【正文】 由于低房?jī)r(jià)來(lái)本區(qū)域居住。（3） 目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多，且多以大盤(pán)為主，產(chǎn)品涵蓋多層、小高層、別墅和商業(yè)等等，社區(qū)規(guī)劃科學(xué)、環(huán)境園林優(yōu)美、以中高檔產(chǎn)品為主，京華城中城更是以25萬(wàn)平米的規(guī)模和大型商業(yè)Shopping　Mall配套建設(shè)成為揚(yáng)州第一大盤(pán)。（3） 揚(yáng)州周邊地區(qū)如上海、南京等地的客戶(hù)前來(lái)投資、居住。濱河城、東方名城、鴻泰商業(yè)街、凱運(yùn)天地、文昌花園 市場(chǎng)分析（1） 老城區(qū)由于發(fā)展空間有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量日益減少，但由于老城區(qū)配套和生活環(huán)境的優(yōu)越，仍然是揚(yáng)州房地產(chǎn)價(jià)格最高的地方。 主要客戶(hù)群（1） 老城區(qū)項(xiàng)目以老城居民購(gòu)買(mǎi)為多，也有周邊各區(qū)和外地客戶(hù)前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 項(xiàng)目前臨紅旗河古運(yùn)河，四周還有江南水鄉(xiāng)的自然景觀(guān)，景觀(guān)優(yōu)美，空氣清新，環(huán)境很好。 項(xiàng)目與高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西南部的生活區(qū)有一定的距離，與那里的長(zhǎng)途客運(yùn)站等其它配套設(shè)施也相隔較遠(yuǎn)，相對(duì)那里的幾個(gè)項(xiàng)目如星都芳庭、金湖灣等也有一定的劣勢(shì)。 目前，揚(yáng)州市向西已沒(méi)有太多土地用于住宅建設(shè)，向東和向北的環(huán)境較差，只有南部與鎮(zhèn)江接壤處有著大片未開(kāi)發(fā)土地，可見(jiàn)這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力是很大的，未來(lái)的新城區(qū)一定會(huì)形成。 規(guī)劃先行，配套完善“未來(lái)海岸”的開(kāi)發(fā)是順應(yīng)廈門(mén)海灣型城市建設(shè)的趨勢(shì)和規(guī)劃的，本案的開(kāi)發(fā)也是一樣，首先應(yīng)該依托政府對(duì)南部的遠(yuǎn)景規(guī)劃，多向市民宣傳這里將成為揚(yáng)州和鎮(zhèn)江的“衛(wèi)星城”和區(qū)域中心城市的美好未來(lái)，打消市民和購(gòu)房者對(duì)這里是工業(yè)區(qū)的成見(jiàn)，建立起南部新城的新思維、新觀(guān)念，增強(qiáng)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)信心。因此，建議本案的客戶(hù)群定位如下：（一）、主要客戶(hù)群定位 從上海、南京和其他省份搬來(lái)居住、投資的新移民——高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的白領(lǐng)和中層管理人員，有較高的收入水平的，為第一客戶(hù)群體。 年輕客戶(hù)群體對(duì)配套設(shè)施要求不是很高，主要為菜市場(chǎng)、郵局、銀行等生活配套商業(yè)街，其他客戶(hù)要求配套設(shè)施較多，如幼兒園、學(xué)校、交通、會(huì)所、醫(yī)院等，期望能有一個(gè)較好的居住和生活環(huán)境。 在113和14樓規(guī)劃設(shè)計(jì)挑高5米的產(chǎn)品，因?yàn)檫@里與揚(yáng)力集團(tuán)廠(chǎng)房臨近，居住環(huán)境不佳，設(shè)計(jì)挑高產(chǎn)品可以彌補(bǔ)外部環(huán)境的缺陷，同時(shí)可以引起市場(chǎng)轟動(dòng)，吸引大量客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，提升價(jià)格水平。 吸取揚(yáng)州瘦西湖、個(gè)園、何園的園林風(fēng)格精髓，以打造私家園林的精致和意境來(lái)規(guī)劃和設(shè)計(jì)中庭園林，引入運(yùn)河水在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌，以亭臺(tái)樓榭和小橋垂柳創(chuàng)造最揚(yáng)州最江南的美麗花園，使整個(gè)社區(qū)成為一個(gè)私家園林和大公園，一舉打敗所有競(jìng)爭(zhēng)者。 待項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，配套設(shè)施已確定后，可提升至3500元/平方米左右。 這里是揚(yáng)州獨(dú)家提倡生態(tài)健康、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生的生態(tài)康體社區(qū)和運(yùn)動(dòng)家園，是最符合21世紀(jì)居住和生活理念的高尚社區(qū)。E、 采取免費(fèi)入學(xué)、免費(fèi)入托、贈(zèng)送入戶(hù)花園、陽(yáng)光屋、屋頂露臺(tái)等優(yōu)惠措施吸引目標(biāo)客戶(hù)前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。E、 最后開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售景觀(guān)最好、戶(hù)型最大的10和1926樓，使整個(gè)社區(qū)的價(jià)格和品質(zhì)都達(dá)到頂峰，完美收官。1 可視對(duì)講，三表出戶(hù)，24小時(shí)巡邏。（四） 戶(hù)型面積建議 小戶(hù)型：以3465平米的一房和小二房為主，主要在高層建筑，占10%； 二房：90、100平米，占15%； 三房：以11130平米為主，其中以120平米為主，占總戶(hù)型的60%； 挑高戶(hù)型：底層以70、80、90平米的二房為主，上部挑高可多一個(gè)房間，實(shí)際成為三房戶(hù)型（面積為100、1135平米左右），占15%。例如：環(huán)形跑步道、單雙杠、木馬、吊環(huán)、秋千、沙袋、伸腰訓(xùn)練器、壓腿訓(xùn)練器、仰臥起坐平臺(tái)、肋木架、太空漫步器、環(huán)橋、網(wǎng)架滑梯、翹翹板、沙坑、攀爬架、依地形而做的小滑梯、小平衡木等，供各種年齡層次的人休閑、健身，建設(shè)真正的康居社區(qū)。l 是揚(yáng)州市獨(dú)家首推生態(tài)康體概念的運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生社區(qū)，這里有高級(jí)健康會(huì)所，有遍布小區(qū)的運(yùn)動(dòng)康體設(shè)施和健身步道，有最生態(tài)的外部環(huán)境和中庭園林，是最適合中青年人、成功人士頤養(yǎng)身心、健康身體、運(yùn)動(dòng)快樂(lè)的小區(qū)，是真正的揚(yáng)州第一名宅。 來(lái)自周邊縣市的客戶(hù)群體以二房、三房需求為主，戶(hù)型面積在100140平米左右，價(jià)格在33003700元左右。 服務(wù)一流，領(lǐng)先市場(chǎng)針對(duì)目前揚(yáng)州市場(chǎng)上各項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)設(shè)施缺乏，服務(wù)水平一般的市場(chǎng)空白，引起國(guó)內(nèi)一流服務(wù)機(jī)構(gòu)，建設(shè)齊全便利的服務(wù)設(shè)施，不但為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還可以為開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)職工和周邊居民提供生活配套休閑服務(wù)，使這里成為揚(yáng)州成功人士和中高檔消費(fèi)者享受生活的最佳社區(qū)，從而大大提升社區(qū)品位和檔次，促進(jìn)銷(xiāo)售推廣和價(jià)格提高。如何在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)和項(xiàng)目條件下取得開(kāi)發(fā)的成功，就必須解決一系列造成項(xiàng)目劣勢(shì)的問(wèn)題，將其一一化解，并爭(zhēng)取化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，才能扭轉(zhuǎn)局面，帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，使項(xiàng)目能夠順利開(kāi)發(fā)，取得一定的成功，在揚(yáng)州市樹(shù)立起開(kāi)發(fā)商的優(yōu)秀品牌，為其今后的開(kāi)發(fā)先亮出一張精彩的名片。 隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的不斷加強(qiáng)，將有更多的集團(tuán)、企業(yè)前來(lái)辦廠(chǎng)、投資，帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人口和購(gòu)房需求，本案的開(kāi)發(fā)正好可以滿(mǎn)足其中中高收入水平的消費(fèi)者的需要。（二）、劣勢(shì) 項(xiàng)目所在區(qū)域不是政府重點(diǎn)規(guī)劃的主要居住生活區(qū)，而是以工業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，相對(duì)的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施都沒(méi)有跟上，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的限制。 項(xiàng)目規(guī)模較大，占地面積200畝，可進(jìn)行大型社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美，配套也可完善。東區(qū)：市場(chǎng)份額占38．46％，與上季度36．70％相比上升了1．76個(gè)百分點(diǎn)。（3） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平和產(chǎn)品品質(zhì)將不斷提高，成為揚(yáng)州市最適合居住的地方，但競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，為消費(fèi)者提供更多選擇空間和優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 主要客戶(hù)群（1） 市區(qū)公務(wù)員、效益叫好的國(guó)營(yíng)單位職工換房居住。（2） 西區(qū)：市場(chǎng)份額仍為全市最高，占50．23％，比上季度55．58％下降了5．55個(gè)百分點(diǎn)。主要客戶(hù)群（1） 本區(qū)域購(gòu)房者改善居住環(huán)境。趨勢(shì)分析（1）隨著開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的進(jìn)行，將會(huì)有更多的大中型企業(yè)進(jìn)駐，未來(lái)高層次人才數(shù)量將大大增加，對(duì)居住的需求也會(huì)不斷上升，促進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。（3）南區(qū)2004年上半年實(shí)現(xiàn)零的突破，％，％，目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)的西南部，客運(yùn)西站附近，基本上是多層、小高層為主的中檔社區(qū)，但也將要開(kāi)發(fā)一個(gè)別墅型項(xiàng)目“金湖灣”，產(chǎn)品以100—140平方米的二房、三房