【正文】 在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。 屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。如果只簽一個 “到手價 ”，必然給中介留下很大的操作空間。 “跳過 ”中介有風(fēng)險 有一些 “精明 ”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會 “跳過 ”中介與購房者直接進(jìn)行交易。兩種方式各有利弊：一般而言，獨(dú)家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風(fēng)險。怎樣賣房最安全？二手房怎樣才能賣個好價錢？什么時候交房最合適？“好房子”在這里為您支招： 選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房市場也會越來越大，二手房的商機(jī)也會隨著增加。 在購買諸如此類的房產(chǎn)時，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應(yīng)該是全面的、綜合的 。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因?yàn)榉慨a(chǎn)本身不會說話。 注意事項(xiàng)之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 由于社會上各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。所以在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實(shí)際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級機(jī)關(guān)的證明到房屋土地管理機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。而原來的那個原始國家機(jī)關(guān)擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，歷經(jīng)幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產(chǎn)權(quán)單位的名稱仍然是原始的國家機(jī)關(guān)，所以幾家與原始國家機(jī)關(guān)有牽連的公司都自稱原國家機(jī)關(guān)的房產(chǎn)應(yīng)該歸其所有。同時在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。購買該類二手房風(fēng)險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后， 要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。這就是說，已 經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。當(dāng)拍賣完畢，受 益人會立即領(lǐng)錢走人，其他的費(fèi)用則無人會過問，而這些費(fèi)用很可能由于房產(chǎn)的不可移動性，而仍然會由有關(guān)人士前來催繳，所以拍賣房購買人會發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務(wù)之中。這時往往是購進(jìn)二手房的好時機(jī)，因?yàn)榕馁u的價格可能會較為理想。 在簽訂高檔二手房買賣合同時，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費(fèi)單來找麻煩。 如果共同所有人里有一個人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。關(guān)鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購房人應(yīng)與所有共有人見面，了解一下具體情況。這份保證書實(shí)際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購 房人就應(yīng)該警覺，這個二手房到底該不該買。 另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。 有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。 二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止 原來的貸款協(xié)議。 在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù) 主體， 但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。而開發(fā)商決不會因?yàn)檫@位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。 注意事項(xiàng)之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣 有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。 四、 二手房買賣陷阱及 雙方 應(yīng)注意的法律問題 （一）買方必須注意以下各事項(xiàng)： 在拆遷區(qū)的二手房買賣 已有銀行按揭的二手房的買賣 夫妻共有的二手房買賣 共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣 欠物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的二手房買賣 拍賣時的二手房買賣 已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣 產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣 有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 一般來講，二手房買賣時所遇到的風(fēng)險會較高，法律問題比較多，原因是二手房不 是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。而買賣雙方承諾按合同約定按時支付全額傭金。新合同中，對中介的傭金和責(zé)任有了明晰的界定，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉避免了跳單現(xiàn)象，將有效規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。 13 （七）產(chǎn)權(quán)過戶 定 義： 買賣雙方自行成交或在其他中介公司成交后，委托辦理后續(xù)的產(chǎn)權(quán)過戶變更手續(xù)，并結(jié)合公司的按揭貸款、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)為買賣雙方提供過戶、貸款的全面服務(wù)。 服務(wù)對象： 按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的售房人 ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 , 11 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結(jié)婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 共有人（愛人）手寫同意出售證明； 房產(chǎn)證、原房屋買賣合同原件或復(fù)印件； 房產(chǎn)竣工年代證明（可手寫）； 購房發(fā)票復(fù)印件； 銀行借款合同 銀行對帳單 買方提供 , 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結(jié)婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 個人收入證明 — 我公司提供表格； 所在單位營業(yè)執(zhí)照副本的復(fù)印件加蓋公司公章。 八、雙方約定的其它事項(xiàng)： _____________________________________ 甲方（簽名或蓋章 )_______________ 乙方（簽名或蓋章） _______________ 監(jiān)證機(jī)關(guān)： _______________ 代理人（簽名或蓋章） _____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________ 簽訂日期： ___________年 ____月 ____日 （四）二手房貸款 定義： 購房者在支付所購買房產(chǎn)的部分房款 , （首付）后，以所購買的房產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，用于支付除首付款以外的剩余房款的貸款方式。 9 六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費(fèi)及辦理有關(guān)手續(xù)。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 6 印花稅：成交價 *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔(dān) 50％ ” ） 登記費(fèi)： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的普通住宅 契稅：成交價 *% 個人所得稅： (賣出房價 *80%原購房價 )20% 印花稅：成交價 *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 全免征營業(yè)稅 三）五年以上的普通住宅 契稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 免征營業(yè)稅及個人所得稅 非普通住宅 一）未滿兩年的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 2 、營業(yè)稅全額征收：成交價 *% 7 個人所 得稅： (賣出房價 *80%原購房價 )20% 土地增值稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔(dān) 50％ ” ） 登記費(fèi)： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 營業(yè)稅按原價和評估價的差額計征 % 個人所得稅 (賣出房價 *80%原購房價 )20% 土地增值稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 三）五年以上的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 營業(yè)稅：按原價和評估價的差額計征 % 印花稅：成交價 *% 土地增值稅：成交價 *% 交易費(fèi)： 3 元 /平方米 登記費(fèi)： 100 元 /套 8 免征個人所得稅 注：上述稅費(fèi)中，依法律、法規(guī)及政策規(guī)定，營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅均由賣方承擔(dān) ， 契稅、印花稅和登記費(fèi)由買方承擔(dān)，交易手續(xù)費(fèi)由買賣雙方共同承擔(dān)。 （二）福州二手房交易稅費(fèi)明細(xì) 普通與非普通住宅劃分標(biāo)準(zhǔn) 二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。 【封盤】 這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。 【地鋪】 經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。該價格總體是比較高的，應(yīng)該體現(xiàn)對房產(chǎn)中介提供一系列服務(wù)的要求和對房產(chǎn)中介提供相關(guān)服務(wù)可能產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險的考慮。交易雙方在達(dá)成一致意向后進(jìn)行交易過程中，通常還需由房產(chǎn)中介提供一系列的交易手續(xù)方面的協(xié)助。 以一個普通的房產(chǎn)買賣交易為例：賣方到房產(chǎn)中介登記售房時，通常會向其咨詢該房的市場價格，并據(jù)此為參考確定售房報價。 , 實(shí)踐中，評價房產(chǎn)中介行為和調(diào)處房產(chǎn)中介糾紛，普遍存在一種認(rèn)識上的誤區(qū)：把房產(chǎn)中介服務(wù)狹隘地理解為房產(chǎn)買賣、租賃居間活動。 基于上述提 供房產(chǎn)交易機(jī)會、房產(chǎn)交易信息和房產(chǎn)交易服務(wù)的三大功能，房產(chǎn)中介組織在我國于上世紀(jì) 90 年代開始產(chǎn)生，并在此后的十幾年中獲得蓬勃發(fā)展。每一交易行為中又產(chǎn)生估價、合同、公證、稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗(yàn)品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢的消費(fèi)者，需要借助某種專業(yè)、權(quán)威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。不同于其他產(chǎn)品，每一個房地產(chǎn)個體都是不同的，不同的開發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開發(fā)商設(shè)計建設(shè)等均相同的房地產(chǎn)會因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結(jié)構(gòu)朝向等的不一樣而不一樣。無論是買方還是賣方，以個人行為去獲取交易信息都是高成本、高風(fēng)險與低效率的。與此同時，較高級的消費(fèi)群體普遍存在著對現(xiàn)有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。由于房地產(chǎn)市場本身所具有的特點(diǎn)，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。它的業(yè)務(wù)活動以充當(dāng)不同主體的媒介為核心內(nèi)容，具有提高社會、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的社會功能。主要表現(xiàn)為商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級消費(fèi)群體適用型住房難買的狀況。然而住房二級市場繁榮的最大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的 “賣方找不到買方，買方找不到賣方 ”。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨(dú)特的 “個體間異質(zhì)性 ”。經(jīng)濟(jì)學(xué)中從對產(chǎn)品質(zhì)量了解程度將產(chǎn)品 分為三類：購買前能了解其質(zhì)量的，稱為 “搜尋品 ”，消費(fèi)后才能了解其質(zhì)量的，稱為 “經(jīng)驗(yàn)品 ”, 消費(fèi)后也很難了解其質(zhì)量的，稱為 “信任品 ”。如房地產(chǎn)交易市場包括買賣市場、租賃市場、典當(dāng)市場、抵押市場、拍賣 市場等，其中買賣市場又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經(jīng)濟(jì) 3 適用房買賣等。為此，就產(chǎn)生了交易主體對房產(chǎn)中介組織提供專業(yè)化服務(wù)的依賴性。其中，房地產(chǎn)咨詢是指，為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算、評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指，為委托人提 供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。房產(chǎn)中介服務(wù)顯然不僅僅局限于房產(chǎn)中介為房產(chǎn)交易的買方或賣方提供報告訂約機(jī)會。這時，需要房產(chǎn)中介提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。以此推算，房產(chǎn)中介每促成一筆交易，收取的中介費(fèi)至少是 2020 元－ 10000 元之間。 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 （一）解讀中介機(jī)構(gòu)九大常用“俗語” 在買賣二手房時，中介口中五花八門的俗語總是讓一些買家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤、跑盤、封盤？什么叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識，相信會對二手房買家有所幫助。 5 【跑盤】 通過走訪和打電話了解樓盤信息。 【跳單】 買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者 “ 過河拆橋 ” 私下交易。如果賣房者有兩套或者兩套以上私有住宅的，出售時另征收 1%所得稅。 乙方在 __________年 _____月 _____日前分 _____次付清，付款方式： 三、甲方在 __________年 _____月 _____日將上述房屋交付給乙方。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償損失，支付違約費(fèi)用。 七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務(wù)部門各一份，