【正文】 易燃易爆物品，就會給鄰里的安全造成危害，業(yè)主將物品存放在公用通道，就會給鄰里的通行造成妨礙等。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有些建筑物或建筑部位，開發(fā)建設(shè)單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業(yè)所有權(quán)可以屬于開發(fā)建設(shè)單位所有。 物業(yè)管理區(qū)域的范圍界限，以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準 ，說明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標。 (四 )業(yè)主臨時公約的內(nèi)容 （重點） 為了防止建設(shè)單位侵犯物業(yè)買受人的利益，維護全體業(yè)主的共同利益，方便建設(shè)單位的參照與使用， 2021 年 9 月建設(shè)部發(fā)布了《業(yè)主臨時公約 (示范文本 )》，明確了業(yè)主臨時公約應當具備的主要內(nèi)容： 注意：內(nèi)容比較多，也是考試的重點，但也不用死記硬背，因為是選擇題，只要加強對內(nèi)容理解，很容易答對。承諾是一個合同法上的概念，是相對于要約而言的，指受要約人作出的接受要約人發(fā)出的要約的意思表示。） 業(yè)主臨時公約由建設(shè)單位制定，物業(yè)銷售之前制定業(yè)主臨時公約，業(yè)主缺乏主動參與的機會，因此，物業(yè)買受人在購房時與建設(shè)單位的實力對比中處于劣勢，為了消除這些業(yè)主臨時公約中可能存在的不公正內(nèi)容，保障物業(yè)買受人的利益，《條例》對業(yè)主臨時公約的內(nèi)容進行了原則上的限制，規(guī)定建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 2．業(yè)主臨時公約制定的時間 《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前?！稐l例》要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應當制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。 二、 業(yè)主臨時公約 業(yè)主臨時公約與前面講的業(yè)主公約還是有區(qū)別的，叫臨時公約，說明它是晢 時的，過渡性的。 (2)業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人 (即業(yè)主 )自動產(chǎn)生效力。 (三 )業(yè)主公約的法律效力 （重點） 業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位 和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務費用；不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。 如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的約定；業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程；業(yè)主對自有物進行裝飾裝修時應當遵守的規(guī)則 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。 共同財產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。 一、業(yè)主公約 包括三部分內(nèi)容： (三 )業(yè)主公約的法律效力（重點） (一 )業(yè)主公約的概念 業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。這些都屬于個人的利益侵犯公共利益的情況，在單個業(yè)主的個體利益與全體業(yè)主之間的整體利益發(fā)生沖突時，個體利益應當服從整體利益，因此，業(yè)主有必要共同訂立行為準則或規(guī)范，規(guī)范約束業(yè)主的行為，并共同遵守的行為準則，這樣行為準則就是業(yè)主公約。 （二）考試基本要求 掌握：業(yè)主（臨時）公約的內(nèi)容和法律效力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當性。因此，從保障廣大業(yè)主合法利益的角度出發(fā)，法律對業(yè)主大會、業(yè)主委 員會行使職權(quán)的活動作了限定，禁止業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。 業(yè)主大會和業(yè) 主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。逾期未換屆的， 房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。 無論是定期會議還是臨時召開的會議，業(yè)主委員會的會議均應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 (五 )業(yè)主委員會委員的資格終止 業(yè)主委員會委員除了要符合當選委員的六個條件外，如果有以下七個終止情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員的資格應當終止： (1)因物業(yè)轉(zhuǎn) 讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； (2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的； (3)因疾病等原因喪失履行職責能力的； (4)有犯罪行為的； (5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的； (6)拒不履行業(yè)主義務的； (7)其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員的。因此，很有必要對業(yè)主委員會委員條件作出規(guī)定，以便業(yè)主大會會議選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。因此，《條例》明確對業(yè)主委員會實行備案制度，以區(qū)別于審批制度或登記制度。 以前，在我國一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中，規(guī)定業(yè)主委員會實行登記制度，即業(yè)主委員會成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進行登記審核。如業(yè)主委員會對 各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管；對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草；對有關(guān)印章、財產(chǎn)的保管；對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。在履行監(jiān)督職責的同時，業(yè)主委員會有義務協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，盡可能地為其工作提供 方便，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務合同。物業(yè)使用人基于其對物業(yè)實際上的使用，不可避免地會參與到物業(yè)管理活動中來。客觀上，物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會來具體進行。 (二 )業(yè)主委員會的職責 （重點） 容易出多項選擇題 《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會的五項主要職責： 1．召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 2．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 （不是 業(yè)主，也不是業(yè)主大會） 3．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 4．監(jiān)督業(yè)主公約的實施 5．業(yè)主大會賦予的其他職責 除了首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人。 例題：業(yè)主大會作出選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須實行 ( )表決原則。 (3)業(yè)主大會的召開形式 業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。 (2)業(yè)主代表人 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 2． 業(yè)主代理人和業(yè)主代表人 （注意概念） (1)業(yè)主代理人 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。當出現(xiàn)下列情況時，業(yè)主委員會應當 及時組織召開業(yè)主大會臨時會議： (1)20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； (3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內(nèi)容： (1)報告業(yè)主大會的籌備工作情況； (2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； (三 )業(yè)主大會的職責 （重點內(nèi)容） 《條例》規(guī)定業(yè)主大會的六項職責： (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則； (2)選舉、更 換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； (5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； (6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 (2)業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容 ① 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； ② 參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》 (草案 )和《業(yè)主公約》 (草 案 )； ③ 確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； ④ 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤ 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定 。對于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會才能民主解決物業(yè)管理的公共事項；對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，比如一個人或幾個人，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會。 (一 )業(yè)主大會的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 5． 按時交納物業(yè)服務費用 物業(yè)管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t 這句話在第一章講過，書中反復強調(diào)，要引起考生注意。《 條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有： 1．遵守業(yè)主公 約、業(yè)主大會議事規(guī)則 2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 3．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 4．按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 5．按時交納物業(yè)服務費用 、 6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務 業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的對全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行使用。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責，保護業(yè)主的合法權(quán)益，應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責，為全體業(yè)主服務。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。 3． 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎(chǔ)性規(guī)約。 2． 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工 作的基本形式。 (二 )業(yè)主的權(quán)利 （重點） 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主對房屋擁有所有權(quán)，享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務進行管理的權(quán)利。 一、 業(yè)主 (一 )業(yè)主的概 念 《條例》第六條規(guī)定： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。但在實踐中，也存在一些問題。第三章 物業(yè)管理基本制度 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 ： 本部分的考試目的是測試應考人員對業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應用能力。 了 解：籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會委員的資格條件 第一節(jié) 業(yè)主大會制度 業(yè)主大會制度是《物業(yè)管 理條例》規(guī)定的一項重要制度，在《條例》實施以前，大多采用業(yè)主委員會制度，從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進作用。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。 現(xiàn)實物業(yè)管理中， 具備業(yè)主身份的情況有三種： 一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務的義務，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。 4． 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。 7． 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供服務的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。 8．對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到 合理的使用。 (三 )業(yè)主的義務 權(quán)利就有義務，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權(quán)利的同時還應當履行一定的義務。少數(shù)必須服從多數(shù) 業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運行應當遵循的規(guī)則，它應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定 。 二、 業(yè)主大會 為了維護大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順