(wèi)生；投資估算與資金籌措；財務基礎數(shù)據(jù)估算；財務效益分析；盈虧平衡分析；風險因素及對策；結論?？偨ㄖ娣e：其中，1，2。因此，開發(fā)中高檔住宅小區(qū)，營造“花園式”、“人性化”的住宅環(huán)境是廣大城市居民的迫切愿望。一批初具規(guī)模的住宅小區(qū)陸續(xù)形成。XX縣**市的縮影，**已發(fā)現(xiàn)的八大類40多種礦產(chǎn)資源，XX樣樣都有，特別是煤、油、氣、鹽四種資源，儲量大，具有重大開發(fā)價值。煤炭、天然氣、石油、巖鹽組合配置良好，開發(fā)潛力巨大，是21世紀中國的能源接續(xù)地，是正在建設的國家能源化工基地，是國家西氣東輸、西電東送、西煤東運的重要源頭。2008年全市住宅建設完成建筑面積120萬平方米，建設規(guī)模、投資額與上年相比，同比增長10%%。**市是我國的能源化工、旅游開發(fā)城市，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市建設日新月異，人們生活水平迅速提高，對住宅的要求早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求更高質量、更大空間的居住環(huán)境。三、項目概況項目名稱： 小區(qū)建設項目項目地址：XX縣城北大街西側，老四九服裝廠舊址占地面積：（），其中：，1，2。序號指標指標值1全部投資利益率%2全部投資利稅率%3資本金投資凈利潤率%4全部財務凈現(xiàn)值（FNPV）%5資本金財務凈現(xiàn)值（FNPV）%四、編制依據(jù)與研究范圍編制依據(jù)根據(jù)中華人民共和國的有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結合核項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：①國家計委與建設部聯(lián)合頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；②省建筑工程概預算指標及有關費用標準；③**經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃；④建設部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；⑤**市城市總體規(guī)模；⑥XX縣城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃；⑦開發(fā)商提供的其它有關資料。**歷史悠久，人杰地靈，是國務院命名的“歷史文化名城”。為此，《**市房地產(chǎn)業(yè)第十一個五年規(guī)劃綱要》明確將改善居民住房條件、提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平、促進房地產(chǎn)市健康發(fā)展納入了今后的工作重點。同時，**市政府也正在積極推動住宅商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化的進程。第三章 項目市場分析一、XX縣房地產(chǎn)市場分析XX縣房地產(chǎn)市場總體運行情況經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為XX縣國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)模基礎上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關系將怎么變化，成了社會各界關注的問題。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，住宅的主導地位進一步加強。（3）商品房銷售日趨活躍。（1）房地產(chǎn)業(yè)是推動經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是一個關聯(lián)高、產(chǎn)業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面可以間接拉動消費需求。房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大，發(fā)展空間廣闊①宏觀調控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。目前，我市城市建設日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個房地產(chǎn)七發(fā)項目的平均利潤率在30—50%，甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅力。2006—2008年，我市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)低于40%，居民消費重點已經(jīng)轉向住、行和教育等方面,消費結構的升級轉型，