望江邊島項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-全文預(yù)覽
【正文】 外，有時(shí)還需付出相應(yīng)的、不會(huì)比廣告費(fèi)用低太多的宣傳費(fèi)用。 宣傳片 可拍一套 10 分鐘左右地短片，從介紹城市文化風(fēng)景入手，從分析物業(yè)獨(dú)特的優(yōu)越地理位置，到小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃上的匠心獨(dú)運(yùn)，描繪一種引人入勝的生活場(chǎng)景，展現(xiàn)一種高品質(zhì)居住和生活的模式。 基于本物業(yè)準(zhǔn)備時(shí)間緊迫的現(xiàn)狀，建議選擇專(zhuān)業(yè)廣告或策劃代理公司進(jìn)行整體包裝，通過(guò)對(duì)樓書(shū)（掛件）的內(nèi)容編排、文字包裝及圖案設(shè)計(jì)等各方面準(zhǔn)確到位的把控，全面體現(xiàn)本物業(yè)的風(fēng)格和品位。以本小區(qū)最小面積及起價(jià)為例： 以 5500 元 /平米的起價(jià)計(jì)算，則小區(qū)內(nèi)最小面積（ 180 平米）的一套住宅的總價(jià)大約為 100 萬(wàn)元。 目前成都還沒(méi)有沖擊建設(shè)部 3A 住宅等級(jí)和 A 級(jí)綠色生態(tài)小區(qū)的項(xiàng)目，本物業(yè)率先出擊，自然把握市場(chǎng)先機(jī)。（附圖三） 聯(lián)排別墅在短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)供需失衡的局面。 三、物業(yè)機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)空白點(diǎn)：二環(huán)路內(nèi)風(fēng)景區(qū)旁的聯(lián)排別墅 目前聯(lián)排別墅市場(chǎng)風(fēng)起云涌，中華園、成都花園、府河音樂(lè)花園等項(xiàng)目已經(jīng)強(qiáng)占了一部分市場(chǎng)，萬(wàn)科城花、御都花園別墅、龍泉假日陽(yáng)光等項(xiàng)目也已紛紛亮相，而且 8 月還會(huì)有一批聯(lián)排別墅推出，比如中華園四期、美洲花園等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正日趨激烈。從成本測(cè)算來(lái)看，本物業(yè)售價(jià)在新近推出的同類(lèi)項(xiàng)目中處于最高水平。 二、物業(yè)劣勢(shì)及對(duì)策分析 地域劣勢(shì)： ①交通不便是最大問(wèn)題，連接地塊的主要通道九眼橋計(jì)劃年底正式通車(chē)，石牛堰沿河改造工程也要 9 月底才竣工，而二環(huán)路上唯一通往本物業(yè)地塊的通道處在環(huán)境雜亂的待改造區(qū)之中，要穿過(guò)相當(dāng)一段臟亂地段才能達(dá)到本物業(yè)，這難免會(huì)給客戶(hù)造成很壞的第一印象。（附圖二） 嚴(yán)格按照建設(shè)部 3A級(jí)住宅和綠色生態(tài)小區(qū)標(biāo) 準(zhǔn)打造的生態(tài)河居 小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)達(dá)到 3A 住宅等級(jí)，以及申報(bào)評(píng)定綠色生態(tài)小區(qū)是本項(xiàng)目的目標(biāo)，因此，在住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟(jì)性能等 5大方面，本項(xiàng)目都能做到優(yōu)秀并適當(dāng)超前。 完全人車(chē)分流的小區(qū)道路交通體系 “車(chē)在街中行，人在坊中游”是本物業(yè)道路交通體系的一大特點(diǎn)。 物 業(yè) 分 析 一 、物業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 二環(huán)路內(nèi)、望江樓畔、兩河環(huán)繞的獨(dú)特地理位置 本物業(yè)位于二環(huán)路內(nèi)，府南河與石牛堰兩河環(huán)抱的上河 心村，與四川大學(xué)、望江公園隔江相望，異地重建的九眼橋?qū)?duì)岸美景與本物業(yè)緊密相連。 雖然這些項(xiàng)目所處區(qū)域在市政配套建設(shè)及城市生活配套方面處于劣勢(shì)，但近年來(lái)成都道路建設(shè)成就大大縮短了郊縣到市中區(qū)的交通時(shí)間，為居住郊區(qū)化，享受郊區(qū)的優(yōu)越 自然生態(tài)環(huán)境提供了客觀條件，加之郊縣項(xiàng)目?jī)r(jià)位較低，而華陽(yáng)等郊縣的發(fā)展前景又一片光明，能給人以升值空間大的預(yù)期憧憬，因此相信也能吸引到不少客戶(hù)。據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查（ 5月 下旬），其銷(xiāo)售形勢(shì)并不樂(lè)觀。售價(jià)為 4000 余元 /平米，面積為 250—— 300 余平米。 F、御都花園別墅： 5 月 18 日正式開(kāi)盤(pán)。 E、美洲花園： 4月底在廣告上亮相，開(kāi)發(fā)商為華人房產(chǎn)，曾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有名人苑一期、二期。 一期有 36 套聯(lián)排別墅，全清水房，價(jià)位在 4200—— 5000 元 /平米之間，戶(hù)型面積有 平米四室兩廳四衛(wèi)一廚單車(chē)位，和 平米四室兩廳五衛(wèi)一廚單車(chē)位兩種，每戶(hù)都有前后中 三個(gè)私家花園，屬于純居家型聯(lián)排別墅。與本項(xiàng)目同屬于城東 范疇。 C、舜苑： 與杜甫草堂一溪之隔，擁有得天獨(dú)厚的人文和自然景觀，獨(dú)一無(wú)二的地段價(jià)值是該項(xiàng)目的最大賣(mài)點(diǎn)。 1”節(jié)前銷(xiāo)售基本就已達(dá)到 90%左右。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)， TOWN HOUSE市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量已經(jīng)達(dá)千余畝，而投資額高達(dá) 10 億！ 從目前掌握資料分析： 市區(qū)內(nèi)（包括三環(huán)路兩側(cè)） A、成都花園： 位于清水河畔，屬于上風(fēng)上水之地，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有長(zhǎng)約 公里近 10 萬(wàn)平方米的河濱公園、 2 個(gè)約 4萬(wàn)平方米的廣場(chǎng)、 1個(gè)約 4 萬(wàn)平方米 的科學(xué)雕塑公園、近 2 公里長(zhǎng)的“北美風(fēng)情林蔭大道”、 12 個(gè)約 1萬(wàn)平方米的集中綠地，綠地率達(dá)%，容積率 。 三、同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 春末夏初，成都樓市的一大熱點(diǎn)就是 TOWN HOUSE 項(xiàng)目的風(fēng)起云涌。因此，準(zhǔn)確的區(qū)位研究、獨(dú)到的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位，以及對(duì)目標(biāo)客 戶(hù)群的準(zhǔn)確把握，應(yīng)是住宅類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不可忽視的重要因素。 二、成都市住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 住宅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模 根據(jù)《成都投資統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)》，今年 1—— 4 月，商品房建筑施工面積達(dá) 萬(wàn)平米，其中新開(kāi)工面積 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)分別為 %和 %。 ②商品房銷(xiāo)售保持了迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。 根據(jù)成都市“十五”規(guī)劃， 2020 年成都城市化水平將由 1999 年的 %增加 到 38%， 2020 年達(dá)到 45%。 ② 國(guó)際化是成都發(fā)展趨勢(shì)。 ③居民個(gè)人投資理財(cái)觀念日盛。 據(jù)悉， 2020 年成都居民人均可支配收入達(dá) 7649元，而成都市私車(chē)擁有量居全國(guó)第四，個(gè)人購(gòu)房水平位居國(guó)內(nèi)前列。 ③成都市已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)外投資熱點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)無(wú)疑將對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到積極作用。 據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)資料： 2020 年成都全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 1300 億，增長(zhǎng)率為 8%，明顯高于全國(guó)平均水平，位居中西部副省級(jí)城市和省會(huì)城市之首，并表現(xiàn)出強(qiáng)勁的持續(xù)發(fā)展勢(shì)頭。成都市對(duì)商品的巨大集散能力，使得該市成為了商賈云集、商業(yè)繁榮、輻射范圍廣的中西部商業(yè)重鎮(zhèn)。據(jù)市房地局統(tǒng)計(jì)資料表明，在今年春季房交會(huì)中的成交量中，外地客戶(hù)占了 %的比例！ 居民生活形態(tài) ①成都?xì)v來(lái)就是消費(fèi)城市。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局對(duì)本市居民收入的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明，高收入者主要是企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、金融證券行業(yè)的從業(yè)人員、IT人士等，而這部分人士的數(shù)量正擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。 由于在中西部城市中相對(duì)較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，成都將在 西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)程中扮演重要角色，獲得超常發(fā)展機(jī)會(huì) —— 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，這意味著一個(gè)更為有利的環(huán)境正在形成。 ③ 城市化進(jìn)程將穩(wěn)步推進(jìn)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局春季報(bào)告顯示
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