【正文】 周到，可以使會(huì)員輕松地用餐、娛樂(lè)、健身、修養(yǎng)和度假。他們可以彼此提供機(jī)會(huì)，交流經(jīng)驗(yàn)，一起分享信息。 現(xiàn)在，我們分別來(lái)說(shuō)明會(huì)員制和多方位經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方法。娛樂(lè)項(xiàng)目種類(lèi)如圖783所示：圖783 娛樂(lè)項(xiàng)目種類(lèi)消閑項(xiàng)目的種類(lèi)如圖782所示： 圖782 消閑項(xiàng)目種類(lèi)　　消閑項(xiàng)目的特點(diǎn)：　　(1)借助特定的設(shè)施和服務(wù)，如保齡球室、人工按摩等。即運(yùn)動(dòng)有一定規(guī)律性，時(shí)間和運(yùn)動(dòng)量適中等。如乒乓球室、游泳場(chǎng)等。下面分別對(duì)之做簡(jiǎn)單介紹。它在設(shè)計(jì)布局時(shí)主要應(yīng)考慮到設(shè)備要求、環(huán)境質(zhì)量要求、衛(wèi)生質(zhì)量要求等?！　?huì)所項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局可分為康體項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局、消閑項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)布局和娛樂(lè)項(xiàng) 目環(huán)境設(shè)計(jì)布局。例如，會(huì)所的配套設(shè)施一般有：接待收銀處、辦公室 、員工休息室、洗衣房、儲(chǔ)物室等。使環(huán)境與設(shè)施設(shè)備科學(xué)合理地結(jié)合起來(lái)，聯(lián)合成一個(gè)整體，以求各項(xiàng)目發(fā)揮出最大的功效。那么，會(huì)所的外觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)就應(yīng)放在創(chuàng)新上，既體現(xiàn)出 澳洲的風(fēng)貌，又注重東西方藝術(shù)與文化的融合，同時(shí)立足點(diǎn)應(yīng)放在個(gè)性化與時(shí)尚化上。會(huì)所設(shè)計(jì)與布局的好壞直接影響到消費(fèi)者，進(jìn)而影響到會(huì)所整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)。　　(7)資本成本。 則：　　工資總和=(60002＋30003＋150050)6=576000(元)　　獎(jiǎng)金、福利可按當(dāng)時(shí)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，臨時(shí)人員報(bào)酬可簡(jiǎn)單估算?！　?5)勞動(dòng)力成本?！　?4)物具用品費(fèi)用?！　?3)設(shè)備設(shè)施成本。即新建會(huì)所房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地與房屋建筑開(kāi)發(fā)建造費(fèi)用?！　?5)擬建設(shè)施項(xiàng)目?！　　　?1)該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)因素、生活習(xí)慣、消費(fèi)導(dǎo)向、文化層次。如一個(gè)中等規(guī)模的住宅小區(qū)就沒(méi)有必要設(shè)置一個(gè)高爾夫球練習(xí)場(chǎng)去浪費(fèi)“寸土寸金”的空間。如水力按摩、桑拿浴等項(xiàng)目的 設(shè)計(jì)在空間、使用設(shè)置、濕度、溫度等相關(guān)指標(biāo)上都有嚴(yán)格的、科學(xué)的要求。反之，若會(huì)所過(guò)于龐大、設(shè)置的項(xiàng)目過(guò)于超出目標(biāo)人群的消費(fèi)能力，必然導(dǎo)致管理成本上升，經(jīng)營(yíng)失敗， 更會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的租售?？偟恼f(shuō)來(lái)，會(huì)所的定位應(yīng)把握以下事項(xiàng)：　　　　應(yīng)該結(jié)合目標(biāo)群的經(jīng)濟(jì)情況、生活習(xí)慣、文化層次來(lái)確定會(huì)所的規(guī)模、檔次、風(fēng)格、項(xiàng) 目種類(lèi)及其他相關(guān)配套設(shè)施。一個(gè)沒(méi)有文化內(nèi)涵支撐的房地產(chǎn)項(xiàng)目必然會(huì)隨著市場(chǎng)的發(fā)展而被淘汰。完善的會(huì)所設(shè)施設(shè) 備、優(yōu)雅的會(huì)所氣氛環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠充分顯示企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，容易建立與市場(chǎng)定位相一致的形象，有利于塑造項(xiàng)目品牌。例如，業(yè)主邀請(qǐng)親朋好友到小區(qū)作客、游玩，并到所在會(huì)所里娛樂(lè)，會(huì)使業(yè)主有成就感、滿(mǎn)足感；又如， 對(duì)經(jīng)常光顧乒乓球場(chǎng)的客人給予一定的特殊待遇：保留他(她)用過(guò)的球拍、專(zhuān)用更衣箱，發(fā) 貴賓卡，在價(jià)格上給予一定的優(yōu)惠，會(huì)滿(mǎn)足他的特殊心理需求；還有，有的消費(fèi)者對(duì)名望有 一種特殊的渴慕，實(shí)行會(huì)員制的會(huì)所聘請(qǐng)一些社會(huì)知名人士為名譽(yù)會(huì)員創(chuàng)造一個(gè)上流社會(huì)的氛圍，就會(huì)滿(mǎn)足這些消費(fèi)者求名的心理需求。一個(gè)完備的會(huì)所還可以滿(mǎn)足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。這類(lèi)會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨(dú)立存在，設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。因此，可以說(shuō)，會(huì)所是現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展的產(chǎn)物 ，也是人們精神文化生活水平提高的必然要求。會(huì) 所 的 管 理　　隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活，人們?cè)诰o張忙碌工作中度過(guò)一天之后，身心甚是疲憊；生 活空間狹小，不如意的事時(shí)有發(fā)生，引起人們的心緒煩躁不安，需要通過(guò)一定的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，以重新恢復(fù)身體的平衡；由于物質(zhì)水平的提高，人們對(duì)科技文化知識(shí)的需求欲望也日益 強(qiáng)烈，過(guò)去那種簡(jiǎn)單的體育項(xiàng)目、體育器材已滿(mǎn)足不了人們的要求，這樣就需要較高的、較完善的配套設(shè)施及環(huán)境，使人們?cè)谶@樣的場(chǎng)所中能夠消除疲勞，放松神經(jīng)，舒暢身心，恢復(fù) 平衡，以保持旺盛的精力去適應(yīng)緊張的工作和快節(jié)奏的生活，“花錢(qián)買(mǎi)健康”已成為一種消費(fèi)意識(shí)。它所提供的活動(dòng)內(nèi)容包括康體活 動(dòng)、娛樂(lè)活動(dòng)、消閑活動(dòng)、文藝活動(dòng)、美容活動(dòng)等，涉及到廣泛的知識(shí)領(lǐng)域，如體育、健美、衛(wèi)生、心理、審美、時(shí)裝等。　　　　即經(jīng)濟(jì)形式會(huì)所。會(huì)所提供 的健身、康樂(lè)等服務(wù)不但可以使消費(fèi)者達(dá)到健身、休閑的目的，還可以在娛樂(lè)中進(jìn)行社交活動(dòng)。許多人都有在經(jīng)濟(jì) 地位、判斷能力、知識(shí)廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再是建樓賣(mài)樓那樣簡(jiǎn)單，而是賣(mài)品牌、賣(mài)服務(wù)質(zhì)量，品牌戰(zhàn)略已是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新的熱點(diǎn)。隨著人們對(duì)住宅的戶(hù)型、裝飾、環(huán)境、位置要求的提高，他們?cè)絹?lái)越關(guān)注其所在住宅小區(qū)、住宅大廈 的社區(qū)文化的氛圍?！　《?huì)所的設(shè)立　　(一)會(huì)所的定位　　會(huì)所的定位在整個(gè)綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷(xiāo)中都占有重要的地位，如果不能 科學(xué)合理、實(shí)事求是地分析預(yù)測(cè)，將會(huì)影響到主業(yè)的效益、聲譽(yù)，甚至導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的失敗。如前幾年廣州近郊某小區(qū)公開(kāi)發(fā)售時(shí)，業(yè)績(jī)非常好，但會(huì)所的建 立遲遲未能跟上，后來(lái)勉強(qiáng)建了一個(gè)2000多平方米的小會(huì)所，隨著小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，入住業(yè)主的不斷增加，會(huì)所越來(lái)越不能滿(mǎn)足需要，迫不得已，該小區(qū)后來(lái)只得重新建設(shè)一個(gè)80000 多平方米的新會(huì)所，這便是由于規(guī)劃者在規(guī)劃時(shí)未能對(duì)會(huì)所作恰當(dāng)定位所至?！　　　?huì)所的設(shè)施設(shè)備與項(xiàng)目應(yīng)本著科學(xué)合理的原則進(jìn)行設(shè)置。同時(shí)，會(huì)所內(nèi)部設(shè)施的配備應(yīng)以市場(chǎng)為中心，既不能因?yàn)閮r(jià)格太高而使人望而生畏，也不能因?yàn)樵O(shè)備陳舊而 無(wú)人問(wèn)津。因此，在進(jìn)行可行性研究時(shí)，應(yīng)全面、詳盡地搜集市場(chǎng) 資料，進(jìn)行客觀全面的分析，明確會(huì)所最合理的規(guī)模和最恰當(dāng)?shù)脑O(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)科學(xué)測(cè)算，判斷會(huì)所所能帶來(lái)的回報(bào)?！　?4)法律法規(guī)制度、公用設(shè)施情況?！　?huì)所籌建費(fèi)用的估算主要有以下幾項(xiàng)：　　(1)房地產(chǎn)成本?！　?1)(2)兩項(xiàng)的具體計(jì)算可參照同類(lèi)同檔次物業(yè)的各項(xiàng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，乘以本項(xiàng)目相關(guān)數(shù)量值得出。如，一個(gè)保齡球道須投資6萬(wàn)元，會(huì)所欲建1 6個(gè)球道，則主要設(shè)備價(jià)格