【正文】 人，集體單位職工 5624 人，其他 14880 人，龍文區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為 16331 人，按照登記注冊分組為國有 單位職工 12791 人，集體單位職工 100 人，其他2990 人。 漳州市城市發(fā)展規(guī)劃概況 漳州市整體規(guī)劃方向以 “ 東移南進西擴 ” 為主要方針，東部藍田開發(fā)區(qū)，西部金峰新區(qū)和南部的九龍江兩側(cè)將作為未來 10 年內(nèi)的重點規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。目標在 2020 年底該區(qū)建成面積23 平方公里，人口達 30 萬人。 在近幾年內(nèi)，城市規(guī)劃建設(shè)的目標是把藍田新區(qū)建設(shè)成為龍文東部新城區(qū)的中心。以迎賓路為界，規(guī)劃為南北兩區(qū)，北區(qū)規(guī)劃建設(shè)為工業(yè)出口加工區(qū)，著力發(fā)展技術(shù)密集型和資本密集型產(chǎn)業(yè)；南區(qū)規(guī)劃為行政商貿(mào)居住區(qū)，開發(fā)形成漳州第二商貿(mào)圈。 城市道路交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 重點加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學府路、鐘法路，形成環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，以道路建設(shè)帶動兩側(cè)開發(fā)， 開展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設(shè)污水管道，擴大綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量。 加強對市區(qū)香港路、岳口、浦頭片區(qū)、南山旅游區(qū)等重點歷史街區(qū)的開發(fā)和保護， 居民住宅及市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 加快已開工的東南商貿(mào)城、江濱路片區(qū)、天下廣場、世紀廣場、瑞京路西段片區(qū)、建元路片區(qū)等舊城改造項目的建設(shè)進度，抓緊開工建設(shè)興華小區(qū)、丹霞路北段片區(qū)等具備開工條件的舊城改造項目，加快延北新村等危舊房屋片區(qū)的改造步伐。 建設(shè)錦繡一方、南山景區(qū)、江濱安置小區(qū)一二期、延安北片危房改造、龍池山莊等一批住宅小區(qū)。 建設(shè)漳州高校園區(qū)（包括華陽體育館、教育學院、職業(yè)技術(shù)學院、學生公寓）、市青少年活動中心、朝陽醫(yī)院、中級法院審判綜合樓、天福茶學院，完善廈大漳州校區(qū)。 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 構(gòu)建區(qū)域性商品流通樞紐，大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)。漳州市未來的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整將主要以綜合性專業(yè)批發(fā)市場、餐飲、百貨和專賣店為主。綜合性批發(fā)市場如閩南蔬菜批發(fā)市場、閩南農(nóng)資批發(fā)市場、建筑裝飾材料市場、家具市場 、水產(chǎn)品市場、水果市場、花卉市場等。 第二部分 漳州市商業(yè) 零售業(yè)態(tài)構(gòu)成 百貨公司：目前在漳州市區(qū)內(nèi)的百貨公司主要是中閩百匯和環(huán)宇百貨 2 家，環(huán)宇百貨位于延安北路與勝利西路交叉路口，自 2020 年 1 月開業(yè)，定位為中高檔的流行百貨，主要經(jīng)營品牌男女鞋、服飾， 3 個樓層，營業(yè)面積 6000 多平方米。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于 2020 年 9 月開業(yè)，定位偏低，以家庭消費為主，主要經(jīng)營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個地下超市，共有 7 個樓層。 專賣店：是漳州市零售業(yè)態(tài)中的主要組成部分，主要分布在新華西、世紀廣 場、瑞京路女人街和南昌路一帶。經(jīng)營業(yè)種以服飾、鞋類居多。 批發(fā)市場：主要面向縣城及郊區(qū)的消費者和經(jīng)銷商，主要經(jīng)營服飾鞋帽、床上用品、嬰幼兒用品、日用品、干果品等批發(fā)，如閩南小商品批發(fā)市場，工業(yè)品批發(fā)市場，浦東副食品批發(fā)市場，閩南建材批發(fā)市場等。 超市：主要有吉馬超市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及 24 小時營業(yè)的南風超市。其中以新華都超市單店規(guī)模最大，生意最好。 專門店：主要有燦坤家電館和數(shù)碼館，位于延安北路。 商業(yè)區(qū)分布 漳州市區(qū)的商業(yè)區(qū)主要有中閩百匯 — 新華西 — 世紀廣場，瑞京路女人街，延安北 路等三個主要商業(yè)區(qū)。 中閩百匯 — 新華西 — 世紀廣場：市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數(shù)量最多，門店租金也最高。 瑞京路女人街：主要以女性用品為主，比較接近漳州師范學院，來店客中學生比例較大。 延安北路：零售業(yè)網(wǎng)點較少，經(jīng)營方式以夜市為主，主要通過地攤方式進行銷售交易。商品以服飾鞋類為主。小吃攤點較多。 東一號路：在東一號路悅?cè)A商業(yè)城段沃爾瑪即將入駐，目前已經(jīng)形成了摩托車配件、美食街等主題性步行街，尚有部分商業(yè)在規(guī)劃建設(shè)中，周邊居民區(qū)比較完善，交通便利，是漳州市未來極有發(fā)展?jié)摿Φ男律倘Α? 主干街道商業(yè) 特征 勝利東路：中旅商廈至龍文區(qū)交通局，分布商業(yè)網(wǎng)點以賓館酒樓為主，如臺灣飯店，裕暉大酒家、高苑賓館和春佳大酒店等。 勝利西路：衛(wèi)生學校至臺灣飯店，沿線分布市政機關(guān)（市政府、林業(yè)局），銀行（中行、建行和工行） 新華東、西路：大通醫(yī)藥商場至文昌門至中山公園，沿線分布各類品牌專賣店、美聯(lián)電器、家具城、南豐超市等 新華南、北路：華園小區(qū)至威鎮(zhèn)閣，沿線分布信義超市、吉馬超市、薌客隆超市、新華市場，片仔癀大藥房，鑫玉蘭電器城和金碧輝煌夜總會，南面主要是些家電專賣店。 水仙大街（馬灶路）：燈飾城至閩南新城批發(fā)市場，沿線 分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場。 元光南路：臺灣飯店至草寮尾，沿線分布信義超市，吉馬超市和餐飲網(wǎng)點（阿度餐飲、開元酒樓、龍達賓館，九龍酒家和八里河西餐廳等）。 元光北路：火車站至御泰大廈，沿線分布吉馬超市，二手車行，德克士快餐，春華大酒樓和嘉明茶館等。 延安北路：延安北新村至廣發(fā)華福證務(wù)，主要分布有環(huán)宇百貨，漳州賓館，銀佳賓館等，娛樂場所較為集中，如好地方 KTV，老兄弟足浴等。 南昌路：吉馬超市至肯德基，餐飲業(yè)較發(fā)達，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店 丹霞路：北京現(xiàn)代專賣至中國太平洋保險公司，餐飲較集中發(fā)達，有漢宮姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時有少數(shù)手機專賣店和移動大廳。 瑞京路：吉馬超市至南豐便利店，靠近漳州師范學院，沿線主要有品牌鞋類專賣店（如安踏專賣、新輝鞋城等），餐飲（如上島咖啡、德克士、寶島杯樂等）。 女人街：滿堂紅餐飲至中國工商銀行，大部分以女性服飾店為主，沿線還有女子美容美體和攝影店（女人世界、凱歌女子健身和盟工場攝影）。 騰飛路：惠薌鞋城平價超市至華僑飯店至凱撒王朝，有漳州人才市場，薌客隆超市，吉馬超市等。 新浦路：市中 醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等 結(jié)語：漳州市區(qū)內(nèi)除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。在業(yè)種較為集中的區(qū)域，基本上就三五家的規(guī)模。同時漳州的娛樂行業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展水平較低，也牽制了商業(yè)區(qū)的形成與發(fā)展。 第三部分 項目區(qū)域調(diào)研 項目區(qū)域概況 本案位于漳州市藍田開發(fā)區(qū)，所在區(qū)域?qū)儆谡闹菔旋埼膮^(qū)，從立交橋開始到本案屬于漳州市未來東擴的重點規(guī)劃改造區(qū)域，經(jīng)過本案所在區(qū)域的市區(qū)客流主要通過迎賓 大道和水仙大街兩個方向前往廈門一帶流動，其中貨車和私家車占主要部分。因為周邊均屬于待開發(fā)用地，本案在該區(qū)域的能見度良好，市中心距離本案約需 15 分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。以上街道同樣也是未來市區(qū)客源流向本案的主要路線。本案對面為云洞巖風景區(qū)。 交通條件調(diào)查 本案位于漳州市區(qū)通往廈門的主干街道 —— 迎賓大道和水仙大街交匯處前，從市區(qū)到達本案所在區(qū)域主要通過迎賓大道和水仙大街兩個方向，經(jīng)過本案的公交車目前開通從西站至瑞竹園的 1 路車，西坑為最靠近 本案的公交?？奎c。漳州市區(qū)內(nèi)目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時在調(diào)查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使用頻率較低。本案距廈門港 40 公里，距廈漳、漳詔、漳龍三條高速公路交匯處漳州長洲互通立交橋僅 3 公里，距離國鐵鷹廈線站僅 5 公里，毗鄰廈門國際機場，水、陸、空交通便捷。 未來發(fā)展規(guī)劃 道路建設(shè)規(guī)劃 銜接迎賓路和水仙大街的龍江路，全長 公里，寬 50 米，從開工至今已累計完成 3189萬元，完成計劃總投資 %，該道路預(yù)計能于 4 月底通車。東三號路（迎賓路至北 環(huán)路）主干道長 公里，寬 60 米，總投資 9795 萬，已于 2020 年投資 2020 萬。江濱大道龍文段，主干道長 公里，寬 80 米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。 旅游開發(fā)建設(shè)規(guī)劃 云洞巖度假村投資 100 萬美元，開發(fā)熱氣球、滑雪道、滑草坪、滑翔翼、人工湖游船等五個項目，美食城占地 20 畝，總投資 300 萬元，山門占地 26 畝，建設(shè)旅游店面、別墅客房、中心會所、游泳池、網(wǎng)球場及其它配套設(shè)施。目前在建。 住宅開發(fā)建設(shè) 毅達新城一期位于藍田鎮(zhèn)東嶼，該項目一期用地 138 畝，建設(shè)面積 12 萬平方米 ，計劃總投資 億元，建設(shè)商住樓， 2020 年投資 1200 萬元，已完成填土工程。 項目區(qū)域車流量統(tǒng)計分析 項目區(qū)域車流量調(diào)查說明 本次車流量調(diào)查安排在 4/14（四）， 4/15（五）進行，天氣晴朗，三個調(diào)查統(tǒng)計點分布情況如下： A、迎賓大道旁的西坑農(nóng)村信用社前，主要統(tǒng)計從廈門經(jīng)過迎賓大道進入漳州的車流。 B、吉馬 SM 廣場側(cè)面的水仙大街與迎賓大道交匯路口旁，主要統(tǒng)計從漳州迎賓大道和水仙大街經(jīng)過本案往廈門去的車流。 C、迎賓大道西坑村加油站對面，主要統(tǒng)計 市區(qū)內(nèi)車輛從迎賓大道至廈門和藍田開發(fā)區(qū)的車流。 統(tǒng)計時間段分別是 10:0012:00， 14:0017:00， 18:0020:00,共計 7 個小時。 表 4/14（四）平均每小時車流量（量 /小時） 表 4/15（五）平均每小時車流量（單位：輛 /小時） 車流特征描述： 時間段： 10:00— 12:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時車流量為 619 輛，其中貨車占 56%，私 家車占 %，摩托車占 %，長途客運占 10%。以貨運為主的車輛占主要部分。 廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進入市區(qū)的車流特征： 平均每小時車流量為 758 輛，其中私家車占 %，貨車占 34%，公交車占比 %。私家車數(shù)量較前有明顯增加。 時間段： 14:00— 17:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時車流量為 593 輛，其中貨車占 %，私家車占 28%，摩托車占 %，長途客運占 %。以貨運為主的車輛占主要部分。 廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進入市區(qū)的車 流特征： 平均每小時車流量為 906 輛，其中公交車占比 %，貨車占 18%，私家車占 %?？瓦\車輛數(shù)量增加幅度較大。 時間段： 18:00— 20:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時車流量為 417 輛，其中貨車占 %，私家車占 %。客運車輛明顯減少。摩托車數(shù)量增加。 廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進入市區(qū)的車流特征： 平均每小時車流量為 608 輛，其中貨車占 %，摩托車占 %，私家車占 %，客運車輛占 9%。夜班運輸貨車數(shù)量較白天略有增加，車流量整體數(shù) 量減少主要還是因為廈門開往漳州的短途客運車輛減少所致。 結(jié)論 通過每小時車流統(tǒng)計表可以看出， 4/15（五）因為臨近周末，白天經(jīng)過本案往廈門去的車輛較周四變化不大，但 18:00 后車輛數(shù)量有所增加。而從廈門往漳州市區(qū)的車輛數(shù)量明顯增多，從迎賓路方向來的市區(qū)內(nèi)車輛有所減少。僅在夜間有所增加。以上數(shù)據(jù)說明目前市區(qū)內(nèi)經(jīng)過本案的車輛基本上還是以商務(wù)運輸車輛為主，同時私家車與客運車輛也占比較大的比例。而廈門方向來的車輛主要以貨車、客運車輛為主，白天與夜間的車流量差別明顯，同時私家車的數(shù)量受周末影響較大。 根據(jù)車輛平均值進行推算，從市區(qū)經(jīng)過本案的車輛一天（ 10:0022:00）的數(shù)量約有6516 輛，而從廈門至市區(qū)的車輛約有 9088 輛，合計往來車輛總數(shù)為 15604 輛。平均每小時有 1300 輛經(jīng)過本案。 客流量統(tǒng)計分析 客流量調(diào)查說明 鑒于本案周邊區(qū)域均屬于待開發(fā)用地，沒有成熟的大型住宅區(qū)或商業(yè)網(wǎng)點，故本次客流量調(diào)查主要是了解靠近市區(qū)方向的客流的數(shù)量和流動規(guī)律，分析未來流向本案的客源所在。 客流量調(diào)查日期安排在 4/16（六）和 4/17（日）的 10:0012:00， 14:0017:00， 18:0020:00，共計 7 個小時。 客流量統(tǒng)計地點有三個，為聚善堂前路口、迎賓大道路口、加油站旁路口 客流量統(tǒng)計分析 表 項目區(qū)域客流量調(diào)查統(tǒng)計表 （單位：人 /小時） 本次客流量調(diào)查點主要選擇未來客源可能流向本案的路段進行調(diào)查統(tǒng)計，從上表可以看出，客流量最大的是加油站一帶，而聚善堂因為周邊區(qū)域?qū)儆诖_發(fā)用地，客流量較少。同時根據(jù)本案作為 Shopping Mall 的業(yè)態(tài)特點，未來主力顧客群所處范圍相應(yīng)較大。 客流特征描述 在以上 3 個調(diào)查 點所觀察統(tǒng)計的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學生組成，在本案所處的區(qū)域周邊缺乏成熟的社區(qū)和商務(wù)中心，流動人員數(shù)量較少。 第四部分 商圈消費特性及專題調(diào)查 本次針對商圈范圍內(nèi)的薌城區(qū)采樣 400 份和本案周邊龍文區(qū)采樣 200 份，合計回收有效問卷 578 份。 訪問對象基本情況 訪問對象基本特征 平均學歷水平偏低，年齡集中在 1835 歲之間 本次訪問對象女性略高男性，二者比例為 ： ，其中有 %未婚，基本上家庭成員至少 2 人以上。年齡在 1825 歲的占 %， 2635 歲占 %。訪問對象中有 %的學歷水平在高中或中專。 表一 訪問對象性別比例 表二