【正文】 （音樂(lè)室、麻將房、健身房）、梳妝間、更衣室、主臥觀景陽(yáng)臺(tái)等多方面功能，而且可以依據(jù)人們通常生活習(xí)性做出比較完美的功能分區(qū)，躍、復(fù)、錯(cuò)層等創(chuàng)新空間也比小戶型大得多。而在北方的大部分城市，似乎只有170 平方米以上才會(huì)被叫做“大戶豪宅”。 1999 年，深圳一家公司推出了一種獲得國(guó)家專(zhuān)利的“躍復(fù)一體”的戶型即將復(fù)式房的下層做成錯(cuò)層式：進(jìn)門(mén)為客廳、公共衛(wèi)生間、餐廳等公共活動(dòng)空間，往下走為廚房和工人房，頂層為主要家庭成員起居活動(dòng)空間。但它所提供的居住質(zhì)量，它所帶來(lái)的如影視劇里西方“資產(chǎn)階級(jí)”生活方式的尊貴感受、它帶給業(yè)主與眾不同的心理優(yōu)越感，又多么讓人心動(dòng)！ 而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。戶內(nèi)樓梯梯段寬度不宜小于 80 厘米，否則不僅行走不方便，家具也難以搬上去。 很顯然，復(fù)式住宅給予住戶的空間層次感十分強(qiáng)，功能分區(qū)也能做得十分到位，其隱秘效果遠(yuǎn)非平面戶型和錯(cuò)層式所能比擬。 好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。 一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 如果客餐廳相連，最好能有開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與 主要家庭成員的房間有所分離。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂(lè)房、麻將室（娛樂(lè)室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門(mén)的方向。 一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開(kāi)： 動(dòng)靜分開(kāi)。 ?? 好戶型的標(biāo)準(zhǔn) 選擇一種戶型，選擇一個(gè)生活空間。 這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個(gè)澡也不方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳里怎么也沒(méi)絲兒風(fēng)？想看電視吧又怕吵著孩子的學(xué)習(xí)，不看電視吧晚上還真挺難受，有時(shí)夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母??很快，在最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽(yáng)臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽(yáng)臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來(lái)了。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 30 頁(yè) 轉(zhuǎn)眼是 80 年代，改革開(kāi)放了，經(jīng)濟(jì)真的好起來(lái)了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善，琢磨起住房問(wèn)題自然就順理成章。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。 坐北向南，四四方方一個(gè)小院子，白天有太陽(yáng)，夜晚有月光；老子住上房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。 戶型功能配置。香港人通常將 70 ㎡ 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 30 頁(yè) 做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過(guò) 100 ㎡。 戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn)： 戶型類(lèi)別配置。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷(xiāo)售暢旺，因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場(chǎng)問(wèn)題，其次才是技術(shù)問(wèn)題。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁(yè) 共 30 頁(yè) 目 錄 第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃 ........................................................................................................... 2 戶型需要策劃 ......................................................................................................................... 2 戶型簡(jiǎn)史 ................................................................................................................................ 3 好戶型的標(biāo)準(zhǔn) ......................................................................................................................... 4 立體戶型面面觀 ..................................................................................................................... 6 大戶型？小戶型？ .................................................................................................................. 7 面積多大才合適？ .................................................................................................................. 8 戶型之首 —— 客廳 .................................................................................................................. 9 主臥 ..................................................................................................................................... 10 廚房 ..................................................................................................................................... 12 洗手間的問(wèn)題 ....................................................................................................................... 13 陽(yáng)臺(tái) ..................................................................................................................................... 15 戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì) ....................................................................................................................... 16 第二部分 售樓書(shū)該說(shuō)點(diǎn)啥 ......................................................................................................... 19 第三部分 關(guān)注購(gòu)房中的感性行為 .............................................................................................. 21 第二部分 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格策略的幾點(diǎn)思考 ................................................................................ 23 一、成本 +競(jìng)爭(zhēng)？消費(fèi)者 +競(jìng)爭(zhēng)？ .......................................................................................... 23 二、金子？銀子？ ................................................................................................................ 24 三、開(kāi)盤(pán)：高開(kāi)低走？低開(kāi)高走？ ....................................................................................... 25 尾盤(pán)：降價(jià)清貨？精細(xì)營(yíng)銷(xiāo)？ .............................................................................................. 26 “低開(kāi)高走”的實(shí)際操作問(wèn)題 .............................................................................................. 29 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁(yè) 共 30 頁(yè) 第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃 可以說(shuō)，戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。 其實(shí)不然。而這一切，顯然不是設(shè)計(jì)所能解決的問(wèn)題而只能是項(xiàng)目策劃人的工作，設(shè)計(jì)師應(yīng)該是在項(xiàng)目策劃人對(duì)戶型類(lèi)別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書(shū)的指導(dǎo)下開(kāi)展工作才能設(shè)計(jì)出真正的“好”戶型。從目前的市場(chǎng)實(shí)況看，由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同，我國(guó)南北之間、東西之間消費(fèi)者對(duì)戶型面積的要求存在巨大差異。我們?cè)诤芏囗?xiàng)目中都見(jiàn)過(guò)一些單純從設(shè)計(jì)角度看堪稱(chēng)優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫(kù)存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯(cuò)誤的位置：面積大、總價(jià)高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層??位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類(lèi)戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則，背離這一點(diǎn)，收獲的就可能是積壓或低價(jià)低利潤(rùn)。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡(jiǎn)要發(fā)展歷史。但動(dòng)輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒(méi)有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個(gè)尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型”，說(shuō)什么也住著挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個(gè)一間半間就不錯(cuò)了，感謝誰(shuí)還來(lái)不及，誰(shuí)想那么多。于是人們盼望能住上客廳、 廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。 有極想看山景海景園景的人，于是有了景觀戶型。 一套好的戶型，首先必須是每一個(gè)房間都間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實(shí)用面積，也符合中國(guó)人的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 30 頁(yè) 消費(fèi)心理。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門(mén)后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無(wú)余。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。 一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家