【正文】 意在深置業(yè)的人士留下較深印象。l 遠(yuǎn)端自動(dòng)抄表：水、電、氣的自動(dòng)抄送；l 小區(qū)立體安防功能：公共閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制及周界防越報(bào)警系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)（門、窗、氣的綜合探測、緊急求救、對講系統(tǒng)）強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，再創(chuàng)高峰1） 老牌建築商，建築質(zhì)量取勝（在宣傳品中做以往業(yè)績介紹）2） 園林知名公司設(shè)計(jì)，美不勝收（園林效果圖）3） 建築材料（門窗）、裝修材料均爲(wèi)名牌或通過ISO標(biāo)準(zhǔn)4） 知名物業(yè)管理公司。7． 專業(yè)物業(yè)管理公司管理聘請港人認(rèn)可的知名物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，利用智慧化使專案更加時(shí)尚現(xiàn)代化和科技化。3． 戶型容易爲(wèi)港人接受的戶型，特點(diǎn)有：面積較小、房廳方正、二衛(wèi)套房。待得到市場認(rèn)可後再將價(jià)格提升，依然會(huì)得到客戶認(rèn)可（感受到樓盤升值，買樓也如同買股一樣，追升不追跌）。 有利於聚集人氣，爲(wèi)開售初期創(chuàng)造銷售火爆的勢頭，使本專案一入市即受市場追捧，爲(wèi)後期銷售做好鋪墊。如我司代理樓盤“皇禦苑”的在價(jià)格方面成功之處在“低開高走”的策略。而是經(jīng)常採用較準(zhǔn)確的市場比較法來確定樓盤的均價(jià)。即：a. 成本法此方法是利用該樓盤的開發(fā)成本在加上合理的利潤來得出樓盤的均價(jià)。9. 促銷手段後期可考慮贈(zèng)送全屋家具、贈(zèng)送車位使用權(quán)、連環(huán)大抽獎(jiǎng)等硬銷方式來促進(jìn)銷售。5. 銷售物件l 市場熱銷期已看過樓，但暫未下定客戶；l 爲(wèi)前期電視及平面廣告、地盤廣告、造勢活動(dòng)所吸引並到售樓處的客戶；l 前期已認(rèn)購客戶之親友；l 被促銷活動(dòng)吸引的新客戶和老客戶。（三）促銷期1. 時(shí)間：2001年8月18日——合同期滿細(xì)分爲(wèi)兩個(gè)階段：尾盤初期：2001年8月18日——2001年10月20日尾盤後期：2001年10月20日——合同期滿2. 銷售策略主要利用已購買的老客戶資源促成交易，少量廣告或無廣告，多促銷活動(dòng)和促銷手段。7. 銷售渠道l 售樓處現(xiàn)場銷售；l 通過展銷會(huì)及大型促銷活動(dòng)促成的銷售；l 老客戶帶新客戶渠道；l 繼續(xù)利用中原客戶網(wǎng)路渠道；l 在羅湖、皇崗關(guān)口設(shè)接待處；l 封頂儀式（2001年7月8日）。3. 銷售目的消化大部分單位，回收資金。在發(fā)售後期，因前期消化一定數(shù)量的單位，剩餘單位在質(zhì)量方面相對較差，客戶的選擇餘地也小，價(jià)格也會(huì)相對前期高，銷售速度會(huì)慢下來，在此階段調(diào)整頻率也較快，需要不斷變換手法。7. 銷售渠道l 利用地盤廣告及戶外廣告，到現(xiàn)場登記銷售；l 利用新聞炒作，吸引客戶對於本區(qū)域的重視和瞭解，進(jìn)而有興趣瞭解本樓盤的資訊l 利用電話諮詢和現(xiàn)場登記銷售；l 利用中原直銷網(wǎng)路。4. 銷售必備條件l 接待處設(shè)計(jì)施工完畢（包括模型、宣傳單張、電話）l 售樓處與示範(fàn)單位設(shè)計(jì)施工完成（包括內(nèi)外裝修、電話、飲水機(jī)等）；l 地盤包裝到位（包括工地圍牆、路燈旗、工地廣告牌、小區(qū)臨時(shí)綠化工作到位）；l 戶外廣告（包括候車亭廣告、公交車體廣告、戶外廣告牌）l 樓體條幅的到位；l 銷售資料（樓書、折頁、單張、戶型牌、功能牌、展板、模型、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購書、入夥雜費(fèi)資料等）；l 看樓專車包裝到位；l 確定按揭銀行、按揭年數(shù)、成數(shù)；l 預(yù)售許可證到位；l 組織銷售人員進(jìn)行開盤前的系統(tǒng)培訓(xùn)；l 開始軟性宣傳及新聞造勢；l 其他相關(guān)工作到位?！昂?cè)A城”的推廣宣傳也是突出位置，使客戶接受和認(rèn)可這個(gè)位置，其次是本身物業(yè)的要素。 漁農(nóng)村 224。對於“港田花園”的銷售制定的總體銷售策略是：首先通過西鐵、口岸、地鐵突出專案位置和交通的便利性，讓目標(biāo)客戶認(rèn)可專案所在位置即大環(huán)境，與其他地區(qū)和深圳外銷樓盤的在位置上差異性和優(yōu)勢。 第二節(jié) 銷售策略一、 總體策略分析本專案的最大賣點(diǎn)是“位置”西鐵的出口、地鐵的總站、皇崗口岸旁。 客戶對物業(yè)認(rèn)可度高，促銷可以提高物業(yè)的品牌把銷售推到高潮；178。 設(shè)計(jì)廣告版面，並於各媒體上正式投放。 已經(jīng)取得預(yù)售許可證；178。 已經(jīng)具備開始軟性宣傳及新聞造勢的條件；178。 售樓資料到位（包括樓書、宣傳單張、價(jià)格表、付款辦法、認(rèn)購書、物業(yè)管理公司及費(fèi)用、入夥費(fèi)用等）；178。內(nèi)部認(rèn)購階段時(shí)間不宜過長，以兩周至一個(gè)月爲(wèi)宜。二、銷售階段安排銷售階段應(yīng)具備條件和分階段銷售目的：l 可以針對不同的銷售時(shí)期採取不同的銷售重點(diǎn)，有目的、有針對性的進(jìn)行銷售；l 可以爲(wèi)發(fā)展商節(jié)約成本，合理利用銷售推廣費(fèi)用。而本專案的發(fā)售時(shí)機(jī)與競爭對手的發(fā)售時(shí)機(jī)存在三種情況：先于競爭對手發(fā)售；與競爭對手同時(shí)發(fā)售；在競爭對手之後發(fā)售。因此公開發(fā)售讓顧客更快決定購買的前提是有一定工地形象，且能保證穩(wěn)定高速的工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)在2001年3月主體達(dá)到14層左右，到6月底封頂（估計(jì)）前的這一段時(shí)間是一般樓花的旺銷期。l 專案工程進(jìn)度配合明年上半年深圳地産市場的供應(yīng)量龐大，接近封頂、準(zhǔn)現(xiàn)樓的樓盤衆(zhòng)多，估計(jì)僅皇崗片區(qū)推出新盤和清貨尾盤有不下10個(gè)，約有6000個(gè)新單位供應(yīng)。從另一方面考慮，內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)如未能達(dá)到預(yù)期效果，或內(nèi)部認(rèn)購期過長都會(huì)使港田花園很難實(shí)現(xiàn)持續(xù)旺銷，從而演變成長期銷售盤，這對發(fā)展商回收資金和樓盤銷售是十分不利的。港 田 花 園策劃報(bào)告第三部分 營銷推廣及廣告策略目 錄第一部分 營銷推廣策略第一節(jié) 銷售時(shí)機(jī)及銷售階段安排一、 銷售時(shí)機(jī)分析 二、 銷售階段安排 第二節(jié) 銷售策略一、 總體策略二、 階段銷售策略（一） 市場預(yù)熱期1． 策略2． 時(shí)間3． 銷售推廣目標(biāo)4． 銷售必備條件5． 銷售物件6． 推售單位7． 銷售渠道8． 造勢安排及促銷手段（二）市場熱銷期1． 策略2． 時(shí)間3． 銷售推廣目標(biāo)4． 銷售必備條件5． 銷售物件6． 推售單位7． 銷售渠道8． 造勢安排及促銷手段（三） 促銷期1． 策略2． 時(shí)間3． 銷售推廣目標(biāo)4． 銷售必備條件5． 銷售物件6． 推售單位7． 銷售渠道8． 造勢安排及促銷手段第三節(jié) 價(jià)格策略一、 定價(jià)策略1． 價(jià)格定位2. 單位單價(jià)的確定3. 定價(jià)的影響因素