【正文】 主提交相關(guān)退還押金保證金的所有憑證。3）工程人員審核要點（如需要）：對于裝修押金、電卡電費(fèi)押金、物管費(fèi)押金等的退 還需由工程人員檢查使用公共設(shè)施是否完整，公共設(shè)施使用費(fèi)及能源費(fèi)用是否清算完畢。5)押金保證金退還時領(lǐng)款人的身份確認(rèn)，如屬于返還物品退押金業(yè)務(wù)應(yīng)收回相關(guān)物品 并保證完整。 業(yè)主申請退還押金保證時，必須出具身份證明。6 多種經(jīng)營業(yè)務(wù)管理 多種經(jīng)營定義 多種經(jīng)營是指物業(yè)公司利用銷售物業(yè)公共區(qū)域或公共資源進(jìn)行經(jīng)營活動，收取場 地管理費(fèi)的一種經(jīng)營方式。 銷售物業(yè)鼓勵開展多種經(jīng)營創(chuàng)收。 現(xiàn)場管理 對于已繳費(fèi)的多種經(jīng)營戶，由物業(yè)公司簽章發(fā)放多種經(jīng)營許可證，注明其點位、經(jīng)營項目及繳費(fèi)有效期。 收費(fèi)要點控制1）多種經(jīng)營收費(fèi)需業(yè)務(wù)部門按合同約定或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開具收費(fèi)告知單；2）客服/收費(fèi)員確認(rèn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無誤后按收費(fèi)告知單開具票據(jù)并收費(fèi)；3）確認(rèn)費(fèi)用收取后，方能允許客戶進(jìn)場。5）財務(wù)與管理處共同建立清晰的多種經(jīng)營收費(fèi)臺帳，日清日結(jié)。包括外墻廣告和樓頂廣告。 廣告收入確認(rèn)原則：權(quán)責(zé)發(fā)生制 廣告收入經(jīng)營方式:整體外包、自行招商。 自行招商關(guān)注點：1）了解市場行情，進(jìn)行市場調(diào)查；2）收入額度是否達(dá)到招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；3）簽訂合同時，收費(fèi)項目應(yīng)注明是場地管理費(fèi)。8 增值收費(fèi)業(yè)務(wù)管理 增值收費(fèi)業(yè)務(wù)概述 物業(yè)增值收費(fèi)業(yè)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)利用各種管理方式和管理手段，提供多種物 業(yè)管理服務(wù)項目及衍生性服務(wù)項目，達(dá)到或超越《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定的服務(wù)質(zhì)量要 求，提供產(chǎn)品本身以外的服務(wù)給顧客，使得產(chǎn)品的價值增加，取得經(jīng)濟(jì)和社會效益共同增值 的一種服務(wù)方式。 物業(yè)增值收費(fèi)業(yè)務(wù)主要包括：維修服務(wù)收入、衛(wèi)生費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、通訊服務(wù)收 入、出入證工本費(fèi)收入、中介服務(wù)收入、廢品服務(wù)收入、其他增值收入等有償服務(wù)。并公布集團(tuán)服務(wù)投訴電話： 4008101090。 收入的確認(rèn) 收入確認(rèn)的基礎(chǔ)：權(quán)責(zé)發(fā)生制 收入確認(rèn)的原則：實質(zhì)重于形式 收入確認(rèn)的時間：由于物業(yè)增值服務(wù)收入多為一次性、即時收費(fèi)，依據(jù)收入確認(rèn) 的原則，在為客戶提供服務(wù)、收到款項的同時開具收據(jù)或發(fā)票，當(dāng)天確認(rèn)收入。2)審核是否有減免，若有減免，減免金額是否正確、審批權(quán)限是否齊全。4)每日由收款員、出納對當(dāng)天票款進(jìn)行核對，會計記賬時應(yīng)仔細(xì)復(fù)核。 票據(jù)監(jiān)控1)領(lǐng)用：票據(jù)由財務(wù)部統(tǒng)一管理，領(lǐng)用采取以舊換新的方式，建立《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》， 收款員到財務(wù)部領(lǐng)取票據(jù)，并在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上簽收。收據(jù)更換發(fā)票時， 需由客戶提供原始收據(jù)，經(jīng)收款員檢查無誤后予以更換，并同當(dāng)日《收款日報表》一起交財 務(wù)部進(jìn)行票據(jù)核銷。每日將當(dāng)天開具票據(jù)經(jīng)財務(wù)檢查后登記票 據(jù)使用臺帳。第二節(jié) 具體財務(wù)管理辦法1 財產(chǎn)保險投保及理賠 投保險種及投保范圍： 財產(chǎn)保險主要包括財產(chǎn)一切險、機(jī)器損壞險、公眾責(zé)任險及集團(tuán)規(guī)定的其它險種。公眾責(zé)任險范圍應(yīng)為投保人負(fù)有管理責(zé)任的全部區(qū)域。 財產(chǎn)續(xù)保：自每年的七月一日零時至次年的六月三十日二十四時止為一個保險年 度。對于在提請 OA 審批時無法確定入伙日的，可酌情提前保險起始日，但不得晚于實際入 伙日。 投續(xù)保流程 新增財產(chǎn)投保1） 新入伙項目需在入伙日前 30 日完成內(nèi)部 OA 投保審批，并確保入伙日前取得正式保 單。2） 對于按照財產(chǎn)估值投保，取得財產(chǎn)實際價值后調(diào)整投保價值的，不屬于新增財產(chǎn)投 保，請參照續(xù)保流程。2）各續(xù)保公司必須于每年的 5 月 31 日前將投保材料通過 OA 系統(tǒng)報商管總部保險領(lǐng)導(dǎo) 小組審批，6 月 20 日前將審批后的投保材料送交所在地保險分支機(jī)構(gòu)，并于 6 月 30 日前取 得正式保單，確保財產(chǎn)保險的緊密延續(xù)。 理賠及其后續(xù)管控 財務(wù)監(jiān)管1）建立財產(chǎn)保險報險、理賠臺賬2）與行政部保險臺賬核對；3）監(jiān)督業(yè)務(wù)部門及時報險、理賠； 保險檔案1）保險報險、理賠臺賬2）《出險通知書》、《索賠申請書》 保險墊付資金控制。2 經(jīng)濟(jì)合同管理 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合同分類業(yè)務(wù)分類編號合同類型備注收入01物業(yè)管理合同02多種經(jīng)營合同03廣告位合同04租賃合同支出05保潔合同06綠化合同07垃圾清運(yùn)合同08資本性支出合同09保險合同10媒體發(fā)布合同11物料采購合同12企劃制作合同其它13其它合同 合同簽訂主體，根據(jù)“誰受益、誰簽訂”的原則確定合同簽訂主體，避免商管、物業(yè)合 同主體混亂的情形。3 工程材料管理 計劃審批 計劃審批分為月度計劃采購和緊急零星采購。 對于緊急零星采購申請時須詳細(xì)說明理由每月緊急采購總額不得超過當(dāng)月采購計劃 的 10%。 計劃采購 行政部為采購實施部門，財務(wù)部為采購的監(jiān)督部門。 正常性工程材料的采購應(yīng)該在已經(jīng)簽訂供貨合同的供應(yīng)商處采購，原則上同一工程材料的供應(yīng)商不少于三家。 已經(jīng)簽訂供貨合同的清單內(nèi)沒有包含的工程材料，從合格供方名錄里選擇供應(yīng)商進(jìn)行采購，如金額超過 5,000 元的，需要在合格供方名錄里選擇三家公司進(jìn)行比價后，選擇一家 進(jìn)行采購。 入庫審核要點 行政部權(quán)責(zé)1） 行政部設(shè)專職或兼職采購人員與保管人員。2） 保管人員應(yīng)核對物資數(shù)量、規(guī)格、型號與采購計劃、送貨單、發(fā)票是否相符，如有 不符事項保管人員有權(quán)拒收物料。3）驗收完畢后，保管人員與供貨商在送貨單上簽字確認(rèn)。 財務(wù)部權(quán)責(zé)1） 財務(wù)部指定人員負(fù)責(zé)對庫房進(jìn)行監(jiān)盤。3） 審核采購計劃、送貨清單中的材料價格是否在合同規(guī)定的范圍內(nèi)，送貨單上是否有 供應(yīng)商的簽章，審核發(fā)票是否合規(guī)。5）財務(wù)報銷時應(yīng)核對采購計劃，采購計劃、發(fā)票、供貨清單及入庫票是付款的必備依 據(jù)；緊急采購應(yīng)補(bǔ)辦入庫手續(xù)，方可報銷。 財務(wù)人員審核《出庫單》（自制或購買）上經(jīng)辦人、經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)人、保管人員簽字是否齊全，品名、數(shù)量、單價填寫是否完整。每月 末，財務(wù)人員應(yīng)稽核《出庫單》、《工程作業(yè)單》、《材料保管明細(xì)賬》（根據(jù)實際情況自制） 和《庫存材料明細(xì)表》(附表 33)上的金額、數(shù)量是否一致，并抽查實際庫存數(shù)。 每年 6 月末和 12 月末，各公司財務(wù)部應(yīng)會同行政部對工程材料進(jìn)行全面清查盤點，《材料保管明細(xì)賬》和《庫存材料明細(xì)表》賬存數(shù)量與實盤數(shù)量是否一致。根據(jù)采購計劃實施 采 購保 管 人 員 留 存《入 庫 單 》記 賬 聯(lián) 及 財 務(wù) 聯(lián)入 賬圖31 5 入 庫 流 程采 購 人 員行 政 部 門 負(fù) 責(zé) 人保 管 人 員財 務(wù) 人 員取 得正 規(guī) 發(fā) 票 、貨 運(yùn) 票 據(jù)、質(zhì) 檢 票 據(jù) 、送 貨 清 單 等N O填 制 《入 庫 單》 ， 并 簽 字在《入 庫 單 》上 簽 字在《入 庫 單 》上 簽 字 確 認(rèn)月 末 編 制 《庫 存 材 料 明 細(xì) 賬》連 同《入 庫 單 》財 務(wù) 聯(lián)一 起 上 交 財 務(wù) 部審 核入 庫 物 資 的 數(shù) 量、規(guī) 格、質(zhì) 量 等Y E SN O審 核 賬 表 是否 相 符Y E S入 賬辦 理 出 庫登 記 《材 料 明 細(xì) 賬》圖31 6 出 庫 流 程經(jīng) 辦 人部 門 負(fù) 責(zé) 人庫 房 保 管 人 員行 政 部 負(fù) 責(zé) 人財 務(wù) 人 員憑《工 程 作 業(yè) 單 》 真 寫 《出 庫 單 》簽 字月 末 盤 點，編 制《庫 存 材 料 明 細(xì) 表》 、 《 部 門 出 庫 匯 總 表 》簽 字N O審 核 業(yè) 務(wù) 的真 實 性Y E SN O審 核 手 續(xù) 的合 規(guī) 性Y E SN O審 核 表 單Y E SN O審 核 賬 表 是 否相 符Y E S4 物業(yè)公司入伙流程 入伙原則 凡未達(dá)到國家、當(dāng)?shù)卣图瘓F(tuán)制度規(guī)定的入伙標(biāo)準(zhǔn)的項目，物業(yè)公司一律不得辦理 入伙手續(xù)。 如未達(dá)到入伙條件而物業(yè)公司同意辦理入伙的，將追究物業(yè)公司總經(jīng)理的責(zé)任。 入伙前 15 天配合項目公司填制并核對寄給業(yè)主的入伙通知書，保證入伙通知書中各 項應(yīng)收費(fèi)金額準(zhǔn)確無誤。入伙期間需要大量服務(wù)業(yè)發(fā)票，應(yīng)事先向稅務(wù)局提出 申請，一次性足額購置發(fā)票。 協(xié)調(diào)項目公司在入伙現(xiàn)場設(shè)立現(xiàn)場協(xié)調(diào)組，負(fù)責(zé)重大工程問題的解答； 入伙現(xiàn)場需設(shè)立業(yè)主裝修咨詢、辦理組（精裝交房的除外）； 入伙現(xiàn)場需設(shè)獨立投訴處理辦公室，原則與入伙現(xiàn)場距離不宜太遠(yuǎn)，投訴辦公室應(yīng)不 少于兩間，分為一般性投訴和重大投訴處理辦公室（一般性投訴盡可能在入伙現(xiàn)場解決）； 協(xié)調(diào)項目公司入伙前 3 天完成不少于兩次的入伙聯(lián)合演練，項目公司與物業(yè)公司的全 體入伙工作小組到位，確定現(xiàn)場收費(fèi)銀行，事先準(zhǔn)備蓋好收款單位及帳號的現(xiàn)金繳款單，安 裝并調(diào)整好 POS 機(jī)，保證入伙期間財務(wù)收費(fèi)環(huán)節(jié)順暢。3）當(dāng)日僅限刷卡，存折及支票不予辦理（特殊情況下業(yè)主交支票可辦理入伙手續(xù)，但 不交鑰匙，待支票進(jìn)帳后再交鑰匙給業(yè)主）。 物業(yè)公司收費(fèi)組職責(zé)及流程：1）財務(wù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)收費(fèi)組整體工作，負(fù)責(zé)收費(fèi)組與其他小組之間的溝通協(xié)調(diào)，解決組 員與繳費(fèi)業(yè)主之間存在的問題，向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報收費(fèi)組的工作狀況。3）入伙期間每天晚上整理當(dāng)天所開票據(jù)并審核應(yīng)收、實收金額，做好收費(fèi)日報表，區(qū) 分 POS 機(jī)刷卡和現(xiàn)金收取，并于第二天早上與銀行核對，以減輕月底對帳壓力。因入伙期間所有單據(jù)可能 會集中在入伙后統(tǒng)一錄入，因此更應(yīng)及時登記物管費(fèi)收費(fèi)臺帳，保證各項收費(fèi)金額的準(zhǔn)確性。 入伙流程圖收 費(fèi) 組 :向 業(yè) 主 收 取 物 業(yè) 服 務(wù) 費(fèi) 等 費(fèi) 用物 業(yè) 客 服 組： 安 排 業(yè) 主 簽 訂 物 管 費(fèi) 等協(xié) 議鑰 匙 組 ： 向 業(yè) 主 發(fā) 放 鑰 匙圖 入 伙 流 程項 目 公 司物 業(yè) 公 司收 費(fèi) 組 ：向 業(yè) 主 收 入 差 價 款、 契 稅 等 費(fèi) 用組： 驗 證 客戶 身 份 ，發(fā) 放 房 屋 交 接 單驗 房 組 ： 陪 同 業(yè) 主驗 房入 伙 結(jié) 束 入伙流程表格 房屋交接單房屋交接單編號： 年 月 日業(yè)主姓名小區(qū)樓棟房號合同號面積單價（元/㎡）總房款實收款備注財務(wù)部經(jīng)辦人日期營銷部經(jīng)辦人日期本人同意接收此房屋。業(yè)戶簽名： 經(jīng) 辦 人：鑰匙交付確認(rèn)書單元編號： 幢 層 室 年 月 日 業(yè)主姓名： 聯(lián)系電話： 本人已檢查清楚上述單元現(xiàn)有狀況并收到此房屋入戶門全套鑰匙。?向業(yè)主發(fā)放《入伙流程確認(rèn)單》2收費(fèi)組：?在項目收費(fèi)組辦理完相關(guān)繳費(fèi)手續(xù)；?項目公司向業(yè)主發(fā)放《房屋交接單》（一式三聯(lián)）。3資料組：?業(yè)主執(zhí)《入伙流程確認(rèn)單》至資料組，物業(yè)與業(yè)主補(bǔ)簽相關(guān)《臨時管理規(guī)約》《前期物業(yè)服務(wù)合同》承諾書、《區(qū)域防火責(zé)任書》等；?登記業(yè)主信息，填寫《業(yè)主信息登記表》；（見附件二）?向業(yè)主發(fā)放入伙相關(guān)資料及相關(guān)物品（含鑰匙）與業(yè)主簽署《物品交付確認(rèn)書》《鑰匙交付確認(rèn)書》；（見附件三、四）④經(jīng)辦人在《入伙流程確認(rèn)單》簽字確認(rèn)。5資料歸檔組:資料組將業(yè)主資料和相關(guān)信息及時整理歸檔。如業(yè)主驗收結(jié)束后，交回本報告沒有問題記錄，則表示該房間一切設(shè)施設(shè)備 正常，如日后發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備問題，除符合保修條款外的，則業(yè)主自行負(fù)責(zé)。本人聲明已檢查清楚上述房間一切設(shè)施設(shè)備，除上述需要更正和改善的項目外，本人對其他項目已驗收滿意。托管期結(jié)束后，本人將對該房屋再次查驗，房屋須符合《商品房買賣合同》約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。托管期結(jié)束后，本人將對該房屋再次查驗，房屋須符合《商品房 買賣合同》約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。 撤管流程物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對物業(yè)公司整體撤管方案的審核，財務(wù)部負(fù)責(zé)對物業(yè)公司撤管過 程中資產(chǎn)處置、資金平衡、資產(chǎn)清算等審核工作。 撤管中注意事項 由建設(shè)局指定一家當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)師事務(wù)所對公司成立以來的賬簿、賬冊、憑 證等進(jìn)行全面審計。向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交，具體移交事宜包括以下內(nèi)容： 1）辦公桌椅、辦公用品和保安器具、勞動工具等物品和清單；2）業(yè)主名冊、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)等有關(guān)臺帳；3）與相關(guān)單位簽訂的各類協(xié)議書；4）向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；5）共用部位共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營用房出租收入等余額；6）業(yè)主電梯、水泵、中央空調(diào)等能：耗運(yùn)行分?jǐn)傎~冊，業(yè)主水、電費(fèi)抄表 數(shù)及代收賬冊；7）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工 程竣工圖，竣工驗收資料，業(yè)主清冊（房屋分配方案）等檔案資料；8）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；9）物業(yè)有關(guān)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書；10）物業(yè)管理用房和屬于全體業(yè)主共同所有的其他財物；11）物業(yè)管理需要的其它資料。查驗記錄必須包括項目名稱、查驗時間、 查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等。 根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所的要求對其他應(yīng)收款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等進(jìn)行公 示，公示一段時間后，對其他應(yīng)收款轉(zhuǎn)作清算損失、對應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款等 轉(zhuǎn)作清算收益。 對物業(yè)項目服務(wù)退出過程中，雙方有爭議的，可以協(xié)商解決，經(jīng)協(xié)商、調(diào) 解不成的，應(yīng)通過司法途徑解決。 根據(jù)國地稅注銷通知書辦理工商注銷