【正文】 t三、金融財務風險分析本項目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。做好方案規(guī)劃。，%。尤其是居民收入的不斷增長，提高了住房消費能力，這些因素都將有力地促進本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。今年，常德市政府對房屋土地交易及時出臺了優(yōu)惠政策，同時出臺了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購房有了保障，樂意登記，積極進行房屋變更交易。據(jù)市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。凈利潤測算為2932萬元項目現(xiàn)金流量和財務指標分析（1） 投資凈利潤率=稅后利潤/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開始支付的年份+當年還貸款數(shù)額/當年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項目盈虧衡點BEP=固定成本/（實際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時,本項目可保本,或者按成本價1285元/平方米實現(xiàn)全部銷售,項目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進入常德市房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。夾層1500元/平方米，降價24%，銷售均價為1140元/平方米。表91 開發(fā)建設總投資估算表 單位：萬元序號工程項目或費用名稱建筑面積（m2）建筑工程設備費安裝工程其他費用合計一建筑安裝工程費用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預埋 206通風、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費130小 計4634二其他費用1征地及拆遷費8308302建設單位管理費90903勘察設計費32324城市配套費及各種報建費1611615工程監(jiān)理費1818小 計1131三預備費160160四銷售費用180180合 計6105第十章 項目投資效益分析 項目銷售收入預測。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場項目的建設投資，估算內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套建設費用、管理費用、銷售費用及預備費等。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設一些便民服務措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。敷設線路時，其導線截面積的設計選用，充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行。D、實現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。園區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。弱電設計（1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項目單位協(xié)助辦理。照度標準按國家標準GB13390的中值選取。2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強度公式計算。（2）給水城市自來水進水管規(guī)格為DN100，設2組水表裝置。綠化方案要高起點、高標準，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標，點、線、面相結合?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設計新穎、便于管理的較高標準的家具廣場。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。建設進度該項目自2003年9月動工建設以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預計2005年12月28日可試營業(yè)。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510㎡，計136套。煤氣：可以直接從鄰近城市燃氣管道預留口接入。二、建設條件位置優(yōu)越本項目建設地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟重心。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金24％(年回報率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費的強力帶動，對“匯美家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復合收益率為5．39％。（三）、項目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風險。因此目標客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。 ㈤、預售情況 截止2005年7月31日，住宅預售率達100％，鋪面認購率達6．97％。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導協(xié)調(diào)小組。 ㈢、項目的設計優(yōu)勢 項目四面臨街，其中207國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項目附近人流。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營場地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“匯美家居廣場”具有明確的市場前景。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費結構和消費升級步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會輕易放棄常德市家具流通市場，本地家具產(chǎn)業(yè)也會加大占領常德市家具流通市場的份額，通過常德市流通市場擴大產(chǎn)值，增加銷售量。隨著6個高速公路的逐步貫通，常德市家具市場輻射力可達周邊200—300公里，輻射范圍比2000年100公里擴展了2—3倍，為常德市家具市場帶來了更多的潛在的消費群體。銷售量2004年達到32231．64萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達90％，商鋪占比達10％。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在15％左右的消費人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。 ㈢、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢影響常德市家具流通市場外，還從消費者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場四個主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢。常德市家具市場占據(jù)了天時、地利、人和的優(yōu)勢，常德市的家具市場以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機將會得到更大的發(fā)展。美國對中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時也促進了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢的形成。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉移。未來五到十年，在國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個高速發(fā)展期?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營場址是以21層高樓批地，將來是常德市國道口的標志性建筑。(5)外銷產(chǎn)品占比上升。2004年，經(jīng)過五年的時間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場兩個大型家居市場，經(jīng)營戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年（僅指兩個市場）銷售額達2億元，本地產(chǎn)品市場占有率升至30％?？傮w上說美國終裁修改后的平均6．65％的稅率對多數(shù)對美出口企業(yè)有利。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。由于常德市流通市場構成特點，因此常德市家具流通市場潛力和發(fā)展前景與整個家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個消費者構成的現(xiàn)狀與變化密不可分。農(nóng)民人均純收入2953元，比上年增長1 5．8％，農(nóng)民人均生活消費支出2564元，比上年增長16％，%。全市商品房屋銷售面積達116．77萬平方米，比上年增長43．3％；商品房屋銷售額達11．2億元，比上年增長16．5％。根據(jù)初步測算，常德市城區(qū)一年僅家具的銷售量到2020年預計可達15億。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，常德市每年因人口增長而拉動住房需求將達到50萬平方米（）。該項目建筑面積為60000㎡，屬二層臨時建筑，主要建筑結構為輕綱建筑材料組成。盡管一個經(jīng)營商鋪項目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細節(jié)上的差異。（2）建設目標：本項目主要是為了順應常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運作方式建設一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務，同時擴大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。而本項目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。湖南常德市匯美家居廣場建設工程可行性研究報告目 錄第一章 總 論 第二章 項目建設的必要性第三章 市場分析與預測第四章 選址及建設條件第五章 建設規(guī)模及功能標準第六章 建設方案第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能第八章 項目管理、物業(yè)管理與實施進度安排第九章 投資估算與資金籌措第十章 項目投資效益分析第十一章 風險分析及對策第一章 總 論一、項目概況項目名稱常德市匯美家居廣場建設工程項目承辦單位常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于1992年11月，系國家認可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊資本2100萬元。常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應市場需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設常德市匯美家居廣場。本項目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側。（3）項目總投資項目總投資：6105萬元。在規(guī)劃設計應貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。而火車站廣場前應為常德市的示范工程和標志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項目開發(fā)，則火車站的家居廣場可能就會被拆除。這一理想需求將達到55萬平方米。四、項目建設是促進城市建設，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉移，常德市城市發(fā)展日新月異。 ，比上年增長11．4％。據(jù)2005年前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2005年常德市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。 2004年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計，2004年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎。四是家具城的建設方興未艾。 目前對美出口平穩(wěn)增長。稅費從原來的低稅賦、免收費到2004年年收稅費200余萬元。2004年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的10％。2000年常德市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動前，為帶動家具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設，以2年期臨時建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營者入場經(jīng)營，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營。這個時期主要不是在量的擴張，而是質(zhì)的提高。美國、 日本、韓國亦是如此。目前我國出口國家增加到100多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟調(diào)查總隊2000年調(diào)查文獻資料《我國居民收入群體與消費結構研究》結論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬，占城市人口的10％左右，占全體人口的3．5％左右．他們的人均可支配收入接近20000元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15％以下，達到了發(fā)達國家的平均水平，其所進行的消費是一種富裕型消費。幾年來股市跌跌不休，至今風險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、有選擇地投資到風險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 根據(jù)常德市政府的《常德市1999年2020年城市總體規(guī)劃方案》的遠景規(guī)劃，到2020年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬?？梢灶A見，2010年，家具流通市場實際流通量要大于4．6億元，增加量大于2．6億元。只要“匯美家居廣場”市場定位準確，受家具生產(chǎn)和消費的強力帶動，具有大的升值空間。項目多入口的設計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。由市長(副市長)任組長，各職能部門負責人和副負責人為小組成員。鋪面預租率達49．79％。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報率8％。②投資者按揭貸款7000元購買8．59平方米的商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。 投資者的收益分析：隨機抽樣分析表單位：面積：平方米，單價：