【正文】 最強免費房產(chǎn)中介軟件 易房大師 目錄 一、 房產(chǎn)中介組織的社會功能與運作機理 ???????? 2 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 ????????????? 4 解讀二手房交易流程和中介機構(gòu)常用名詞???????? 4 福州二手房交易稅費明細??????????????? 5 交易合同樣本???????????????????? 8 二手房貸款????????????????????? 9 二手房按揭????????????????????? 10 公積金貸款????????????????????? 11 產(chǎn)權(quán)過戶?????????????????????? 13 三、 福州二手房中介傭金 制度 ?????????????? 15 四、 二手房買賣陷阱及 雙方 應注意的法律問題 ????? 15 買方應注意問題???????????????????? 15 賣方應注意問題???????????????????? 23 五． 福州二手房市場 現(xiàn)狀 ????????????????? 26 六、 絕對經(jīng)驗助你成功買優(yōu)質(zhì)房 ????????????? 27 2 一 、房產(chǎn)中介組織的社會功能與運作機理 中介組織是社會發(fā)展的產(chǎn)物，它是介于、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協(xié)調(diào)、公證、評價、監(jiān)督、咨詢等活動的機構(gòu)。它的業(yè)務活動以充當不同主體的媒介為核心內(nèi)容，具有提高社會、經(jīng)濟運行效率的社會功能。由于房地產(chǎn)市場本身所具有的特點，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。 首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強烈需求。隨著我國從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的 發(fā)展，也產(chǎn)生了一些問題。主要表現(xiàn)為商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級消費群體適用型住房難買的狀況。與此同時，較高級的消費群體普遍存在著對現(xiàn)有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。因為商品房價值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。然而住房二級市場繁榮的最大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的 “賣方找不到買方，買方找不到賣方 ”。無論是買方還是賣方，以個人行為去獲取交易信息都是高成本、高風險與低效率的。房產(chǎn)中介組織正是基于市 場對房產(chǎn)交易機會的需求，應運而生。 其次，房產(chǎn)中介組織對于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對稱性信息問題必不可少。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨特的 “個體間異質(zhì)性 ”。不同于其他產(chǎn)品，每一個房地產(chǎn)個體都是不同的，不同的開發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開發(fā)商設計建設等均相同的房地產(chǎn)會因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結(jié)構(gòu)朝向等的不一樣而不一樣。這種 “異質(zhì)性 ”，直接導致房地產(chǎn)價格的差異性，是房地產(chǎn)市場信息問題的根源。另一方面，質(zhì)量信息是房地產(chǎn)交易中必須解決的又一信息問題。經(jīng)濟學中從對產(chǎn)品質(zhì)量了解程度將產(chǎn)品 分為三類：購買前能了解其質(zhì)量的，稱為 “搜尋品 ”，消費后才能了解其質(zhì)量的，稱為 “經(jīng)驗品 ”, 消費后也很難了解其質(zhì)量的，稱為 “信任品 ”。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢的消費者，需要借助某種專業(yè)、權(quán)威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對客觀的交易標的、市場價格和相對權(quán)威的交易標的質(zhì)量評價等。第三，房地產(chǎn)交易內(nèi)容復雜，涉及的權(quán)利關(guān)系復雜，需要借助于房產(chǎn)中介組織。如房地產(chǎn)交易市場包括買賣市場、租賃市場、典當市場、抵押市場、拍賣 市場等，其中買賣市場又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經(jīng)濟 3 適用房買賣等。每一交易行為中又產(chǎn)生估價、合同、公證、稅費等業(yè)務。由于房地產(chǎn)不可移動的特點，房地產(chǎn)交易實際上是權(quán)利的交易，涉及到的權(quán)利有：管理權(quán)、征用權(quán)、稅收權(quán)、注冊登記權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等；涉及到持有者的權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)、典當權(quán)等。要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。為此，就產(chǎn)生了交易主體對房產(chǎn)中介組織提供專業(yè)化服務的依賴性。 基于上述提 供房產(chǎn)交易機會、房產(chǎn)交易信息和房產(chǎn)交易服務的三大功能，房產(chǎn)中介組織在我國于上世紀 90 年代開始產(chǎn)生，并在此后的十幾年中獲得蓬勃發(fā)展。為規(guī)范房產(chǎn)中介市場，建設部于 1996 年 1 月 8 日頒布并于 2020 年 8 月 15日修正了《城市房產(chǎn)中介服務管理辦法》。該《辦法》將房產(chǎn)中介服務定義為，房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。其中，房地產(chǎn)咨詢是指，為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算、評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀是指，為委托人提 供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。 , 實踐中，評價房產(chǎn)中介行為和調(diào)處房產(chǎn)中介糾紛，普遍存在一種認識上的誤區(qū)：把房產(chǎn)中介服務狹隘地理解為房產(chǎn)買賣、租賃居間活動。筆者以為，這有失偏頗。居間是指，雙方當事人約定一方為他方提供、報告訂約機會或為訂立合同的媒介，他方給付報酬的民事活動。房產(chǎn)中介服務顯然不僅僅局限于房產(chǎn)中介為房產(chǎn)交易的買方或賣方提供報告訂約機會。 以一個普通的房產(chǎn)買賣交易為例：賣方到房產(chǎn)中介登記售房時，通常會向其咨詢該房的市場價格，并據(jù)此為參考確定售房報價。這里面涉及到房地產(chǎn)價格評估服務。買方 到房產(chǎn)中介尋求房源時，通常也會就其所供房源的市場價格、質(zhì)量情況、權(quán)屬情況作進一步的了解。這時，需要房產(chǎn)中介提供房地產(chǎn)咨詢服務。交易雙方在達成一致意向后進行交易過程中，通常還需由房產(chǎn)中介提供一系列的交易手續(xù)方面的協(xié)助。物價部門對房產(chǎn)中介收取中介費的核定價格為，交易標的的2％－ 5％之間。本市房屋價位通常為 10 萬－ 50 萬之間。以此推算，房產(chǎn)中介每促成一筆交易，收取的中介費至少是 2020 元－ 10000 元之間。該價格總體是比較高的，應該體現(xiàn)對房產(chǎn)中介提供一系列服務的要求和對房產(chǎn)中介提供相關(guān)服務可能產(chǎn)生經(jīng)營風險的考慮。 所以，房產(chǎn)中介的三項服務內(nèi)容，應存在這樣的關(guān)系：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估可單獨提供；提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務應一并提供前兩 4 項服務的內(nèi)容。即買方或賣方與房產(chǎn)中介簽訂的委托售（買）房合同，不單純是個居間合同，而應是確定房產(chǎn)中介負有居間義務、附帶提供房地產(chǎn)咨詢、估價服務義務和享有收取相應報酬權(quán)利的合同。 二、二手房交易流程及附屬內(nèi)容 （一）解讀中介機構(gòu)九大常用“俗語” 在買賣二手房時，中介口中五花八門的俗語總是讓一些買家摸不著頭腦：什么是地鋪、直營地鋪、加盟地鋪？什么叫洗盤、跑盤、封盤？什么叫跳盤、跳客、跳單？了解這些常識，相信會對二手房買家有所幫助。 【地鋪】 經(jīng)紀公司下屬分支機構(gòu)，在內(nèi)地叫門店，是指專門從事二手房交易的辦公場所。 【直營地鋪】 屬于經(jīng)紀公司的一個直接管理、管理機構(gòu) . 【加盟地鋪】 因資質(zhì)或其他問題而加入品牌中介公司的一種方式，目的在于規(guī)避市場風險、利用品牌效應，但上級公司但不直接參與經(jīng)營管理。 【洗盤】 中介工作人員通過業(yè)主資料或其他途徑，來了解房屋的最新動態(tài) 和基本情況。 5 【跑盤】 通過走訪和打電話了解樓盤信息。 【封盤】 這是在有客戶有意購買某物業(yè)時而采取的一種暫時性營銷策略，封盤時只有分行經(jīng)理或指定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息。 【跳盤】 同行挖走業(yè)主房源。 【跳客】 通過同行挖走其客戶資源。 【跳單】 買賣雙方通過中介搭建平臺之后，兩者 “ 過河拆橋 ” 私下交易。 （二）福州二手房交易稅費明細 普通與非普通住宅劃分標準 二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計稅方式不同。福州市區(qū)劃定的普通住宅應同時滿足三個條件： 以上； 140 平方米以下； 5500 元／平方米以下。 普通住宅 一）未滿兩年的普通住宅 契稅：成交價 *% 營業(yè)稅全額征收：成交價 *% 個人所得稅： (賣出房價 原購房價 合理費用 )20% ，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費用統(tǒng)一按賣出房價的 20%扣除，即個人所得稅＝ (賣出房價 *80%原購房價 )20% 。如果賣房者有兩套或者兩套以上私有住宅的，出售時另征收 1%所得稅。 6 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔 50％ ” ） 登記費： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的普通住宅 契稅：成交價 *% 個人所得稅： (賣出房價 *80%原購房價 )20% 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米 登記費： 100 元 /套 全免征營業(yè)稅 三）五年以上的普通住宅 契稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米 登記費： 100 元 /套 免征營業(yè)稅及個人所得稅 非普通住宅 一）未滿兩年的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 2 、營業(yè)稅全額征收：成交價 *% 7 個人所 得稅： (賣出房價 *80%原購房價 )20% 土地增值稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米（規(guī)定為 “ 每平方米 6 元交易雙方各承擔 50％ ” ） 登記費： 100 元 /套 二）滿兩年未滿五年的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 營業(yè)稅按原價和評估價的差額計征 % 個人所得稅 (賣出房價 *80%原購房價 )20% 土地增值稅：成交價 *% 印花稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米 登記費： 100 元 /套 三）五年以上的非普通住宅 契稅：成交價 *3% 營業(yè)稅：按原價和評估價的差額計征 % 印花稅：成交價 *% 土地增值稅：成交價 *% 交易費： 3 元 /平方米 登記費： 100 元 /套 8 免征個人所得稅 注：上述稅費中，依法律、法規(guī)及政策規(guī)定，營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅均由賣方承擔 ， 契稅、印花稅和登記費由買方承擔，交易手續(xù)費由買賣雙方共同承擔。 （三）交易合同樣本 二手房屋買賣合同 賣 方： _______________________________（以下簡稱甲方） 買方： _______________________________（以下簡稱乙方） 一、為房屋買賣有關(guān)事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有： ：（請按《房屋所有權(quán)證》填寫） 房 屋 座 落 幢號 室號 套（間）數(shù) 建筑結(jié)構(gòu) 總層數(shù) 建筑面積（平方方） 用途 √ ：出讓（）、劃撥（）。 二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣 ________元，（大寫） _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾元整。 乙方在 __________年 _____月 _____日前分 _____次付清，付款方式： 三、甲方在 __________年 _____月 _____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔全部責任。 五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠償損失，支付違約費用。 9 六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費及辦理有關(guān)手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙 方愿向（ ___________）仲裁委員會申請仲裁。 七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，房管部門一份。 八、雙方約定的其它事項： _____________________________________ 甲方（簽名或蓋章 )_______________ 乙方（簽名或蓋章） _______________ 監(jiān)證機關(guān)： _______________ 代理人（簽名或蓋章） _____________________ 代理人（簽名或蓋章）______________________ 簽訂日期： ___________年 ____月 ____日 （四）二手房貸款 定義： 購房者在支付所購買房產(chǎn)的部分房款 , （首付）后，以所購買的房產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，用于支付除首付款以外的剩余房款的貸款方式。 服務對象： ； ，但缺少繼續(xù)支付剩余房款能力的購房人。 所需材料 , 相關(guān)費用清單 , 買方提供 夫妻雙方身份證； 戶口本（或暫住證）； 結(jié)婚證（或單身證明） 房產(chǎn)證； 10 房屋買賣合同原件； 房產(chǎn)竣工年代證明； 配偶同意出售證明。 賣方提供 夫妻雙方身份證