【正文】 內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者比較少。 項(xiàng)目與高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部的生活區(qū)有一定的距離，與那里的長(zhǎng)途客運(yùn)站等其它配套設(shè)施也相隔較遠(yuǎn)，相對(duì)那里的幾個(gè)項(xiàng)目如星都芳庭、金湖灣等也有一定的劣勢(shì)。 地塊地理?xiàng)l件和環(huán)境都較好，沒(méi)有拆遷問(wèn)題，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)銷售。 項(xiàng)目前臨紅旗河古運(yùn)河，四周還有江南水鄉(xiāng)的自然景觀，景觀優(yōu)美，空氣清新，環(huán)境很好。（2） 東區(qū)由于配套設(shè)施和市政建設(shè)的滯后，使得城市生活環(huán)境和居住環(huán)境不佳，極大地影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，未來(lái)仍將以中低檔產(chǎn)品為主，價(jià)格上漲速度緩慢。 主要客戶群（1） 老城區(qū)項(xiàng)目以老城居民購(gòu)買為多，也有周邊各區(qū)和外地客戶前來(lái)購(gòu)買。多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售不暢。濱河城、東方名城、鴻泰商業(yè)街、凱運(yùn)天地、文昌花園 市場(chǎng)分析（1） 老城區(qū)由于發(fā)展空間有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量日益減少，但由于老城區(qū)配套和生活環(huán)境的優(yōu)越，仍然是揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格最高的地方。 趨勢(shì)分析（1） 隨著新區(qū)建設(shè)的日益完善，配套設(shè)施的不斷成熟，西區(qū)將真正成為揚(yáng)州的新城，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景日益廣闊，價(jià)格將穩(wěn)步上升。（3） 揚(yáng)州周邊地區(qū)如上海、南京等地的客戶前來(lái)投資、居住。（6） 多數(shù)產(chǎn)品銷售均十分良好，多層產(chǎn)品最受歡迎，小高層和別墅次之，頂層復(fù)式產(chǎn)品銷售不暢。（3） 目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多，且多以大盤(pán)為主，產(chǎn)品涵蓋多層、小高層、別墅和商業(yè)等等，社區(qū)規(guī)劃科學(xué)、環(huán)境園林優(yōu)美、以中高檔產(chǎn)品為主，京華城中城更是以25萬(wàn)平米的規(guī)模和大型商業(yè)Shopping　Mall配套建設(shè)成為揚(yáng)州第一大盤(pán)。熙園、保集半島、海德公園、金菊花都、英華（3） 其它區(qū)域人員由于低房?jī)r(jià)來(lái)本區(qū)域居住。（二）、北區(qū)代表樓盤(pán)：富貴家園市場(chǎng)分析（1）北區(qū)一直處于城市邊緣，歷來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量都較少，近年在政府西擴(kuò)東進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的影響下，北區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展受到限制，去年只開(kāi)發(fā)了一個(gè)“富貴家園”項(xiàng)目，未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也基本沒(méi)有。（3）配套設(shè)施的缺乏和生活環(huán)境的雜亂仍是南區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸，極大地限制了市區(qū)購(gòu)房者的熱情和整體房?jī)r(jià)的提升，未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仍將以中檔產(chǎn)品為主，無(wú)法與其它區(qū)域產(chǎn)品進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。（3）周邊縣市的新移民，購(gòu)房來(lái)?yè)P(yáng)州居住。目前開(kāi)發(fā)的鴻大花園、星都芳庭和金湖灣項(xiàng)目以住宅為主，由于產(chǎn)品質(zhì)素不高，離市區(qū)距離和配套均不夠理想，面臨其它各區(qū)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)，銷售速度較慢，價(jià)格也較其它區(qū)域?yàn)榈?。二?各區(qū)域市場(chǎng)分析（一）、南區(qū)代表樓盤(pán)：星都芳庭、金湖灣、鴻大花園市場(chǎng)分析(1)南區(qū)被規(guī)劃為揚(yáng)州市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),以吸引全球企業(yè)來(lái)此投資興業(yè)為主要功能,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要是為工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)提供居住、生活、配套設(shè)施為主，并不是揚(yáng)州市城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展的主要區(qū)域。物業(yè)管理將更上新臺(tái)階揚(yáng)州的物業(yè)管理市場(chǎng)雖然起步晚，但起點(diǎn)高，借著“最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”的東風(fēng)，政府將推動(dòng)對(duì)早些年開(kāi)發(fā)的老住宅小區(qū)的全面整治，使全市物業(yè)管理提升一個(gè)新的水平。2005年揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看，沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲和暴跌的不穩(wěn)定因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢(shì)。外地投資商大舉進(jìn)入揚(yáng)州，在加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，把不同的開(kāi)發(fā)理念帶進(jìn)來(lái)，推出的樓盤(pán)也會(huì)精彩紛呈。因此，建設(shè)更多布局合理、環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的住宅小區(qū)，不僅是改善城市環(huán)境，滿足居民的現(xiàn)代人居需求，更重要的是體現(xiàn)揚(yáng)州的城市品位，體現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（二）、市場(chǎng)趨勢(shì)分析2004年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)是穩(wěn)中有升，2005年仍處在國(guó)家的宏觀調(diào)控中，我們認(rèn)為揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)更加成熟和穩(wěn)定，消費(fèi)者將更加理性。城區(qū)發(fā)展日趨平衡2004年西區(qū)一統(tǒng)天下的格局正在改變，已初步呈現(xiàn)東西兩區(qū)比翼雙飛。二、熱銷樓盤(pán)排行榜及排名觀察揚(yáng)州2004年第四季度商品房銷售排行榜第一：文昌花園（東區(qū)）第二：寶林商貿(mào)廣場(chǎng)（東區(qū)）第三：月亮園（西區(qū)）第四：新港名城（西區(qū)）第五：海德公園（西區(qū)）第六：萬(wàn)頤苑（東區(qū)）第七：月明苑（北區(qū)）第八：凱運(yùn)天地（東區(qū)）第九：東方名城（東區(qū)）第十：文馨苑（西區(qū)）市場(chǎng)特點(diǎn)：土地供應(yīng)總量減少2004年4月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，由于全省在宏觀調(diào)控中停止供地半年，使土地供應(yīng)總量減少，全年1－，％。其中住宅用地466元/m2。、％、％、％、％。揚(yáng)州瑞園項(xiàng)目策劃建議一、 揚(yáng)州市場(chǎng)分析（一）、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析從2004年市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看：上半年發(fā)展速度比較快，購(gòu)銷兩旺，商品房?jī)r(jià)格升多降少；下半年市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，價(jià)格穩(wěn)中有升。市區(qū)2004年1－，％。成交：一、成交狀況，成交總額1408,4249,78元。從二手房（存量房）市場(chǎng)來(lái)看，住宅平均價(jià)格有些起伏，年初到年末呈現(xiàn)一種兩頭高中間低的狀態(tài)。住房公積金貸款總額逐月上升，說(shuō)明在加息的背景下，住房公積金在工薪階層的購(gòu)房中發(fā)揮越來(lái)越大的作用?！白罴讶司迎h(huán)境獎(jiǎng)”為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇2004年末揚(yáng)州獲國(guó)家“最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”無(wú)疑使揚(yáng)州的城市價(jià)值整體上升，城市建設(shè)迎來(lái)一個(gè)大飛躍，也將為揚(yáng)州的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇，它將會(huì)吸引更多的人來(lái)?yè)P(yáng)城投資置業(yè)。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為房地業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是，由于限價(jià)住宅商品房的大量投入，將抑制整體房?jī)r(jià)快速、大幅上升。房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入質(zhì)量和品牌成長(zhǎng)期根據(jù)目前揚(yáng)州市商品房銷售情況，商品房全部適銷的時(shí)期即將過(guò)去，房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重品牌和質(zhì)量，而品牌產(chǎn)品和品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的開(kāi)通有利于增強(qiáng)市場(chǎng)供求信息的透明度，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱狀況，為市民購(gòu)房提供陽(yáng)光樓市，有利于服務(wù)型政府的建設(shè)和政務(wù)公開(kāi)，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適時(shí)監(jiān)督、引導(dǎo)和管理，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)了解市場(chǎng)、合理產(chǎn)品定位、強(qiáng)化服務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)營(yíng)銷行為。（4）前期開(kāi)發(fā)的潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目由于靠近西客站，商業(yè)和住宅銷售均很順利。（2）開(kāi)發(fā)區(qū)周邊區(qū)域的農(nóng)民、企業(yè)員工。（2）未來(lái)生活區(qū)內(nèi)還將有“新港名星花園”、“淮都左郡”等項(xiàng)目接連開(kāi)發(fā)，生活區(qū)人口和配套設(shè)施也會(huì)逐漸增加，對(duì)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展有良好促進(jìn)作用。（5）由于這里相對(duì)城區(qū)具有更好的自然環(huán)境和生態(tài)系統(tǒng)，因此可以提供比