【正文】 ，TOWN HOUSE逐漸走向成熟，從開始的10戶以上的聯(lián)體屋，到后面的2聯(lián)、3聯(lián)；從起先的平行兵營設(shè)置，到現(xiàn)在的錯落有致；從室內(nèi)到室外，外樓上到樓下，外花園到車位等，每一細(xì)節(jié)都取得了飛速的發(fā)展，使其更加人性化。從區(qū)域位置上看，TOWN HOUSE主要分布在交通便利、環(huán)境較好的郊區(qū)。此區(qū)域板塊的TOWN HOUSE以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，無論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設(shè)計、配套設(shè)施，標(biāo)準(zhǔn)相對較低。 由于受地段及容積率的限制，該區(qū)域的TOWN HOUSE一般價位較高，在100萬以上，屬豪華型TOWN HOUSE，而且多為公寓、TOWN HOUSE并存的形式。2． 2．配有會所，內(nèi)設(shè)商場餐廳、便利店、健身房、美容中心、桌球室、咖啡廳、多功能廳，ADSL寬帶入網(wǎng)。近西郊賓館、櫻花度假村、萬豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場等休閑娛樂設(shè)施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線車程5~10分鐘。設(shè)計風(fēng)格綠化率（３） （３）由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊。銷售狀況良好。建筑設(shè)計非常有特色，建造現(xiàn)代風(fēng)格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。~94萬，價格適中，銷售狀況良好。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。東方豐甸園位于東方路藍(lán)村路，近龍陽路立交，公交線路較多。部分房型在一層布置老人房，二、三層的布局比較局促，衛(wèi)生間也較小。該項目是南匯縣的大型住宅項目，180 萬m2 TOWN HOUSE的規(guī)模相當(dāng)于一個造鎮(zhèn)工程，開發(fā)周期長達(dá)8年。建筑設(shè)計小區(qū)規(guī)模小，各幢住宅平行布置，有10000 m2中心綠化，以草坪為主，無特色。每套總價在47~90萬，屬中價位TOWN HOUSE，銷售狀況一般。陽光歐洲城位于張橋鎮(zhèn)，臨近金橋開發(fā)區(qū)及通用汽車城，周邊配套設(shè)施較完善，無軌道交通，公交線路較多。建筑設(shè)計２、浦東區(qū)域版塊 小區(qū)規(guī)劃和房型設(shè)計水平日益完善，對TOWN HOUSE的理解上升到較高水平。 TOWN HOUSE小區(qū)呈組團(tuán)式分布，大致可以分為莘奉路區(qū)域有水仙苑、君臨天下、櫻園、虹山半島；松閔別墅區(qū)域，有雅閣、雅仕軒、同潤家園等；九亭區(qū)域有半島花園、新上海弄里人家、悅景園等。 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價位50——100萬TOWN HOUSE為主，低價位的經(jīng)濟(jì)別墅和高價位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點。 已全部售完。　　單套面積較大，達(dá)270——300平方米，一戶兩層，底層設(shè)雙車位車庫?！　⌒^(qū)占地11萬平方米，全部為外銷雙拼TOWN HOUSE。小區(qū)是美式風(fēng)格的社區(qū)，周邊以坡形草坪、灌木、阻擋噪音與灰塵，內(nèi)有340米景觀大道，13000平方米網(wǎng)球場，游泳池，足球場、高爾夫球場，籃球場、沙灘排球場等。主力面積206208M2277289M2層數(shù)32層高面寬6米銷售狀況良好。周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)。單套總價為44——，屬經(jīng)型別墅。面積適中，房型設(shè)計合理。半島花園　　小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較少，無軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。　　面積適中，房型設(shè)計合理。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖ?。建筑設(shè)計由受規(guī)模及地段位置的影響，單價達(dá)4000——5000/平方米，每套約100萬元左右，屬中上價位，相對較高，消化速度較慢。10000平方米中式園林風(fēng)格中央花園，組團(tuán)綠化少，綠化率低，景觀設(shè)計與別墅區(qū)品質(zhì)不符。面積為２００２８０平方米；房型設(shè)計新穎，有特色，較氣派。君臨天下花園位于莘莊地鐵以南2公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠(yuǎn)。二期在房型等細(xì)部做了調(diào)整，主力總價在７０８０萬左右，２０００年６月開盤，至今銷售８５％。櫻園的景觀設(shè)計有特色，強調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。櫻園位于莘莊地鐵以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠(yuǎn)。棟戶數(shù)8109主力房型四房、三房三房三房主力面積180204M2200286M2180、190層數(shù)3+假33層高3面寬.—76花園面積1530M2建筑設(shè)計項目名稱櫻園君臨天下花園水仙苑出現(xiàn)的TOWN HOUSE按照區(qū)域板塊可以劃分為：西南板塊：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當(dāng)代藝墅等浦東版塊：有陽光歐洲城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、　　　　　　　　　　　　　湯臣豪園市區(qū)版塊：靜安南草坪、新?？道铩⑽鹘紝毘苫▓@、海上花園寶山版塊：錦秋加洲花園、華馨苑　　下面就對各區(qū)域板塊及樓盤分別分析：（二） （二）　　消費者同樣對TOWN HOUSE的了解和認(rèn)識很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購買，此時TOWN HOUSE并沒有被大部分的消費者認(rèn)同和接受?？蛷d相對較小，有的還沒有一般二房二廳的客廳大，基本上沒有采用挑空式的廳。大多為露天式車位。 即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也相隔較遠(yuǎn)。海天花園是公寓和TOWN HOUSE的混加小區(qū)。房型設(shè)計獲‘98大同杯上海最佳住宅房型創(chuàng)新獎。虹橋金斯花園　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。房型設(shè)計不盡合理，主臥設(shè)于二樓，私密性差。小占地區(qū)11萬平方米，分兩期開發(fā)，集聯(lián)體、獨立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。車位為露天車位，在房子的前面。小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。建筑設(shè)計該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展?fàn)顩r分析　研究 TOWN HOUSE 市場，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，劃分為幾個階段，對不同階段的情況進(jìn)行分析。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅會各自分化出來。有陽光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項目康橋半島等。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達(dá)的莘莊周圍聯(lián)排別墅樓盤相對集中，并形成高尚住宅氛圍，對上海人頗有吸引力。聯(lián)排別墅結(jié)構(gòu)新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價格差別不大，所以市場成交活躍。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。這是TOWNHOUSE結(jié)合我國傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。一、 一、一、 一、 TOWN HOUSE 消費者特征分析五、 五、后來TOWN HOUSE在美國得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。上個世紀(jì)初TOWNHOUSE是上海典型的名居　　19世紀(jì)念年代起，隨時著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災(zāi)，出現(xiàn)了磚木結(jié)構(gòu)的老式石庫門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內(nèi)外和近郊一帶。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路的尚賢坊等。二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場簡述 上海人追求居住時尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關(guān)注私密性，構(gòu)成了聯(lián)排別墅市場旺銷的基礎(chǔ)。最為集中的區(qū)域當(dāng)屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應(yīng)的半壁江山。另一個聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。市中心聯(lián)排別墅十分稀缺，價高卻很好銷。　　莘莊區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米～230平方米之間，單價大致在 3500～4500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米～230平方米之間，單價大致在2900～3700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米～220平 方米之間，單價大致在3100～4000元之間。其中標(biāo)志性樓盤君臨天下花園開盤三個多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達(dá) 95％，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎最多單位和建設(shè)部“創(chuàng)新風(fēng)暴”綜合金獎?！　I(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體別墅少人問津即是一例。（一） （一）該階段主要指1998年以前。具體情況如下：容積率總戶數(shù)3000600戶600戶間距15米1520米1525綠化率棟戶數(shù)10以上119主力房型3DLK4DLK4DLK主力面積14018014172146173（聯(lián)）；196243（單）層數(shù)333層高33面寬7花園面積2030577650100露臺面積25101520車庫室外室外室內(nèi)、室外外立面彩色涂料涂料涂料銷售情況出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差。小區(qū)綠化率低，組團(tuán)綠化較少?！　″\秋加洲花園定位較低，開始總價只要30萬左右，后幾期價位稍微上升，到四五十萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車。雅閣花園總價不高，總價40萬左右，也屬經(jīng)濟(jì)型別墅。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。采用英式古典風(fēng)格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。階段特征分析：　　該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項目不多，TOWN HOUSE為主的項目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。 TOWN HOUSE沒形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比較分散。面積在180平方米以下，單套總價50萬元以下，屬經(jīng)濟(jì)型別墅，即便是金斯花園的總價在90——160萬元，對于其他地段位置而言，價位并不算高?；▓@較小，只是象征性的。由于面積設(shè)置較少，面寬不大，限制了空間布局?！　陌l(fā)展商角度進(jìn)行分析，由于以前較少接觸TOWN HOUSE，不能領(lǐng)會TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內(nèi)含。攖園4個月200套的火暴銷售，點燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項目，市場競爭日趨激烈，消費者購買TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象。１、西南版塊分析：容積率總戶數(shù)1000戶547戶公寓105戶；聯(lián)體96間距1218米1220米