【正文】 1) 收款人必須是與管理公司簽訂合同的分包商或者與管理公司簽訂正式的委托代收款合同，否則，將不予代收。3) 代收款項(xiàng)到達(dá)管理公司的賬戶(hù)后，收款人才能向管理公司申請(qǐng)支取款項(xiàng)。管理公司將按發(fā)票上的財(cái)務(wù)章的名稱(chēng)作為付款支票的抬頭。銀行收取的手續(xù)費(fèi)以及代收款項(xiàng)屬于外幣的匯兌損益由收款人自己承擔(dān)，管理處不予承擔(dān)。 工作程序1) 先服務(wù)后收費(fèi)a 管業(yè)部對(duì)客戶(hù)所需維修項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容詳細(xì)填寫(xiě)記錄并輸入電腦，根據(jù)物業(yè)管理公司的有償服務(wù)價(jià)目表標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)后填入維修單。 其他要求1) 維修人員對(duì)客戶(hù)提供服務(wù)后，不能直接向客戶(hù)收取現(xiàn)金，更不能接受客戶(hù)的小費(fèi)或其他饋贈(zèng)物品。 管理費(fèi)支出管理規(guī)定管理費(fèi)的支出應(yīng)體現(xiàn)管理費(fèi)“取之于客戶(hù)，用之于客戶(hù)”的原則。 管理費(fèi)主要支出項(xiàng)目1) 共用設(shè)備、設(shè)施的維修及保養(yǎng)費(fèi)；2) 公共區(qū)域消耗的公共事業(yè)費(fèi)用；3) 公共區(qū)域綠化費(fèi)及節(jié)日裝飾費(fèi)；4) 公共區(qū)域清潔、殺蟲(chóng)費(fèi)用；5) 管理人員支出，包括工資、福利、制服及裝備等；6) 物業(yè)管理公司酬金（按管理合同規(guī)定）；7) 大廈保險(xiǎn)費(fèi)；8) 審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)及聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用；9) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；10) 應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用；11) 稅費(fèi)；12) 行政辦公費(fèi)用；13) 其他為管理的合理支出。3) 每年度管理費(fèi)開(kāi)支原則上應(yīng)按照預(yù)算項(xiàng)目執(zhí)行；4) 凡發(fā)生與會(huì)計(jì)制度和稅法相違背的費(fèi)用支出嚴(yán)禁在管理費(fèi)中列支；5) 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)每年度管理費(fèi)支出用途進(jìn)行審核和監(jiān)督。為規(guī)范應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用的使用和管理，結(jié)合實(shí)際情況，特制定本管理制度。2) 應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用不單獨(dú)設(shè)立專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，但賬務(wù)處理時(shí)，單獨(dú)列示反映。2) 應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用主要用于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)不能考慮到的應(yīng)急費(fèi)用或者意外損失，更側(cè)重于社會(huì)公共物品的支出，如預(yù)防SARS購(gòu)買(mǎi)的各種消毒用品用具；某些恐怖活動(dòng)造成的損失等。2) 應(yīng)急及不可預(yù)測(cè)費(fèi)用的結(jié)余部分將作為以后大廈應(yīng)急事件的準(zhǔn)備金。 基金來(lái)源所有同業(yè)主按照國(guó)家規(guī)定的比例繳納的資金； 管理公司運(yùn)行的盈余；物業(yè)管理公司需要使用維修基金時(shí)，須經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)和書(shū)面授權(quán)。 基金使用管理維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度計(jì)劃，經(jīng)發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施，且使用時(shí)不能超出審批限額，如若超出需要單獨(dú)向發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)。2) 物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)反映其增減變動(dòng)情況，在財(cái)務(wù)報(bào)告中予以說(shuō)明；其結(jié)余情況應(yīng)報(bào)送發(fā)展商/業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)，接受業(yè)主監(jiān)督。 對(duì)開(kāi)據(jù)的收款憑證應(yīng)加蓋現(xiàn)金收訖專(zhuān)用章，報(bào)銷(xiāo)的發(fā)票應(yīng)加蓋現(xiàn)金付訖或銀行支付章。 會(huì)計(jì)檔案管理規(guī)定 針對(duì)會(huì)計(jì)檔案的重要性，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)管理規(guī)定，制定以下管理規(guī)定。具體包括：1) 會(huì)計(jì)憑證類(lèi):原始憑證、記賬憑證、匯總憑證、其他會(huì)計(jì)憑證。3) 報(bào)告類(lèi)：月度、季度、年度財(cái)務(wù)報(bào)告，包括會(huì)計(jì)報(bào)表、附表、附注及文字說(shuō)明，其他財(cái)務(wù)報(bào)告。 項(xiàng)目每年形成的會(huì)計(jì)檔案由財(cái)務(wù)部按照歸檔要求整理立卷、裝訂成冊(cè),并編制會(huì)計(jì)檔案保管清冊(cè)。期滿(mǎn)之后，由財(cái)務(wù)部專(zhuān)人保管并且存放于專(zhuān)用的保管地點(diǎn)。如有特殊需要，經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理批準(zhǔn)，方可代查閱或復(fù)制，并辦理登記手續(xù)。 會(huì)計(jì)檔案的保管期限分為永久、定期兩類(lèi)。定期保管期限為10年、15年兩類(lèi)。會(huì)計(jì)檔案的具體名稱(chēng)如有同本規(guī)定附表所列檔案名稱(chēng)不相符的，可以比照類(lèi)似檔案的保管期限辦理。2) 總物業(yè)經(jīng)理在會(huì)計(jì)檔案銷(xiāo)毀清冊(cè)上簽署意見(jiàn)。4) 監(jiān)銷(xiāo)人在監(jiān)銷(xiāo)會(huì)計(jì)檔案前，應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)檔案銷(xiāo)毀清冊(cè)所列內(nèi)容清點(diǎn)核對(duì)所要銷(xiāo)毀的會(huì)計(jì)檔案；銷(xiāo)毀后應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)檔案銷(xiāo)毀清冊(cè)上簽名蓋章，并將監(jiān)銷(xiāo)情況報(bào)告總物業(yè)經(jīng)理。單獨(dú)抽出立卷的會(huì)計(jì)檔案，應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)檔案銷(xiāo)毀清冊(cè)和會(huì)計(jì)保管清冊(cè)中列明。 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)交接項(xiàng)目明細(xì) 應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款清單（明細(xì)到每個(gè)單元）。 與應(yīng)付款項(xiàng)相關(guān)的合同或協(xié)議以及采購(gòu)申請(qǐng)（要有合同清單）。 保險(xiǎn)合同以及保險(xiǎn)繳費(fèi)單。 賬單的發(fā)送清單（明細(xì)到每一個(gè)單元）。 維修基金清單包括相關(guān)的用途和金額。 停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)管理制度本規(guī)定僅適用于北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司所管理的物業(yè)項(xiàng)目，此項(xiàng)規(guī)定的前提為，停車(chē)場(chǎng)的硬件環(huán)境已經(jīng)達(dá)到收費(fèi)條件；停車(chē)場(chǎng)的實(shí)際情況已經(jīng)在相關(guān)部門(mén)備案，并且得到符合經(jīng)營(yíng)條件的批復(fù)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)對(duì)外公示。 收費(fèi)方式根據(jù)委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議中的相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)，具體有以下及種情況：1) 時(shí)租收費(fèi)方式，時(shí)租收費(fèi)方式是指根據(jù)對(duì)外公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照時(shí)間計(jì)算收費(fèi)金額。此種方式包括兩種情況，一是租金中包含車(chē)位管理費(fèi)；二是租金中不包含車(chē)位管理費(fèi)。 發(fā)票管理根據(jù)租賃合同中界定的租金包含內(nèi)容的不同，發(fā)票的出據(jù)人不同，具體情況如下：1) 時(shí)租收費(fèi)，時(shí)租收費(fèi)的方式所使用的發(fā)票為北京市地方稅務(wù)局統(tǒng)一印制的停車(chē)收費(fèi)定額發(fā)票；此種發(fā)票只有有停車(chē)服務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證的企業(yè)才能夠領(lǐng)用，所以由我司直接向北京市地方稅務(wù)局申領(lǐng)，并由車(chē)輛收費(fèi)員直接提供給停車(chē)人。3) 未租賃停車(chē)位的每月管理費(fèi)由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，管理公司直接向其收取管理費(fèi)。2) 適合月租和未租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的客戶(hù)，必須到管理公司財(cái)務(wù)部或者產(chǎn)權(quán)人處交費(fèi)，不能通過(guò)車(chē)場(chǎng)管理人員交納。5) 車(chē)場(chǎng)管理員每天要到財(cái)務(wù)部結(jié)算當(dāng)天的收費(fèi)金額，同時(shí)領(lǐng)取相應(yīng)的定額發(fā)票。7) 車(chē)場(chǎng)保安員和保安領(lǐng)班，有權(quán)監(jiān)督車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員的收款行為，如果出現(xiàn)徇私舞弊行為，管理處除了追償損失之外，還要追究其法律責(zé)任，同時(shí)，立即從公司除名。 汽車(chē)加油IC卡管理制度鑒于現(xiàn)在項(xiàng)目使用的車(chē)輛不斷增加，為了能夠更好的為公司提供服務(wù)，減輕每位司機(jī)墊付資金的壓力，同時(shí)，加強(qiáng)公司的車(chē)輛管理、完善項(xiàng)目報(bào)銷(xiāo)管理制度，便于從總量上控制汽車(chē)日常耗油情況，財(cái)務(wù)部結(jié)合北京市規(guī)定取消油票使用的規(guī)定，建議每個(gè)有車(chē)輛的項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛加油IC卡，司機(jī)以按月充值的形式加油。 每月28日前，司機(jī)須將當(dāng)月加油情況上報(bào)至項(xiàng)目財(cái)務(wù)部，需要提交機(jī)打發(fā)票（特殊情況除外，如出差至外地不能夠使用IC卡情況），需要提供車(chē)輛行駛里程和每次加油的具體情況（即加油清單）。 財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)公司用車(chē)的汽油消耗量作連續(xù)監(jiān)督，分析其消耗的合理性，按時(shí)填報(bào)“汽車(chē)耗油量分析表”，并及時(shí)反饋信息給大廈總物業(yè)經(jīng)理及總公司。 確定采購(gòu)類(lèi)別采購(gòu)類(lèi)別整體可以分為五部分，即分包服務(wù)、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、工程維修材料、外部專(zhuān)業(yè)服務(wù)以及行政/辦公用品。選聘了專(zhuān)業(yè)的保潔服務(wù)公司，可以不需要單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)保潔設(shè)備及承擔(dān)設(shè)備折舊、不需要支付人員招聘成本進(jìn)而降低成本；由于保潔公司為每一個(gè)項(xiàng)目在提供服務(wù)期間上了責(zé)任保險(xiǎn)，所以，在每一個(gè)項(xiàng)目由于保潔服務(wù)人員過(guò)失造成的損失，由保潔服務(wù)公司承擔(dān)，這樣就分?jǐn)偤徒档土诉\(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。聘任專(zhuān)業(yè)的保安服務(wù)公司可以保證保安服務(wù)人員的素質(zhì)，避免保安人員水平參差不齊以及降低由于水平較低進(jìn)行的培訓(xùn)成本。4) 電梯操作，主要針對(duì)的是工程未全部完工或者客戶(hù)提出特別的要求，需要此項(xiàng)服務(wù)。量體裁衣或者提供統(tǒng)一市場(chǎng)號(hào)碼標(biāo)準(zhǔn)制作的工裝，穿上工裝以后使所有的員工充滿(mǎn)自信。8) 清運(yùn)生活垃圾，建議由環(huán)衛(wèi)局承擔(dān)。10) 綠化服務(wù)11) 花卉租擺12) 其他 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)屬于專(zhuān)業(yè)性非常強(qiáng)業(yè)務(wù)范圍，每一個(gè)維護(hù)項(xiàng)目都需要專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司提供強(qiáng)有力的協(xié)作。同時(shí)，專(zhuān)業(yè)公司的現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)人員，必須是持證上崗，有良好的服務(wù)意識(shí)。因?yàn)殡娏?duì)整個(gè)項(xiàng)目所有設(shè)備的正常運(yùn)行至關(guān)重要，所以從業(yè)人員必須持有電力部門(mén)核發(fā)的專(zhuān)業(yè)上崗證和專(zhuān)業(yè)技能。3) 中控系統(tǒng)，專(zhuān)業(yè)公司的服務(wù)可以使系統(tǒng)保持穩(wěn)定，并且可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)潛在的問(wèn)題，充分發(fā)揮系統(tǒng)的功效。5) 通訊系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)包括保安對(duì)講系統(tǒng)、大廈整體通訊系統(tǒng)，對(duì)外分包的主要目的是此項(xiàng)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，各種數(shù)據(jù)險(xiǎn)繁多，需要專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員和專(zhuān)業(yè)的設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)和維護(hù)。6) 消防系統(tǒng)，消防系統(tǒng)屬于特種專(zhuān)業(yè)技能范疇，所有的消防設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，按照國(guó)家政府相關(guān)部門(mén)的要求，必須是持有政府相關(guān)部門(mén)核發(fā)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的公司提供，消防系統(tǒng)的架構(gòu)發(fā)生變化時(shí)需要專(zhuān)業(yè)的公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和申報(bào)審批。所以在選擇供應(yīng)服務(wù)商時(shí)，需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審查。7) 給排水系統(tǒng)，此系統(tǒng)包括冷水、熱水、直飲水、中水處理系統(tǒng)以及相關(guān)的輔助系統(tǒng)，此系統(tǒng)的供應(yīng)商為單一的政府壟斷服務(wù)，但是，相關(guān)的服務(wù)輔助系統(tǒng)的供應(yīng)服務(wù)商可以進(jìn)行相應(yīng)的選擇，例如：水箱清洗、化糞池清洗等。8) 空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)大致可以分為三種形式，即中央空調(diào)、戶(hù)式中央空調(diào)、分體式空調(diào)，但是，空調(diào)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)性十分強(qiáng)，品牌的不同，空調(diào)的構(gòu)造有所不同，所以，在選擇空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)商時(shí)，一定要有專(zhuān)業(yè)性。9) 衛(wèi)星電視系統(tǒng)，此系統(tǒng)主要側(cè)重的式公寓項(xiàng)目，其包括：境內(nèi)外電視節(jié)目的接收、系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)、系統(tǒng)線路維護(hù)等，由于境外電視節(jié)目屬于國(guó)家限制接收范疇，所以，需要進(jìn)行特別的申請(qǐng)。10) 俱樂(lè)部設(shè)備，俱樂(lè)部的設(shè)備包括：泳池清潔設(shè)備、水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備、健身設(shè)備、球類(lèi)設(shè)備設(shè)施等，由專(zhuān)業(yè)的公司提供相關(guān)的設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，可以提高設(shè)備的使用率，同時(shí)，為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)的設(shè)備操作指導(dǎo)。12) 供水、供熱外網(wǎng)管道維護(hù)（政府指令）。14) 其他 行政/辦公用品1) 印刷品，包括名片印刷、各類(lèi)運(yùn)營(yíng)紀(jì)錄本印刷以及每個(gè)項(xiàng)目提供個(gè)性化服務(wù)需要的表格印刷等。3) 辦公設(shè)備維保，辦公設(shè)備主要是項(xiàng)目辦公使用的電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等定期維護(hù)保養(yǎng)，以及電腦的應(yīng)急服務(wù)等，另外，公司的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù)和電子郵件系統(tǒng)維護(hù)也屬于設(shè)備維護(hù)范疇。5) 專(zhuān)業(yè)書(shū)刊，指物業(yè)管理方面的專(zhuān)業(yè)書(shū)刊、雜志、期刊；工程技術(shù)、會(huì)計(jì)、安全規(guī)范等專(zhuān)業(yè)性的書(shū)刊雜志；有利于提高各項(xiàng)服務(wù)水平的刊物等。7) 其他 工程維修材料工程材料的供應(yīng)商需要有品種齊全、貨源充足的產(chǎn)品提供，項(xiàng)目維修材料的供應(yīng)商大致可以范圍三個(gè)檔次，即高等檔次，能夠提供高檔次各類(lèi)維護(hù)維修材料及各種世界知名品牌；中等檔次，能夠提供各類(lèi)國(guó)內(nèi)知名品牌同時(shí)確保產(chǎn)品的質(zhì)量；低檔次，能夠提供普通居民使用的易耗產(chǎn)品，僅僅滿(mǎn)足大廈的臨時(shí)需要。為了體現(xiàn)物業(yè)管理的公開(kāi)、公正的原則，每個(gè)項(xiàng)目在年底時(shí)需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)，審計(jì)公司要發(fā)表獨(dú)立的審計(jì)意見(jiàn)，并且向所有的業(yè)主公示。3) 其他 收費(fèi)管理制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1) 物業(yè)管理費(fèi)：實(shí)行上收費(fèi)的原則，即本月的月中或月底收取下月的管理費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表。 3) 電費(fèi)： 實(shí)行下收費(fèi)的原則，既每月發(fā)送出的賬單是上月的電費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附表。 2) 每月20日發(fā)送本月的催款單，通知客戶(hù)如不付款將要采取計(jì)收滯納金和采取強(qiáng)制措施。2) 收取現(xiàn)金時(shí)，要與客戶(hù)當(dāng)面點(diǎn)清，防止假幣。 財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)送時(shí)間： 1) 每月10日前報(bào)出上月財(cái)務(wù)報(bào)表，報(bào)送物業(yè)總經(jīng)理、總公司及開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部，并留存開(kāi)發(fā)商簽收作為報(bào)表呈送