【正文】 貸款 12 定 義： 福州 市住房公積金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款也叫住房公積金貸款，是由 福州 住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款；貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。 服務(wù)對象： ； ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。 四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。 （三）交易合同樣本 二手房屋買賣合同 賣 方： _______________________________（以下簡稱甲方） 買方： _______________________________（以下簡稱乙方） 一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有： ：（請按《房屋所有權(quán)證》填寫） 房 屋 座 落 幢號 室號 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途 √ ：出讓（）、劃撥（）。福州市區(qū)劃定的普通住宅應(yīng)同時滿足三個條件： 以上； 140 平方米以下； 5500 元／平方米以下。 【跳盤】 同行挖走業(yè)主房源。 【直營地鋪】 屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個直接管理、管理機構(gòu) . 【加盟地鋪】 因資質(zhì)或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場風(fēng)險、利用品牌效應(yīng)，但上級公司但不直接參與經(jīng)營管理。 所以，房產(chǎn)中介的三項服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)存在這樣的關(guān)系：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估可單獨提供；提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)一并提供前兩 4 項服務(wù)的內(nèi)容。物價部門對房產(chǎn)中介收取中介費的核定價格為，交易標(biāo)的的2％－ 5％之間。這里面涉及到房地產(chǎn)價格評估服務(wù)。筆者以為，這有失偏頗。為規(guī)范房產(chǎn)中介市場，建設(shè)部于 1996 年 1 月 8 日頒布并于 2020 年 8 月 15日修正了《城市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》。由于房地產(chǎn)不可移動的特點，房地產(chǎn)交易實際上是權(quán)利的交易，涉及到的權(quán)利有：管理權(quán)、征用權(quán)、稅收權(quán)、注冊登記權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等；涉及到持有者的權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對客觀的交易標(biāo)的、市場價格和相對權(quán)威的交易標(biāo)的質(zhì)量評價等。這種 “異質(zhì)性 ”，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的差異性，是房地產(chǎn)市場信息問題的根源。房產(chǎn)中介組織正是基于市 場對房產(chǎn)交易機會的需求，應(yīng)運而生。因為商品房價值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。 首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強烈需求。 最強免費房產(chǎn)中介軟件 易房大師 目錄 一、 房產(chǎn)中介組織的社會功能與運作機理 ???????? 2 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 ????????????? 4 解讀二手房交易流程和中介機構(gòu)常用名詞???????? 4 福州二手房交易稅費明細(xì)??????????????? 5 交易合同樣本???????????????????? 8 二手房貸款????????????????????? 9 二手房按揭????????????????????? 10 公積金貸款????????????????????? 11 產(chǎn)權(quán)過戶?????????????????????? 13 三、 福州二手房中介傭金 制度 ?????????????? 15 四、 二手房買賣陷阱及 雙方 應(yīng)注意的法律問題 ????? 15 買方應(yīng)注意問題???????????????????? 15 賣方應(yīng)注意問題???????????????????? 23 五． 福州二手房市場 現(xiàn)狀 ????????????????? 26 六、 絕對經(jīng)驗助你成功買優(yōu)質(zhì)房 ????????????? 27 2 一 、房產(chǎn)中介組織的社會功能與運作機理 中介組織是社會發(fā)展的產(chǎn)物，它是介于、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協(xié)調(diào)、公證、評價、監(jiān)督、咨詢等活動的機構(gòu)。隨著我國從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的 發(fā)展，也產(chǎn)生了一些問題。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。 其次，房產(chǎn)中介組織對于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對稱性信息問題必不可少。另一方面，質(zhì)量信息是房地產(chǎn)交易中必須解決的又一信息問題。第三，房地產(chǎn)交易內(nèi)容復(fù)雜，涉及的權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，需要借助于房產(chǎn)中介組織。要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。該《辦法》將房產(chǎn)中介服務(wù)定義為，房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。居間是指，雙方當(dāng)事人約定一方為他方提供、報告訂約機會或為訂立合同的媒介，他方給付報酬的民事活動。買方 到房產(chǎn)中介尋求房源時，通常也會就其所供房源的市場價格、質(zhì)量情況、權(quán)屬情況作進(jìn)一步的了解。本市房屋價位通常為 10 萬－ 50 萬之間。即買方或賣方與房產(chǎn)中介簽訂的委托售（買）房合同，不單純是個居間合同，而應(yīng)是確定房產(chǎn)中介負(fù)有居間義務(wù)、附帶提供房地產(chǎn)咨詢、估價服務(wù)義務(wù)和享有收取相應(yīng)報酬權(quán)利的合同。 【洗盤】 中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動態(tài) 和基本情況。 【跳客】 通過同行挖走其客戶資源。 普通住宅 一）未滿兩年的普通住宅 契稅：成交價 *% 營業(yè)稅全額征收：成交價 *% 個人所得稅： (賣出房價 原購房價 合理費用 )20% ，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費用統(tǒng)一按賣出房價的 20%扣除，即個人所得稅＝ (賣出房價 *80%原購房價 )20% 。 二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣 ________元，（大寫） _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾元整。 五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙 方愿向（ ___________）仲裁委員會申請仲裁。 所需材料 , 相關(guān)費用清單 , 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（或暫住證）； 結(jié)婚證（或單身證明） 房產(chǎn)證； 10 房屋買賣合同原件； 房產(chǎn)竣工年代證明； 配偶同意出售證明。 服務(wù)對象： 適應(yīng)公積金貸款條件的購房人 所需材料 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結(jié)婚證； 夫妻雙方用工合同復(fù)印件 夫妻雙方收入證明各 2 份 夫妻雙方一寸彩色照片各 2 張 。 賣方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（及暫住證）； 結(jié)婚證（或單身證明）； 房產(chǎn)證、房屋買賣合同原件； 14 房產(chǎn)竣工年代證明（可手寫）； 配偶用意出售證明 。 《存量房買賣居間合同》明確規(guī)定，如因買賣雙方原因最終未能完成該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶的，該傭金不退還；因中介原因?qū)е略摲慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)不能按規(guī)定過戶的，中介應(yīng)退還傭金，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 據(jù)了解，目前福州的二手房市場仍延續(xù)著十年前的做法，傭金在交易完成后從定金里扣除，這種做法難以約束客戶，容易引起跳單現(xiàn)象，而福州房地產(chǎn)交易中每 15 年有近 30%的單子 跳單 。更有的二手房買賣是因為原業(yè)主的婚姻有變故，或是出國定居等事由所致。或者是買了以后，根據(jù)市場情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因為某開發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國家有 關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟補償。否則，盲目投資不但不會有所贏利，而且會使投資人在經(jīng)濟上遭受損失。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。這時這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會隨時收回房產(chǎn)的。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時，都有銀行提供按揭貸款，一般貸 款的期限都在 10 年至 20 年間。如果 17 是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時二手房購房人就要格外謹(jǐn)慎。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人 —— 二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人 —— 二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。這樣每一個環(huán)節(jié)都要重新走一遍。這樣做會使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達(dá)成 一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。 注意事項之三：夫妻共有的二手房買賣 根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產(chǎn)。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風(fēng)險，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。當(dāng)購房人遇到這樣的二手房時就更應(yīng)格外小心。在轉(zhuǎn)讓 協(xié)議簽訂時，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。 注意事項之五：欠物業(yè)管理費和其他費用的二手 房買賣 我們知道，越是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費越高，有的高級住宅區(qū)的物業(yè)管理費達(dá)到每平方米每月 2． 5 美元或 3 美元。有的是作為抵押物擔(dān)保，抵押期到抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣。例如物業(yè)管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國內(nèi)長途話費等。這些情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關(guān)法律文件。同時購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風(fēng)險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風(fēng)險就顯現(xiàn)出來。現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。原來法律關(guān)系的主體因為歷史的沿革與變化也會導(dǎo)致原來法律關(guān)系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動，有時甚至不清。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位名稱仍是已不存在的原始國家機關(guān)，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都 會有上級機關(guān)的紅頭文件，以及原始國家機關(guān)對待機關(guān)轉(zhuǎn)公司，后又因公司分家劃分其財產(chǎn)的內(nèi)部文件，最后是股份制改造對國有資產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個公司才是舊房產(chǎn)真正的所有人。這就在法律上保障了購買人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭議排除在購買人的法律責(zé)任之外。有的房產(chǎn)屬于合建項目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。購房人常常會處在兩難境地。 二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。 （二 ）賣方必須注意事項 目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。 兩種代理方式各有利弊 托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。有效期定多久比較好呢？ 代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。 不能簽 “到手價 ” 據(jù)一些中介公司反映，許 多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細(xì)則太過麻煩，要求只與公司簽一個 “到手價 ”，即直接到手的錢有多少簽多少。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價 ”。 交鑰匙要謹(jǐn)慎 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要１５天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。業(yè)界對此反應(yīng)相對平靜，認(rèn)為這是樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的必然，適度回落有利于未來幾個月的健康發(fā)展。 ” 25 但是，業(yè)界對此反應(yīng)平靜，認(rèn)為樓市的適度回落有利于未來幾個月的健康發(fā)展。相反的，如果再次出現(xiàn)盲目的購房熱潮，對市場的健康發(fā)展反而是極大的傷害。 ,“市場在慢慢發(fā)生變化，剛性需求所占比例下降，導(dǎo)致了 4 月交易量下降。據(jù)家天下統(tǒng)計，該公司位于金山、五四北等新區(qū)的門店， 4 月交易量下滑了近 30%，但市中心門店總價 100 萬以上房源的交易量則大大上升，整個月的交易量反而上升。雖然剛性需求仍是主流，但高價房源的比例上升也是必然趨勢。 ”雖然四月份的成交量下降，但結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢頭令人對后市充滿了想象。但從上旬的交易量來看，市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整與中介的適應(yīng)過程，還