【正文】 易燃易爆物品，就會(huì)給鄰里的安全造成危害，業(yè)主將物品存放在公用通道，就會(huì)給鄰里的通行造成妨礙等。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有些建筑物或建筑部位，開發(fā)建設(shè)單位并不出售，而是留作出租或自用，這部分物業(yè)所有權(quán)可以屬于開發(fā)建設(shè)單位所有。 物業(yè)管理區(qū)域的范圍界限，以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準(zhǔn) ，說明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標(biāo)。 (四 )業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容 （重點(diǎn)） 為了防止建設(shè)單位侵犯物業(yè)買受人的利益，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，方便建設(shè)單位的參照與使用， 2021 年 9 月建設(shè)部發(fā)布了《業(yè)主臨時(shí)公約 (示范文本 )》，明確了業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容： 注意：內(nèi)容比較多，也是考試的重點(diǎn)，但也不用死記硬背，因?yàn)槭沁x擇題，只要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)容理解，很容易答對(duì)。承諾是一個(gè)合同法上的概念，是相對(duì)于要約而言的，指受要約人作出的接受要約人發(fā)出的要約的意思表示。） 業(yè)主臨時(shí)公約由建設(shè)單位制定，物業(yè)銷售之前制定業(yè)主臨時(shí)公約，業(yè)主缺乏主動(dòng)參與的機(jī)會(huì)，因此，物業(yè)買受人在購(gòu)房時(shí)與建設(shè)單位的實(shí)力對(duì)比中處于劣勢(shì)，為了消除這些業(yè)主臨時(shí)公約中可能存在的不公正內(nèi)容，保障物業(yè)買受人的利益，《條例》對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容進(jìn)行了原則上的限制，規(guī)定建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 2．業(yè)主臨時(shí)公約制定的時(shí)間 《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時(shí)公約的時(shí)間為物業(yè)銷售之前?！稐l例》要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 二、 業(yè)主臨時(shí)公約 業(yè)主臨時(shí)公約與前面講的業(yè)主公約還是有區(qū)別的，叫臨時(shí)公約，說明它是晢 時(shí)的，過渡性的。 (2)業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人 (即業(yè)主 )自動(dòng)產(chǎn)生效力。 (三 )業(yè)主公約的法律效力 （重點(diǎn)） 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位 和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。 如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場(chǎng)地的約定；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程；業(yè)主對(duì)自有物進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。 共同財(cái)產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。 一、業(yè)主公約 包括三部分內(nèi)容： (三 )業(yè)主公約的法律效力（重點(diǎn)） (一 )業(yè)主公約的概念 業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。這些都屬于個(gè)人的利益侵犯公共利益的情況，在單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益與全體業(yè)主之間的整體利益發(fā)生沖突時(shí)，個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從整體利益，因此，業(yè)主有必要共同訂立行為準(zhǔn)則或規(guī)范，規(guī)范約束業(yè)主的行為，并共同遵守的行為準(zhǔn)則，這樣行為準(zhǔn)則就是業(yè)主公約。 （二）考試基本要求 掌握：業(yè)主（臨時(shí)）公約的內(nèi)容和法律效力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當(dāng)性。因此，從保障廣大業(yè)主合法利益的角度出發(fā)，法律對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委 員會(huì)行使職權(quán)的活動(dòng)作了限定，禁止業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)無關(guān)的決定以及從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)和業(yè) 主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。逾期未換屆的， 房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。 無論是定期會(huì)議還是臨時(shí)召開的會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 (五 )業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止 業(yè)主委員會(huì)委員除了要符合當(dāng)選委員的六個(gè)條件外，如果有以下七個(gè)終止情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止： (1)因物業(yè)轉(zhuǎn) 讓、滅失等原因不再是業(yè)主的； (2)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； (3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； (4)有犯罪行為的； (5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； (6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的； (7)其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。因此，很有必要對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員條件作出規(guī)定，以便業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉出來的業(yè)主委員會(huì)委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。因此，《條例》明確對(duì)業(yè)主委員會(huì)實(shí)行備案制度，以區(qū)別于審批制度或登記制度。 以前，在我國(guó)一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中，規(guī)定業(yè)主委員會(huì)實(shí)行登記制度，即業(yè)主委員會(huì)成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記審核。如業(yè)主委員會(huì)對(duì) 各類物業(yè)管理檔案資料、會(huì)議記錄的保管；對(duì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修訂文本的起草；對(duì)有關(guān)印章、財(cái)產(chǎn)的保管；對(duì)業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。在履行監(jiān)督職責(zé)的同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，盡可能地為其工作提供 方便，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)使用人基于其對(duì)物業(yè)實(shí)際上的使用，不可避免地會(huì)參與到物業(yè)管理活動(dòng)中來?？陀^上，物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會(huì)來具體進(jìn)行。 (二 )業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) （重點(diǎn)） 容易出多項(xiàng)選擇題 《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé)： 1．召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 2．代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 （不是 業(yè)主，也不是業(yè)主大會(huì)） 3．及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 4．監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施 5．業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 除了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人。 例題：業(yè)主大會(huì)作出選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須實(shí)行 ( )表決原則。 (3)業(yè)主大會(huì)的召開形式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。 (2)業(yè)主代表人 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 2． 業(yè)主代理人和業(yè)主代表人 （注意概念） (1)業(yè)主代理人 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。當(dāng)出現(xiàn)下列情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng) 及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： (1)20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； (3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。首次業(yè)主大會(huì)的會(huì)議議程一般包括以下內(nèi)容： (1)報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備工作情況； (2)宣讀業(yè)主名冊(cè)和在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； (三 )業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （重點(diǎn)內(nèi)容） 《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)： (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； (2)選舉、更 換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； (4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； (5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； (6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 (2)業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容 ① 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； ② 參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》 (草案 )和《業(yè)主公約》 (草 案 )； ③ 確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； ④ 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ⑤ 做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定 。對(duì)于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會(huì)才能民主解決物業(yè)管理的公共事項(xiàng)；對(duì)于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，比如一個(gè)人或幾個(gè)人，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會(huì)成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會(huì)。 (一 )業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。 5． 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場(chǎng)行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)原則 這句話在第一章講過，書中反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要引起考生注意?！?條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有： 1．遵守業(yè)主公 約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 3．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定 4．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金 5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 、 6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾。業(yè)主在專項(xiàng)維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行使用。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。 3． 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議 業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。 2． 提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開展工 作的基本形式。 (二 )業(yè)主的權(quán)利 （重點(diǎn)） 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主對(duì)房屋擁有所有權(quán)，享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。 一、 業(yè)主 (一 )業(yè)主的概 念 《條例》第六條規(guī)定： 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。但在實(shí)踐中，也存在一些問題。第三章 物業(yè)管理基本制度 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 ： 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度的掌握程度，以及對(duì)相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。 了 解：籌備成立業(yè)主大會(huì)的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件 第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)制度 業(yè)主大會(huì)制度是《物業(yè)管 理?xiàng)l例》規(guī)定的一項(xiàng)重要制度，在《條例》實(shí)施以前，大多采用業(yè)主委員會(huì)制度，從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會(huì)制度對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行。 現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中， 具備業(yè)主身份的情況有三種： 一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。 4． 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán) 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來行使的。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會(huì)委員組成。由于業(yè)主委員會(huì)委員也具有個(gè)人利益，可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé)，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)作出損害業(yè)主利益的行為。 7． 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方。 8．對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對(duì)擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。因此，專項(xiàng)維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督，以防止專項(xiàng)維修資金被挪用，使其得到 合理的使用。 (三 )業(yè)主的義務(wù) 權(quán)利就有義務(wù)，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。少數(shù)必須服從多數(shù) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定 。 二、 業(yè)主大會(huì) 為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順