【正文】 。對完善家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)城市規(guī)劃，促進城市建設(shè)有重大意義。全市商品房屋銷售面積達116．77萬平方米，比上年增長43．3％；商品房屋銷售額達11．2億元，比上年增長16．5％。全市城鎮(zhèn)化水平為31．8％。農(nóng)民人均純收入2953元，比上年增長1 5．8％，農(nóng)民人均生活消費支出2564元，比上年增長16％，%。外地家具產(chǎn)品70％通過家具流通市場銷售，本地家具產(chǎn)品的30％通過家具流通市場銷售。由于常德市流通市場構(gòu)成特點，因此常德市家具流通市場潛力和發(fā)展前景與整個家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個消費者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全年出口總額突破100億美元大關(guān)，達到103．53億美元，同比增長39．3％；全年進口7．26億美元，增長26．28％。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。 五是家具出口增勢強勁?？傮w上說美國終裁修改后的平均6．65％的稅率對多數(shù)對美出口企業(yè)有利。2000年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟增長總量的重要工程項目和支柱產(chǎn)業(yè)。2004年，經(jīng)過五年的時間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場兩個大型家居市場，經(jīng)營戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年（僅指兩個市場）銷售額達2億元，本地產(chǎn)品市場占有率升至30％。(2)生產(chǎn)成本低，銷售價格低。(5)外銷產(chǎn)品占比上升。(3)外地產(chǎn)品市場占有率高?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營場址是以21層高樓批地，將來是常德市國道口的標(biāo)志性建筑。真優(yōu)美家居廣場經(jīng)營面積約1萬平方米，經(jīng)營戶約30戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，因場地局限，經(jīng)營戶達到飽和。未來五到十年，在國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個高速發(fā)展期。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢發(fā)展。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉(zhuǎn)移。國際上大的經(jīng)銷商也看中中國巨大的潛在的發(fā)展中的市場。美國對中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時也促進了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢的形成。幾大展會將成為世界級的展會，與很多專業(yè)展會相結(jié)合，中國將成為世界家具的采購中心． (9)全國家具行業(yè)協(xié)會結(jié)合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，結(jié)合2020年國家發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)為“十一五”期間，按GDP增幅7％左右，家具行業(yè)增長15％， 出口增長20％為宜。常德市家具市場占據(jù)了天時、地利、人和的優(yōu)勢，常德市的家具市場以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機將會得到更大的發(fā)展。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點，提高設(shè)計水平，加大市場宣傳，樹立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴大常德市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動整個家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ㈢、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢影響常德市家具流通市場外，還從消費者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場四個主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總?cè)丝谠?億上下。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在15％左右的消費人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。恩格爾系數(shù)在50％左右的消費人群從溫飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開始關(guān)注用、住的品味。銷售量2004年達到32231．64萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達90％，商鋪占比達10％。根據(jù)《國家重點干線公路網(wǎng)常德過境方案規(guī)劃報告》和《常德市公路規(guī)劃網(wǎng)》(19912020年)戰(zhàn)略目標(biāo)，在三十年規(guī)劃期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。隨著6個高速公路的逐步貫通，常德市家具市場輻射力可達周邊200—300公里，輻射范圍比2000年100公里擴展了2—3倍，為常德市家具市場帶來了更多的潛在的消費群體。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)2004年度市場形勢分析報告》資料顯示，實有房屋建筑面積2837．2萬平方米，15．85萬棟，其中住宅建筑面積l 51 9．8萬平方米，人均住宅建筑面積28．27平方米。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費結(jié)構(gòu)和消費升級步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會輕易放棄常德市家具流通市場，本地家具產(chǎn)業(yè)也會加大占領(lǐng)常德市家具流通市場的份額，通過常德市流通市場擴大產(chǎn)值，增加銷售量。 通過四個方面分析，常德市家具流通市場蘊涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營場地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“匯美家居廣場”具有明確的市場前景。市場部分總建筑面積29355平方米。 ㈢、項目的設(shè)計優(yōu)勢 項目四面臨街，其中207國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項目附近人流。 項目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會事務(wù)、實行“多家事一家管，多家費一家收”。 ㈤、預(yù)售情況 截止2005年7月31日，住宅預(yù)售率達100％，鋪面認(rèn)購率達6．97％。市場部分一層建筑面積121 83平方米，銷售均價5200元／平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷售均價1500元／平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷售均價2738元／平方米。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ)上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個體戶等方面擴散。（三）、項目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風(fēng)險。②投資低門檻。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．39％。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費的強力帶動，對“匯美家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。在培育期間，政府和開發(fā)商會以各種優(yōu)惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策程度。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金24％(年回報率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。結(jié)合宏觀政策、開發(fā)商具體營銷策略和經(jīng)營思路，通過調(diào)查和分析：預(yù)計該項目銷售計劃和租賃計劃可以實現(xiàn)。二、建設(shè)條件位置優(yōu)越本項目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟重心。其四通八達的交通優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。煤氣：可以直接從鄰近城市燃氣管道預(yù)留口接入。該家具廣場的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510㎡，計136套。根據(jù)這一趨勢，匯美家居廣場商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，特別要注重與家具市場的經(jīng)營風(fēng)格融為一體。建設(shè)進度該項目自2003年9月動工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預(yù)計2005年12月28日可試營業(yè)。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場地內(nèi)主要地下水類型。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全。總平面布置建議定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計新穎、便于管理的較高標(biāo)準(zhǔn)的家具廣場。而住宅的人行通道設(shè)在四周?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強的識別性。綠化方案要高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點、線、面相結(jié)合。上部結(jié)構(gòu)多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計要求：（1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級均為一級。（2）給水城市自來水進水管規(guī)格為DN100，設(shè)2組水表裝置。（4）室內(nèi)外排水。2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強度公式計算。3）計算方式：10KV系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。主要用氣量為住宅區(qū)。弱電設(shè)計（1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項目單位協(xié)助辦理。（4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)。園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。項目建成后的環(huán)境保護考慮到本項目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。D、實現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。敷設(shè)線路時，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計選用，充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運行。有關(guān)管理機構(gòu)將根據(jù)項目建設(shè)的實際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場項目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套建設(shè)費用、管理費用、銷售費用及預(yù)備費等。 (2)安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。表91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元序號工程項目或費用名稱建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費安裝工程其他費用合計一建筑安裝工程費用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預(yù)埋 206通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費130小 計4634二其他費用1征地及拆遷費8308302建設(shè)單位管理費90903勘察設(shè)計費32324城市配套費及各種報建費1611615工程監(jiān)理費1818小 計1131三預(yù)備費160160四銷售費用180180合 計6105第十章 項目投資效益分析 項目銷售收入預(yù)測。降價前，商鋪銷售均價為3789元/平方米，降價后，銷售均價為2880元/平方米，降價后的銷售均價與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價處于下限。夾層1500元/平方米，降價24%，銷售均價為1140元/平方米。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。凈利潤測算為2932萬元項目現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析（1） 投資凈利潤率=稅后利潤/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開始支付的年份+當(dāng)年還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項目盈虧衡點BEP=固定成本/（實際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時,本項目可保本,或者按成本價1285元/平方米實現(xiàn)全部銷售,項目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。根據(jù)本項目的銷售收入已經(jīng)下降10%以下的特點，我們選用銷售收入上升10%，開發(fā)成本上升10%、對項目進行敏感性分析。據(jù)市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。由于各項土地政策的逐步到位、土地級別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實施的影響，土地價格全面上升。今年，常德市政府對房屋土地交易及時出臺了優(yōu)惠政策，同時出臺了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購房有了保障，樂意登記，積極進行房屋變更交易。去年， 常德市舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬平方米。尤其是居民收入的不斷增長，提高了住房消費能力，這些因素都將有力地促進本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。另外，房屋租賃價格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢。，%。但本項目設(shè)計合理、環(huán)境優(yōu)良、價格較低，應(yīng)該說銷售風(fēng)險不是很大。做好方案規(guī)劃。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。三、金融財務(wù)風(fēng)險分析本項目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。 you don39。tFurther help.If you are being represented by a