【正文】 在對餐飲調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)漳州消費(fèi)者最為喜好的餐飲排列如下：漳州名小吃（ %）、日本韓國料理（ 26%）、麥當(dāng)勞（ 25%）、中式快餐（ %）、德克士（ 22%）、牛排館（ %）、特色中餐（ %）、肯德基（ 18%）、必勝客（ 8%）、咖啡廳（ %），與廈門、泉州相比，漳州市民在餐飲方面的品牌概念會更強(qiáng)，比如對小吃老店和特色風(fēng)味菜的群體性偏好形成了漳州市獨(dú)特的吃文化。 表二十七 訪問對象知道否 SHOPPING MALL 表二十八 訪問對象對購物中心的理解 表二十九 訪問對象對廈門印象最好購物中心 表三十 訪問對象是否知道本項(xiàng)目 表三十一 訪問對象至本項(xiàng)目的交通方式 業(yè)種規(guī)劃意向調(diào)查 通過調(diào)查了解到，目前漳州的消費(fèi)品市場上，存在需求缺口的商品主要有：醫(yī)療保健品（ %），五金用品（ 17%），進(jìn)口書刊（ 14%），建材（ %），兒童玩具和嬰幼兒用品（ %）以及家用電器（ %）。 表二十一 訪問對象每周逛街頻率比例 表二十二 訪問對象選擇逛街時間 表二十三 訪問對象選擇逛 街時段 表二十四 訪問對象常去的購物場所（多選） 表二十五 訪問對象對商場的重視因素（多選） 表二十六 訪問對象購物常用的交通方式 第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)查分析 概念導(dǎo)向調(diào)查 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前漳州消費(fèi)者對什么叫 Shopping Mall有 %都表示不知道，但購物中心對漳州市民并不陌生，基本上都知道購物中心的主要特征是一站式購物（占 %），也有 1/4 以上的消費(fèi)者了解購物中心的娛樂休閑功能。而其他購物場所如閩南批發(fā)市場、環(huán)宇百貨、女人街及附近專賣店分別有 10%左右的消費(fèi)者選擇。 結(jié)論：市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的主要支出還是用于飲食方面，同時一半以上的消費(fèi)者有儲蓄的習(xí)慣。 表九 訪問對象職業(yè)比例 表十 訪問對象月收入比例 商圈消費(fèi)特征 消費(fèi)性支出及儲蓄調(diào)查 根據(jù)下表可以看出， 32%的訪問對象基本上在每個月都會在服裝的購買上發(fā)費(fèi) 100200 元，而有 75%的訪問對象在每個月的服裝購買上會支出 100 元以上。 表六 訪問對象居住區(qū)域比例 表七 訪問對象來源比例 表八 訪問對象住房情況 訪問對象職業(yè)特征及收入情況 在訪問對象中，有 28%屬于商鋪個體經(jīng)營者，其次 %在事業(yè)單位就業(yè)，在民營企業(yè)中工作的占 14%。訪問對象中有 %的學(xué)歷水平在高中或中專。 客流特征描述 在以上 3 個調(diào)查 點(diǎn)所觀察統(tǒng)計的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學(xué)生組成，在本案所處的區(qū)域周邊缺乏成熟的社區(qū)和商務(wù)中心，流動人員數(shù)量較少。 客流量統(tǒng)計分析 客流量調(diào)查說明 鑒于本案周邊區(qū)域均屬于待開發(fā)用地，沒有成熟的大型住宅區(qū)或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，故本次客流量調(diào)查主要是了解靠近市區(qū)方向的客流的數(shù)量和流動規(guī)律，分析未來流向本案的客源所在。以上數(shù)據(jù)說明目前市區(qū)內(nèi)經(jīng)過本案的車輛基本上還是以商務(wù)運(yùn)輸車輛為主，同時私家車與客運(yùn)車輛也占比較大的比例。夜班運(yùn)輸貨車數(shù)量較白天略有增加，車流量整體數(shù) 量減少主要還是因?yàn)閺B門開往漳州的短途客運(yùn)車輛減少所致。 時間段： 18:00— 20:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時車流量為 417 輛，其中貨車占 %，私家車占 %。 時間段： 14:00— 17:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時車流量為 593 輛，其中貨車占 %，私家車占 28%，摩托車占 %，長途客運(yùn)占 %。 表 4/14（四）平均每小時車流量（量 /小時） 表 4/15（五）平均每小時車流量（單位：輛 /小時） 車流特征描述： 時間段： 10:00— 12:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時車流量為 619 輛，其中貨車占 56%，私 家車占 %，摩托車占 %，長途客運(yùn)占 10%。 項(xiàng)目區(qū)域車流量統(tǒng)計分析 項(xiàng)目區(qū)域車流量調(diào)查說明 本次車流量調(diào)查安排在 4/14（四）， 4/15（五）進(jìn)行，天氣晴朗，三個調(diào)查統(tǒng)計點(diǎn)分布情況如下： A、迎賓大道旁的西坑農(nóng)村信用社前，主要統(tǒng)計從廈門經(jīng)過迎賓大道進(jìn)入漳州的車流。江濱大道龍文段，主干道長 公里，寬 80 米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。漳州市區(qū)內(nèi)目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時在調(diào)查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使用頻率較低。因?yàn)橹苓吘鶎儆诖_發(fā)用地，本案在該區(qū)域的能見度良好，市中心距離本案約需 15 分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。 新浦路：市中 醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等 結(jié)語：漳州市區(qū)內(nèi)除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。 南昌路：吉馬超市至肯德基，餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店 丹霞路：北京現(xiàn)代專賣至中國太平洋保險公司，餐飲較集中發(fā)達(dá)，有漢宮姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時有少數(shù)手機(jī)專賣店和移動大廳。 水仙大街（馬灶路）：燈飾城至閩南新城批發(fā)市場，沿線 分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場。小吃攤點(diǎn)較多。 中閩百匯 — 新華西 — 世紀(jì)廣場：市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數(shù)量最多，門店租金也最高。 超市：主要有吉馬超市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及 24 小時營業(yè)的南風(fēng)超市。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于 2020 年 9 月開業(yè)，定位偏低，以家庭消費(fèi)為主，主要經(jīng)營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個地下超市，共有 7 個樓層。 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 構(gòu)建區(qū)域性商品流通樞紐，大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)。 城市道路交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 重點(diǎn)加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學(xué)府路、鐘法路，形成環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，以道路建設(shè)帶動兩側(cè)開發(fā)， 開展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設(shè)污水管道，擴(kuò)大綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量。 漳州市城市發(fā)展規(guī)劃概況 漳州市整體規(guī)劃方向以 “ 東移南進(jìn)西擴(kuò) ” 為主要方針，東部藍(lán)田開發(fā)區(qū)，西部金峰新區(qū)和南部的九龍江兩側(cè)將作為未來 10 年內(nèi)的重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。 漳州市人口概況 2020 年末全市戶籍總?cè)丝? 萬人，常住總?cè)丝?464 萬人。分商品銷售地域看，全年市的零售額 億元，比上年增長 %；縣的零售額 億元，增長 %；縣以下零售額 億元，增長 %。 漳州市經(jīng)濟(jì)概況 2020 年生產(chǎn)總 值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2020 年漳州市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá) 億元，較 2020 年增長 %。全港已建成生產(chǎn)性泊位 38 個，其中萬噸級以上泊位 5 個（招銀港區(qū) 0、 5和鎮(zhèn)海港區(qū)后石電廠煤碼頭），生產(chǎn)性碼頭岸線長3132 米 ，堆場面積 50 萬平方米，倉庫面積 37 萬平方米，港口機(jī)械 107 臺套，建成 10 萬噸級航道長 12 海里，年貨物吞吐能力 1268 萬噸。至 2020 年底，全市公路總里程 10396 公里（其 中：國道主干線 186 公里、國道 267 公里、省道 683 公里），通車公路平均密度達(dá)到每百平方公里 公里。 市區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)主要有朝陽鎮(zhèn)虎林山古人類遺址、云洞巖、江東橋、萬松關(guān)、瑞竹巖、石室?guī)r和扶搖關(guān)帝廟。有花市一條街，水仙花田，百花村，鳳凰山萬畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣（市、區(qū)）頗具規(guī)模的花果園林如長泰蘆柑公園，南靖蘭花園，平和柚子園，天寶香蕉林等。有被譽(yù)為中國女排獲取世界冠軍的搖籃 ―― 漳州體育基地?，F(xiàn)代詔安畫家較著名的有 “ 三沈 ” ：沈福文、沈柔堅、沈耀初。但在高溫季節(jié)，臺風(fēng)也有助于降低氣溫和解除旱象。無霜期達(dá) 330 天以上，年日照 20202300 小時；年積溫 ℃ 。 “ 漳州向東看 ” 的政府口號主要針對該區(qū)。由于土地肥沃，盛產(chǎn)稻谷、甘蔗、水果和其他經(jīng)濟(jì)作物。漳州最大的河流是九龍江，九龍江發(fā)源于 博平嶺山脈，分北溪、西溪兩條干流，橫貫華安、長泰、平和、南靖、薌城、龍海市等六個縣區(qū)。漳州西北多山，東南臨海，地勢從西北向東南傾斜。 餐飲不能太貴，品種要求多樣，如美食廣場等 ? 要求能夠送貨上門 ? 門口要求設(shè)有業(yè)種分布圖及購物推車 ? 商場內(nèi)要設(shè)有 POS 系統(tǒng)，方便購物及會員信息查詢 ? 會員卡終身優(yōu)惠 ? 要求上門服務(wù)，訪問對象認(rèn)為燦坤服務(wù)不錯，但這方面做得還不夠。同時針對商鋪業(yè)主展開入戶調(diào)查，掌握市面上的租金狀況。 四、漳州主要商業(yè)區(qū)店鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 了解掌握女人街、新華西、世紀(jì)廣場等商業(yè)繁華區(qū)的店鋪?zhàn)饨鹎闆r，結(jié)合本案未來發(fā)展性提出合理建議 五、行銷媒體策略調(diào)查 了解掌握漳州市消費(fèi)者對現(xiàn)有的商家促銷模式評價和目前媒體種類特征、大眾媒體傳播效果，為本案后續(xù)的媒體行銷提供針對性強(qiáng)的行銷策略和經(jīng)濟(jì)高效的媒體渠道組 合策略建議。 市場調(diào)研 方向及目的 針對開發(fā)商的總體規(guī)劃，本次 市場調(diào)研 將主要圍繞在漳州市引進(jìn) Shopping Mall 商業(yè)業(yè)態(tài)模式的市場前景，未來招商規(guī)劃和行銷策略等三方面進(jìn)行，主要調(diào)查內(nèi)容包括有： 一、目前漳州市城市商業(yè)條件調(diào)查 了解掌握漳州市的城市特征和主要公共設(shè)施種類、數(shù)量、規(guī)模、分布，以及未來城市規(guī)劃拓展。預(yù)計在 2020 年11 月份投入使用。 根據(jù)商圈內(nèi)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局特點(diǎn)和消費(fèi)者的消費(fèi)趨向，提出切合市場實(shí)際的業(yè)態(tài)規(guī)劃和業(yè)種組合建議。 二、分區(qū)街頭隨機(jī)攔截訪問 根據(jù)漳州市行政區(qū)劃和商業(yè)布局，劃分重點(diǎn)商業(yè)區(qū)域，安排專職訪問員進(jìn)行街頭隨機(jī)攔截 訪問，根據(jù)市調(diào)問卷進(jìn)行一對一的訪談?wù){(diào)查，掌握商圈內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和消費(fèi)潛力。 市場調(diào)查 補(bǔ)充說明 在 4/13 至 4/15 為期 3 天的問卷調(diào)查中，經(jīng)過與 20名訪問員進(jìn)行直接的交流，收取到的訊息匯整條列如下： 對本項(xiàng)目知道但不熟悉，希望加強(qiáng)廣告宣傳 ? 當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對 SHOPPING ? MALL 本身定義不了解。（這說明當(dāng)?shù)叵M(fèi)者不了解 SHOPPING ? MALL 與沃爾瑪?shù)膮^(qū)別在哪里）（來自東一號路調(diào)查反饋） 調(diào)查當(dāng)中有當(dāng)?shù)貜S商對該項(xiàng)目有意向，希望招商時給予電話告知 洪先生 電話： 13960062879 服裝廠商 潘小姐 電話： 6355958 服裝廠商 楊光耀 電話： 2376621 茶藝廠商 錢小姐 電話 ： 13003956063 介紹給朋友 陳先生 電話： 13105043645 第一部分 漳州市城市概況 城市地理概況 地理位置 漳州市位于福建省南部，地處閩南金三角南端。全市山地面積 8000 平方公里，海拔 80240米的丘陵地約 2956 平方公里。在九龍江下游的漳州平原有 566 平方公里，是福建省的第一大平原。 龍文區(qū)為規(guī)劃中的行政、商業(yè)中心。1985 年最高日氣溫 ℃ ，最低 ℃ 。漳州每年六至九月常有臺風(fēng)襲來，最大風(fēng)力達(dá) 12 級，臺風(fēng)常來暴雨或大暴雨，造成洪澇災(zāi)害。清初出現(xiàn)了以謝琯樵、沈古松、汪志周為代表的 “ 詔安畫派 ” 。民間文藝豐富多彩，有錦歌、竹馬戲、大車鼓舞蹈和精致的剪紙藝術(shù)。 漳州是著名的 “ 花果之鄉(xiāng) ” ，是歷屆海峽兩岸（福建 ?漳州）花卉博覽會的主會場。 漳州宗教文化發(fā)達(dá)，有全國重點(diǎn)佛教寺廟南山寺，千年古剎三平寺，國家級文物保護(hù)單位關(guān)帝廟、慈濟(jì)宮，開漳圣跡威惠廟、將軍山公園等。 城市交通概況 公路網(wǎng)絡(luò) 漳州市公路網(wǎng)絡(luò)由 3 條高速公路 (廈漳、漳詔、漳龍高速公路 )、 2 條國道 (32 319 國道 )、5 條省道（省道漳東線漳州開發(fā)區(qū)至東山西埔段、省道官九線長泰枋洋至平和九峰段、省道西港線華安湖林至龍海港尾段、省道東東線東山西埔至平和蘆溪段、省道金上線華安段）、57 條縣道和眾多的鄉(xiāng)村道路組成。 港航設(shè)施 漳州港由石碼、招銀、鎮(zhèn)海、古雷、東山、詔安 6 個港區(qū)組成，其中招銀、鎮(zhèn)海、東山為一類口岸，招銀港區(qū)被列入對臺直航試點(diǎn)口岸。各類運(yùn)輸船舶 198 艘、 萬載重噸、 2673 客位。 2020 年人均收入及居民儲蓄 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9049 元，農(nóng)民人均純收 入 3981 元，年末居民儲蓄存款余額 億元 2020 年社會消費(fèi)品零售概況 全市社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。 市區(qū)在崗工作人員的平均工資為 12424 元 /年，其中國有單位的平均工資為 14226 元， 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6648 元，農(nóng)民人均生活消 費(fèi)支出 2652 元，城鎮(zhèn)居民人均住房使用