【正文】 、通訊）2　 所有員工的薪金（工資+激勵(lì)工資+三保+服裝費(fèi)）3　 公用水電支出4　 購(gòu)買、租借器材的費(fèi)用5　 投購(gòu)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的支出（水險(xiǎn)、災(zāi)險(xiǎn)）6　 垃圾處理、水池、水塔消毒的費(fèi)用7　 清潔公共場(chǎng)所的墻面、設(shè)施的費(fèi)用8　 公共綠化區(qū)域的花草種植及養(yǎng)護(hù)費(fèi)用9　 儲(chǔ)備金（物業(yè)配套設(shè)施更新的費(fèi)用）10　 聘用專業(yè)人士的費(fèi)用11　 節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)用12　 管理酬金13　 行政辦公費(fèi)（辦公用品、車輛費(fèi)）14　 發(fā)生的其他的合理的費(fèi)用這14項(xiàng)加起來(lái)后，可以上浮10% 支出1　 籌資費(fèi)專用（某一項(xiàng)目）2　 14項(xiàng)中的開支3　 經(jīng)營(yíng)收入的開支：?用于所有員工的福利（5%~20%） ?用于人力資源在生產(chǎn)（5%）?用于員工福利（35%~40）4　 專項(xiàng)基金的開支（專款專用）第7章 物業(yè)管理法規(guī)和制度第一節(jié) 法律關(guān)系的三要素：主體、客體、內(nèi)容（1) 物業(yè)管理法規(guī)的主體：業(yè)主、使用人、與物業(yè)相關(guān)的關(guān)系人——規(guī)范這些主體的行為（2) 客體：物業(yè)、行為（3) 內(nèi)容：主體之間享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)（義務(wù)是針對(duì)某共同一對(duì)象所承擔(dān)的義務(wù)責(zé)任） 幾個(gè)主體的法律定位（1） 物業(yè)管理公司（第三產(chǎn)業(yè)）（2） 業(yè)主委員會(huì)的法律地位（有獨(dú)立法人的自治組織）（3） 業(yè)主（4） 開發(fā)商（5） 各類管理機(jī)關(guān) 我國(guó)物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)（1） 憲法（2） 法律（3） 行政性法規(guī)（管理?xiàng)l例）（4） 地方性法規(guī)（5） 行政規(guī)章第2節(jié) 物業(yè)管理法律法規(guī)形式和責(zé)任 公約（我國(guó)的公約沒(méi)有約束力）（1） 公約的作用對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)的補(bǔ)充減少大量的矛盾與摩察體現(xiàn)物業(yè)使用人一種平等的地位進(jìn)行自我管理和自我教育的方式（2） 香港“公契”的主要內(nèi)容1　 首任物業(yè)管理公司的管理期限2　 規(guī)范首任物業(yè)管理公司的酬金3　 對(duì)物業(yè)委員會(huì)的選舉票權(quán)及相關(guān)事宜作出相關(guān)規(guī)定。 財(cái)務(wù)管理的職能1　 預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前景（利潤(rùn)、成本、資金需求量）2　 分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境（目的是投資決策、經(jīng)營(yíng)決策）3　 企業(yè)內(nèi)部明確責(zé)任、分析差異、控制偏差 財(cái)務(wù)管理要做什么工作？（1） 企業(yè)資金的籌集1　 資本金（企業(yè)主的最初投資）2　 負(fù)債3　 籌資成本（發(fā)行費(fèi)、利息、交易成本）（2） 投資決策（差異分析法、量利本法）（3） 資產(chǎn)管理（4） 收益分配管理第2節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的職能的側(cè)重點(diǎn)（1） 資金的管理:提高自有資金的收益率。?半開放式一般是中高檔商品（透明的玻璃，可見(jiàn)里面的商品）?開放式（水果店）（2） 店內(nèi)裝飾：?財(cái)神位 ?音箱、氣味要根據(jù)顧客及商品選擇 ?光線明亮，店內(nèi)要綠化。（3）詳細(xì)規(guī)劃：在分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)劃。10　 確定舊城改造，用地調(diào)整的方法步驟。6　 確定城市河湖、水系、山嶺治理。（1） 城市總體規(guī)劃的主要內(nèi)容：城市的性質(zhì)、規(guī)模、容量、發(fā)展形態(tài)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)用地。（3） 編制一系列招標(biāo)文件：1　 管理目標(biāo)2　 物業(yè)的基本情況3　 管理的模式4　 招標(biāo)通告（告知：什么時(shí)候報(bào)名及截止日期，物業(yè)的名稱及性質(zhì)，聯(lián)系人及聯(lián)系方式，管理的范圍，物業(yè)區(qū)域的環(huán)境）5　 投標(biāo)者須知：（投標(biāo)、開標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)，填寫標(biāo)書的規(guī)定，投標(biāo)單位的權(quán)利；招標(biāo)單位的情況，招標(biāo)單位的承諾；招標(biāo)單位對(duì)未中標(biāo)單位的處理）6　 投標(biāo)單位提交申請(qǐng)書（投標(biāo)單位的概況）7　 書面咨詢書：（投標(biāo)單位對(duì)招標(biāo)單位要求回答問(wèn)題的書面文件8　 投標(biāo)通知書9　 中標(biāo)通知書（4） 接受投標(biāo)單位的報(bào)告（資格申請(qǐng)表）（5） 召開標(biāo)前會(huì)議，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查（6） 接受投標(biāo)書（7） 開標(biāo)（8） 決標(biāo)（9） 發(fā)中標(biāo)通知（10） 簽協(xié)議第5章 物業(yè)管理的投標(biāo) 招標(biāo)單位的評(píng)標(biāo)方式：?低價(jià)中標(biāo) ?接近標(biāo)底中標(biāo) ?專家評(píng)分（用得最多）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1　 管理措施（10%）2　 房屋保養(yǎng)維修的計(jì)劃（20%）3　 環(huán)境管理措施（10%）4　 社區(qū)文化建設(shè)（10%）5　 安保（10%）6　 特約服務(wù)（5%）7　 創(chuàng)優(yōu)（5%）8　 報(bào)價(jià)（10%）9　 現(xiàn)場(chǎng)答辯（20%） 投標(biāo)的組織和投標(biāo)的程序（1） 投標(biāo)的組織（技巧）1　 成立投標(biāo)小組（領(lǐng)導(dǎo)人、專業(yè)技術(shù)人員、商務(wù)財(cái)會(huì)人員）2　 自我包裝宣傳3　 市場(chǎng)調(diào)查4　 投標(biāo)行為規(guī)范5　 按時(shí)完成（2） 投標(biāo)程序：1　 獲取招標(biāo)信息2　 投標(biāo)決策（市場(chǎng)、聲譽(yù)、技術(shù)、風(fēng)險(xiǎn)）3　 申報(bào)資格預(yù)審4　 取得招標(biāo)文件5　 組織標(biāo)書編寫班子6　 現(xiàn)場(chǎng)勘查7　 編寫投標(biāo)書8　 送達(dá)標(biāo)書9　 參加競(jìng)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行答辯10　 中標(biāo)簽合同。（1）招標(biāo)成熟 ：1　 招標(biāo)單位取得統(tǒng)一意見(jiàn)2　 對(duì)于招標(biāo)的方式取得統(tǒng)一意見(jiàn)3　 招標(biāo)程序比較規(guī)范4　 業(yè)主委員會(huì)的成員有較強(qiáng)的公義性和協(xié)調(diào)能力。 公正是指評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、決標(biāo)的規(guī)則、計(jì)分方法對(duì)所有的投標(biāo)方都是一樣的。 ?項(xiàng)目性委托：將物業(yè)中的一個(gè)項(xiàng)目分給物業(yè)管理公司。（2） 售房時(shí)與開發(fā)商合作（代理）注意的問(wèn)題：?房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題（主題：某一識(shí)別的內(nèi)容與含義和容易識(shí)別的形象（廣州奧林匹克花園、五星之家）。P63~65(3) 業(yè)主委員會(huì)：?業(yè)主：物業(yè)所有權(quán)及由此產(chǎn)生的民事權(quán)利。（2） 管理人員的素質(zhì)：?具有管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律、房屋結(jié)構(gòu)、財(cái)會(huì)、金融、保險(xiǎn)、稅收等知識(shí) ?基本技能（技能、人際處理能力），公共管理知識(shí) ?應(yīng)變處理能力。（1） 性質(zhì)：物業(yè)管理企業(yè)是從事物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容為業(yè)主提供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)相關(guān)服務(wù)和社會(huì)服務(wù)的企業(yè)。廣義：（1）?參與房屋的設(shè)計(jì) ?參與銷售 ?參與管理（參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程）。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類；（2）商業(yè)服務(wù)類；（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；（4）金融服務(wù)類；（5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。 物業(yè)的質(zhì)量1. 樓齡2. 區(qū)位3. 工程質(zhì)量4. 結(jié)構(gòu)與裝飾 物業(yè)市場(chǎng)1. 我國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)地產(chǎn)市場(chǎng)：?一級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)（發(fā)生在國(guó)家或集體與土地使用單位之間由所有權(quán)者出讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)）?二級(jí)市場(chǎng)：指土地開發(fā)企業(yè)向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的市場(chǎng)?三級(jí)市場(chǎng)：用地單位向用地單位橫向轉(zhuǎn)讓土地的市場(chǎng)2. 房產(chǎn)市場(chǎng)：?房屋開發(fā)市場(chǎng)（開發(fā)商品房、商業(yè)、工業(yè)區(qū)）?房產(chǎn)交易市場(chǎng)（買賣、租賃、抵押）?房產(chǎn)售后服務(wù)市場(chǎng)，亦稱物業(yè)管理市場(chǎng)（屬于勞務(wù)市場(chǎng)） 物業(yè)的價(jià)格：?在一定時(shí)期內(nèi)，區(qū)域物業(yè)的保值和增值的可能性?價(jià)格的形成具有多樣性?與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相關(guān).④土地始終是升值的第2節(jié) 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 定義：?狹義:指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的服務(wù)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種物業(yè)形式。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。3. 物理性質(zhì)：⑴物業(yè)構(gòu)成內(nèi)容的二元性（建筑與土地） ⑵空間的固定性 ⑶建筑的形成的多樣性 ⑷使用壽命的長(zhǎng)期性。?針對(duì)性的服務(wù)（經(jīng)營(yíng)性質(zhì)）：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為住用人代購(gòu)。適于公房、經(jīng)