【正文】 ，通過調(diào)查文獻(xiàn)來獲得資料，從而全面 地、正確地了解掌握所要研究問題的一種方法。結(jié)論一般都是二者呈正比 例或正相關(guān)關(guān)系。李進(jìn) 濤、譚術(shù)魁和郭志濤運(yùn)用協(xié)整的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法分析了利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影 響，結(jié)果表明：利率調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)投資有抑制作用，但效果并不顯著，反而對 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)價(jià)格有助推作用。值得強(qiáng)調(diào)的是， 利率與房地產(chǎn)投資占比的正相關(guān)悖論揭示了利率并不是調(diào)控房地產(chǎn)投資的有效手 段。 (1997)指出引起房地產(chǎn)市場波動的原因主要有供求變化、 空置率、貨幣政策、就業(yè)水平、人口趨勢、法規(guī)政策、家庭規(guī)模等；Harwood(1997)指出居民 收入水平的提高、人口的增長、利率的變化是促使房地產(chǎn)波動的主要因素；Hofmann(2003)利用時(shí)問序列和綜列數(shù)據(jù)技術(shù)研究了世界上 2O 個(gè)國家銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格 之間的長期關(guān)系，結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格會影響銀行信貸，過多的銀行信貸并非房 地產(chǎn)價(jià)格泡沫的原因；Adrian Cooper(2004)利用牛津經(jīng)濟(jì)預(yù)測(OEF)模型對英國房地 產(chǎn)市場進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)，自20 世紀(jì) 80 年代以來英國抵押貸款利率與長期利率的聯(lián) 系制度使得房地產(chǎn)價(jià)格波動幅度減弱，但是近期該利率機(jī)制卻是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上 升的主要原因；Gelach 和 Peng(2005)的研究證明房地產(chǎn)價(jià)格波動影響銀行信貸擴(kuò)張， 而銀行信貸卻不影響房地產(chǎn)價(jià)格；Liang 和 Cao(2007)的研究結(jié)果也顯示，銀行信貸 對房地產(chǎn)價(jià)格存在單向因果關(guān)系，同時(shí)利率對房價(jià)也會產(chǎn)生影響。2011年4月5日， 中國人民銀行決定， 個(gè)百分點(diǎn)。針對房地產(chǎn)市場的低迷 狀態(tài)，央行自 2008 年 9 月 16 日以來短時(shí)間內(nèi)多次調(diào)低存貸款利率。 研究背景 自從 1998 年住房制度商品化改革以來，我國房地產(chǎn)市場得到極大繁榮，房價(jià)不 斷上升、投資增長迅猛。利率對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)外生變量， 取決于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)外的因素。而對于普通購房者而言， 現(xiàn)階段我國普通購房者家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足以一次性付清房款，購買力有限，主要依靠住 房抵押貸款來購房，所以利率政策對房地產(chǎn)市場供求雙方來都有較大的影響力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展同時(shí)促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，并拉動建材、鋼鐵、機(jī)械、 金融服務(wù)等相關(guān)部門產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；居民居住環(huán)境的改善又導(dǎo)致對家庭消費(fèi)品中的家具、 電器等的升級需求； 房地產(chǎn)市場的發(fā)展又可以間接地帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善和相關(guān)公 共服務(wù)業(yè)（如水、電、物業(yè)等）的發(fā)展。因此，應(yīng)該加快利率市場化的改革，改進(jìn)利率傳導(dǎo)機(jī)制，逐步發(fā) 揮出利率政策在調(diào)控房價(jià)中的作用。再從一般經(jīng)濟(jì)分析角度，從房地產(chǎn)的供求機(jī)制來分析利率對房地產(chǎn) 價(jià)格的影響，其中以貸款利率為例說明了貸款利率上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。 內(nèi)容摘要 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)與金融體系的關(guān)系越來越密切。 首先，本文介紹了利率傳導(dǎo)機(jī)制和房地產(chǎn)價(jià)格形成及影響因素的相關(guān)理論，為后文 分析奠定理論基礎(chǔ)。 最后， 鑒于理論和實(shí)證分析的結(jié)論， 我國當(dāng)前利率傳導(dǎo)機(jī)制不順暢， 利率市場化程度不夠。s current interest rate transmission mechanism is not perfect, the interest rate marketoriented not enough. Therefore, it should speed up the liberalization of interest rate, improve the interest rate transmission mechanism, the gradual interest rate policy should play a leading role in the regulation of real estate prices. KEY WORDS : interest rate real estate prices time lag market interest rates研究意義 中國的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展是從 1988 年取消福利分房制度開始的，房地產(chǎn)業(yè)作 為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了快速的發(fā)展階段，已成為中國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo) 性和支柱性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)資金的需求量大，周期長，周轉(zhuǎn)速度慢，同時(shí)我國房地產(chǎn)開發(fā)商的整體實(shí)力 有限，所以，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程對金融貸款依賴程度很大。 利率是中央銀行調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要手段之一。因此，政府在對于利率調(diào)控這一方面，利 率政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會產(chǎn)生怎樣的影響， 利率調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人及房地產(chǎn) 市場今后的發(fā)展會產(chǎn)生何種影響， 同時(shí)利率調(diào)整如何調(diào)整才能有效的影響房地產(chǎn)市場的 供求關(guān)系， 以及近十年的利率調(diào)整對我國將來發(fā)展房地產(chǎn)有何指引之處都是本文研究探 討的意義所在。 進(jìn)入 2008 年， 我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化， 交易量下降顯著，房價(jià)出現(xiàn)下降趨勢，樓市低迷全國彌漫。 進(jìn)入到2011年，央行又?jǐn)?shù)次調(diào)整利率，從2月9日起金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn) ，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 從國外看來，有關(guān)利率與房地產(chǎn)價(jià)格二者關(guān)系的研究較多，全面的實(shí)證分析相對較少。貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)投資有一定的調(diào)控作用，但力度有限。要對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效調(diào)控,必須依靠其它方式。 總的來說，關(guān)于利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系的研究大多都是通過宏觀供求分析、 數(shù)據(jù)分析，綜合運(yùn)用各種數(shù)據(jù)檢驗(yàn)方法來研究二者關(guān)系。本文通過搜集數(shù)據(jù)、運(yùn)用數(shù)據(jù)檢驗(yàn)的方法來研究利率 與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，從而揭示現(xiàn)象背后的規(guī)律。利率政策調(diào)整對上市房地產(chǎn)公司盈利能力影響 姓名： 肖騰學(xué)號： 2010143120 專業(yè)： 金融學(xué)指導(dǎo)老師： 范亞莉 目錄 內(nèi)容摘要.................................................................................................................................... .I Abstract..................................................................................................................................... ..II 一 前言.............................................................................................................................................1 1研究意義 ..................................................................................................................................1 2研究背景....................................................................................................................................1 3研究方法....................................................................................................................................3二 利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論分析.................................................................................. ......3 1理論依據(jù)——四象限模型........................................................................................................3 2基于四象限模型的利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響的分析................................................................4三 利率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證研究.........................................................................................4 1研究方法....................................................................................................................................8 2研究變量的數(shù)據(jù)描述......................................................