【正文】 t三、金融財務(wù)風(fēng)險分析本項目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。做好方案規(guī)劃。，%。尤其是居民收入的不斷增長，提高了住房消費能力，這些因素都將有力地促進(jìn)本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。今年，常德市政府對房屋土地交易及時出臺了優(yōu)惠政策，同時出臺了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購房有了保障，樂意登記，積極進(jìn)行房屋變更交易。據(jù)市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。凈利潤測算為2932萬元項目現(xiàn)金流量和財務(wù)指標(biāo)分析（1） 投資凈利潤率=稅后利潤/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開始支付的年份+當(dāng)年還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項目盈虧衡點BEP=固定成本/（實際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時,本項目可保本,或者按成本價1285元/平方米實現(xiàn)全部銷售,項目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價格4000元/平方米。夾層1500元/平方米，降價24%，銷售均價為1140元/平方米。表91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元序號工程項目或費用名稱建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費安裝工程其他費用合計一建筑安裝工程費用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預(yù)埋 206通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費130小 計4634二其他費用1征地及拆遷費8308302建設(shè)單位管理費90903勘察設(shè)計費32324城市配套費及各種報建費1611615工程監(jiān)理費1818小 計1131三預(yù)備費160160四銷售費用180180合 計6105第十章 項目投資效益分析 項目銷售收入預(yù)測。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場項目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套建設(shè)費用、管理費用、銷售費用及預(yù)備費等。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。敷設(shè)線路時，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計選用，充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行。D、實現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。弱電設(shè)計（1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項目單位協(xié)助辦理。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計算。（2）給水城市自來水進(jìn)水管規(guī)格為DN100，設(shè)2組水表裝置。綠化方案要高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點、線、面相結(jié)合?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計新穎、便于管理的較高標(biāo)準(zhǔn)的家具廣場。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。建設(shè)進(jìn)度該項目自2003年9月動工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預(yù)計2005年12月28日可試營業(yè)。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510㎡，計136套。煤氣：可以直接從鄰近城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。二、建設(shè)條件位置優(yōu)越本項目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)重心。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金24％(年回報率8％)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬元。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費的強(qiáng)力帶動，對“匯美家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．39％。（三）、項目銷售策略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析：、(1)、銷售策略：①投資低風(fēng)險。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。 ㈤、預(yù)售情況 截止2005年7月31日，住宅預(yù)售率達(dá)100％，鋪面認(rèn)購率達(dá)6．97％。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 ㈢、項目的設(shè)計優(yōu)勢 項目四面臨街，其中207國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項目附近人流。由于家具銷售系展示性銷售，經(jīng)營場地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“匯美家居廣場”具有明確的市場前景。隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化，中、小城市消費結(jié)構(gòu)和消費升級步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會輕易放棄常德市家具流通市場，本地家具產(chǎn)業(yè)也會加大占領(lǐng)常德市家具流通市場的份額，通過常德市流通市場擴(kuò)大產(chǎn)值，增加銷售量。隨著6個高速公路的逐步貫通，常德市家具市場輻射力可達(dá)周邊200—300公里，輻射范圍比2000年100公里擴(kuò)展了2—3倍，為常德市家具市場帶來了更多的潛在的消費群體。銷售量2004年達(dá)到32231．64萬子方米，比2003年增加4514萬平方米，比1997年至2003年年平均銷售量4118萬平方米多396萬平方米，其中住宅部分占比達(dá)90％，商鋪占比達(dá)10％。通過幾年的積累，思格爾系數(shù)在15％左右的消費人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。 ㈢、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢影響常德市家具流通市場外，還從消費者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場四個主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢。常德市家具市場占據(jù)了天時、地利、人和的優(yōu)勢，常德市的家具市場以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機(jī)將會得到更大的發(fā)展。美國對中國木制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時也促進(jìn)了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢的形成。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉(zhuǎn)移。未來五到十年，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個高速發(fā)展期。火車站家具城經(jīng)營場址是以21層高樓批地，將來是常德市國道口的標(biāo)志性建筑。(5)外銷產(chǎn)品占比上升。2004年，經(jīng)過五年的時間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場兩個大型家居市場，經(jīng)營戶由50余戶發(fā)展到330余戶，2004年（僅指兩個市場）銷售額達(dá)2億元，本地產(chǎn)品市場占有率升至30％。總體上說美國終裁修改后的平均6．65％的稅率對多數(shù)對美出口企業(yè)有利。三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。由于常德市流通市場構(gòu)成特點，因此常德市家具流通市場潛力和發(fā)展前景與整個家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個消費者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。農(nóng)民人均純收入2953元，比上年增長1 5．8％，農(nóng)民人均生活消費支出2564元，比上年增長16％，%。全市商品房屋銷售面積達(dá)116．77萬平方米，比上年增長43．3％；商品房屋銷售額達(dá)11．2億元，比上年增長16．5％。根據(jù)初步測算，常德市城區(qū)一年僅家具的銷售量到2020年預(yù)計可達(dá)15億。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，常德市每年因人口增長而拉動住房需求將達(dá)到50萬平方米（）。該項目建筑面積為60000㎡，屬二層臨時建筑，主要建筑結(jié)構(gòu)為輕綱建筑材料組成。盡管一個經(jīng)營商鋪項目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況也不乏實例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。（2）建設(shè)目標(biāo)：本項目主要是為了順應(yīng)常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運(yùn)作方式建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務(wù)，同時擴(kuò)大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。而本項目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。湖南常德市匯美家居廣場建設(shè)工程可行性研究報告目 錄第一章 總 論 第二章 項目建設(shè)的必要性第三章 市場分析與預(yù)測第四章 選址及建設(shè)條件第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)第六章 建設(shè)方案第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能第八章 項目管理、物業(yè)管理與實施進(jìn)度安排第九章 投資估算與資金籌措第十章 項目投資效益分析第十一章 風(fēng)險分析及對策第一章 總 論一、項目概況項目名稱常德市匯美家居廣場建設(shè)工程項目承辦單位常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于1992年11月，系國家認(rèn)可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊資本2100萬元。常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設(shè)常德市匯美家居廣場。本項目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側(cè)。（3）項目總投資項目總投資：6105萬元。在規(guī)劃設(shè)計應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。而火車站廣場前應(yīng)為常德市的示范工程和標(biāo)志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項目開發(fā)，則火車站的家居廣場可能就會被拆除。這一理想需求將達(dá)到55萬平方米。四、項目建設(shè)是促進(jìn)城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設(shè)步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，常德市城市發(fā)展日新月異。 ，比上年增長11．4％。據(jù)2005年前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2005年常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。 2004年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計，2004年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。四是家具城的建設(shè)方興未艾。 目前對美出口平穩(wěn)增長。稅費從原來的低稅賦、免收費到2004年年收稅費200余萬元。2004年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的10％。2000年常德市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動前，為帶動家具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設(shè)，以2年期臨時建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營者入場經(jīng)營，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營。這個時期主要不是在量的擴(kuò)張，而是質(zhì)的提高。美國、 日本、韓國亦是如此。目前我國出口國家增加到100多個，但近期仍以美國為主，歐洲和其他地區(qū)會增長很快。 (1)緊跟國家家具市場發(fā)展大趨勢，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。 (1)從消費者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國家統(tǒng)計局的城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊2000年調(diào)查文獻(xiàn)資料《我國居民收入群體與消費結(jié)構(gòu)研究》結(jié)論： ①處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬，占城市人口的10％左右，占全體人口的3．5％左右．他們的人均可支配收入接近20000元，這個階層的消費傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15％以下，達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的平均水平，其所進(jìn)行的消費是一種富裕型消費。幾年來股市跌跌不休，至今風(fēng)險仍然沒有釋放殆盡，債市收益太低，由于對中國的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會把金融資產(chǎn)適時地、有選擇地投資到風(fēng)險相對較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。住宅和商鋪的增長有力地拉動了住家家具和辦公家具的需求，帶動了家具市場的發(fā)展。 根據(jù)常德市政府的《常德市1999年2020年城市總體規(guī)劃方案》的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬?？梢灶A(yù)見，2010年，家具流通市場實際流通量要大于4．6億元，增加量大于2．6億元。只要“匯美家居廣場”市場定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費的強(qiáng)力帶動，具有大的升值空間。項目多入口的設(shè)計帶來多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個出入口，既利于分散消費者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。由市長(副市長)任組長，各職能部門負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。鋪面預(yù)租率達(dá)49．79％。從職業(yè)劃分客戶群體：(1)經(jīng)營群體：經(jīng)營群體鎖定在中小經(jīng)營戶上，是項目的主要投資者。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報率8％。②投資者按揭貸款7000元購買8．59平方米的商鋪，根據(jù)測算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。 投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價：