【正文】 層高： 3M 進(jìn)深： 38M 60~80 元 /㎡ 一方購(gòu)物廣場(chǎng)（ 2022年開(kāi)業(yè)） 1F（前廳） 珠寶、鞋、運(yùn)動(dòng)服飾、皮具、眼鏡 3000 ㎡左右 層高： 4M 進(jìn)深： 23M 100 元 /月 /㎡ 配置： 2部樓梯；無(wú)電梯無(wú)衛(wèi)生間；經(jīng)營(yíng)狀況一般 1F（后廳） 藥房 層高： 3M 進(jìn)深： 2F（前廳） 女裝 層高： 進(jìn)深： 25M 70 元 /月 /㎡ 2F（后廳） 育嬰之星嬰童生活館 層高。 大型集中型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯 目前恩施市大型賣(mài)場(chǎng)主要集中在舞陽(yáng)商圈及小渡船商圈內(nèi)，以百貨和家居類(lèi)居多，對(duì)周邊 的吸納效應(yīng)明顯。作為適宜居住的區(qū)域，其商業(yè)以生活配套服務(wù)為主，其發(fā)達(dá)程度與商業(yè)氛圍雖不如舞陽(yáng)壩商圈，但也較為完善繁榮，未來(lái)發(fā)展價(jià)值開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。預(yù)測(cè)至 2020 年，該區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)總面積可達(dá) 萬(wàn)平方米。 恩施市商業(yè)市場(chǎng)分析 恩施商業(yè)圈分布狀況：三點(diǎn)擴(kuò)散，輻射發(fā)展 恩施的商業(yè)區(qū) 主要分布在舞陽(yáng)壩、老城區(qū)、航空大道與機(jī)場(chǎng)路，形成舞陽(yáng)壩、小渡船、六角亭三個(gè)商業(yè)板塊。 煌庭國(guó)際廣場(chǎng)（小渡船片區(qū)） 投資商： 恩施市豐盛園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積： 建筑面積 ： 住宅均價(jià)： 5200 元 /M178。 。 容積率： 預(yù)售許可證發(fā)證日期： 20220113 戶型： 6 層洋房，頂層為 200m2 復(fù)式樓，普通洋房 155m2 三房 。四房基本售罄，剩余部分 96M178。 優(yōu)惠政策： 按揭 折 預(yù)售許可證發(fā)證日期： 20221205 戶型： 159M178。 ? 新開(kāi)高檔酒店數(shù)量在不斷攀升中， 恩施樓盤(pán)分析 在售樓盤(pán)一覽表 板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 可售套數(shù) 舞陽(yáng)片區(qū) 中央國(guó)際 黃泥路（施州大道） 26 崇文廣場(chǎng) 舞陽(yáng)大街 60 清江鳳凰城 學(xué)院路 102 土橋片區(qū) 怡景苑 土橋壩 176 六角亭片區(qū) 信達(dá)首府 葉挺路 231 小渡船片區(qū) 尚品世紀(jì)庭苑 工農(nóng)路 70 紅廟片區(qū) 江語(yǔ)城 開(kāi)發(fā)區(qū) 122 金典大廈 施州大道 30 龍鳳壩 御景新村 白楊坪 31 旗峰壩 盛世家園 土司城路 15 此表列出目前恩施市可售住宅套數(shù) 15 套以上的全部樓盤(pán)，由此可見(jiàn)目前恩施住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的空間較大。目前恩施市內(nèi)四星級(jí)酒店 4 家，星級(jí)酒店 38 家，星級(jí)酒店客房 2452 間，且大多集中在老城區(qū)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的酒店較少。 2022 年恩施與其他城市旅游人數(shù) 情況對(duì)比（萬(wàn)人） 20222022 年恩施、宜昌、湘西游客走勢(shì)對(duì)比圖 將湘西和宜昌單獨(dú)拿出來(lái)比較，是因?yàn)槿幎紝儆谕瑓^(qū)域的旅游城市，三年的旅游走勢(shì)我們可以看到恩施的游客增長(zhǎng)率是最高的， 20222022 年的年增幅都在 400 萬(wàn)人左右，說(shuō)明恩施的基數(shù)起點(diǎn)較低，但是發(fā)展空間巨大。 恩施州星級(jí)酒店、旅行社數(shù)量 旅行社和星級(jí)酒店的數(shù)量走勢(shì)，反映了 5 年里恩施旅游行業(yè)的走勢(shì)，我們看到旅行社的 數(shù)量在不斷攀升，星級(jí)酒店的數(shù)量也得到平穩(wěn)的發(fā)展。遠(yuǎn)期：構(gòu)建城市綜合交通網(wǎng)絡(luò)，形成一個(gè)城市內(nèi)外交通暢通、交通功能與交通結(jié)構(gòu)清晰、與道路建設(shè)更加融合的綠色交通體系。而恩施市作為湖北省唯一的少數(shù)民族自治州首府的這一性質(zhì)也是非常特殊和重要的。 從城市規(guī)模來(lái)看， 城市人口規(guī)模近期為 36萬(wàn)人，中期為 44萬(wàn)人，遠(yuǎn)期為 60萬(wàn)人。 —— 交通樞紐城：充分利用恩施綜合交通條件逐步改善的戰(zhàn)略機(jī)遇，把恩施城區(qū)打造成鄂、渝、湘三省交界處主要的交通樞紐之一，提升城市的綜合交通服務(wù)功能，建設(shè)交通樞紐城。 在城市發(fā)展戰(zhàn)略取向上， 一是恩施將實(shí)施“三線展開(kāi)、兩江突破”：圍繞“ 318”國(guó)道、滬渝高速公路、宜萬(wàn)鐵路三條交通大動(dòng)脈展開(kāi)，圍繞長(zhǎng)江、清江實(shí)現(xiàn)兩江突破；二是“三業(yè)并舉、兩級(jí)融合”：做大做強(qiáng)特色農(nóng)業(yè)，加快發(fā)展新型工業(yè)，突破性發(fā)展壯大生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)恩施與周邊地區(qū)的融合，加強(qiáng)州內(nèi) 2市 6縣的有機(jī)融合，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互促共贏的一體化發(fā)展格局；三是“三區(qū)共建、兩品提升”：建設(shè)成“全省生態(tài)文明建設(shè)試驗(yàn)區(qū)，武陵山區(qū)旅游、商貿(mào)、物流經(jīng)濟(jì)中心區(qū)，全國(guó)民 族團(tuán)結(jié)進(jìn)步示范區(qū)”，城市品位、人民生活品質(zhì)同步提升。 ②遠(yuǎn)景發(fā)展方向 遠(yuǎn)景城市的發(fā)展方向以向北向南擴(kuò)散為主，適度向西、東發(fā)展，受到自然山體條件、外圍高速公路和鐵路限制，城市不宜無(wú)限擴(kuò)張。 遠(yuǎn)期發(fā)展的主要區(qū)域：龍鳳壩、高橋壩、七里坪、農(nóng)副產(chǎn)品加工園。 近期發(fā)展的主要區(qū)域：旗峰壩、東區(qū)行政區(qū)、站前區(qū)、金子壩商務(wù)區(qū)。 ②污水預(yù)測(cè)： 城市污水按平均日用水量的 85%計(jì)，規(guī)劃遠(yuǎn)期城市污水量 /日。規(guī)劃四水廠位于方家壩，布置在大龍?zhí)端娬疚鱾?cè)、小村一組和小村三組之間。日（最高日，含未預(yù)見(jiàn)及漏損），總需水量遠(yuǎn)期 /日（最高日）。 ? 六片區(qū)指開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)景觀開(kāi)拓區(qū)、東區(qū)經(jīng)濟(jì)景觀區(qū)、小渡船現(xiàn)代文化景觀區(qū)、鳳凰山高教文化景觀區(qū)、六角亭古城景觀保護(hù)區(qū)、舞陽(yáng)壩傳統(tǒng)文化景觀保護(hù)區(qū)。 城市景觀特色空間布局為“一帶、一脈、六片區(qū)”。 五 楔（山林楔入）： 楔形綠地構(gòu)成城市外圍綠環(huán)和兩大中央生態(tài)區(qū)的綠色生態(tài)廊道，使城市周?chē)淖匀簧搅志G地和城市中央生態(tài)區(qū)有機(jī)地融合在一起，并延伸為綠色脈絡(luò)將各個(gè)景點(diǎn)串聯(lián)在一起。 一環(huán)（翠環(huán)繞城）： 高橋壩近郊風(fēng)景區(qū)、月亮巖近郊風(fēng)景區(qū)、龍洞河近郊風(fēng)景區(qū)、青龍山近郊風(fēng)景區(qū)、大龍?zhí)督硷L(fēng)景區(qū)。城區(qū)平均 1座橋 /。 ③構(gòu)架城市外環(huán)線 將“ 209”繞城公路與規(guī)劃的東環(huán)城路快速通道 連接起來(lái)，形成城區(qū)外環(huán)線。 遠(yuǎn)期： 構(gòu)建城市綜合交通網(wǎng)絡(luò)，形成一個(gè)城市內(nèi)外交通暢通、交通功能與交通結(jié)構(gòu)清晰、與道路建設(shè)更加融合的綠色交通體系。 ③航空 近期改擴(kuò)建與機(jī)場(chǎng)聯(lián)系的道路。 七里坪組團(tuán)：以現(xiàn)狀七里坪集鎮(zhèn)為依托，主要功能為物流。 功能區(qū)外圍是以龍洞河、沙河風(fēng)景區(qū)為依托的大型生態(tài)旅游休閑區(qū)。 金馬 —— 緊鄰楓香坪東北部的農(nóng)副產(chǎn)品加工園。主要功能為商業(yè)服務(wù)、文體娛樂(lè)、居住等功能。 七里坪物流組團(tuán)：城市東南部的 七里坪組團(tuán)，位于城市外環(huán)線，與滬渝高速交通聯(lián)系便捷，區(qū)位相對(duì)獨(dú)立，規(guī)劃為物流組團(tuán)。 ②兩翼： 東翼：金桂大道以東地區(qū)，由楓香坪車(chē)站綜合區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品加工園（包含紅廟經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）、州城行政新區(qū)、金子壩商務(wù)綜合區(qū)、大學(xué)城五大功能區(qū)組成。 （ 1）布局原則 完善功能布局，提升城市中心地位；傳承山水生態(tài)格局，展現(xiàn)城市自然特色；體現(xiàn)社會(huì)公平，改善人居環(huán)境；保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，繼承城市傳統(tǒng)文化。 禁建區(qū)：城市重要的生態(tài)通廊和生態(tài)背景區(qū)域。 遠(yuǎn)期（ 2030年 ），中心城區(qū)人口規(guī)模 ，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?60平方公里以內(nèi)，人均建設(shè)用地不超過(guò) 100平方米。 民族風(fēng)情城： 充分利用恩施州以土、苗為主的多元民族文化資源，把恩施城區(qū)打造成全州民 族風(fēng)情的集中展示地，提升城市的地域民族風(fēng)貌特征，建設(shè)民族風(fēng)情城。鄂西生態(tài)文化旅游圈核心城市之一。 (2)區(qū)域交通樞紐。 二 級(jí)城鎮(zhèn)：即屯堡鎮(zhèn)、芭蕉鎮(zhèn)、崔壩鎮(zhèn)和白楊坪鎮(zhèn)等四個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，規(guī)劃至 2030年鎮(zhèn)區(qū)人口在 — 。 一環(huán)：即環(huán)形拱衛(wèi)恩施中心城區(qū)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，包括屯堡鎮(zhèn)、白果鎮(zhèn)、芭蕉鎮(zhèn)、三岔鎮(zhèn) 和白楊坪鎮(zhèn)，是恩施市城鄉(xiāng)聯(lián)系最緊密的區(qū)域。 規(guī)劃按“以點(diǎn)帶面、串點(diǎn)成線、點(diǎn)軸開(kāi)發(fā)”的總體思路，構(gòu)筑恩施市 “五區(qū)一核四點(diǎn)一環(huán)五軸”的城鎮(zhèn)與區(qū)域開(kāi)發(fā)總體空間布局結(jié)構(gòu)。 五、 市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 ： 現(xiàn)狀（ 2022年）市域總?cè)丝?，市域城鎮(zhèn)人口 ，市域城鎮(zhèn)化率 33%。 一核： 恩施中心城區(qū)。 四、 州域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 全省生態(tài)文明建設(shè)試驗(yàn)區(qū)。 規(guī)劃區(qū)行政管轄范圍包括：龍鳳鎮(zhèn)的小龍?zhí)洞?、龍鳳村、雙堰塘村、三河村、三龍壩村、向家村、吉心村、二坡村等 8個(gè)村行政區(qū)劃范圍及中心城區(qū)的大龍?zhí)洞濉⒑喂ゴ?、楓香坪村、耿家坪村、金子?村、陽(yáng)鵲壩村、旗峰壩社區(qū)、黃泥壩社區(qū)、核桃壩村、松樹(shù)坪村、小渡船社區(qū)、三孔橋社區(qū)、高橋壩村、書(shū)院社區(qū)、舞陽(yáng)壩社區(qū)、五峰山村、窯灣社區(qū)、七里坪村、周家河村、頭道水村、譚家壩村以及鴨子塘村高速公路以西部分，共 23個(gè)村、居委會(huì)行政管轄范圍。恩施房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)在市場(chǎng)和政府的雙重調(diào)控下逐步發(fā)展壯大并走向成熟。 【房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析結(jié)論】 目前恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)交投活躍，供銷(xiāo)兩旺，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。 五部委將開(kāi)發(fā)商拿地的首付比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。 國(guó) 務(wù) 院 發(fā) 布“國(guó)四條 ”以遏制 部 分 城 市房?jī)r(jià) 過(guò) 快 上漲勢(shì)頭。 作為實(shí)際上調(diào)控里邊最重要稅收政策 金融政策 行政手段 國(guó)務(wù)院要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，另外，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型面積在 90平米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。 今年宏觀政策走勢(shì) 宏觀政策分析 樓市調(diào)控政策解析 2022 年 1 月 26 日國(guó)務(wù)院公布八條最新樓市調(diào)控政策， “新國(guó)八條 ”使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首付提至六成，限購(gòu)令也推向了全國(guó)執(zhí)行，可謂最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策。 分析看到 ， 恩施全 州 2022 年 17 月 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)投資 億元；商品房施工面積 萬(wàn)平方米；已竣工商品房面積為 萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，其中住宅面積為 萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售額 億元。 恩施商品房銷(xiāo)售套數(shù)趨勢(shì)分析圖（截止 11 月） 在 1011 月份時(shí)， 恩施市商品房 銷(xiāo)售出現(xiàn)了一次井噴，僅 2022 年 1011 月，商業(yè)用房銷(xiāo)售套數(shù)為 699 套，住宅銷(xiāo)售套數(shù)為 634 套，根據(jù)調(diào)查，這次商業(yè)井噴跟武陵國(guó)際裝飾城 等幾家項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán) 有關(guān)。 ? 從商品房供應(yīng)量來(lái)看 ，今年市場(chǎng)目前新增供應(yīng)全部來(lái)自舞陽(yáng)、六角亭、小渡船片區(qū)，其中以小渡船片區(qū)供應(yīng)面積最大。但 3106 元的均價(jià)，在與全省地級(jí)市橫向比較來(lái)看，仍屬于價(jià)格洼地。 2022 年 至 今，竣工和開(kāi)工 增幅略高于 銷(xiāo)售 增幅，表明了當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心，同時(shí)也反映了今后 12 年市場(chǎng)預(yù)售供應(yīng)量和今后 23 年市場(chǎng)現(xiàn)房供應(yīng)量的增減情況 。近 五 年恩施市施工面積持續(xù)強(qiáng)勢(shì)穩(wěn)定增長(zhǎng)顯示出恩施市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱 潮，同時(shí)預(yù)示著未來(lái)幾年恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)總量將持續(xù)增長(zhǎng)。（截止到 2022 年 11 月的最新數(shù)據(jù)顯示，恩施市固定資產(chǎn)投資完成額，比去年增加 %。隨著城市空間的延伸和旅游經(jīng)濟(jì)的牽引，將吸引更多資本推動(dòng)恩施旅游及房地產(chǎn)快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和城市建設(shè)的飛速發(fā)展將給恩施房地產(chǎn)帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。 恩施州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體趨勢(shì) 恩施是湖北重要的生態(tài)旅游城市，武陵山區(qū)旅游、商貿(mào)、物流經(jīng)濟(jì)中心區(qū)。 單位：元。數(shù)據(jù)來(lái)源：恩施州統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 恩施州從 09 年開(kāi)始，連續(xù)兩年的商品房銷(xiāo)售面積大于竣工面積，說(shuō)明恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)處于健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場(chǎng)需求旺盛，使得每年的住宅和商業(yè)銷(xiāo)售額呈大幅上升的趨勢(shì)。隨著恩施城市交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，將對(duì)恩施市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。經(jīng)濟(jì) 保持 快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到了合理調(diào)控 ，強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，將為恩施房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐 20222022 年 第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度 數(shù)據(jù)來(lái)源：恩施州統(tǒng)計(jì)局 分析：中邦地產(chǎn) 近年來(lái)恩施的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)變化，第一產(chǎn)業(yè)比例雖然依然偏高，但已經(jīng)開(kāi)始逐年遞減，第二產(chǎn)業(yè)呈逐年遞增的局面 ， 其中第三產(chǎn)業(yè)出現(xiàn) 了較大的上升幅度，說(shuō)明恩施的旅游業(yè)開(kāi)始進(jìn)入良性的發(fā)展空間。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保 持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭 2022 年全州完成生產(chǎn)總值 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %。 ? 城市光環(huán) 恩施市 1998 年被列為國(guó)家對(duì)外開(kāi)放城市，是湖北省九大歷史文化名城之一。 ? 資源稟賦 恩施市資源富集，文化底蘊(yùn)深厚。 恩施土橋壩項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 武漢地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司