【正文】 t三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。做好方案規(guī)劃。，%。尤其是居民收入的不斷增長(zhǎng)，提高了住房消費(fèi)能力，這些因素都將有力地促進(jìn)本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。今年，常德市政府對(duì)房屋土地交易及時(shí)出臺(tái)了優(yōu)惠政策，同時(shí)出臺(tái)了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗(yàn)收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購房有了保障，樂意登記，積極進(jìn)行房屋變更交易。據(jù)市城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。凈利潤(rùn)測(cè)算為2932萬元項(xiàng)目現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（1） 投資凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開始支付的年份+當(dāng)年還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧衡點(diǎn)BEP=固定成本/（實(shí)際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時(shí),本項(xiàng)目可保本,或者按成本價(jià)1285元/平方米實(shí)現(xiàn)全部銷售,項(xiàng)目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格4000元/平方米。夾層1500元/平方米，降價(jià)24%，銷售均價(jià)為1140元/平方米。表91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元序號(hào)工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費(fèi)安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)一建筑安裝工程費(fèi)用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預(yù)埋 206通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費(fèi)130小 計(jì)4634二其他費(fèi)用1征地及拆遷費(fèi)8308302建設(shè)單位管理費(fèi)90903勘察設(shè)計(jì)費(fèi)32324城市配套費(fèi)及各種報(bào)建費(fèi)1611615工程監(jiān)理費(fèi)1818小 計(jì)1131三預(yù)備費(fèi)160160四銷售費(fèi)用180180合 計(jì)6105第十章 項(xiàng)目投資效益分析 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場(chǎng)項(xiàng)目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)等。搞好綠化，美化環(huán)境，同時(shí)，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。敷設(shè)線路時(shí)，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計(jì)選用，充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行。D、實(shí)現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。弱電設(shè)計(jì)（1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項(xiàng)目單位協(xié)助辦理。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。（2）給水城市自來水進(jìn)水管規(guī)格為DN100，設(shè)2組水表裝置。綠化方案要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點(diǎn)、線、面相結(jié)合。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。總平面布置建議定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計(jì)新穎、便于管理的較高標(biāo)準(zhǔn)的家具廣場(chǎng)。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。建設(shè)進(jìn)度該項(xiàng)目自2003年9月動(dòng)工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預(yù)計(jì)2005年12月28日可試營業(yè)。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510㎡，計(jì)136套。煤氣：可以直接從鄰近城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。二、建設(shè)條件位置優(yōu)越本項(xiàng)目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)重心。從定量分析表明：對(duì)開發(fā)商而言，雖然在銷售時(shí)一次性返還租金24％(年回報(bào)率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，對(duì)“匯美家居廣場(chǎng)”的市場(chǎng)定價(jià)而言，具有高的升值潛力。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．39％。（三）、項(xiàng)目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風(fēng)險(xiǎn)。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。 ㈤、預(yù)售情況 截止2005年7月31日，住宅預(yù)售率達(dá)100％，鋪面認(rèn)購率達(dá)6．97％。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 ㈢、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目四面臨街，其中207國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項(xiàng)目附近人流。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營場(chǎng)地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場(chǎng)”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場(chǎng)，因此昭示著“匯美家居廣場(chǎng)”具有明確的市場(chǎng)前景。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)升級(jí)步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會(huì)輕易放棄常德市家具流通市場(chǎng)，本地家具產(chǎn)業(yè)也會(huì)加大占領(lǐng)常德市家具流通市場(chǎng)的份額，通過常德市流通市場(chǎng)擴(kuò)大產(chǎn)值，增加銷售量。隨著6個(gè)高速公路的逐步貫通，常德市家具市場(chǎng)輻射力可達(dá)周邊200—300公里，輻射范圍比2000年100公里擴(kuò)展了2—3倍，為常德市家具市場(chǎng)帶來了更多的潛在的消費(fèi)群體。銷售量2004年達(dá)到32231．64萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達(dá)90％，商鋪占比達(dá)10％。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在15％左右的消費(fèi)人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會(huì)加大投資力度。 ㈢、常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響常德市家具流通市場(chǎng)外，還從消費(fèi)者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場(chǎng)四個(gè)主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。常德市家具市場(chǎng)占據(jù)了天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，常德市的家具市場(chǎng)以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機(jī)將會(huì)得到更大的發(fā)展。美國對(duì)中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時(shí)也促進(jìn)了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢(shì)的形成。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價(jià)，出口受阻，將加速向中國轉(zhuǎn)移。未來五到十年，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場(chǎng)需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個(gè)高速發(fā)展期?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營場(chǎng)址是以21層高樓批地，將來是常德市國道口的標(biāo)志性建筑。(5)外銷產(chǎn)品占比上升。2004年，經(jīng)過五年的時(shí)間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)大型家居市場(chǎng)，經(jīng)營戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年（僅指兩個(gè)市場(chǎng)）銷售額達(dá)2億元，本地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率升至30％?？傮w上說美國終裁修改后的平均6．65％的稅率對(duì)多數(shù)對(duì)美出口企業(yè)有利。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。由于常德市流通市場(chǎng)構(gòu)成特點(diǎn)，因此常德市家具流通市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景與整個(gè)家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個(gè)消費(fèi)者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。農(nóng)民人均純收入2953元，比上年增長(zhǎng)1 5．8％，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2564元，比上年增長(zhǎng)16％，%。全市商品房屋銷售面積達(dá)116．77萬平方米，比上年增長(zhǎng)43．3％；商品房屋銷售額達(dá)11．2億元，比上年增長(zhǎng)16．5％。根據(jù)初步測(cè)算，常德市城區(qū)一年僅家具的銷售量到2020年預(yù)計(jì)可達(dá)15億。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，常德市每年因人口增長(zhǎng)而拉動(dòng)住房需求將達(dá)到50萬平方米（）。該項(xiàng)目建筑面積為60000㎡，屬二層臨時(shí)建筑，主要建筑結(jié)構(gòu)為輕綱建筑材料組成。盡管一個(gè)經(jīng)營商鋪項(xiàng)目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實(shí)例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。（2）建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目主要是為了順應(yīng)常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場(chǎng)化的運(yùn)作方式建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場(chǎng)，滿足湘西北消費(fèi)群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務(wù)，同時(shí)擴(kuò)大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。而本項(xiàng)目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上的一支生力軍。湖南常德市匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)第四章 選址及建設(shè)條件第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)第六章 建設(shè)方案第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排第九章 投資估算與資金籌措第十章 項(xiàng)目投資效益分析第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱常德市匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程項(xiàng)目承辦單位常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于1992年11月，系國家認(rèn)可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊(cè)資本2100萬元。常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場(chǎng)需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設(shè)常德市匯美家居廣場(chǎng)。本項(xiàng)目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側(cè)。（3）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：6105萬元。在規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的人性化生活康居空間。而火車站廣場(chǎng)前應(yīng)為常德市的示范工程和標(biāo)志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項(xiàng)目開發(fā)，則火車站的家居廣場(chǎng)可能就會(huì)被拆除。這一理想需求將達(dá)到55萬平方米。四、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設(shè)步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，常德市城市發(fā)展日新月異。 ，比上年增長(zhǎng)11．4％。據(jù)2005年前三個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2005年常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。 2004年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)，2004年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場(chǎng)，取得了優(yōu)異的成績(jī)，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。四是家具城的建設(shè)方興未艾。 目前對(duì)美出口平穩(wěn)增長(zhǎng)。稅費(fèi)從原來的低稅賦、免收費(fèi)到2004年年收稅費(fèi)200余萬元。2004年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的10％。2000年常德市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動(dòng)前，為帶動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設(shè)，以2年期臨時(shí)建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營者入場(chǎng)經(jīng)營，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營。這個(gè)時(shí)期主要不是在量的擴(kuò)張，而是質(zhì)的提高。美國、 日本、韓國亦是如此。目前我國出口國家增加到100多個(gè)，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會(huì)增長(zhǎng)很快。 (1)緊跟國家家具市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì)，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。 (1)從消費(fèi)者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)2000年調(diào)查文獻(xiàn)資料《我國居民收入群體與消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬，占城市人口的10％左右，占全體人口的3．5％左右．他們的人均可支配收入接近20000元，這個(gè)階層的消費(fèi)傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15％以下，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的平均水平，其所進(jìn)行的消費(fèi)是一種富裕型消費(fèi)。幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險(xiǎn)仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對(duì)中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會(huì)把金融資產(chǎn)適時(shí)地、有選擇地投資到風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。住宅和商鋪的增長(zhǎng)有力地拉動(dòng)了住家家具和辦公家具的需求，帶動(dòng)了家具市場(chǎng)的發(fā)展。 根據(jù)常德市政府的《常德市1999年2020年城市總體規(guī)劃方案》的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬?？梢灶A(yù)見，2010年，家具流通市場(chǎng)實(shí)際流通量要大于4．6億元，增加量大于2．6億元。只要“匯美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，具有大的升值空間。項(xiàng)目多入口的設(shè)計(jì)帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個(gè)出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。由市長(zhǎng)(副市長(zhǎng))任組長(zhǎng)，各職能部門負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項(xiàng)目的主要投資者。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報(bào)率8％。②投資者按揭貸款7000元購買8．59平方米的商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。 投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價(jià)：