【正文】 其次還必須使“銀子看起來象是金子”。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 30 頁 消費者 +競爭定價策略最大的好處由于以消費者的潛在心理接受價格為出發(fā)點，以競爭對手為參照，因而無論規(guī)劃、設(shè)計、建筑、戶型、配套、營銷均以滿足消費者的需求為原則，并時刻注意區(qū)別或跟隨競爭對手，因而實現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)（高額利潤或快速回籠資金）的各種措施、手段、過程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開發(fā)效率達(dá)到最高。深入分析后即可發(fā)現(xiàn)：成本 +競爭和消費者 +競爭是房地產(chǎn)定價的兩種基本策略。影響房子使用效果的城市規(guī)劃、市政建設(shè)、周邊地區(qū)開發(fā)、物業(yè)管理等等，只有發(fā)展商才掌握有全部真實的信息，而在目前法制環(huán)境下，消費者還很難獲得關(guān)于樓盤全面、真實的信息。 對于買房中發(fā)生“感性決策”的原因，我們認(rèn)為主要有四個方面： 缺乏經(jīng)驗。 在一 片水稻田上蓋起的上?！叭f科城市花園”，“站在樓頂用竹桿就能捅到飛機(jī)肚皮”，自然條件之惡劣可以想見。 此外還有建筑裝飾材料、保安管理系統(tǒng)、新材料新科技成果運(yùn)用??根據(jù)每個 樓盤自身優(yōu)勢賣點而側(cè)重不同的介紹。 分析到此我們可以發(fā)現(xiàn)，售樓書是彌補(bǔ)報紙廣告缺陷的最佳媒體！盡管它只能在售樓處派發(fā)，有一定被動性，但它印刷精美引人入勝；它不是大眾媒體，約束相對較小，創(chuàng)意空間大表現(xiàn)手法豐富；它幾乎沒有版面限制對樓盤可作最全面 詳細(xì)的介紹；它獨立印刷無需高昂的發(fā)布費；它獨立成冊不會被其他廣告信息干擾；它制作精良易攜帶便于保存?? 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 30 頁 如果說印刷媒體是地產(chǎn)廣告的最佳媒體，那么報紙 +售樓書就堪稱是珠聯(lián)璧合、相得益彰的最佳組合。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 30 頁 第二部分 售樓書該說點啥 相信每一位到過深圳考察房地產(chǎn)市場的人都會為他們售樓書設(shè)計之精巧、印刷制作之精美、內(nèi)容之細(xì)致豐富、派發(fā)之爽快大方而驚嘆。因此應(yīng)盡量集中。 在結(jié)構(gòu)上，大開間、輕型框架結(jié)構(gòu)、支撐體住宅等適應(yīng)性開放式住宅是大勢所趨。 景觀陽臺：陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺自身也成為一種景觀，是建筑設(shè)計必要的追求。 近年來，隨著居住條件的大大改善，人們對住宅產(chǎn)品功能、品味需求的不斷高升，不僅陽臺的基本面貌、基本功能得到恢復(fù)，而且得到很大的發(fā)展，在設(shè)計上不斷出新出彩。 長方形洗手間的寬度不能太窄，否則將用具集中于一邊或間隙過小都將為使用者帶來麻煩。 洗手間是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出現(xiàn)潮濕陰涼，從而滋生細(xì)菌病毒的地方，因而其采光通風(fēng)特別重要。 （ 11）重大戶型洗手間設(shè)計不重小戶型洗手間設(shè)計。在規(guī)劃設(shè)計階段討論的重點經(jīng)常是 設(shè)計幾個洗手間，而基本不討論洗手間的具體 設(shè)計細(xì)節(jié)。但受傳統(tǒng)文化根深蒂固的影響，目前的洗手間設(shè)計中仍存在諸多亟待解決的問題： （ 1）仍有人將洗手間搞得暗無天日，白天需開燈，余臭長年不絕，且陰森潮濕，讓細(xì)菌們大量繁殖、活得自在。 創(chuàng)新：在此我們想提出兩點創(chuàng)新性想法，一是在 200 平方米以上的戶型中設(shè)立單獨的早餐室，二是設(shè)置開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房。 廚房 我們關(guān)于廚 房的想法可集中歸結(jié)為三個方面：廚房在戶型中的位置；如何提高廚房的舒適度；廚房設(shè)計的創(chuàng)新性想法。 面積：主臥面積當(dāng)然應(yīng)比其 他房間大些，但舒適是有“度”的，因此主臥面積并非越大越好。因此“主臥”的出現(xiàn)，堪稱是戶型 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 30 頁 設(shè)計思想中革命性的突破之一。我們在南方看到多數(shù)都是直接聯(lián)通，而在大連市場，好象多數(shù)都是有隔斷甚至錯開。而在通常情況下，進(jìn)深與開間之比不宜超過，否則也將在因過于狹長影響使用。這也是戶型設(shè)計中必須高度重視的問題。 房子越大則舒適度越高被不少人認(rèn)為是理所當(dāng)然，事實并非如此。否則就失去了過渡房的本意。究竟是多少的比例才恰當(dāng)，這并不能憑主觀的臆想，只能是通過對市場的深入了解才能得 出。這些消費者的小孩還很小或即將誕生，而在目前國內(nèi)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，又需要夫婦兩人都上班工作，他們正是最需要聘請保姆家庭！但目前市場供應(yīng)實際情況是只有三房以上大戶型才帶保姆房，而二房戶型帶 保姆房的則為數(shù)寥寥。在深圳、廣州、上海，一般認(rèn)為 130 平方米以上為大戶型。 顯而易見，復(fù)式住宅面積一般都很大，動輒 200 ㎡以上，而且其單價通常也比同一幢樓或同一小區(qū)的平面住宅要高，因而其總價非同小可，不是一般人所能承受。最淺顯地說就是相當(dāng)于將一幢住宅內(nèi)的“ 502”號房和“ 602”號房通過一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。 一套好的戶型，首先必須是每一個房間都間隔方正，少點“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊多角的“鉆石房”的出現(xiàn)，如此不僅利于家具擺放提高實用面積，也符合中國人的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 30 頁 消費心理。于是人們盼望能住上客廳、 廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。但動輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。我們在很多項目中都見過一些單純從設(shè)計角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層??位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。而這一切，顯然不是設(shè)計所能解決的問題而只能是項目策劃人的工作，設(shè)計師應(yīng)該是在項目策劃人對戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開展工作才能設(shè)計出真正的“好”戶型。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 30 頁 目 錄 第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃 ........................................................................................................... 2 戶型需要策劃 ......................................................................................................................... 2 戶型簡史 ................................................................................................................................ 3 好戶型的標(biāo)準(zhǔn) ......................................................................................................................... 4 立體戶型面面觀 ..................................................................................................................... 6 大戶型？小戶型？ .................................................................................................................. 7 面積多大才合適？ .................................................................................................................. 8 戶型之首 —— 客廳 .................................................................................................................. 9 主臥 ..................................................................................................................................... 10 廚房 ..................................................................................................................................... 12 洗手間的問題 ....................................................................................................................... 13 陽臺 ..................................................................................................................................... 15 戶型設(shè)計趨勢 ....................................................................................................................... 16 第二部分 售樓書該說點啥 ......................................................................................................... 19 第三部分 關(guān)注購房中的感性行為 .............................................................................................. 21 第二部分 關(guān)于房地產(chǎn)價格策略的幾點思考 ................................................................................ 23 一、成本 +競爭？消費者 +競爭？ .......................................................................................... 23 二、金子？銀子？ .....................................................................................