【正文】 的租金發(fā)票由受益人直接提供，與管理公司無(wú)關(guān)，管理公司向車(chē)位使用人或者產(chǎn)權(quán)人單獨(dú)收取管理費(fèi)，并提供相應(yīng)的發(fā)票。2) 按月收費(fèi)方式，是指車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)所有人與車(chē)輛使用已經(jīng)簽訂停車(chē)位租賃協(xié)議，管理公司依據(jù)租賃協(xié)議進(jìn)行定期收費(fèi)。 審計(jì)報(bào)告，所有的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益以審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)，如果發(fā)展商或者業(yè)主委員會(huì)不能接受審計(jì)結(jié)果，管理處將要不承接原物業(yè)公司的任何負(fù)債或者資產(chǎn)。 公共事業(yè)費(fèi)托收的合同或者合同編號(hào)以及相關(guān)聯(lián)系電話(huà)。 應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款清單（明細(xì)到每個(gè)單位、具體公司）。 保管期滿(mǎn)但未結(jié)清債權(quán)債務(wù)原始憑證和涉及其他未了事項(xiàng)的原始憑證不得銷(xiāo)毀，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)抽出立卷，保管到未了事項(xiàng)完結(jié)為止。 保管期滿(mǎn)的會(huì)計(jì)檔案，除第(七)條規(guī)定的情形外，可以按照以下程序銷(xiāo)毀；1) 由財(cái)務(wù)部提出銷(xiāo)毀意見(jiàn)，編制會(huì)計(jì)檔案銷(xiāo)毀清冊(cè)，列明銷(xiāo)毀會(huì)計(jì)檔案的名稱(chēng)、卷號(hào)、冊(cè)數(shù)、起止年度和檔案編號(hào)、應(yīng)保管期限、已保管期限、銷(xiāo)毀時(shí)間等內(nèi)容。會(huì)計(jì)檔案的保管期限，從會(huì)計(jì)年度終結(jié)后的第一天開(kāi)始計(jì)算。 財(cái)務(wù)部保存的會(huì)計(jì)檔案不得借出。4) 其他類(lèi)：銀行存款余額調(diào)節(jié)表、銀行對(duì)賬單及其他應(yīng)當(dāng)保存的會(huì)計(jì)核算專(zhuān)業(yè)資料。 會(huì)計(jì)檔案是指會(huì)計(jì)憑證，會(huì)計(jì)賬簿和財(cái)務(wù)報(bào)告等會(huì)計(jì)核算專(zhuān)業(yè)材料，是記錄和反映單位經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要憑證和證據(jù)。 印章使用制度 發(fā)票數(shù)據(jù)實(shí)行填寫(xiě)好后再加蓋發(fā)票專(zhuān)用章，每個(gè)項(xiàng)目只允許使用自己的發(fā)票編號(hào)章，不允許借用其他項(xiàng)目的發(fā)票印章； 支票只有填寫(xiě)收款人和金額后加蓋印章，不得簽發(fā)空白支票。 基金用途維修基金僅用于支付共用設(shè)施及共用設(shè)備大型維修及更換的大型開(kāi)支。 結(jié)存管理1) 應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用的結(jié)存應(yīng)在每月會(huì)計(jì)報(bào)表中反映，并在財(cái)務(wù)報(bào)告中說(shuō)明其使用項(xiàng)目、使用情況等。 提取管理1) 事故基金的計(jì)提列入年度管理費(fèi)預(yù)算，屬于管理預(yù)算的一部分，按月預(yù)提或者實(shí)際發(fā)生時(shí)一次性使用。 管理費(fèi)支出監(jiān)管1) 每年度的管理費(fèi)開(kāi)支必須按年度預(yù)算項(xiàng)目執(zhí)行；2) 每月的管理費(fèi)用支出應(yīng)按本預(yù)算執(zhí)行，如每一具體項(xiàng)目的費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)算金額，物業(yè)管理公司必須在季度和年度財(cái)務(wù)報(bào)表做出合理解釋。2) 若客戶(hù)要求的服務(wù)超出現(xiàn)服務(wù)范圍時(shí)，維修人員應(yīng)禮貌地給予合理解釋?zhuān)⒈M最大能力提供協(xié)助（如資料提供等），最后將情況反映至管理部負(fù)責(zé)人；3) 根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格及實(shí)際情況的費(fèi)用變化和客戶(hù)服務(wù)需求，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)增減服務(wù)項(xiàng)目或修訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 有償服務(wù)收費(fèi)管理 為提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)有償服務(wù)收費(fèi)的管理，特制定本規(guī)定。收款人所提供給管理公司的發(fā)票，必須是符合北京市稅務(wù)局頒布新發(fā)票使用和管理規(guī)定的正式發(fā)票（即2001年4月1日起實(shí)施的新規(guī)定），而且發(fā)票必須真實(shí)有效。7) 電話(huà)費(fèi)從發(fā)展商賬戶(hù)劃款，如需要物業(yè)管理公司立即全額劃給發(fā)展商，則電話(huà)押金應(yīng)放在物業(yè)管理公司；如只將收到多少電話(huà)費(fèi)就劃給發(fā)展商多少，則電話(huà)押金存入發(fā)展商賬戶(hù)。4) 電話(huà)費(fèi)的付款期限與管理費(fèi)和公共事業(yè)費(fèi)用的付款期限相同，即客戶(hù)自收到賬單之日起有2周的付款時(shí)間。 代收代繳費(fèi)用管理 代收代繳電話(huà)費(fèi)1) 每月12日之前，必須將上月的客戶(hù)電話(huà)費(fèi)清單和發(fā)展商已繳納的電話(huà)費(fèi)發(fā)票復(fù)印件送交到物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)的手里。8) 每月月底結(jié)賬時(shí)要與發(fā)展商財(cái)務(wù)部對(duì)往來(lái)賬，雙方確認(rèn)往來(lái)款項(xiàng)以后，作為付款申請(qǐng)或者費(fèi)用抵扣的依據(jù)。 方案A：使用發(fā)展商的銀行賬戶(hù)作為托收的基本賬戶(hù)1) 發(fā)展商與政府相關(guān)的收費(fèi)部門(mén)簽訂費(fèi)用托收協(xié)議，同意該項(xiàng)目發(fā)生的所有公共事業(yè)費(fèi)用從發(fā)展商的銀行賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)；2) 每月政府相關(guān)的收費(fèi)部門(mén)通過(guò)銀行從發(fā)展商的賬戶(hù)上劃轉(zhuǎn)每月的公共事業(yè)費(fèi)用。 與總公司財(cái)務(wù)核對(duì)往來(lái)賬時(shí)間：總公司財(cái)務(wù)保證隨時(shí)傳遞與項(xiàng)目物業(yè)管理公司往來(lái)單據(jù)，每月28日至本月最后一天與總公司往來(lái)賬核對(duì)清楚。 臨時(shí)工工資發(fā)放時(shí)間：人事部保證物業(yè)財(cái)務(wù)部于每月8日前往取得臨時(shí)工工資明細(xì)單，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理簽字確認(rèn)后及時(shí)送回，物業(yè)財(cái)務(wù)部將于每月10日發(fā)放臨時(shí)工工資。1) 施工出入證押金收繳管理根據(jù)管理公司裝修管理規(guī)定，向施工人員收取施工出入證押金。客戶(hù)裝修工程完工，提出驗(yàn)收申請(qǐng)，工程部系統(tǒng)工程師、管業(yè)部經(jīng)理及保安部經(jīng)理會(huì)同設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收并在單位工程驗(yàn)收記錄上簽署合格，方可申請(qǐng)退還押金。5) 固定資產(chǎn)的折舊方法按照外商投資企業(yè)固定資產(chǎn)管理規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，即折舊的殘值率為原值10%，電子類(lèi)和普通設(shè)備的折舊年限為5年，大型機(jī)械設(shè)備、耐用設(shè)備折舊年限為10年。 固定資產(chǎn)的管理：固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)負(fù)責(zé)公司全部固定資產(chǎn)的管理，辦理固定資產(chǎn)的購(gòu)置、驗(yàn)收、領(lǐng)發(fā)、建表、報(bào)廢、報(bào)損的處理。g 財(cái)務(wù)部將要每季度對(duì)工程庫(kù)存材料進(jìn)行抽查盤(pán)點(diǎn)，每年年底要進(jìn)行一次全面盤(pán)點(diǎn)。e 每月底庫(kù)管員要對(duì)庫(kù)存材料進(jìn)行清點(diǎn)，結(jié)出月底每類(lèi)材料的余額和庫(kù)存數(shù)量。c 材料出庫(kù)時(shí)應(yīng)填寫(xiě)出庫(kù)單，并必須在出庫(kù)單上填寫(xiě)材料類(lèi)別及具體用途、區(qū)分公共區(qū)域支出及住戶(hù)支出。b 總物業(yè)經(jīng)理可以根據(jù)具體實(shí)際情況決定是否進(jìn)行采購(gòu)，以及選擇材料供貨商。b 結(jié)賬方式c 主要以月結(jié)的方式，即每月供貨商按照我司提供的材料訂購(gòu)單，送貨然后每月底，由庫(kù)房管理員與財(cái)務(wù)部、供貨商核對(duì)，每月底核對(duì)正確后，由庫(kù)房管理員申請(qǐng)付款。以上的比價(jià)不包括政府壟斷的項(xiàng)目，比價(jià)的目的不只是價(jià)格的比較還要比較相應(yīng)的售后服務(wù)，產(chǎn)品質(zhì)量情況等。c RMB 1,000RMB 10,000的至少需要三家報(bào)價(jià)，已經(jīng)簽訂了供應(yīng)服務(wù)合同的不需要每月都進(jìn)行比較，只需在續(xù)簽新合同時(shí)進(jìn)行比較。 超過(guò)付款期限2個(gè)月以上的，每次收取手續(xù)費(fèi)￥300元。如果逾期超過(guò)2個(gè)月（從付款的最后期限之日起），在收取滯納金的同時(shí)，物業(yè)公司將向業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出書(shū)面報(bào)告，經(jīng)業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)同意后，對(duì)未支付管理費(fèi)和公共事業(yè)費(fèi)的業(yè)戶(hù)發(fā)出書(shū)面通知，明確在通知的7日后，將采取停止供電、水或煤氣等相應(yīng)的措施，以避免業(yè)主及物業(yè)公司在經(jīng)濟(jì)上的損失。付款人如遇特殊情況不能及時(shí)付款，應(yīng)以書(shū)面形式通知管理處財(cái)務(wù)部。2) 應(yīng)收賬款管理制度及相關(guān)措施管理處實(shí)行應(yīng)收賬款賬單準(zhǔn)時(shí)發(fā)送及時(shí)收回的原則。 應(yīng)收賬款管理規(guī)定物業(yè)管理公司根據(jù)《管理公約》及項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，特制訂應(yīng)收賬款管理的原則、方法、制度及相關(guān)措施如下： 收取原則及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)的收取原則：物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行上收費(fèi)的原則，即本月的月中或者月底收取下月的管理費(fèi)。e 經(jīng)亞洲區(qū)董事簽字審批后，將申請(qǐng)單返回給項(xiàng)目經(jīng)理，由其安排項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行網(wǎng)上銀行付款操作。 資產(chǎn)及基金賬戶(hù)的管理1) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人申請(qǐng)付款程序a 操作員確認(rèn)客戶(hù)租金已經(jīng)劃撥到公司銀行賬戶(hù)，并核對(duì)每筆款項(xiàng)金額的準(zhǔn)確性。 現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)程序1) 由申請(qǐng)人填寫(xiě)報(bào)銷(xiāo)明細(xì)表，表中應(yīng)列明報(bào)銷(xiāo)項(xiàng)目、報(bào)銷(xiāo)金額，并不得涂改，經(jīng)過(guò)涂改的報(bào)銷(xiāo)單將被視為無(wú)效；2) 報(bào)銷(xiāo)明細(xì)單所附發(fā)票背面須有經(jīng)辦人簽字確認(rèn)，發(fā)票上應(yīng)列明采購(gòu)物品的數(shù)量、單價(jià)、金額，若發(fā)票金額為合計(jì)數(shù)，須附有由供貨方開(kāi)具購(gòu)物明細(xì)單；需要強(qiáng)調(diào)的是所有報(bào)銷(xiāo)單后附的發(fā)票必須是符合國(guó)家各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的發(fā)票，如果是違反國(guó)家規(guī)定發(fā)票，財(cái)務(wù)部有權(quán)拒絕報(bào)銷(xiāo)人任何報(bào)銷(xiāo)。 建立和健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，賬款相符，杜絕白條抵庫(kù)或賬外現(xiàn)金，不私自設(shè)立“小金庫(kù)”。 現(xiàn)金管理制度物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，為做好庫(kù)存現(xiàn)金的保管、使用工作，特制定本制度。 借款人應(yīng)填寫(xiě)借款申請(qǐng)單，經(jīng)大廈總物業(yè)經(jīng)理簽字授權(quán)后方可到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取現(xiàn)金，借款人應(yīng)及時(shí)拿發(fā)票結(jié)賬或者返還現(xiàn)金，一般不得超過(guò)當(dāng)月月底財(cái)務(wù)結(jié)賬之前。 資料處理1) 用于編制年度預(yù)算的資料應(yīng)進(jìn)行歸檔登記；2) 年度預(yù)算執(zhí)行完成后，應(yīng)與實(shí)際數(shù)進(jìn)行對(duì)比分析，并作為預(yù)算附件資料，連同預(yù)算資料一齊保存。 相關(guān)職責(zé)1) 財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助總物業(yè)經(jīng)理編制公司每一年度財(cái)務(wù)預(yù)算，每年11月份著手編制下年度的財(cái)務(wù)收支預(yù)算。 大廈維修基金公開(kāi)化大廈維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。2) 日常運(yùn)行設(shè)備的改善、維修保養(yǎng)及重大的樓宇設(shè)備需對(duì)外分包的，應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式公平競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選擇承包商3) 各項(xiàng)費(fèi)用支出堅(jiān)持專(zhuān)款專(zhuān)用，不可挪作他用，特別是維修基金的使用和管理。2) 管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須按物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取或者按經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)。3) 年度預(yù)算報(bào)表中每一項(xiàng)目應(yīng)附有詳細(xì)的注釋及說(shuō)明。 固定資產(chǎn)折舊適用外商投資企業(yè)的折舊方法。 管理者酬金收取，采用按月收取約定的金額或者約定的比例；而有關(guān)管理者酬金的收取比例和金額依照委托管理合同中的有關(guān)條款執(zhí)行。項(xiàng)目（大廈）的日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用從管理費(fèi)的收入中支出，管理費(fèi)有盈余的歸屬共同業(yè)主所有，運(yùn)營(yíng)不足的由共同業(yè)主承擔(dān)。每個(gè)項(xiàng)目接受委托后，有自己獨(dú)立的銀行賬戶(hù)，管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)物業(yè)管理委托合同的約定或者經(jīng)過(guò)業(yè)主同意的約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目（大廈）所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，將按照投標(biāo)或年初時(shí)的項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行控制、分配以及預(yù)提，每月的營(yíng)業(yè)稅金通過(guò)仲量聯(lián)行北京總公司代繳。 應(yīng)收賬款不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，采用實(shí)際轉(zhuǎn)銷(xiāo)法進(jìn)行賬務(wù)處理。2) 年度預(yù)算中費(fèi)用支出特定項(xiàng)目的變動(dòng)程度，如員工薪金、福利增減的變動(dòng)幅度等，將結(jié)合中華人民共和國(guó)勞動(dòng)保障部的規(guī)定及管理公司的實(shí)際情況指定，同時(shí)，還要征得發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)的同意，方能列入預(yù)算。同時(shí)，在執(zhí)行過(guò)程中，嚴(yán)格按公開(kāi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一尺度收費(fèi)。 費(fèi)用支出公開(kāi)化1) 年度的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支必須控制在年度預(yù)算內(nèi)；若個(gè)別支出出現(xiàn)超支情況，物業(yè)管理公司需要做出書(shū)面的合理解釋。3) 每年的財(cái)務(wù)狀況須經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行年度審計(jì)，審計(jì)結(jié)果報(bào)送發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)并接受所有業(yè)主的查詢(xún)。 相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表1) 資產(chǎn)負(fù)債表 2) 損益表 3) 現(xiàn)金流量表 4) 管理費(fèi)回收率分析 5) 營(yíng)運(yùn)計(jì)劃與實(shí)際支出對(duì)比表 財(cái)務(wù)預(yù)算制定為確保管理正常運(yùn)作，提高財(cái)務(wù)收支預(yù)算的合理性及加強(qiáng)成本控制，制定預(yù)算制定方案。 編制要求1) 堅(jiān)持“以支定收，收支平衡”為預(yù)算原則，以發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)則；2) 根據(jù)各部門(mén)提供資料，進(jìn)行分析及計(jì)算；3) 將計(jì)算分析出的數(shù)據(jù)資料,形成初稿；4) 預(yù)算編制按規(guī)定格式進(jìn)行，對(duì)于預(yù)算中的項(xiàng)目須附上注解，并提交總物業(yè)經(jīng)理審核；5) 提交發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批；6) 發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)審批通過(guò)后貫徹執(zhí)行。而且每次借款按照現(xiàn)金管理制度執(zhí)行，不得超出中國(guó)人民銀行規(guī)定的現(xiàn)金支付范圍。 大廈總物經(jīng)理能夠授權(quán)批準(zhǔn)支付現(xiàn)金或者現(xiàn)金借款金額為RMB1000（含1000）元以下的款項(xiàng)，超過(guò)此標(biāo)準(zhǔn)支出現(xiàn)金必