【正文】 運(yùn)輸站場 全市共有道路客運(yùn)站 25 個(gè)（其中一級站 1 個(gè)、二級站 11 個(gè)），一、二級站場均分布在市區(qū)和縣域行政中心。全市農(nóng)村公路總里程 9130 公里，占全市公路總里程 10396 公里的 %。 目前，全市擁有旅行社 28 家，其中國際社 2 家， 國內(nèi)社 26 家；星級酒店 12家，其中三星級 6 家，二星級 6 家。 漳州是歷史文化名城有 “ 閩南第一碑林 ” 省級風(fēng)景名勝區(qū)云 洞巖，全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國十大名橋之一江東橋， “ 世界建筑奇觀 ” 漳州土樓等。 旅游資源 目前全市擁有國家 4A 級旅游區(qū) 1 個(gè)、省級風(fēng)景名勝區(qū) 5 個(gè)、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 11 處、省級文物保護(hù)單位 29 處、國家級森林公園 2 個(gè)、國家級自然保護(hù)區(qū) 1 個(gè)、國家級地質(zhì)公園1 個(gè)。近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊 騷、許地山。 文化發(fā)展 漳州名人薈萃，文化昌盛。年降雨量 10001700 毫米，雨季集中在三至六月。現(xiàn)下設(shè)藍(lán)田鎮(zhèn)、步文鎮(zhèn)、朝陽鎮(zhèn)、郭坑鎮(zhèn) 4 個(gè)鎮(zhèn)，共有 41 個(gè)行政村、 5 個(gè)居委會和 1 個(gè)鎮(zhèn)辦農(nóng)場，本案所在區(qū)域?qū)儆谒{(lán)田鎮(zhèn)范圍。 行政區(qū)劃 漳州市是福建省直轄市，轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市，漳浦縣、云霄縣、詔安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進(jìn)東海。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。 ? 如果本案 有價(jià)格和服務(wù)方面的優(yōu)勢則會考慮去 ? 對漳州市各個(gè)商場的促銷人員非常反感 ? 目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。有效樣本量 600 份 三、定點(diǎn)統(tǒng)計(jì) 在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對客流和車流進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車流和客流的特點(diǎn)及動向。 市場調(diào)研 方法 本次 市場調(diào)研 主要采用四種方式進(jìn)行： 一、行政調(diào)研 調(diào)閱政府統(tǒng)計(jì)部門相關(guān)資料和年報(bào)，收集有關(guān)漳州市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境、自然地理環(huán)境和人口環(huán)境等資料，了解項(xiàng)目區(qū)域的未來城區(qū)規(guī)劃。 二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有 Shopping Mall 運(yùn)作方式及評估 了解掌握廈門、晉江等地目前現(xiàn)有的 Shopping Mall 項(xiàng)目運(yùn)作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。漳州吉馬 ShoppingMall 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 報(bào)告 市場調(diào)查 說明 項(xiàng)目描述 本案屬于漳州市吉馬集團(tuán)投資開發(fā)的，以 Shopping Mall 業(yè)態(tài)模式為經(jīng)營方向的 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目，面積 10 萬平方米，共有 4 層，計(jì)劃引進(jìn)百貨公司、大型量販超市、家電專門店等主力業(yè)態(tài)和其他配套業(yè)態(tài)業(yè)種，未來的商圈范圍以漳州市區(qū)為主，輻射周邊縣市直至閩西、閩南區(qū)域，全客層經(jīng)營定位，以出租作為主要經(jīng)營管理方式。 三、商圈調(diào)查 明確商圈范圍，了解商圈形態(tài) 和漳州市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)特征，同時(shí)重點(diǎn)調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動態(tài)，統(tǒng)計(jì)所在區(qū)域的客流量和車流量。掌握漳州市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 四、同業(yè)經(jīng)營調(diào)查 針對廈門、晉江的 Shopping Mall 開展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運(yùn)作模式和經(jīng)營效果，為本項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營提供借鑒參考。缺少象來雅這樣的百貨公司 ? 目前漳州市區(qū)中男士護(hù)膚品、男士用品少，購買不方便 ? 停車場建議設(shè)在地下，比較安全 ? 商場要設(shè)有育嬰室 ? 要求服務(wù)人員態(tài)度要好 ? 摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規(guī)范 ? 商品質(zhì)量要保證 ? 要求設(shè)有購物專車專門來回接送（來自瑞京路女人街調(diào)查反饋） ? 看電視較少，基本不看漳州電視臺及收聽電臺廣播 ? 要求 24 小時(shí)營業(yè)，目前漳州只有南豐超市 24 小時(shí) 營業(yè) ? 訪問對象認(rèn)為到本案太遠(yuǎn)，而且沃爾瑪就要進(jìn)駐，沒有必要去那里。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔 700 至 1000米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最高點(diǎn)，海拔 1544 米。干流長 258 公里，合支流共長 1923 公里。 漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、 新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。 氣候特征 漳州位于北緯 度到 25 度之間，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均溫度 21℃ 。年平均風(fēng) 力二級。歷史上除了開辟漳州的將領(lǐng)陳政、陳元光，丁儒外，還出現(xiàn)了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍(lán)鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學(xué)家、史學(xué)家、數(shù)學(xué)家和地理學(xué)家。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。 漳州海岸線長達(dá) 680 公里，海濱風(fēng)光秀麗神奇，有國家 4A 級旅游區(qū)東山風(fēng)動石 ── 塔嶼風(fēng)景區(qū)，國家級海濱森林公園烏礁灣， “ 天然海 濱浴場 ” 馬鑾灣、隆教灣， “ 海上動物園 ” 龍、虎、獅、象嶼，云霄漳江口 “ 紅樹林 ” 旅游區(qū)， “ 閩山第一峰 ” 南太武山以及漳州海濱火山地貌國家地質(zhì)公園的奇特海岸地質(zhì)地貌景觀 ──“ 海上兵馬俑 ” 龍海牛頭山古火山口和“ 火山島 ” 漳浦林進(jìn)嶼等。 漳州西北多山，長泰天柱山國家級森林公園，華安國家級森林公園，南靖虎伯寮（虎伯寮、樂土雨林、鵝仙洞、紫荊山）國家級自然保護(hù)區(qū)等。旅游接待床位 5000 多床，旅游定點(diǎn)單位 7家，全市直接旅游從業(yè)人員達(dá) 5000 多人。 同時(shí)廈深、龍廈鐵路漳州段預(yù)計(jì) 2020 年開工建設(shè)。 車船運(yùn)力 至 2020 年底，全市擁有營運(yùn)客貨車 25958 輛（其中客車 2681 輛、貨車 23277 輛），出租車1291 輛。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由 2020 年的 ∶∶ 調(diào)整優(yōu)化為∶∶ ，同比第一產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年經(jīng)濟(jì)概況 2020 年社會消費(fèi)品零售總額 199 億元，增長 %；居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升 %；地方級財(cái)政收入增長 29%；外貿(mào)出口增長 %；實(shí)際利用外資增長 %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 03年的 21:: 調(diào)整為 ::， 2020 年人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 10117 元，農(nóng)民人均純收入 4320，年末居民儲蓄存款余額 億元。 薌城區(qū)人口 39 萬，龍文區(qū)人口 12 萬。 在近幾年內(nèi)，城市規(guī)劃建設(shè)的目標(biāo)是把藍(lán)田新區(qū)建設(shè)成為龍文東部新城區(qū)的中心。 建設(shè)錦繡一方、南山景區(qū)、江濱安置小區(qū)一二期、延安北片危房改造、龍池山莊等一批住宅小區(qū)。綜合性批發(fā)市場如閩南蔬菜批發(fā)市場、閩南農(nóng)資批發(fā)市場、建筑裝飾材料市場、家具市場 、水產(chǎn)品市場、水果市場、花卉市場等。經(jīng)營業(yè)種以服飾、鞋類居多。 專門店：主要有燦坤家電館和數(shù)碼館，位于延安北路。 延安北路：零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，經(jīng)營方式以夜市為主，主要通過地?cái)偡绞竭M(jìn)行銷售交易。 主干街道商業(yè) 特征 勝利東路：中旅商廈至龍文區(qū)交通局，分布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以賓館酒樓為主，如臺灣飯店，裕暉大酒家、高苑賓館和春佳大酒店等。 元光北路：火車站至御泰大廈，沿線分布吉馬超市，二手車行，德克士快餐，春華大酒樓和嘉明茶館等。 女人街：滿堂紅餐飲至中國工商銀行，大部分以女性服飾店為主，沿線還有女子美容美體和攝影店（女人世界、凱歌女子健身和盟工場攝影）。同時(shí)漳州的娛樂行業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展水平較低，也牽制了商業(yè)區(qū)的形成與發(fā)展。本案對面為云洞巖風(fēng)景區(qū)。 未來發(fā)展規(guī)劃 道路建設(shè)規(guī)劃 銜接迎賓路和水仙大街的龍江路，全長 公里，寬 50 米，從開工至今已累計(jì)完成 3189萬元，完成計(jì)劃總投資 %，該道路預(yù)計(jì)能于 4 月底通車。目前在建。 C、迎賓大道西坑村加油站對面，主要統(tǒng)計(jì) 市區(qū)內(nèi)車輛從迎賓大道至廈門和藍(lán)田開發(fā)區(qū)的車流。 廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車流特征： 平均每小時(shí)車流量為 758 輛，其中私家車占 %，貨車占 34%，公交車占比 %。 廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車 流特征： 平均每小時(shí)車流量為 906 輛，其中公交車占比 %，貨車占 18%，私家車占 %。摩托車數(shù)量增加。而從廈門往漳州市區(qū)的車輛數(shù)量明顯增多，從迎賓路方向來的市區(qū)內(nèi)車輛有所減少。 根據(jù)車輛平均值進(jìn)行推算，從市區(qū)經(jīng)過本案的車輛一天（ 10:0022:00）的數(shù)量約有6516 輛，而從廈門至市區(qū)的車輛約有 9088 輛，合計(jì)往來車輛總數(shù)為 15604 輛。 客流量統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)有三個(gè)，為聚善堂前路口、迎賓大道路口、加油站旁路口 客流量統(tǒng)計(jì)分析 表 項(xiàng)目區(qū)域客流量調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 （單位：人 /小時(shí)） 本次客流量調(diào)查點(diǎn)主要選擇未來客源可能流向本案的路段進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，從上表可以看出，客流量最大的是加油站一帶，而聚善堂因?yàn)橹苓厖^(qū)域?qū)儆诖_發(fā)用地，客流量較少。 訪問對象基本情況 訪問對象基本特征 平均學(xué)歷水平偏低，年齡集中在 1835 歲之間 本次訪問對象女性略高男性，二者比例為 ： ，其中有 %未婚，基本上家庭成員至少 2 人以上。而外來人口常住在市區(qū)的占 36%。月收入在 3000元以上的占 %，而月收入在 1000元以下的低收入人群比例占 %。而有 %的訪問對象每個(gè)月都會習(xí)慣性的儲蓄 300500 元。 表十五 訪問對象購物時(shí)受他人意見的影響 表十六 訪問對象購物的實(shí)用性 表十七 訪問對象的品牌心理 表十八 訪問對象對價(jià)格的敏感度 表十九 訪問對象對新品的嘗試 表二 十 訪問對象沖動購物的比例 消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 有 55%的消費(fèi)者每周會逛街一到兩次，而有 %的消費(fèi)者選擇周末才去逛街， %的消費(fèi)者習(xí)慣晚上 18 點(diǎn)以后出去逛街購物。 在外出逛街購物時(shí)，摩托車和步行是最常用的交通方式，分別占到 28%和 27%，而有 12%的消費(fèi)者擁有私家車。 但在選擇至本項(xiàng)目的交通方 式時(shí)，摩托車和步行依然是最主要的出行方式。但在調(diào)查各個(gè)業(yè)種吸引力可以發(fā)現(xiàn)，名牌服飾和化妝品雖然被認(rèn)為是購買方便的商品，但對消費(fèi)者具備最強(qiáng)的吸引力，除了名牌服飾和化妝品外，按照業(yè)態(tài)業(yè)種吸引力排列，主要有：大型超市（ %）、家用電器（ %）、床上用品（ %）、家庭裝飾品（ %）、美食小吃（ %）、特色飯店（ %）、麥當(dāng)勞和肯德基（ %）、醫(yī)療保健品（ %）。 在對漳州市民的未來一兩年內(nèi)購房計(jì)劃的調(diào)查中可以看出，有 %的市民表示有計(jì)劃購買，而在龍文區(qū)的入戶調(diào)查中，有 58%的市民有購房計(jì)劃。同時(shí)在進(jìn)行對停車問題的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在整個(gè)城市的機(jī)動車保有量遠(yuǎn)談不上飽和的情況下，依然有 %的消費(fèi)者認(rèn)為外出時(shí)遇到停車位不夠的問題。 在促銷活動吸引力調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，商品折扣對漳州市消費(fèi)者具備最強(qiáng)的吸引力，占 38%，其他依次是大型商品特賣會（ 29%）、贈送禮品（ %）、舉行購物節(jié)（ %）、會員優(yōu)惠（ 15%）和 贈券活動（ 10%）。至于 婦女節(jié)、清明節(jié)和重陽節(jié)最不為漳州消費(fèi)者所看重。這 與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)對媒體渠道的選擇和消費(fèi)者與各媒體的接觸頻率有關(guān)， 在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙的閱讀率調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，漳州消費(fèi)者在報(bào)紙方面接觸最多的是海峽都市報(bào)（ 40%）和閩南日報(bào)（ %），漳州市廣播電視報(bào)（ 14%）是閱讀人群最少的報(bào)紙媒體，而海峽導(dǎo)報(bào)（ %）和東南早報(bào)（ 20%）的閱讀率屬于中等偏下水平。 在消費(fèi)者認(rèn)為最方便接觸到的媒體渠道中，分別是電視廣 告（ 52%）、公交車身廣告（ %）、手機(jī)短信（ 32%）、戶外廣告（ 30%）、報(bào)紙廣告（ %），其他如廣播電臺、 DM 和城市 T視訊消費(fèi)者認(rèn)為最不方便接觸到。 在對本案各樓層租金的預(yù)期上 1/2 左右的業(yè)主認(rèn)為在 3040 元 /平方米 .月較為合適，認(rèn)為各樓層租金在 40 元 /平方米 .月以上的 1F 有 %， 2F 有 %， 3F有 %， 4F有 8%，而認(rèn)為各樓層租金在 30 元 /平方米 .月以 下的 1F 有 16%， 2F 有 17%， 3F 有 %， 4F 有 32%。 中國式 Shopping Mall 的產(chǎn)生條件 雖然中國大部分城市的人均 GDP 還達(dá)不到需求，但是 Shopping Mall 在中國的產(chǎn)生和發(fā)展條件有其特殊性，一是中國城市擴(kuò)張比較明顯，二是土地稀缺，三是人口眾多，雖然人 均收入達(dá)不到支撐一個(gè) Shopping Mall 的要求，但在每平方公里內(nèi)的人口密度比較大，它的消費(fèi)總量可以支持一個(gè)較大規(guī)模的 Shopping Mall。商圈包含三個(gè)層次：核心商圈、次要商圈、邊際商圈。 在閩南金三角（廈漳 泉三地），漳州的零售業(yè)發(fā)展明顯滯后，目前的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（本地超市、商業(yè)步行街、專賣店、綜合性批發(fā)市場為主，百貨公司和專門店的規(guī)模與影響力處于較低層次）未能合理拉開檔次，消費(fèi)群體的選擇和偏好比較盲目。 劣勢 —— 位置 根據(jù)調(diào)查顯示，漳州市民在飲食、服裝、交通的消費(fèi)支出比例是 51%： 22%： 27%，即 漳州市民超過一半的費(fèi)用是用在飲食上。 因?yàn)楸景改壳爸苓叧宋骺哟搴退{(lán)田開發(fā)區(qū)的原居住人口和工作人口外，流動人口少，雖然這對 Shopping Mall 的長期經(jīng)營不會帶來大的影響，但在開業(yè)后的短期內(nèi)依然會給管理方和租戶帶來經(jīng)營上的壓力。 另外，在市府規(guī)劃中未來五年內(nèi)不會出現(xiàn)如此大型的 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目，也是不可多得的優(yōu)勢條件。 未來東部市區(qū)最繁華的商業(yè)中心 Shopping Mall 對于漳州市而言，屬于前瞻性的新型業(yè)態(tài)，與其他業(yè)態(tài)相比，