成都市房地產(chǎn)成都江南國(guó)際花園價(jià)格體系及銷(xiāo)售節(jié)奏建議地產(chǎn)價(jià)格-全文預(yù)覽
【正文】 期數(shù) 組團(tuán) 產(chǎn)品 套數(shù) 一期 一組團(tuán) 洋房 230 一 別墅 9 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 23 頁(yè) 期 二組團(tuán) 洋房 129 三組團(tuán) 洋房、多層各30％ 531 洋房、多層各70％ 198 二期 625 三期 737 圖例： 為銷(xiāo)售期 為預(yù)熱期 根據(jù)以上銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售金額的預(yù)測(cè)，可以得出： 銷(xiāo)售收入按上市時(shí)間安排預(yù)測(cè) 銷(xiāo)售計(jì)劃 資金回籠表（萬(wàn)元） 期數(shù) 組團(tuán) 產(chǎn)品 套數(shù) 一期 一組團(tuán) 洋房 230 7700 一期 別墅 9 1435 二組團(tuán) 洋房 129 4719 三組團(tuán) 洋房、多層各30％ 531 5876*30%+2642*30%=2556 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 23 頁(yè) 洋房、多 層各70％ 198 5962 二期 625 18342 三期 737 30691 合計(jì) 預(yù)計(jì) — 16410元。 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 23 頁(yè) 第三部分、江南國(guó)際花園銷(xiāo)售節(jié)奏安排及銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 據(jù)工程進(jìn)度、成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定江南國(guó)際花園住宅部分從 2020 年5 月開(kāi)始銷(xiāo)售，整 個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程大致按三個(gè)組團(tuán)分四個(gè)工段進(jìn)行修建。 3－ 配套設(shè)施問(wèn)題： 本項(xiàng)目地處新區(qū)，尚處于較長(zhǎng)的建設(shè)期，居住的諸多設(shè)施嚴(yán)重不足。這樣，項(xiàng)目均價(jià)起點(diǎn)較高。因此，做好市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)中心、組織直銷(xiāo)、組織以萬(wàn)科城為樣板的深圳體驗(yàn)之旅就成了正式開(kāi)盤(pán)前解決或穩(wěn)定客戶的關(guān)鍵策略。 ③ 未來(lái)貴州大學(xué)的搬遷、水電九局、盤(pán)江礦務(wù)局、開(kāi)磷集團(tuán)、黃果樹(shù)集團(tuán)、省煤炭地礦局、赤天化等大型企業(yè)將往金陽(yáng)搬遷。一是對(duì)金陽(yáng)區(qū)的美好前景有較強(qiáng)的認(rèn)知度與認(rèn)同度；二是對(duì)金陽(yáng)近三年的居住環(huán)境與價(jià)格水平仍然處于較為謹(jǐn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 23 頁(yè) 慎與模糊狀態(tài)。 3－ 片區(qū)關(guān)注度與認(rèn)同度問(wèn)題： 我們本次組織的江南公司、業(yè)內(nèi)人士、我公司在做競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目量化評(píng)分的過(guò)程中看出，消費(fèi)者并不過(guò)分的看中產(chǎn)品本身，更多是心理評(píng)比，也就是 消費(fèi)印象導(dǎo)致了價(jià)格差異 。同時(shí)也需要在以下方面進(jìn)行保證。因此，我們建議銷(xiāo)售均價(jià)在營(yíng)銷(xiāo)附加值價(jià)（ 品牌溢價(jià)與創(chuàng)新產(chǎn)品溢價(jià) ）建立的基礎(chǔ)上較上面均價(jià)有一定程度的上浮。 ① 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中營(yíng)造的異國(guó)生活氛圍，與本案類(lèi)同。 ④ 項(xiàng)目小高層、高層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)具有一定的創(chuàng)新性與領(lǐng)導(dǎo)性 ① 同區(qū)域內(nèi)，近期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的同類(lèi)產(chǎn)品。也是本項(xiàng)目無(wú)法比擬的。贏得公眾較高的評(píng)價(jià)。產(chǎn)品品質(zhì)較本案較差 ③ 三橋板塊地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，大盤(pán)、優(yōu)盤(pán)不斷推出，吸引了不少市民的眼球。 ⑥ 該項(xiàng)目成本較低，價(jià)格上漲空間較大。天下 山水黔城 中天世紀(jì)新城 本項(xiàng)目 TH 平均分 78 73 77 79 77 均價(jià) PA＝ 5600 PB＝ 5200 PC＝ 4860 PD＝ 5300 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格 Pi’ Pi’ =( QX/ Qi) Pi 注： Pi 為銷(xiāo)售均價(jià) PA’ =(QX/QA) PA=77/78*5600=5528 PB’ =(QX/QB) PB=77/73*5200=5485 PC’ =(QX/QC) PC=77/77*4860=4860 PD’ =(QX/QD) PC=79/77*5300=5166 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 23 頁(yè) 各相關(guān)樓盤(pán)權(quán)重取值為 Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響 ) WA=25% WB=25% WC=40% WD=10% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD =5528*25%+5485*25%+4860*40%+5166*10% =5214 電梯公寓 我們將 山水黔城 、景怡苑、貝地盧加諾的小高層和高層作為本案高層的參考價(jià)格。盧加諾、興隆城市花園洋房作為本案洋房的參考價(jià)格。 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 23 頁(yè) 二、利用成本導(dǎo)向定價(jià)法制定江南國(guó)際花園均價(jià) （粗略的開(kāi)發(fā)成本估算）： 地價(jià)及其三年資金成本 15000 萬(wàn)元， 平均可售建筑面積地價(jià) 625 元 （總可銷(xiāo)售面積約為 24 萬(wàn)平米） 景觀建造成本平均 150 元 主體建造成本平均 1000 元 主體配套設(shè)備平均 100 元（如：電梯等） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)平均 90元（廣告及顧問(wèn)費(fèi)按銷(xiāo)售價(jià) 3000 元的 3％計(jì)） 管理成本平均 70 元 配套費(fèi)等 150 元 設(shè)計(jì)費(fèi) 30元 稅收 20 元（按照銷(xiāo)售價(jià) 3000 元的 %計(jì) ） +(預(yù)交所得稅應(yīng)該為 ) 其它 100 元 以上合計(jì)單位銷(xiāo)售成本為 2335 元 按照房產(chǎn)業(yè)一般利潤(rùn)率 20％計(jì)，用成本加層法計(jì)算，江南國(guó)際花園的銷(xiāo)售均價(jià)約為2335（ 1＋ 20％）＝ 2800 元 三、利用可比樓盤(pán)量化定價(jià)法制定江南國(guó)際花園的各類(lèi)產(chǎn)品總體均價(jià) 本案物業(yè)類(lèi)型以洋房、小高層、高層為主，附加少量聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅。金陽(yáng)一層臨街鋪面銷(xiāo)售單價(jià)從 8000— 13000 元不等，可以與白云、新添相對(duì)成熟的區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品相比擬。 年初中天、貴財(cái)兩公司分別拿到金陽(yáng)拍賣(mài)的南湖周邊的幾塊地，已經(jīng)在緊鑼密鼓中籌備，據(jù)悉這幾塊地將以聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、退臺(tái)洋房等中高檔次的產(chǎn)品為主導(dǎo)，也將在明年與客戶見(jiàn)面。小高層起價(jià) 2200 元 /平方米，每?jī)蓪?30 元的層差，最高價(jià)格達(dá) 2900 元 /平方米。目前的銷(xiāo)售起價(jià)為 2500 元 /平方米，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 了 2800 元 /平方米，較去年也有400 元 /平方米的漲幅。 大營(yíng)坡板塊 —— 教育中心區(qū)的延續(xù) 該板塊以蠻坡“世紀(jì)園小區(qū)”、“小石城”、“中天花園后期開(kāi)發(fā)小組團(tuán)”、“銀海嘉怡花園”等項(xiàng)目為主。今年白云板塊不再是商業(yè)用房唱主角，
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