【正文】 市區(qū)房產(chǎn)更好的居住和生活空間，未來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將從為開發(fā)區(qū)提供生活配套居住功能轉(zhuǎn)向?yàn)槭袇^(qū)居民和鎮(zhèn)江新移民提供生態(tài)、高尚和完善的生活居住區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)揚(yáng)州與鎮(zhèn)江等縣市的融合、聯(lián)盟，成為揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)和大型居住公園。（2） 本區(qū)域周邊農(nóng)民進(jìn)城居住。（三）、西區(qū)代表樓盤：京華城中城、新港名城花園、月亮園、雍華府目前該區(qū)仍是全市樓盤最多，商品房供應(yīng)量最高，成交最好的一個(gè)區(qū)，是揚(yáng)州房市的一個(gè)核心版塊。即使月亮園這樣的大盤也只配備了一所幼兒園，是西區(qū)產(chǎn)品的弊端。（2） 大型集團(tuán)企業(yè)管理人員、職工集體或個(gè)人購買。（6） 港澳臺(tái)和外國華僑來家鄉(xiāng)投資或購買居住、度假等。（四）、東區(qū)代表樓盤：萬馬（3） 大多數(shù)項(xiàng)目以多層、小高層為主，高層項(xiàng)目如新東方大廈銷售十分緩慢，戶型以100150平米的二房—四房為主，平均價(jià)格在3300—3900元左右。通過比較發(fā)現(xiàn)，東區(qū)市場2004年比較敏感，其區(qū)位特點(diǎn)和優(yōu)勢正逐步形成。趨勢分析（1） 老城區(qū)由于城市建設(shè)空間日益有限，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮螅康禺a(chǎn)開發(fā)量將日益減少，價(jià)格難有較大上漲空間。 項(xiàng)目前臨揚(yáng)子江路，位于揚(yáng)州高速公路第二個(gè)出口附近，可快速前往周邊各個(gè)縣市，對(duì)于外地人交通十分便利。 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處還有待開發(fā)的5平方公里地域，可進(jìn)行相應(yīng)的配套設(shè)施建設(shè)，還有高明寺景點(diǎn)可作為社區(qū)的一個(gè)配套旅游設(shè)施。 項(xiàng)目位于城市建設(shè)和發(fā)展的斷裂帶上，既不靠近揚(yáng)州，也不靠近鎮(zhèn)江，既無法建設(shè)郊區(qū)高檔別墅區(qū)，也無法建設(shè)供應(yīng)市區(qū)的中高檔產(chǎn)品，給項(xiàng)目和產(chǎn)品定位帶來困難。 和揚(yáng)力集團(tuán)的廠房相隔較近，揚(yáng)力廠房和其他企業(yè)可能產(chǎn)生的廢水廢氣污染可能對(duì)社區(qū)環(huán)境和居民生活造成影響。 揚(yáng)州是江蘇省最著名的生活、養(yǎng)生、休閑城市，是外地人和外省人前來旅游、度假、休閑、養(yǎng)老和居住的首選城市，隨著揚(yáng)州城市建設(shè)的不斷完善和環(huán)境的美化，愈來愈多的外地人對(duì)居住在揚(yáng)州有強(qiáng)烈的認(rèn)同感，來購房居住的日益增加，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成有力支撐。 限于本案的幾個(gè)明顯劣勢和地理位置造成的硬傷，無法開發(fā)高檔精品社區(qū)，如不顧現(xiàn)實(shí)條件盲目開發(fā)高檔產(chǎn)品，就會(huì)面臨市場冷遇和銷售困難，帶來極大的資金風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。四、 項(xiàng)目可利用資源 規(guī)?！?5萬平方米 景觀——紅旗河古運(yùn)河 環(huán)境——3萬平方米水景中庭 交通——四通八達(dá)，便利外地人 市場——各大集團(tuán)、企業(yè)、單位住房需求 旅游——高明寺 產(chǎn)品——規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)，品質(zhì)高，性價(jià)比高 開發(fā)商——雄厚實(shí)力，豐富經(jīng)驗(yàn) 配套——缺乏 地理位置——欠佳五、 項(xiàng)目面臨的市場形勢 不能開發(fā)中低檔產(chǎn)品——項(xiàng)目的小高層和高層設(shè)計(jì)，以及擁有的各項(xiàng)資源都使得高檔產(chǎn)品的開發(fā)勢在必行； 不能開發(fā)豪宅產(chǎn)品——項(xiàng)目所處的地理位置和周邊配套都使得其無法與市區(qū)豪宅和別墅產(chǎn)品相競爭； 面臨激烈競爭——揚(yáng)州市場上大量的中高檔產(chǎn)品都對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成強(qiáng)烈競爭，且都具有一定的優(yōu)勢； 本項(xiàng)目要想取得成功——（1） 必須在產(chǎn)品性價(jià)比上壓倒一切競爭者（2） 必須在配套上不遜色于競爭對(duì)手（3） 必須打消消費(fèi)者對(duì)區(qū)域和地理位置的顧慮，炒熱地段，引爆市場（4） 必須在宣傳推廣上更勝一籌六、 項(xiàng)目開發(fā)策略 綜合以上項(xiàng)目的各項(xiàng)資源和地塊條件，與廈門的“未來海岸”項(xiàng)目十分相似，兩者都處于工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，都距離市區(qū)有一定距離，因此，本案的開發(fā)策略應(yīng)該多借鑒“未來海岸”的開發(fā)模式，才能象前者一樣取得開發(fā)和銷售的成功，樹立起獨(dú)一無二的品牌形象。只有以非常規(guī)的產(chǎn)品和宣傳推廣來引爆市場，炒熱地段，才能在短期內(nèi)在揚(yáng)州市場獨(dú)樹一幟，引起轟動(dòng)，家喻戶曉，從而吸引目標(biāo)客戶前來。七、 客戶群定位——揚(yáng)州新移民階層綜上所述，只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位即客戶群定位，才能有的放矢的進(jìn)行項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位，確保使其受到市場和消費(fèi)者的歡迎，取得開發(fā)的成功。 從其他區(qū)域搬來開發(fā)區(qū)居住的新移民——來自市區(qū)其他區(qū)域的購房者看好本區(qū)域和產(chǎn)品，來此投資或換房，為第四客戶群體。 來自市區(qū)的購買者和換房族以三房需求為主，戶型面積在120140平米左右，要求居住條件有較大改善，對(duì)房價(jià)承受能力較強(qiáng)。l 是擁有古運(yùn)河景觀和3萬平方米水景中庭的全景水岸名宅，是揚(yáng)州最具水的魅力的又一座“小瘦西湖”邊上的高尚住宅，是最能體現(xiàn)揚(yáng)州居住傳統(tǒng)與江南園林文化的花園生態(tài)社區(qū)。（二） 產(chǎn)品規(guī)劃建議 建議將11樓設(shè)計(jì)為小戶型單身公寓，以滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)的年輕白領(lǐng)和管理人員的居住需求。三層為餐廳和娛樂設(shè)施如浴室、足浴等。（三） 景觀設(shè)計(jì)建議 以揚(yáng)州特色的江南園林風(fēng)格為主題，使業(yè)主形成在這里就是在揚(yáng)州的感覺，并且比揚(yáng)州市區(qū)內(nèi)的園林更好更美，仿佛回到了古老的江南、煙花三月的揚(yáng)州城一般。加上各具特色的雕塑、花草、樹木和建筑小品，體現(xiàn)出豐富多彩的景觀環(huán)境。（五） 價(jià)格定位建議 前期價(jià)格定位建議為：3300元/平方米左右。 菜市場 超市：世紀(jì)聯(lián)華 會(huì)所：健身房、游泳池、籃球場、羽毛球場、乒乓球場等 幼兒園：省內(nèi)著名雙語幼兒園 學(xué)校：直接贊助揚(yáng)州中學(xué)和育才小學(xué)，業(yè)主子女可免費(fèi)入學(xué)，社區(qū)巴士免費(fèi)接送。（七） 宣傳概念建議本案的案名：瑞 園——25萬平全景水岸花園運(yùn)動(dòng)城堡本案的宣傳概念為：風(fēng)情水岸，健康家園釋義： 這里是揚(yáng)州和鎮(zhèn)江攜手前進(jìn)的樞紐，是建設(shè)區(qū)域中心城市的橋頭堡，是南部新城的第一站和魅力揚(yáng)州的新家園； 這里揚(yáng)州最大的擁有3萬平米風(fēng)情水景的花園社區(qū)，是最揚(yáng)州、最江南的地方，是水岸居住的最新生活方式和最好詮釋。B、 先開發(fā)8和11——14的高層小戶型和挑高戶型產(chǎn)品，集聚人氣，在揚(yáng)州市場引起轟動(dòng)效應(yīng)，打響項(xiàng)目品牌和知名度，消除客戶對(duì)區(qū)域的抗性，大大聚集人氣，為今后的銷售打下基礎(chǔ)。銷售策略建議A、 在揚(yáng)州客運(yùn)西站人流較大的地段設(shè)置售樓處，開通看房直通車，吸引外地人前來購買；B、 在市區(qū)內(nèi)開通幾處看房直通車，前往項(xiàng)目所在地看房、購買；C、 在鎮(zhèn)江和上海、南京均設(shè)售樓點(diǎn)，進(jìn)行四地同時(shí)銷售，擴(kuò)大市場層面；D、 在揚(yáng)州和周邊縣市多做廣告，開通看房直通車，吸引那里的客戶前來購房。