【正文】 酒店客房 2452 間，且大多集中在老城區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的酒店較少。 優(yōu)惠政策： 按揭 折 預售許可證發(fā)證日期： 20221205 戶型： 159M178。 容積率： 預售許可證發(fā)證日期： 20220113 戶型： 6 層洋房，頂層為 200m2 復式樓，普通洋房 155m2 三房 。 煌庭國際廣場（小渡船片區(qū)） 投資商： 恩施市豐盛園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 建筑面積 ： 住宅均價： 5200 元 /M178。預測至 2020 年，該區(qū)商業(yè)營業(yè)總面積可達 萬平方米。 大型集中型商業(yè)競爭優(yōu)勢明顯 目前恩施市大型賣場主要集中在舞陽商圈及小渡船商圈內，以百貨和家居類居多，對周邊 的吸納效應明顯。這個區(qū)現(xiàn)以中低檔服裝銷售和家電市場為主，另有兩家小型超市。 舞陽壩商業(yè)核心區(qū) ： 以舞陽壩為核心，是目前恩施市商業(yè)最為繁華的地段，該中心區(qū)總面積為 75 公頃，其輻射范圍涵蓋整個主城區(qū)。 容積率： 5 預售許可證發(fā)證日期： 20221101 戶型： 17 層高層， 8 9 10 101 兩房； 11 11 13 141 三房。三房。 重點樓盤剖析 全市典型項目地理位置圖 項目地塊主要分布在清江河兩側，遵循“地理位置相似，客戶來源雷同”的原則，主要選取施州大道沿線、航空路和東風大道沿線項目作為研究對象，具體項目在以下 兩 個片區(qū)： 小渡船片區(qū)、 舞陽片區(qū) 黔龍 1 號 （小渡船片區(qū)） 投資商： 恩施 黔龍陽光地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積： 容積率 : 建筑面積： M178。 恩施州景區(qū)一覽表 景點名稱 質量等級 聯(lián)系電話 巴東神龍溪 5A 4335245 利川騰龍洞 4A 7266755 恩施土 司城 4A 8458166 咸豐坪壩營 4A 6831922 恩施龍鱗宮 3A 8512345 恩施梭布埡 3A 6419189 利川龍船水鄉(xiāng) 3A 7864888 利川朝陽洞 3A 7559606 巴東巴人河 3A 4613088 巴東寇準公園 3A 4332367 巴東鏈子溪 3A 4333037 利川大水井 2A 6804608 利川玉龍洞 2A 8507704 利川福寶山 2A 7416819 來鳳龍嘴峽 2A 6411588 鶴峰烈士陵園 2A 5261351 恩施楓香 坡 2A 8482022 建始朝陽觀 2A 13971870151 巴東無源洞 2A 13971886038 利川蘇馬蕩 2A 13403036188 恩施銅盆水 2A 8466543 恩施大峽谷 非 A 8542333 恩施畫廊 非 A 18963901338 恩施柳州城 非 A 8242902 恩施清江闖灘 非 A 8245415 恩施望城坡 非 A 利川齊岳山 非 A 建始野三河 非 A 15570551078 建始云霧觀 非 A 3304443 宣恩貢水河 非 A 18771248111 宣恩雙龍湖 非 A 宣恩彭家寨 非 A 咸豐唐崖河 非 A 13307121552 咸豐官壩苗寨 非 A 來鳳仙佛寺 非 A 鶴峰屏山 非 A 鶴峰董家河 非 A 5995333 此表顯示 2022 年最新的景區(qū)數(shù)量和名稱，由此表我們可以看到很多知名景點處于非 A 狀態(tài)，說明恩施豐富的旅游資源將在未來 13 年內得到釋放，景區(qū)的質量和數(shù)量將得到大幅度的提升。 恩施州 A 級景區(qū)數(shù)量 旅游業(yè)的發(fā)展總是伴隨著當?shù)鼐皡^(qū)數(shù)量和質量的逐漸提升，根據(jù)此表我們可以看到恩施州在短短 3 年里景區(qū)數(shù)量和級別上有了較平穩(wěn)的提升，根據(jù)旅游局提供的數(shù)據(jù)表明，除了 A 級景區(qū)外，還有一批優(yōu)質的非 A 景區(qū)，比如我們熟知的恩施大峽谷、清江闖灘、利川野三河等等。 從城市性質上講， 恩施位于武 陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)腹地中心，在湖北省處于重要的西部窗口位置，無論是在聯(lián)系鄂渝湘黔四省，還是在聯(lián)系重慶都市區(qū)、宜昌都市區(qū)乃至武漢城市圈中，恩施都起著至關重要的作用。 —— 民族風情城：充分利用恩施州以土家苗族為主的多元民族文化資源，把恩施城區(qū)打造成全州民族風情的集中展示地，提升城市的地域民族風貌特征，建設民族風情城。 目前還無法準確預測 本世紀中葉恩施中心城區(qū)城市人口規(guī)模，但隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化水平的不斷提高，恩施城區(qū)功能的不斷完善，城市吸引力不斷增強，城市人口規(guī)模會進一步增加。 ③污水處理廠： 規(guī)劃四處污水處理廠： ? 官坡污水處理廠 ( /日，增容 /日 )； ? 楓香坪污水處理廠 (7萬噸 /日 )； ? 大沙壩污水處理廠 ( /日 )； ? 里坪污水處理廠 ( /日 )。 擴建三水廠，供水規(guī)模由 /日擴建到 12萬噸 /日，取水規(guī)模擴建至 20萬噸 /日（含二水廠原水 8萬噸 /日）。 ? 一脈指城市山體連續(xù)景觀脈。 一軸（綠軸穿城）： 清江親水走廊形成生態(tài)綠軸，以親水走廊為載體，濱水綠地沿水而生，水、綠纏綿，相輔相成，構筑恩施中心城區(qū)綠化主軸。該環(huán)線道路在設計時可考慮山地環(huán)城自行車運動和比賽的功能。 ①發(fā)展目標 近期： 銜接好城市內外交通，暢通城市內部交通。 方家壩 —— 保留提升區(qū)； 松樹坪 —— 城市綜合居住新區(qū)； 高橋壩、大沙壩 —— 城市工業(yè)新區(qū)，包括有新型產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、倉儲等。主要功能劃分：黃泥壩 —— 綜合居住新區(qū)；旗峰壩 —— 商貿區(qū)、綜合居住新區(qū)。 ③雙組團： 龍鳳新城組團：城市北部的龍鳳壩，位于帶水河沿岸、宜萬鐵路以北，與城市主城區(qū)有宜萬鐵路相隔，位置相對獨立，為龍鳳壩鎮(zhèn)區(qū)所在地，有一定的建設基礎。 適建區(qū)：綜合發(fā)展條件較好，適宜城市建設用地發(fā)展 的區(qū)域。 交通樞紐城： 充分利用恩施綜合交通條件逐步改善的戰(zhàn)略機遇，把恩施城區(qū)打造成鄂、渝、湘三省交界處主要的交通樞紐之一，提升城市的綜合交通服務功能，建設交通樞紐城。 (4)具有優(yōu)良人居環(huán)境的居住地。 規(guī)劃恩施市形成“三級三等”的城鎮(zhèn)等級規(guī)模結構。 遠期（ 2030年）市域總人口 92萬人，市域城鎮(zhèn)人口 70萬人，市域城鎮(zhèn)化率76%。全國先進少數(shù)民族自治州、民族團結進步示范區(qū)。 恩施城市總體規(guī)劃 一、 規(guī)劃原則 區(qū)域協(xié)調發(fā)展原則；經(jīng)濟與社會協(xié)調發(fā)展原則；節(jié)約及集約用地、環(huán)境保護原則 ；彰顯城市民族地域文化及歷史特色原則；規(guī)劃連續(xù)性原則。 國務院宣布保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例 20%其它30%。 發(fā)改委擬研究開征物業(yè)稅。 據(jù)此分析，在國家維持樓市調控的大環(huán)境下，結合恩施房價走高的特點，不排除在未來會有相關的樓市限制性措施出臺。這與該片區(qū)適中的房價，較好的居住環(huán)境，較全的生活配套，及便利的交通有著直接聯(lián)系。 從上圖可以發(fā)現(xiàn)， 09 年出現(xiàn)一次大幅的跳躍， 2022年 2022 年 略有回調，說明未來幾年的供應量會保持一個平穩(wěn)的高位走勢。數(shù)據(jù)來源：湖北省統(tǒng)計局 分析：中邦地產(chǎn) 恩施房地產(chǎn)開發(fā)投資總額整體呈逐年走高的趨勢，其中較為明顯的是商業(yè)地產(chǎn)的投資額總額變化最大， 2022 年一年的投資 額，超過了 0 09 兩年之和，住宅部分的投資額總量增長穩(wěn)定，市場依然以 90140 平米的中大戶型為開發(fā)主體，但明顯看到從 09 年開始， 90 平米以下中小戶型住宅的比例在提升，說明健康穩(wěn)定的地產(chǎn)投資環(huán)境正在形成。對本項目而言，恩施整體經(jīng)濟為項目提供了充足的消費群體和良好的開發(fā)環(huán)境。 居民儲蓄余額顯著提高 20222022 年城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額及增長速度 單位：元。全年商品房銷售額 億元，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 %。 2022 年 GDP 三次產(chǎn)業(yè)構成 數(shù)據(jù)來源：恩施州統(tǒng)計局 分析：中邦地產(chǎn) 第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)、林、牧、漁業(yè) ， 增加值 億元，增長 %。有 “煙草王國 ”， “全國魔芋綜合實力第一市 ”之稱， “恩施紫油厚樸 ”、 “板黨 ”、 “窯歸 ”已獲國家地理標志產(chǎn)品保護，被譽為 “華中藥庫 ”。全市國土面積 3972平方公里，總人口 79萬，其中以土家、苗、侗等為主的少數(shù)民族人口占總人口的 %。2022 年被中國社會科學院評為 “2022 年度全國最具投資潛力中等城市 50 強 ”，2022 年 7 月被世界品牌大會評為 “中國特色魅力城市 200 強 ”。 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長 2022 年全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比 2022 年增長 %，其中城鎮(zhèn) 20 萬元以上項目完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。 人均可支配收入大幅提高 20222022 年全恩施鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長速度 單位：元。根據(jù) 《恩施市城市總體規(guī)劃（修改）（ 2022— 2030）》 ， 2022 年，實現(xiàn)市域總人口 萬人，市域城鎮(zhèn)人口 41 萬人，市域城鎮(zhèn)化率 %。以下對目前恩施市房地產(chǎn)市場作一分析。 2022 年全市開發(fā)項目實現(xiàn)商品房屋銷售面積 萬平方米，同比增長%，其中住宅銷售增長 %，商業(yè)銷售增長 %，商業(yè)營業(yè)用房投資看好，出現(xiàn)大幅增長。 恩施市房地產(chǎn)（住宅）市場板塊特征 目前，恩施市房地產(chǎn)市場共可為 7 大片區(qū)，即： 舞陽壩片區(qū)、土橋壩片區(qū)、六角亭片區(qū)、小渡船片區(qū)、紅廟片區(qū)、龍鳳壩片區(qū)、旗峰片區(qū) 。 未來房地產(chǎn)走勢分析 恩施出現(xiàn)限購可能性不大 近年 恩施房 價盡管節(jié)節(jié)上升，但走勢平穩(wěn)， 目前在公開的信息中，沒有發(fā)現(xiàn)恩施在近期有限購或限價的跡象， 根據(jù)國家住建部給出的新增限購城市名單的建議，和 “五選二 ”的要求，因為恩施本身不在監(jiān)測名單內，便無限購之虞。 第三次房地產(chǎn)調控政策主要是對 二套房 的 首付 比例從過去 5成上交 到 6成， 目的是 對投資性購房，進一步提高投資性購房的門檻。 試點城市實施房產(chǎn)稅。近年來，房價大幅提升，但總體而言仍處于價值洼地，房地產(chǎn)未來的發(fā)展對本項目更加有利。 規(guī)劃區(qū)總面積約為 308平方公里。 兩圈： 緊密聯(lián)系圈和外圍輻射圈，前者為恩施中心城區(qū)至利川城區(qū)、宣恩城關與建始城關的半小時城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈，后者為恩施中心城區(qū)至咸豐城關、來鳳城關、鶴峰城關及巴東野三關的一個半小時城鎮(zhèn)經(jīng)濟圈。 五區(qū)：即恩施市的五個城鎮(zhèn)經(jīng)濟區(qū)。 三級城鎮(zhèn)：即其他建制鎮(zhèn)作為一般城鎮(zhèn)，規(guī)劃至 2030年鎮(zhèn)區(qū)人口在 下。恩施土家族、苗族自治州首府。 九、中心城區(qū)空間規(guī)劃 近期以東、北向發(fā)展為主，遠期沿“ 209”繞城公路兩側向西、南發(fā)展，同時龍鳳鎮(zhèn)區(qū)向周邊蔓延發(fā)展。 （ 2）布局結構 城市沿清江向南北兩個方向生長的同時，近中期主要向東部和北部發(fā)展，遠期城市重點發(fā)展后山灣路以西地區(qū)。 ④兩大中央生態(tài)區(qū)： 西翼的松樹坪 —— 高井河中央生態(tài)區(qū)； 東翼的許家坪城市坡地公園 —— 鳳凰山城市森林公園 —— 五峰山城市森林公園。 金子壩 CBD—— 許家坪機場外遷后，原機場用地打造為商務居住混合區(qū)，依托金桂大道布局新的城市中心。 ⑥兩大中央生態(tài)區(qū) : 西翼與沿清江城市密集帶之間：松樹坪 —— 高井河中央生態(tài)區(qū)； 東翼與沿清江城市密集帶之間：從北到南的許家坪坡地公園 —— 鳳凰山城市森林公園 —— 五峰山 城市森林公園組成的中央生態(tài)區(qū)。 ②交通結構 形成“五縱七橫 +一環(huán)”的交通網(wǎng)絡， 構建高效、便捷的交通體系。 十一、 中心城區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃 ： 以市域范圍內風景名勝區(qū)和自然保護區(qū)及水源林地保護區(qū)為生態(tài)基底，山岳型公園、大型綜合性自然生態(tài)公園、專類公園、社區(qū)公園、濱水公園綠地以及城市內部自然山體、水系為主體，實現(xiàn)總量達標、結構布局合理、綜合功能優(yōu)化的綠地系統(tǒng)，完善城市自然生態(tài)調節(jié)功能，創(chuàng)建城景交融，山、水、園三位一體的城市綠化特色，建設生態(tài)環(huán)境良好的山水生態(tài)園林城市。 十二、城市景觀特色規(guī)劃 “山水恩施”：強化恩施自然景觀特征，突顯山水城市格局，將山、水、綠、城融為一體，成為名副其實的生態(tài)園林城市。 十三、中心城區(qū)基礎設施規(guī)劃 ①水源及水量預測 規(guī)劃恩施市用水水源為大龍?zhí)端畮臁Ｆ涓叱虨?520米，四水廠出水壓力控制在 ，西區(qū)供水壓力可以得到滿足。 ②中期：邊緣推進 中期主要在中心城邊緣地區(qū)由內向外推進，同時在中心城內部挖潛改造、配套完善。 恩施城市總體規(guī)劃分析 從“印象恩施”講， 未來的恩施州將成為湖北省鄂西生態(tài)文化圈重點城市、武陵山經(jīng)濟協(xié)作區(qū)重要城市和中部 與西部地區(qū)政治、經(jīng)濟和文化交流的“橋頭堡”。 市域旅游發(fā)展目標將是， 打造“仙居恩施”，構建“八大生態(tài)走廊”：大峽谷黃鶴樓旅游生態(tài)走廊、恩施玉露生態(tài)走廊、清江源生態(tài)走廊、梭布埡生態(tài)走廊、“ 318”生態(tài)走廊、清