【正文】 反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。 第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。實施辦法對培訓(xùn)目標(biāo)、培訓(xùn)對象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。 修訂后的標(biāo)準(zhǔn)較原來的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分 細(xì)則上都提出了更高的要求。 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn) 以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；三是針對性，主要是針對當(dāng)時當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對性的政策和方法。 無論是推動引導(dǎo)，還是監(jiān)督管 理，政府主要通過制定相關(guān)法規(guī)政策并做好相應(yīng)的文件貫徹和落實工作來發(fā)揮作用。 例題：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用表現(xiàn)在（ ACDE ）。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力及部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，對于緩解農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻(xiàn)。 (二 )實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位與作用 黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，明確了本世紀(jì)頭二十年我國經(jīng)濟(jì)、政治和文化建設(shè)與改革的主要任務(wù)。 1993 年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生 1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。1994 年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。住房建設(shè)、分配、管理都由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包，是我國在計劃經(jīng)濟(jì)體制下呼城鎮(zhèn)住房制度。 建國后的五十多年中，公有住宅的總量經(jīng)歷了一個由小到大、再由大到小的演變過程，即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量，以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。隨后英國還成立了非盈利性行業(yè)組織 —— 皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會，以英國為起源地，在一個多世紀(jì)時間里，物業(yè)管理在世界各地逐漸推行開來。一位名叫奧克維婭我國物業(yè)管理制度的建設(shè)的歷史沿革。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。 物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。 物業(yè)管理的特征 二、物業(yè)管理的特征 物 業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進(jìn)而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。 例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ C ）。解決共有房屋維修養(yǎng)護(hù) 等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組團(tuán)建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。所以 C 是錯誤的。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。 例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ C ）。解決共有房屋維 修養(yǎng)護(hù)等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達(dá)各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè) 施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。 例題 :下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ B ） A．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動 B．對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)管理企業(yè)來進(jìn)行管理 C．物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的 D．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè) 服務(wù)合同中約定 物業(yè)管理的市場化特征 (三 )物業(yè)管理的市場化特征 1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變 隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求。（這部分內(nèi)容一定要 熟記，很容易被出題。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。 需要說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。 三、內(nèi)容輔導(dǎo) 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物 業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念 《物業(yè)管理條例》 (以下簡稱《條例》 )第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)管理的概念 《物業(yè)管理基本制度與政策》 第 1 講 物業(yè)管理概述 (一 ) 一、內(nèi)容 提要 《條例》對物業(yè)管理的定位 物業(yè)管理的特征 物業(yè)管理的市場化特征 市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 二、考試目的和考試要求 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理的的作用、特征和《物業(yè)管理條例》核心內(nèi)容的掌握程度，以及對我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。 考試大綱里面要求“掌握”的內(nèi)容，必須準(zhǔn)確理解、準(zhǔn)確記憶、準(zhǔn)確運(yùn)用；考試大綱里面要求“熟悉”的內(nèi)容，必須能夠理解其含義，能夠運(yùn)用知識進(jìn)行分析和判 斷；考試大綱里面要求“了解”的內(nèi)容，必須能夠知道其基本含義、能夠進(jìn)行判斷和應(yīng)用。 多選題：與單選題相比，考核的準(zhǔn)確度要求要高一些，因為對 5 個備選答案通過分析判斷找出若干個正確的答案是一個考核知識準(zhǔn)確度的過程，需要通過篩選、比較后選擇正確的答案 。在考試大綱中對每一章的內(nèi)容分別有掌握、熟悉、了解這三個層次，分別對應(yīng) A B C 三個檔次，另外，如果出現(xiàn)在每一章的考試目的和考試要求的內(nèi)容提示中，就需要在該部分畫一個星號（ *），如果這項內(nèi)容在每一章后面的復(fù)習(xí)題中又出現(xiàn)，還需要增畫一個星號（ *），根據(jù)這些記號可以很容易的找到學(xué)習(xí)的重點。物業(yè)管理基本制度與政策精講班 第 1 講講義 備考建議 備考建議 學(xué)習(xí)之前必須要讀兩個文件：一個是《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》，另一個是《考試大綱》。這些信息決定了考試的深度和 廣度， 把復(fù)習(xí)的內(nèi)容分為三個檔次： A B C，以此來區(qū)分考試的重點和要點。 單選題：單選題要求在備選的 4 個答案中，能夠分辨出一個正確的答案，因此，不要求形成很精確的記憶，要求答題者通過對不同備選答案確認(rèn)正確答案的篩選過程，判斷考試者對所考核知識的分析、判斷、運(yùn)用的能力。這就要求考生必須在全面理解、準(zhǔn)確把握教材內(nèi)容的同時，能夠理論聯(lián)系實際，舉一反三，靈活運(yùn)用所掌握的知識，分析解答考題。 復(fù)習(xí)備考建議 23 人共同進(jìn)行，這樣有利于提醒、討論、交流和互助。 了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展?！稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。 除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；也可 接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。） 2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng) 在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 第 2 講講義 續(xù)前 (二 ) 《條例》調(diào)整的范圍 1．《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 雖然住 宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必要。 2．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。 例題：下列關(guān)于《物業(yè)管理條例》調(diào)整的 范圍的表述中，正確的是（ AD ）（多選題） A．《物業(yè)管理條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動 B．《物業(yè)管理條例》只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定 C．《物業(yè)管理條例》所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè) D．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村 E．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村 解析： AD 是正確的， BE 錯誤應(yīng)該好理解， C 書上說的是：《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。特別是近代建筑科 學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護(hù)責(zé)任。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。 二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。 《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則