【正文】 建設(shè)方案一、建設(shè)場地環(huán)境地形本項(xiàng)目建設(shè)場地呈長方形形狀，地形較平坦，地塊高程約32米左右。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)商鋪的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施以及消防、安全防護(hù)等基本要求符合國家的有關(guān)規(guī)范。最近商居小區(qū)的發(fā)展趨勢是空間功能要求更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其人性化，配套和環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。二、功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建筑使用功能 匯美家居廣場總建筑面積為45856㎡，其中家具經(jīng)營商鋪29355㎡。通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)接入。建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。通過南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場應(yīng)有盡有。 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。2010年經(jīng)營租金收入723萬元，扣除營業(yè)稅及附加40萬元(723．335．5％=39．78萬元)為683萬元，與按年回報(bào)率8％計(jì)算給予投資者的總投資收益681萬元相抵略有盈余?！皡R美家居廣場”2006年7月8日開業(yè)，計(jì)劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。 投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價：元/平方米，金額：元單元面積單價價值五成十年按揭貸款應(yīng)交首付月租金收入抵扣三年租金額實(shí)際首付B108217．2244187607838039380395071825819781B25288．5920001718085908590第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復(fù)合年收益率540 －48 515 －23490 214440118396446005．39% 105 6 100 1195．46102280827177105125．58%注：本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù)． 盈余為租金抵月供后的余額． 十年凈收益為總租金收入—投資額—總的按揭貸款利息．（四）、項(xiàng)目營銷策略的可行性分析由于我國計(jì)劃國民收入2020年達(dá)到小康水平，CDP則將以年平均7％的速度增長。因此不論是個人全額投資，還是按揭貸款投資，本項(xiàng)目均有實(shí)實(shí)在在的投資價值，適合全民投資。②投資者按揭貸款7000元購買8．59平方米的商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。投資者在購買商鋪時，開發(fā)商一次性返還銷售價款的24％(年回報(bào)率8％)。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報(bào)率8％。從年齡上劃分客戶群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費(fèi)主體的同時，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競爭對手遺忘的客戶。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項(xiàng)目的主要投資者。一、二層銷售總均價為3969元／平方米，根據(jù)項(xiàng)目的銷售策略，投資者購買商鋪可獲得一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)， 即折合銷售均價為3016元／平方米，就其價格方面在常德市具有明顯的吸引力。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。由市長(副市長)任組長，各職能部門負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。項(xiàng)目發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)有利于消費(fèi)者的流動。項(xiàng)目多入口的設(shè)計(jì)帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。只要“匯美家居廣場”市場定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費(fèi)的強(qiáng)力帶動，具有大的升值空間。由于現(xiàn)有兩個最大的家具流通市場幾乎飽和，增量部分必須通過增加新的流通市場來消化?？梢灶A(yù)見，2010年，家具流通市場實(shí)際流通量要大于4．6億元，增加量大于2．6億元。常德市人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標(biāo)準(zhǔn)相差近100平方米，預(yù)示著房屋更新量大。 根據(jù)常德市政府的《常德市1999年2020年城市總體規(guī)劃方案》的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬。其中有常德至長沙、常德至張家界、常德至荊沙、常德至吉首、常德至岳陽、常德至邵陽高等級公路共6條線路經(jīng)過常德市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了常德市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。這個群體約為7億人以下，從市場角度看，對于家具市場而言是潛在的消費(fèi)群體，數(shù)量龐大。幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、有選擇地投資到風(fēng)險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個階層的邊際消費(fèi)傾向最高但收入增長緩慢，恩格爾系數(shù)在50％左右，其消費(fèi)尚處于溫飽有余的階段。 (1)從消費(fèi)者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)2000年調(diào)查文獻(xiàn)資料《我國居民收入群體與消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬，占城市人口的10％左右，占全體人口的3．5％左右．他們的人均可支配收入接近20000元，這個階層的消費(fèi)傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15％以下，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的平均水平，其所進(jìn)行的消費(fèi)是一種富裕型消費(fèi)。 2004年（兩個市場）家具銷售額達(dá)到2億元，比2000年的銷售額1億元翻了一番，復(fù)合增長率達(dá)20％。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。 從九個方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。目前我國出口國家增加到100多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。 (6)家具流通向?qū)I(yè)化、梯度化的趨勢發(fā)展。美國、 日本、韓國亦是如此。 (3)家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時尚化趨勢發(fā)展。這個時期主要不是在量的擴(kuò)張，而是質(zhì)的提高。而且市場內(nèi)均無倉儲中心，造成了倉儲與銷售脫節(jié)的弊端。2000年常德市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動前，為帶動家具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設(shè)，以2年期臨時建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營者入場經(jīng)營，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營。⑷家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產(chǎn)品，幾乎是外來產(chǎn)品。2004年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的10％。(3)常德市有豐富的竹木資源，為發(fā)展特色、環(huán)保家具產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)。稅費(fèi)從原來的低稅賦、免收費(fèi)到2004年年收稅費(fèi)200余萬元。現(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè)100余家，其中機(jī)械設(shè)備現(xiàn)代化生產(chǎn)企業(yè)10余家，年產(chǎn)值2億余元。 目前對美出口平穩(wěn)增長。盡管受到美國木制臥房家具反傾銷的影響，但出口仍呈高速增長。四是家具城的建設(shè)方興未艾。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動的結(jié)果。 2004年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)，2004年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。如果加上外地采購和單位團(tuán)購。據(jù)2005年前三個季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2005年常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。2004年全市人民生活繼續(xù)得到改善。 ，比上年增長11．4％。第三章 項(xiàng)目市場分析營銷方案一、常德市經(jīng)濟(jì)及家具流通市場發(fā)展情況 （一）常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 根據(jù)常德市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2004年常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2004年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值583．37億元，同比增長l2．5％。四、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設(shè)步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，常德市城市發(fā)展日新月異。常德住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。這一理想需求將達(dá)到55萬平方米。而匯美家居廣場是一座永久性的家居商鋪，從設(shè)計(jì)到施工，從總體布置到細(xì)部構(gòu)造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來進(jìn)行建設(shè)的。而火車站廣場前應(yīng)為常德市的示范工程和標(biāo)志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項(xiàng)目開發(fā)，則火車站的家居廣場可能就會被拆除。黨的十六報(bào)告中明確提出了中國在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，而康居是小康社會最核心的主體。在規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。c、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動建材、冶金、機(jī)械等60多個部門和行業(yè)發(fā)展，； 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1總用地面積m2實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積m245865家具經(jīng)營用房29355m2，住宅16510m23住宅戶數(shù)戶1364建筑密度%5容積率6綠化系數(shù)%157建設(shè)總工期年8總投資萬元61059總收入萬元1040910財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元30011銷售稅金萬元57212所得稅萬元50013利潤總額萬元343214稅后利潤萬元293215投資利潤率%16投資利稅率%四、問題與建議本項(xiàng)目的開發(fā)與常德市人民政府《常德市鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》常政辦發(fā)（2000）14號的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。（3）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：6105萬元。該區(qū)域地段優(yōu)越，是常德家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟(jì)活躍，交通便利。本項(xiàng)目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側(cè)。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）《常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃》；（2）《常德市城市總體規(guī)劃1999－2020》； （3）場址所在地1：1000現(xiàn)狀地形圖；（4）常德市規(guī)劃局發(fā)出的《地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》；（5）《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，國家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號審定；（6）國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》；（7）建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》；（8）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（9）常德市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)；（10）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設(shè)常德市匯美家居廣場。公司以“開發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)常德、回報(bào)社會、服務(wù)人民”為宗旨，秉承“團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。湖南常德市匯美家居廣場建設(shè)工程可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章 市場分析與預(yù)測第四章 選址及建設(shè)條件第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)第六章 建設(shè)方案第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排第九章 投資估算與資金籌措第十章 項(xiàng)目投資效益分析第十一章 風(fēng)險分析及對策第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱常德市匯美家居廣場建設(shè)工程項(xiàng)目承辦單位常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于1992年11月，系國家認(rèn)可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊資本2100萬元。為應(yīng)對入世挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提高管理水平，公司正積極進(jìn)行ISQ9002國際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。研究范圍與研究依據(jù)本報(bào)告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。而本項(xiàng)目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。二、項(xiàng)目概況建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。（2）建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目主要是為了順應(yīng)常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運(yùn)作方式建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費(fèi)群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務(wù)，同時擴(kuò)大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。（5）項(xiàng)目社會效益a、滿足消費(fèi)者需求；b、項(xiàng)目是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個重要組成部分，對發(fā)展常德市的家具產(chǎn)業(yè)的一個重要的促進(jìn)作用。盡管一個經(jīng)營商鋪項(xiàng)目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實(shí)例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。國家要求房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。該項(xiàng)目建筑面積為60000㎡，屬二層臨時建筑，主要建筑結(jié)構(gòu)為輕綱建筑材料組成。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時家居商鋪。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，常德市每年因人口增長而拉動住房需求將達(dá)到50萬平方米（）。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。根據(jù)初步測算，常德市城區(qū)一年僅家具的銷售量到2020年預(yù)計(jì)可達(dá)15億