【正文】 在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。 屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。如果只簽一個 “到手價 ”，必然給中介留下很大的操作空間。 “跳過 ”中介有風險 有一些 “精明 ”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會 “跳過 ”中介與購房者直接進行交易。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。怎樣賣房最安全？二手房怎樣才能賣個好價錢？什么時候交房最合適？“好房子”在這里為您支招： 選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房市場也會越來越大，二手房的商機也會隨著增加。 在購買諸如此類的房產(chǎn)時，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應該是全面的、綜合的 。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因為房產(chǎn)本身不會說話。 注意事項之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 由于社會上各種復雜的經(jīng)濟關系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。所以在理清了這些法律關系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實際擁有人一起持轉讓協(xié)議和所有歷史文件及相關上級機關的證明到房屋土地管理機構辦理產(chǎn)權轉移手續(xù)。而原來的那個原始國家機關擁有產(chǎn)權的房產(chǎn)，歷經(jīng)幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產(chǎn)權單位的名稱仍然是原始的國家機關，所以幾家與原始國家機關有牽連的公司都自稱原國家機關的房產(chǎn)應該歸其所有。同時在轉讓協(xié)議上也要請抵押權人簽字，轉讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應與購房人一起辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。購買該類二手房風險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后， 要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設定了抵押，抵押權人是誰，抵押期限多長，然后應與房產(chǎn)所有人一起到抵押權人處獲得抵押權人同意轉讓該房產(chǎn)。這就是說，已 經(jīng)設定抵押的房產(chǎn)是可以轉讓的，但轉讓的前提條件是要得到抵押權人的同意。當拍賣完畢，受 益人會立即領錢走人，其他的費用則無人會過問，而這些費用很可能由于房產(chǎn)的不可移動性，而仍然會由有關人士前來催繳，所以拍賣房購買人會發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務之中。這時往往是購進二手房的好時機，因為拍賣的價格可能會較為理想。 在簽訂高檔二手房買賣合同時，應該把物業(yè)管理費的收費標準和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費單來找麻煩。 如果共同所有人里有一個人不同意轉讓，則轉讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。關鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉讓該二手房，最好的方法是購房人應與所有共有人見面，了解一下具體情況。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購 房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。 另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。 有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協(xié)議。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。 二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關系就需要終止。當然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止 原來的貸款協(xié)議。 在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達成交易，買方應與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。雖然二手房的主人與銀行的關系是借貸關系，二手房主人是債務 主體， 但房產(chǎn)卻是抵押擔保物。當二手房購買者選定一處此類的二手房時，首先要理清該二手房所涉及的法律關系和當前的法律狀態(tài)。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。而開發(fā)商決不會因為這位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補償。在購買時買賣雙方并沒有什么大的爭議，二手房買賣順利完成。 注意事項之一：在拆遷區(qū)的二手房買賣 有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營餐飲或小百貨或其他經(jīng)營。 四、 二手房買賣陷阱及 雙方 應注意的法律問題 （一）買方必須注意以下各事項： 在拆遷區(qū)的二手房買賣 已有銀行按揭的二手房的買賣 夫妻共有的二手房買賣 共同擁有產(chǎn)權的二手房買賣 欠物業(yè)管理費和其他費用的二手房買賣 拍賣時的二手房買賣 已經(jīng)設定抵押的二手房買賣 產(chǎn)權關系不清的二手房買賣 有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 一般來講，二手房買賣時所遇到的風險會較高，法律問題比較多，原因是二手房不 是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。而買賣雙方承諾按合同約定按時支付全額傭金。新合同中，對中介的傭金和責任有了明晰的界定，業(yè)內(nèi)認為，此舉避免了跳單現(xiàn)象，將有效規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。 13 （七）產(chǎn)權過戶 定 義： 買賣雙方自行成交或在其他中介公司成交后，委托辦理后續(xù)的產(chǎn)權過戶變更手續(xù)，并結合公司的按揭貸款、轉按揭業(yè)務為買賣雙方提供過戶、貸款的全面服務。 服務對象： 按揭期間或抵押期間房產(chǎn)的售房人 ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人 、物業(yè)公司和開發(fā)商 所需材料 , 11 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 共有人（愛人）手寫同意出售證明； 房產(chǎn)證、原房屋買賣合同原件或復印件； 房產(chǎn)竣工年代證明（可手寫）； 購房發(fā)票復印件； 銀行借款合同 銀行對帳單 買方提供 , 夫妻雙方身份證； 戶口本； 結婚證（或單身證明），外地人加收暫住證； 個人收入證明 — 我公司提供表格； 所在單位營業(yè)執(zhí)照副本的復印件加蓋公司公章。 八、雙方約定的其它事項： _____________________________________ 甲方（簽名或蓋章 )_______________ 乙方（簽名或蓋章） _______________ 監(jiān)證機關： _______________ 代理人（簽名或蓋章） _____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________ 簽訂日期： ___________年 ____月 ____日 （四）二手房貸款 定義： 購房者在支付所購買房產(chǎn)的部分房款 , （首付）后，以所購買的房產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，用于支付除首付款以外的剩余房款的貸款方式。 9 六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費及辦理有關手續(xù)。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權同時轉讓。 6 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔 50％ ” ） 登記費： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的普通住宅 契稅：成交價 *% 個人所得稅： (賣出房價 *80%原購房價 )20% 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米 登記費： 100 元 /套 全免征營業(yè)稅 三）五年以上的普通住宅 契稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米 登記費： 100 元 /套 免征營業(yè)稅及個人所得稅 非普通住宅 一）未滿兩年的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 2 、營業(yè)稅全額征收：成交價 *% 7 個人所 得稅： (賣出房價 *80%原購房價 )20% 土地增值稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔 50％ ” ） 登記費： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 營業(yè)稅按原價和評估價的差額計征 % 個人所得稅 (賣出房價 *80%原購房價 )20% 土地增值稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米 登記費： 100 元 /套 三）五年以上的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 營業(yè)稅：按原價和評估價的差額計征 % 印花稅：成交價 *% 土地增值稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米 登記費： 100 元 /套 8 免征個人所得稅 注：上述稅費中，依法律、法規(guī)及政策規(guī)定，營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅均由賣方承擔 ， 契稅、印花稅和登記費由買方承擔，交易手續(xù)費由買賣雙方共同承擔。 （二）福州二手房交易稅費明細 普通與非普通住宅劃分標準 二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。 【封盤】 這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經(jīng)理或指定人員才有權看到該物業(yè)信息。 【地鋪】 經(jīng)紀公司下屬分支機構，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。該價格總體是比較高的，應該體現(xiàn)對房產(chǎn)中介提供一系列服務的要求和對房產(chǎn)中介提供相關服務可能產(chǎn)生經(jīng)營風險的考慮。交易雙方在達成一致意向后進行交易過程中，通常還需由房產(chǎn)中介提供一系列的交易手續(xù)方面的協(xié)助。 以一個普通的房產(chǎn)買賣交易為例：賣方到房產(chǎn)中介登記售房時，通常會向其咨詢該房的市場價格，并據(jù)此為參考確定售房報價。 , 實踐中，評價房產(chǎn)中介行為和調(diào)處房產(chǎn)中介糾紛，普遍存在一種認識上的誤區(qū)：把房產(chǎn)中介服務狹隘地理解為房產(chǎn)買賣、租賃居間活動。 基于上述提 供房產(chǎn)交易機會、房產(chǎn)交易信息和房產(chǎn)交易服務的三大功能，房產(chǎn)中介組織在我國于上世紀 90 年代開始產(chǎn)生，并在此后的十幾年中獲得蓬勃發(fā)展。每一交易行為中又產(chǎn)生估價、合同、公證、稅費等業(yè)務。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢的消費者，需要借助某種專業(yè)、權威途徑才能了解房產(chǎn)質量信息。不同于其他產(chǎn)品，每一個房地產(chǎn)個體都是不同的，不同的開發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開發(fā)商設計建設等均相同的房地產(chǎn)會因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結構朝向等的不一樣而不一樣。無論是買方還是賣方，以個人行為去獲取交易信息都是高成本、高風險與低效率的。與此同時，較高級的消費群體普遍存在著對現(xiàn)有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。由于房地產(chǎn)市場本身所具有的特點，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。它的業(yè)務活動以充當不同主體的媒介為核心內(nèi)容，具有提高社會、經(jīng)濟運行效率的社會功能。主要表現(xiàn)為商品房供給結構失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級消費群體適用型住房難買的狀況。然而住房二級市場繁榮的最大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的 “賣方找不到買方，買方找不到賣方 ”。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨特的 “個體間異質性 ”。經(jīng)濟學中從對產(chǎn)品質量了解程度將產(chǎn)品 分為三類：購買前能了解其質量的，稱為 “搜尋品 ”，消費后才能了解其質量的，稱為 “經(jīng)驗品 ”, 消費后也很難了解其質量的，稱為 “信任品 ”。如房地產(chǎn)交易市場包括買賣市場、租賃市場、典當市場、抵押市場、拍賣 市場等，其中買賣市場又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經(jīng)濟 3 適用房買賣等。為此，就產(chǎn)生了交易主體對房產(chǎn)中介組織提供專業(yè)化服務的依賴性。其中，房地產(chǎn)咨詢是指，為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算、評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀是指，為委托人提 供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。房產(chǎn)中介服務顯然不僅僅局限于房產(chǎn)中介為房產(chǎn)交易的買方或賣方提供報告訂約機會。這時，需要房產(chǎn)中介提供房地產(chǎn)咨詢服務。以此推算，房產(chǎn)中介每促成一筆交易，收取的中介費至少是 2020 元－ 10000 元之間。 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 （一）解讀中介機構九大常用“俗語” 在買賣二手房時，中介口中五花八門的俗語總是讓一些買家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤、跑盤、封盤？什么叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識，相信會對二手房買家有所幫助。 5 【跑盤】 通過走訪和打電話了解樓盤信息。 【跳單】 買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者 “ 過河拆橋 ” 私下交易。如果賣房者有兩套或者兩套以上私有住宅的，出售時另征收 1%所得稅。 乙方在 __________年 _____月 _____日前分 _____次付清，付款方式： 三、甲方在 __________年 _____月 _____日將上述房屋交付給乙方。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠償損失，支付違約費用。 七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，