【正文】 費收入負債貸3[客商輔助核算]輔助核算精確到樓棟，用臺賬核算更明晰級數(shù)據(jù)其他物業(yè)管理收入負債貸3[客商輔助核算]輔助核算精確到樓棟，用臺賬核算更明晰級數(shù)據(jù)物業(yè)經(jīng)營收入負債貸2[客商輔助核算]停車費收入負債貸3[客商輔助核算]自有物業(yè)租賃收入負債貸3[客商輔助核算]廣告收入負債貸3[客商輔助核算]不使用，在“其他經(jīng)營收入”核算清潔服務(wù)收入負債貸3[客商輔助核算]維修服務(wù)收入負債貸3[客商輔助核算]場地管理費收入負債貸3[客商輔助核算]不使用，在“其他經(jīng)營收入”核算其他經(jīng)營收入負債貸3[客商輔助核算]其他負債貸2[客商輔助核算]應(yīng)付職工薪酬負債貸1工資負債貸2職工福利負債貸2社會保險費負債貸2醫(yī)療保險費負債貸3基本養(yǎng)老保險費負債貸3年金繳費負債貸3失業(yè)保險費負債貸3工傷保險費負債貸3生育保險費負債貸3其它保險費負債貸3住房公積金負債貸2工會經(jīng)費負債貸2職工教育經(jīng)費負債貸2非貨幣性福利負債貸2辭退福利負債貸。 根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的清算報告進行國地稅注銷。并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋 章，存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄載明。 資產(chǎn)的移交注意事項：對項目公司移交的資產(chǎn)需全部移交新物業(yè)服務(wù)企 業(yè)，對在物業(yè)持續(xù)期間購買的固定資產(chǎn)交由當(dāng)?shù)厣坦芄具M行管理，對物業(yè)持續(xù) 期間的財務(wù)檔案統(tǒng)一交由當(dāng)?shù)厣坦芄具M行管理，以便日后查詢。業(yè)主簽名： 托管日期： 經(jīng)辦人：5 物業(yè)公司撤管管理為加強銷售物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護當(dāng)事 人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動的正常秩序，根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理條例在日常的 操作中應(yīng)注意以下事項： 撤管前準備物業(yè)公司提出撤管申請，商管總部物業(yè)部接到申請后，進行實地考察，同意撤管 后方可進行清算處理。業(yè)主簽字： 物業(yè)經(jīng)辦人： 項目公司：日期： 日期： 日期： 業(yè)主托管鑰匙委托書業(yè)主托管鑰匙委托書（第一聯(lián)：物業(yè)管理處） 記錄號：——————————： 年 月 日前，本人將 幢 層 室 的 入 戶 門 鑰 匙 把 交 xxxx 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司 托 管 ， 用 于 。 房屋驗收表房號： 房屋驗收表驗收項目驗收情況建 筑 工 程天花墻面地面門窗強 弱 電插 座有線接入電話接入網(wǎng)絡(luò)接入其他空氣開關(guān)空開箱煙感、噴淋給排排水管水表、水閥燃氣管消防設(shè)施其他水電表底度水表讀數(shù)電表讀數(shù)其他重要說明：請業(yè)主對表中各項逐一驗收，如有問題請將相關(guān)情況描述清楚。（見附件一）?物業(yè)收費組回收《房屋交接單》以確認業(yè)主身份；④收費員向業(yè)主收取相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用；收費員協(xié)助業(yè)主辦理代收代繳、銀行委托繳費等相關(guān)手續(xù)；經(jīng)辦人在《入伙流程確認單》簽字確認。業(yè)主簽字：日期XXXX 萬達廣場投資有限公司（蓋章）日期第 三 聯(lián)： 物 業(yè) 管 理 處留 存（第一聯(lián)：營銷部 第二聯(lián)：財務(wù)部 第三聯(lián)：物業(yè)管理處） 業(yè)主信息登記表業(yè)主信息登記表房 號姓 名籍 貫建筑面積M2聯(lián)絡(luò)電話現(xiàn)居住地址（郵政地址）工作單位家 庭 成 員姓 名與業(yè)主關(guān)系籍 貫身份證號碼戶口所在地工作單位照片粘貼照片 1照片 2照片 3照片 4車輛號牌車型顏色停車位編號姓 名37 物品交付確認書物品交付確認書房號： 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 本人收到 交付的關(guān)于 的房號以下物品：鑰匙 套 把服務(wù)指南業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人： 鑰匙交付確認書鑰匙交付確認書單元編號： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。4）及時準確登記物管費收費臺帳（收費日報表可由此取數(shù)）。退面積差房款，僅限于退客戶支票。事先刻制好“物業(yè)綜合服務(wù)費”，“日常維修費” “垃圾清運 費”及收費期間等摘要內(nèi)容的條形章，事先在發(fā)票上蓋好章，財務(wù)章可于領(lǐng)用前一天蓋，并 做好票據(jù)領(lǐng)用及核銷。 入伙前準備工作 要求項目公司營銷部提供實測報告或簽字確認的實測面積及業(yè)主明細，并根據(jù)此明細 表計算各業(yè)主首期應(yīng)繳物管費及房屋公共設(shè)施日常維修費，建議取數(shù)保留到整數(shù)。 檔案管理要點 每年 3 月底前，保管人員將上年度《工程作業(yè)單》、《出庫單》、《庫存材料明細表》整 理裝訂成冊并歸檔保存。 稽核要點 保管人員應(yīng)于每月 25 日將符合財務(wù)要求的出入庫報表、《出庫單》上報財務(wù)部。4） 審核《入庫單》簽字是否齊全，付款金額應(yīng)與入庫金額相符。4） 保管人員對驗收合格的物料開具《入庫單》（根據(jù)實際情況購買或印制），并根據(jù)《入 庫單》登記材料保管明細賬。物料入庫應(yīng)遵循采購人員與保管人員相 分離原則。 政府、企業(yè)特殊壟斷的工程或?qū)I(yè)性極強的工程材料，在政府指定企業(yè)或?qū)I(yè)廠家進 行購買。 每月,行政部必須將所有簽字版的采購計劃報送一份財務(wù)部備案。其他要求參考《財務(wù)操作指引》。3） 各續(xù)保公司取得正式保單后七日內(nèi)，將保單及發(fā)票掃描后上報股份公司安全監(jiān)督部 和商管總部財務(wù)部備案。取得保單后，七日內(nèi)將正式保單及發(fā)票掃描后上報股份公司安全監(jiān)督部和商管總部財務(wù) 部備案。 新入伙項目的財產(chǎn)一切險、機器損壞險、公眾責(zé)任險均以入伙之日為保險期間起始 日。 住宅項目投保財產(chǎn)范圍原則上包括：自有產(chǎn)權(quán)的會所、幼兒園、鍋爐房、物業(yè)用房及公共設(shè)備等。3)核銷：對已使用整本票據(jù)，及時進行核銷。5)財務(wù)稽核人員至少每季度稽核一次，采取抽查稽核方式，抽查比例不少于 20%。開具繳費單開票員審核繳費單金額的正確性開具票據(jù)開票員根據(jù)繳費單開具票據(jù)并將報銷聯(lián)和記 賬聯(lián)交給收款員收費審核 .業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)部門根據(jù)收費項目開具繳費單收 費 收款員根據(jù)票據(jù)收款業(yè)務(wù)部門根據(jù)繳費票據(jù)提供增值服務(wù)提供增值服務(wù) 收費審核1)開票員審核繳費單上服務(wù)項目與收費項目是否一致、應(yīng)收金額是否依據(jù)收費標準、已 經(jīng)簽訂的收費合同填寫。 收費公示制度 公示制度：將各項收費標準予以公示，公示牌中標明的收費標準包括物業(yè)管理費、 水費、電費、供暖費、停車費、物業(yè)增值服務(wù)等收費標準。 廣告合同管理 由物業(yè)公司與承租方簽訂合同，物業(yè)公司記收入。銷售物業(yè)鼓勵開展廣告業(yè) 務(wù)創(chuàng)收。4）占用物業(yè)公司公共區(qū)域或者使用一定資源的多種經(jīng)營活動，必須支付相當(dāng)于兩個月 使用費的押金。 多種經(jīng)營管理要點與現(xiàn)場管理 管理要點 參與點位規(guī)劃、價格標準、合同審核、進場手續(xù)、收款條件、收入核算、統(tǒng)計及收入確認原則等。財務(wù)部出納辦理押金保證退還支付款項時，必須再次對身份證明原件進行核對，核對無誤后由業(yè)主或其受托代理人簽字領(lǐng)取款項；押金保證金的繳款人為法人的，原則上采用轉(zhuǎn)賬方式退還，個人領(lǐng)取現(xiàn)金的，領(lǐng)款人須 執(zhí)法人單位出具蓋有公章的委托書及個人身份證明領(lǐng)取。4）財務(wù)部審核要點：重點復(fù)核票據(jù)的真實性，復(fù)核退款流程的完整性，復(fù)核客服及工 程人員對費用的清算，核實退款人身份信息等。為了規(guī)避風(fēng)險，商管公司不認可押金保證金的相互轉(zhuǎn)讓，非法受讓人持有的押金保證金 收據(jù)不能辦理退還手續(xù)。 押金保證金退還的風(fēng)險控制1)押金保證金退還條件： 合同終止；達到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔(dān)保的實物已經(jīng)退回； 達到政府職能部門及公司的驗收標準；費用清算完畢 2)辦理退還的相關(guān)憑證正常辦理退還需要的相關(guān)憑證： 商管公司開具的押金保證收款收據(jù)原件； 商戶退款申請及證明達到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明；以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證： ，財務(wù)部查實后，要求押金保證金交款人書面聲明原收據(jù)作廢，收據(jù)原件持有人及第三方持有人無權(quán)再次向商管公司申請退還押金保證金，并且 承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟糾紛。評估結(jié)果作為款項支付的 依據(jù)5） 合同約定的保證期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金6）付款須有完善的付款審批手續(xù)。特殊情況緊急采購（包括但不限于爆管、失火、停電、燃氣泄 露等）可以口頭請示主管領(lǐng)導(dǎo)后先采購后辦理書面申請。 工程維保期后物業(yè)公司維保費支付流程款 項 支 付財 務(wù) 預(yù) 算物 料 采 購 招 標 管 理合 同 簽 訂合 同 履 行 監(jiān) 督 管 理 維保材料采購計劃的制定及審批 每月末住宅物業(yè)根據(jù)年度預(yù)算編制次月工程維保計劃，審批至區(qū)域總經(jīng)理后，根據(jù)工程維保計劃制定工程物料申購單。共用設(shè)施日常維修是指對房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進行修復(fù)及日常養(yǎng)護、檢修。 維保期后工程維保 工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費由物業(yè)公司自行維修，并在日常經(jīng)營中支付維修維護費用。對工程出現(xiàn)的各類質(zhì)量問題及時記錄，并直接反饋到承建單位（需項目公司委托），督 促整改。維修基金的使用，由物業(yè)管理公 司提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審核、業(yè)主大會批準后實施。條件具備的小 區(qū)，經(jīng)業(yè)主委員會提交業(yè)主大會決定，可以將維修基金交給業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司代管。如機房內(nèi)為多臺變壓器的，則可根據(jù)預(yù)估入住時間表，適當(dāng)停運 變壓器（變壓器停運后如需再度啟用，按國家相關(guān)規(guī)定需進行預(yù)防性電試，會產(chǎn)生費用，因 此變壓器的停運也需慎重，應(yīng)測算變壓器停運后可節(jié)省能源及進行預(yù)防性電試的費用，權(quán)衡 利弊）。對于當(dāng)月欠費， 及時跟進處理，采取相關(guān)措施，加大催費力度。抄 表繳 費 通 知客 戶 繳 款登 記 臺 帳 工程部每月末定期抄取讀表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。工程部每月定期抄表。 插蠟燭模式銷售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車場1）如使用一套停車場收費系統(tǒng)的，因無法界定自持物業(yè)部分與銷售物業(yè)部分的，先記 入公司停車場收入，月底按規(guī)定與項目公司進行分成。故障期間，收費員要做好手動開閘記錄，并需停車場主 管現(xiàn)場確認。遇特殊情況，有公司相關(guān)人員口頭指示后，可先行放行，但必須在當(dāng) 天下班前收到補填的訪客停車單，并在當(dāng)日停車場收費日報表中注明相關(guān)信息。 存在消費免費停車現(xiàn)象時，收費員須收回客人的消費憑條，作為抵減電腦金額的 憑證，并在當(dāng)日停車場收費日報表中注明代金券張數(shù)金額。2）由財務(wù)部收費員于公司財務(wù)部整包領(lǐng)出，在財務(wù)部現(xiàn)場清點、編號后雙方登記確認；3）停車場領(lǐng)班到財務(wù)部收費員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認；4）停車場領(lǐng)班負責(zé)把發(fā)票具體交到每個崗?fù)さ耐＼噲鍪召M員手中，并在一式二聯(lián)的“停 車場票款交接單”上互相簽字確認。當(dāng)值人員需認真、完整填寫完表單上的所有項目，簽字確認后，連同當(dāng)班營業(yè) 款項投入投包保險柜中。 預(yù)付費停車卡收入的確認：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費日當(dāng)天確認收入；預(yù)付以后年度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認收入。 物業(yè)服務(wù)費管理要點 收費管理 按照物業(yè)收費標準，及時足額收取物管費，統(tǒng)計欠費情況。 爭議物業(yè)服務(wù)費的審批流程 原則上不進行任何形式的物業(yè)服務(wù)費減免。 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項服務(wù)已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費，因此須取得項目公司書面確認函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費信息。 物業(yè)服務(wù)費文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專業(yè)副總和各部門經(jīng)理進行初步評 審，評審合格后報商管總部審批，流程為：經(jīng)辦人→總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對接人審核→ 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核→商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后，方可與當(dāng)?shù)仨椖抗緺I銷部對 接評審，溝通無異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報審 批。物業(yè)服務(wù)費標準必須包含 10%的酬金，且在未來 3 年間能夠滿足 各項成本增長帶來的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。稅額不足1 元，按 1 元貼花4財產(chǎn)保險合同車輛險、機器損壞險、財產(chǎn)一切險、公眾責(zé)任險。 商管/物業(yè)公司常見涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率：序號適應(yīng)稅目常見涉稅合同稅率1購銷合同物資物品采購合同。 體檢合作協(xié)議——印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。 招聘信息發(fā)布合同——不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見于工程部。常見于物管部，大部分是階段性合同。