【正文】 提供良好的交通環(huán)境。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。煤氣：可以直接從鄰近城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。場地：場地平整。該家具廣場的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實(shí)際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。三至六層為住宅區(qū)，共10棟，住宅部分的建筑面積為16510㎡，計(jì)136套。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。根據(jù)這一趨勢，匯美家居廣場商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別要注重與家具市場的經(jīng)營風(fēng)格融為一體。（1）商鋪裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：商鋪初裝修。建設(shè)進(jìn)度該項(xiàng)目自2003年9月動(dòng)工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預(yù)計(jì)2005年12月28日可試營業(yè)。場地自然條件①地貌：場地位于常德市江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級階地范疇。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補(bǔ)給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場地內(nèi)主要地下水類型。④地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號《關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號《關(guān)于抗震設(shè)施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按常德市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為7度。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相結(jié)合的原則。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全?？偲矫娌季直卷?xiàng)目區(qū)呈長方形的用地現(xiàn)狀，在進(jìn)行總平面布局時(shí)，建議廣場出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個(gè)組團(tuán)，兩個(gè)組團(tuán)中是設(shè)置中型花園和公共建筑?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計(jì)新穎、便于管理的較高標(biāo)準(zhǔn)的家具廣場。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動(dòng)扶梯，另外設(shè)置六個(gè)出入口。而住宅的人行通道設(shè)在四周。三、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。平面設(shè)計(jì)（1）主體工程。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強(qiáng)的識別性。（2）交通組織。綠化方案要高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點(diǎn)、線、面相結(jié)合。立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使該項(xiàng)目建筑輪廊線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。上部結(jié)構(gòu)多層住宅建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)要求：（1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級均為一級。（3）建筑物抗震重要性類別：丙類。（2）給水城市自來水進(jìn)水管規(guī)格為DN100，設(shè)2組水表裝置。1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。（4）室內(nèi)外排水。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網(wǎng)接出。3）計(jì)算方式：10KV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。1）配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按6KW/戶計(jì)算。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。主要用氣量為住宅區(qū)。通風(fēng)空調(diào)由住戶自行購置。弱電設(shè)計(jì)（1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項(xiàng)目單位協(xié)助辦理。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。（4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。一、二層商場必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項(xiàng)目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時(shí)，可由該發(fā)電機(jī)組及時(shí)向重要部位供電。園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。項(xiàng)目建成后的環(huán)境保護(hù)考慮到本項(xiàng)目是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。B、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。D、實(shí)現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。二、綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá)15%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。敷設(shè)線路時(shí)，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計(jì)選用，充分考慮其機(jī)械強(qiáng)度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù)荷運(yùn)行。第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目管理根據(jù)國家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營管理發(fā)展有限公司，并聘請?jiān)瓘V東省家具協(xié)會會長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營管理顧問，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會秘書長）負(fù)責(zé)。搞好綠化，美化環(huán)境，同時(shí)，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月。2003年12月至2005年9月完成一期主體工程。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況本投資估算為匯美家居廣場項(xiàng)目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)等。開發(fā)建設(shè)投資估算詳見表91。 (2)安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。表91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元序號工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積（m2）建筑工程設(shè)備費(fèi)安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)一建筑安裝工程費(fèi)用1建筑工程45000 39092道路工程353室外供配電及照明 1204室外給排水及消防 3405通訊、有線電視等管線預(yù)埋 206通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等807綠化費(fèi)130小 計(jì)4634二其他費(fèi)用1征地及拆遷費(fèi)8308302建設(shè)單位管理費(fèi)90903勘察設(shè)計(jì)費(fèi)32324城市配套費(fèi)及各種報(bào)建費(fèi)1611615工程監(jiān)理費(fèi)1818小 計(jì)1131三預(yù)備費(fèi)160160四銷售費(fèi)用180180合 計(jì)6105第十章 項(xiàng)目投資效益分析 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測。常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格4000元/平方米。降價(jià)前，商鋪銷售均價(jià)為3789元/平方米，降價(jià)后，銷售均價(jià)為2880元/平方米，降價(jià)后的銷售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價(jià)處于下限。降價(jià)后的銷售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤價(jià)4000元/平方米對比，售均價(jià)下降了3%。夾層1500元/平方米，降價(jià)24%，銷售均價(jià)為1140元/平方米。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。利潤測算 總成本費(fèi)用=開發(fā)成本（5835）+管理費(fèi)用（90）+銷售費(fèi)用（180）=6105萬元項(xiàng)目按實(shí)現(xiàn)銷售收入10409萬元，總成本費(fèi)用6105萬元，營業(yè)稅金及附加570萬元，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)利潤總額3432萬元。凈利潤測算為2932萬元項(xiàng)目現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（1） 投資凈利潤率=稅后利潤/投資總額100%=%（2） 投資利稅率=利稅總額/投資總額100%=%（3） 投資回收期:（4） 貸款償還期=貸款償還完后出現(xiàn)盈余的年份－貸款開始支付的年份+當(dāng)年還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金=(二)、不確定性分析盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧衡點(diǎn)BEP=固定成本/（實(shí)際總收入－可變成本－稅金及附加）100%=%%時(shí),本項(xiàng)目可保本,或者按成本價(jià)1285元/平方米實(shí)現(xiàn)全部銷售,項(xiàng)目可保本.敏感性分析 常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門面價(jià)格4000元/平方米。降價(jià)前，降價(jià)后，降價(jià)后的銷售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價(jià)2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。根據(jù)本項(xiàng)目的銷售收入已經(jīng)下降10%以下的特點(diǎn)，我們選用銷售收入上升10%，開發(fā)成本上升10%、對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析。由此可見，無論是 銷售收入下降24%，銷售收入下降24%同時(shí)成本上升10%時(shí)，銷售收入上升10%，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，收入比費(fèi)用敏感，項(xiàng)目可行且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。據(jù)市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查，與上年同期比，%外，%，%。在幾類房屋銷售價(jià)格中，經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格趨于平緩。由于各項(xiàng)土地政策的逐步到位、土地級別的調(diào)整和積極招商引資戰(zhàn)略實(shí)施的影響，土地價(jià)格全面上升。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂用地價(jià)格升幅較大，%，%。今年，常德市政府對房屋土地交易及時(shí)出臺了優(yōu)惠政策，同時(shí)出臺了城市住宅區(qū)物業(yè)移交驗(yàn)收管理辦法、常德城市拆遷等管理辦法，使房地產(chǎn)市場的交易環(huán)境逐步得到改善，居民購房有了保障，樂意登記，積極進(jìn)行房屋變更交易。收入的增加增強(qiáng)了部分居民換購更好房屋的住房消費(fèi)信心。去年， 常德市舊城區(qū)改造投資8億元，其中騰地200畝，拆遷房屋20萬平方米。今年房地地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)測今年，常德市實(shí)施“千億工程，建設(shè)工業(yè)常德”宏偉目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將會圍繞這一目標(biāo)把常德創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。尤其是居民收入的不斷增長，提高了住房消費(fèi)能力，這些因素都將有力地促進(jìn)本市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。這是一個(gè)大的消費(fèi)群體，激烈的市場競爭將使開發(fā)商降低消費(fèi)“門檻”，會考慮向低價(jià)房屋傾斜，以滿足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購房需求。另外，房屋租賃價(jià)格將受政策性調(diào)節(jié)和需求等因素影響保持平衡發(fā)展趨勢。增幅達(dá)43%。，%。比上年增加8000平方米，%。但本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)良、價(jià)格較低，應(yīng)該說銷售風(fēng)險(xiǎn)不是很大。居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。做好方案規(guī)劃。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金完全自籌，但可采取按揭的方式付款。使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 you don39。 your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly.For more information about dismissal and unfair dismissal, seetagainst the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any pensation awarded to you as a result of your failure to appeal.Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are plaining about happened. If your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept it.If you are worried about how the time limits apply to you, take advice from one of the organisations listed underFurther help.If you are being represented by a