【正文】 小高層住宅 平方米 0 高層住宅 53850 平方米 8000 43080 底層 ~二層商業(yè)房 502 平方米 10000 底層物管 50 平方米 三層物管 276 平方米 地下車(chē)庫(kù) 150 個(gè) 100000 其他用房 平方米 銷(xiāo)售收入合計(jì) 45082 10 稅收 土地增 值額 扣除項(xiàng)目 金額 營(yíng)業(yè)稅及附加 45082 萬(wàn)元 % 2592 Z 土地增值稅 22480 萬(wàn)元 30% 6744 22480 20009 企業(yè)所得稅 15736 萬(wàn)元 33% 5193 稅收合計(jì) 14529 9． 4 投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目總投資 20000 萬(wàn)元，資 金 籌措主要來(lái)源 2 個(gè)方 面，自有資金投入約 7000萬(wàn)（含土地），占總投入的 35%；銀行貸款 8000 萬(wàn)， 2020 年 11 月貸款 8000 萬(wàn)，期限 2 年，貸款利率按 7%計(jì)算；銷(xiāo)售收入投入 5000 萬(wàn)元。 公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：自然人占 100%，如融資需要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。 外墻面飾面為外墻涂料。 精彩園林 設(shè)計(jì)，精心的景觀(guān)安排，使得每一扇窗戶(hù)都成為一個(gè)景框，就在你的舉手投足之間，將風(fēng)景融入生活。綠化園林空間細(xì)膩的手法和小巧的尺度豐富了設(shè)計(jì)的層次，并起到了把建筑物結(jié)合成為有機(jī)整體的作用。緊臨 2 號(hào)樓設(shè)有小型 3F 的獨(dú)立商業(yè)服務(wù)用房，其中 2F 為店鋪， 3F 為物管用房。是現(xiàn)代歐式、簡(jiǎn)約、挺拔、時(shí)尚、大氣的市中心標(biāo)志性建筑；闊綽兩房，奢適三房是市場(chǎng)的主流，市中心至尊家園；絕對(duì)皇家園林，培育一域真正的奢華舒適的景觀(guān)園林。靜景 庭 院 定位解析： ■“城市中心” —— 市中心絕版區(qū)域，純粹品質(zhì)生活社區(qū)。他們熱愛(ài)城市，城市中有他們奮斗的軌跡和成熟的歷程；他們迷戀城市，城市中的流光溢彩與物欲橫流是他們生活的樂(lè)趣。 5． 4 目標(biāo)客戶(hù)定位 A．他們普遍生于 70 年代。但他們專(zhuān)業(yè)知識(shí)相對(duì)較少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，從眾心理比較突出。但并不意味著他們沒(méi)有危機(jī) 感，對(duì)未來(lái)的許多不可預(yù)知的因素，他們一般多會(huì)產(chǎn)生一種原始性的防御方式 ： 購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)保值和增值 。 B、私營(yíng)企業(yè)老板 這類(lèi) 客戶(hù) 結(jié)構(gòu)復(fù)雜，但其共性心理是“背靠大樹(shù)好乘涼”。 這部分客戶(hù)具備較高的學(xué)歷和素質(zhì)，從事行業(yè)大都屬于技術(shù)性行業(yè)、公務(wù)員、白領(lǐng)階層等高收入人群，且在行業(yè)中擁有一定職務(wù)，屬于中高層管理人員，他們重視居家的環(huán)境和未來(lái)發(fā)展，希望能夠給自己選擇一個(gè)舒適的居家環(huán)境，能夠放松在工作中疲憊的身心，同時(shí)也將購(gòu)房當(dāng) 作 一項(xiàng)投資，希望能夠在未來(lái)看到收益。 5． 3 目標(biāo)市場(chǎng)分析 受傳統(tǒng)區(qū)域“南富西貴”觀(guān)念的影響，區(qū)域特性吸引了眾多置業(yè)者首選西南方向樓盤(pán)。 俗話(huà)說(shuō)：合適的產(chǎn)品賣(mài)給合適的人。 通過(guò)項(xiàng)目合理的開(kāi)發(fā)步驟，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減少前期投入資金。同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域周邊在售樓盤(pán)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。 3． 5 有效營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛，準(zhǔn)確把握購(gòu)買(mǎi)心理的機(jī)會(huì)。 3． 3 新公司、新形象，客戶(hù)沒(méi)有既成觀(guān)念，可以任意發(fā)揮以獲得客戶(hù)的認(rèn)同。 小區(qū)內(nèi)綠化面積有限，如果做綠化就難以實(shí)現(xiàn)其他健康類(lèi)配套設(shè)施； 發(fā)展機(jī)會(huì) 3． 1 土地市場(chǎng)在三環(huán)路以?xún)?nèi)匱乏的機(jī)會(huì)。 開(kāi)發(fā)公司知名度及品牌度不大的影響。 經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)摸底，開(kāi)發(fā)公司及合作單位不斷對(duì)區(qū)域市場(chǎng)作詳細(xì)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目有了深入的認(rèn)識(shí)，保 證了項(xiàng)目運(yùn)作成功的先決條件。 緊鄰成都騾馬 市商圈。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程及程度將直接影響區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)?，F(xiàn)階段娛樂(lè)、醫(yī)療、文教等相關(guān)設(shè)施仍較齊全，幾年后還有較大改善。 ? 道路路況上佳，交通體系完整，但項(xiàng)目臨近干道道路功能設(shè)置欠考，影響本項(xiàng)目交通出入動(dòng)線(xiàn)的布置。另外中國(guó)電信及中國(guó)聯(lián)通的營(yíng)業(yè)廳也位于此處。 社會(huì)醫(yī)療設(shè)施 本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，這很大程度上可以保證本項(xiàng)目小區(qū)住戶(hù)的求醫(yī)保健問(wèn)題。 高等教育設(shè)施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實(shí)用性而言，基礎(chǔ)教育設(shè)施則為住宅區(qū)的必須配套設(shè)施。美容保健機(jī)構(gòu)發(fā)展蓬勃，應(yīng)是成都居民的日常生活消費(fèi)習(xí)慣所致。區(qū)域內(nèi)其余路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較為分散。干道沿線(xiàn)隨著幾個(gè)新樓盤(pán)建立后，配套發(fā)展了大 規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，如引入百佳，好又多大型超市，個(gè)別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場(chǎng)，離本項(xiàng)目?jī)H十分鐘左右的步行距離。 生活配套： 本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點(diǎn)為：“東高西低”，即以騾馬市商圈為界，其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊(yùn)深厚。 交通條件： 區(qū)域內(nèi)公共交通較為便捷，公交線(xiàn)路數(shù)量充足；途徑項(xiàng)目周邊的公交線(xiàn)路總計(jì) 11 條，其中主要的公交站點(diǎn)均集中于花牌坊干道沿線(xiàn)，如 :可至五桂橋地區(qū)的 4 路（五桂橋 茶店子）；可至市中心 地區(qū)的 62 線(xiàn)（九眼橋 金沙總站）；可到達(dá)火車(chē)北站的 34 線(xiàn)（火車(chē)北站 火車(chē)北站）；可至城南的 93 線(xiàn)（九里堤 紫荊南路）等，便于區(qū)域內(nèi)居民到達(dá)成都市區(qū)的各個(gè)主要地區(qū)。 城西和城 東 作為成熟社區(qū)聚集的兩個(gè)區(qū)域，仍然是成都新盤(pán)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域， 從價(jià)格供應(yīng)來(lái)看，主城區(qū)樓盤(pán)整體均價(jià)接近于 8000 元 /平方米，郊區(qū)的價(jià)格在 5500 元 /平方米左右； 戶(hù)型 :70— 100 平方米 成為需求主力 2020 年全市商品房住宅項(xiàng)目戶(hù)型供應(yīng)面積為 70— 100 平方米 為主 ,各樓盤(pán)的銷(xiāo)售主力產(chǎn)品同樣以 70— 100平方米 的套 2套 3戶(hù)型為主 . 主力購(gòu)房群體最需要的 也是 70— 100 平方米 的套 2 套 3 戶(hù) 型 . 第四章 項(xiàng)目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 根據(jù)我司對(duì)成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項(xiàng)目地處西區(qū) ,屬于騾馬市板塊邊緣 . 其區(qū)域主要特征如下： （ 1）、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目「西錦國(guó)際」及「曦城」項(xiàng)目為代表，花牌坊物業(yè)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。 綜上所述 ，從事房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，必須作好前期市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確把握目標(biāo)市場(chǎng)，在產(chǎn)品功能訴求上爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)差異化、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。三是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持了當(dāng)前價(jià)格水平，不作大的變化，則消費(fèi)者觀(guān)望一段時(shí)間后會(huì)恢復(fù)信心，由猶豫轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)，成交量緩慢回升，目前來(lái)看，這種傾向較為明顯。 在買(mǎi)方期望下降而開(kāi)發(fā)商難以下降的情況下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然相對(duì)穩(wěn)定，但成交量一直較為低迷，市場(chǎng)處于“膠著”狀態(tài)。受政府政策與輿論導(dǎo)向的影響，新進(jìn)入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達(dá)為供應(yīng)方。對(duì)于新開(kāi)項(xiàng)目，大多是通過(guò)拍賣(mài)獲取的土地，成本壓力較大，降價(jià)沒(méi)有空間。但總體市場(chǎng)的價(jià)格并沒(méi)有下降或下降有限。 以上 說(shuō)明 ， 成都市的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展 , 目前正處在一個(gè)較高速度的 發(fā)展階段 ,深厚的文化底蘊(yùn)和獨(dú)具的風(fēng)土人情彰顯著這座歷史文化名城的恒久魅力，孕育了 “ 和諧包容，智慧誠(chéng)信，務(wù)實(shí)創(chuàng)新 ” 的城市精神，日新月異的城市建設(shè)更 添了一份迷人的現(xiàn)代氣息。93 年被國(guó)務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一 .改革開(kāi)放 20 多年來(lái)，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)全面進(jìn)步，人民生活極大改善，成都市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。 “為您想得更多，為您 做得更好”的經(jīng)營(yíng)理念，公司成立以來(lái)，成功開(kāi)發(fā)了 XX 花苑 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，享有較高的市場(chǎng)美譽(yù)度和較強(qiáng)的品牌影響力。 編制范圍： 本可行性研究報(bào)告研究范圍包括與項(xiàng)目有關(guān)的國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) 、項(xiàng)目自身?xiàng)l件、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、項(xiàng)目定位和運(yùn)作、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)。 1． 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： XX 御園； 項(xiàng)目選址：金牛區(qū)王家巷 ； 建設(shè)單位：四川 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司； 占地面積： ㎡； 實(shí)施計(jì)劃： 2020 年 9 月 2020 年 3 月：設(shè)計(jì)、報(bào)建； 2020 年 4 月 2020 年 7 月：基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令； 2020 年 8 月 2020 年 5 月： 08 年 9 月開(kāi)始預(yù)售， 09 年 5 月主體封項(xiàng)； 2020 年 6 月 2020 年 1 月：內(nèi)外裝、整改以及 竣工驗(yàn)收； 2020 年 2 月： 交房。項(xiàng)目所屬板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小 區(qū)為主；目前該板塊開(kāi)發(fā)的最大特點(diǎn)為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面 ,從而更加確立成都“富人區(qū)”的形象。御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 概論 1 項(xiàng)目背景 1． 2 項(xiàng)目概況 1． 3 可行性研究依據(jù)和范圍 第二章 項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主簡(jiǎn)介 第三章 市場(chǎng)分析 3． 1 宏觀(guān)環(huán)境分析 3． 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 3． 3 住宅地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第四章 項(xiàng)目區(qū)域分析 4． 1 區(qū)域地理概況 4． 2 項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析 五章 項(xiàng)目定位 5． 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 2 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 5． 3 目標(biāo)市場(chǎng)分析 5． 4 目標(biāo)客戶(hù)定位 5． 5 形象定位 5． 6 功能和業(yè)態(tài)定位 5． 7 價(jià)格定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 6． 1 規(guī)劃條件 6． 2 規(guī)劃定位的基本思路 6． 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第七章 項(xiàng)目管理 第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 第九章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 9． 1 分析的原則和依據(jù) 9． 2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)明 9． 3 投資估算 9． 4 投資計(jì)劃與資金籌措 9． 5 盈利能力分析 9． 6 清償能力分析 9． 7 盈虧平衡分析 9． 8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 第十一章 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 附件： 市場(chǎng)調(diào)查表 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資） 《國(guó)有土地使用證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可 證》 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 《規(guī)劃條件通知書(shū)》 《放線(xiàn)交接單》