【正文】 企業(yè)品牌、培養(yǎng)回頭客的重要環(huán)節(jié)。 其他項(xiàng)目干系人對(duì)質(zhì)量的影響綜上所述，要想一個(gè)工程有好的質(zhì)量，不是單一方面可能做到的。另一方面，施工單位的人員不穩(wěn)定，有的甚至是“草臺(tái)班子”，現(xiàn)拼現(xiàn)湊，具體施工人員沒(méi)有接受正規(guī)的培訓(xùn)，屬于放下鋤頭拿鏟子的建筑工人，技術(shù)性稍高一點(diǎn)就無(wú)法按質(zhì)完成。另一個(gè)方面，受雇于建設(shè)單位的對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行實(shí)施監(jiān)督的工程監(jiān)理的工作的好壞對(duì)工程質(zhì)量也是有一定影響的。 質(zhì)量控制體系的第二個(gè)層次是建設(shè)單位。如，由質(zhì)量監(jiān)督站去組織質(zhì)量驗(yàn)評(píng)、竣工驗(yàn)收，進(jìn)行過(guò)程檢查等，這等于成了企業(yè)質(zhì)量檢查員了。從80年代開(kāi)始就抓政府的質(zhì)量監(jiān)督、通過(guò)這些年的努力，在全國(guó)形成了很可觀的監(jiān)督力量，地以上城市都建立了質(zhì)量監(jiān)督站，90%縣以上的城市也建立了質(zhì)量監(jiān)督站，一些專業(yè)部也建立了質(zhì)量監(jiān)督站。執(zhí)法不嚴(yán)，違法不究的現(xiàn)象很普遍。但總結(jié)幾十年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，包括研究國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，我們得出一個(gè)結(jié)論：要把工程質(zhì)量管理好，必須有一個(gè)健全的、有效的質(zhì)量控制管理體制。因此好的項(xiàng)目一般都要在三者間找到平衡點(diǎn)，使三者維持在一個(gè)大家都能接受的區(qū)間內(nèi)。項(xiàng)目活動(dòng)資源需求不僅會(huì)影響到項(xiàng)目成本，也會(huì)影響到項(xiàng)目的時(shí)間管理，同時(shí)也會(huì)影響到項(xiàng)目的質(zhì)量管理?？蛻魸M意即包括符合要求和規(guī)范，同時(shí)又適合使用的需求。如為了滿足確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品變更時(shí)，可能要求對(duì)成本和進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，或者預(yù)期的產(chǎn)品質(zhì)量可能要求對(duì)一個(gè)特定問(wèn)題作詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析。質(zhì)量計(jì)劃編制是項(xiàng)目計(jì)劃編制過(guò)程中的一個(gè)關(guān)鍵過(guò)程。項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理方法與 ISO9000 等質(zhì)量管理體系是高度兼容的，所遵循的原則與所使用的方法也是高度兼容的。質(zhì)量管理是持續(xù)的過(guò)程，取得的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可以提高未來(lái)產(chǎn)品與服務(wù)的質(zhì)量，這樣做的目的是保住現(xiàn)有的客戶、找回失去的客戶和贏得新的客戶。項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程包括保證項(xiàng)目滿足原先規(guī)定的各項(xiàng)要求所需的實(shí)施組織的活動(dòng)，即決定質(zhì)量方針、目標(biāo)與責(zé)任的所有活動(dòng)，并通過(guò)諸如質(zhì)量規(guī)劃、質(zhì)量保證、質(zhì)量控制、質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)等方針、程序和過(guò)程來(lái)實(shí)施質(zhì)量體系。有效的成本控制包括：發(fā)現(xiàn)成本差異和無(wú)效率就積極地著手解決，盡可能減少對(duì)范圍和進(jìn)度的沖擊；即使項(xiàng)目有正的成本差異，也要集中全力予以保持。除了成本估算環(huán)節(jié)以外，成本預(yù)算的另一個(gè)主要任務(wù)是確定項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)預(yù)算的投入時(shí)間，確定預(yù)算投入時(shí)間對(duì)項(xiàng)目的資金利用率和資金流控制都是十分有益的。而機(jī)會(huì)成本和沉沒(méi)成本是項(xiàng)目立項(xiàng)前需要考慮的成本類型，在項(xiàng)目中不直接進(jìn)入成本估算范圍。項(xiàng)目成本管理主要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行分析，包括利率、資金流等都是項(xiàng)目成本管理的重要參考指標(biāo)?；怙L(fēng)險(xiǎn)、提高投資回報(bào)率就是成本管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。進(jìn)度變更控制系統(tǒng)是為了在項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與進(jìn)度基準(zhǔn)產(chǎn)生偏差或可能產(chǎn)生偏差時(shí)采取措施對(duì)偏差進(jìn)行修正或預(yù)防產(chǎn)生偏差。對(duì)近期要完成的工作做詳細(xì)的 WBS 分解和進(jìn)度計(jì)劃，而對(duì)遠(yuǎn)期的工作則管理得相對(duì)粗略。一般在非關(guān)鍵路徑上的偏差不超過(guò)浮動(dòng)時(shí)間時(shí)不需要采取糾正措施；在關(guān)鍵路徑上的偏差需要采取糾正措施。進(jìn)展報(bào)告可以是電子形式，也可以是書(shū)面報(bào)告。與進(jìn)度模型有關(guān)的數(shù)據(jù)包括：進(jìn)度里程碑、活動(dòng)、活動(dòng)屬性、假設(shè)條件和制約因素、資源直方圖。其作為項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的基準(zhǔn)，里面包含了基準(zhǔn)開(kāi)始日期和基準(zhǔn)結(jié)束日期，有時(shí)還包括主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的基準(zhǔn)完成日期。包括活動(dòng)標(biāo)志、編號(hào)、名稱、先行活動(dòng)、后繼活動(dòng)、邏輯關(guān)系和提前滯后時(shí)間、資源要求、強(qiáng)制日期、制約因素、假設(shè)條件、任務(wù)負(fù)責(zé)人、實(shí)施地點(diǎn)、活動(dòng)類型。圖31 項(xiàng)目質(zhì)量、成本、時(shí)間關(guān)系圖項(xiàng)目時(shí)間管理的主要內(nèi)容是進(jìn)度管理，包括編制進(jìn)度計(jì)劃、確定進(jìn)度基準(zhǔn)、經(jīng)常性的進(jìn)度檢查、進(jìn)度變更控制等內(nèi)容。質(zhì)量、時(shí)間、成本三方面的切合點(diǎn)始終是項(xiàng)目管理追求的目標(biāo)，如何在完成期限內(nèi)利用有限預(yù)算創(chuàng)造出既定的質(zhì)量目標(biāo)（功能要求）應(yīng)該是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的永恒追求。實(shí)質(zhì)上，就是弄清楚房地產(chǎn)質(zhì)量的變化與價(jià)格、成本、利潤(rùn)之間的關(guān)系。開(kāi)發(fā)企業(yè)確定房地產(chǎn)質(zhì)量水平的標(biāo)準(zhǔn)就是所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否適銷對(duì)路，是否最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)“利潤(rùn)最大化”的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。即所謂的“沒(méi)有最好的，只有最適合的”。 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量越好，越容易吸引消費(fèi)者并滿足其要求，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目本身質(zhì)量在項(xiàng)目前期就應(yīng)控制在較高水準(zhǔn)。這就需要我們明確“以什么人為本”，即項(xiàng)目應(yīng)有明確的目標(biāo)客戶的定位，不能把所謂的先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念只作為一種口號(hào)，而在實(shí)際操作中，只知其一，不知其二。那些能夠給客戶帶來(lái)安全、生活便利方面的高新技術(shù)，非常有必要盡快推薦給客戶，遠(yuǎn)程控制空調(diào)、洗衣機(jī)等。著名的房地產(chǎn)公司，萬(wàn)科、中海等品牌公司，已經(jīng)開(kāi)始致力于建筑產(chǎn)品人性化功能研究，萬(wàn)科曾把2003年作為“建筑無(wú)限生活空間年”，就是深化建筑產(chǎn)品的細(xì)部推敲。第3章 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的因素分析房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該站在消費(fèi)者的角度，使產(chǎn)品的質(zhì)量要有保證，產(chǎn)品的價(jià)格能讓市場(chǎng)接受。而萬(wàn)科目前正在推行的住宅產(chǎn)業(yè)化，以及全面家居解決方案，最終的落點(diǎn)都與提高住宅質(zhì)量有關(guān)。當(dāng)質(zhì)量與速度發(fā)生沖突時(shí)，質(zhì)量第一；當(dāng)質(zhì)量與成本發(fā)生沖突時(shí)，質(zhì)量第一的原則。這一系列對(duì)建筑質(zhì)量的持續(xù)關(guān)注行動(dòng)，也給萬(wàn)科帶來(lái)非常實(shí)質(zhì)的好處：2002~2005年間，3年內(nèi)返修量下降了63%。雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營(yíng)銷，編制各種各樣的營(yíng)銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營(yíng)銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷完善，國(guó)家各項(xiàng)法律法規(guī)在不斷的建立與健全。上海有的區(qū)和有的開(kāi)發(fā)商也已實(shí)行分戶驗(yàn)收，閔行區(qū)出臺(tái)全裝修住宅“分戶驗(yàn)收”制度，由以往新建房屋采用以整棟樓為基本單位的“抽樣式”驗(yàn)收方式改為“地毯式全覆蓋”。 在全國(guó)逐漸推廣的“一房一驗(yàn)”制度背景下，2008年1月26日，上海又增加了70名具有崗位資格證書(shū)的房屋檢驗(yàn)師，連同2007年批準(zhǔn)的87名房屋檢驗(yàn)師，目前上海具有崗位證書(shū)的專業(yè)驗(yàn)房師已達(dá)157名。這既是保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，也是保護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合法權(quán)益，是保護(hù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)健康發(fā)展的需要。 住房是廣大人民群眾的基本消費(fèi)資料，而且是衣食住行中最大頭的消費(fèi)支出，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益。調(diào)查顯示，質(zhì)量問(wèn)題是消費(fèi)者對(duì)全裝修房最頭痛的問(wèn)題，工程質(zhì)量和裝飾材料品質(zhì)是業(yè)主最不滿意的兩個(gè)方面。自來(lái)水、暖氣、車庫(kù)漏水跑水，而且這些問(wèn)題或者被經(jīng)銷商推給裝修單位，或者得不到開(kāi)發(fā)商的及時(shí)解決。%，入住后墻壁開(kāi)裂、不平、滲水、發(fā)霉等問(wèn)題較為突出，有些名為送“精裝修”，實(shí)際是“劣裝修”。并結(jié)合實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，分析探討研究課題。施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理則成為了全項(xiàng)目管理，歸納為六大體系，即計(jì)劃管理體系、工程成本管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險(xiǎn)管理體系、現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化。它包括地域、設(shè)計(jì)、工程、環(huán)境、配套、服務(wù)等內(nèi)容，顯然，建筑工程質(zhì)量只是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量中的一個(gè)環(huán)節(jié)[2]。 第二、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。第一、滿足需要（含實(shí)際需要和潛在需要）成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目質(zhì)量管理在通常情況下，人們提起房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，很自然地就想到屋面、廚房是否生滲水、漏水，門窗是否變形，墻面是否出現(xiàn)裂縫等等，這其實(shí)只是房地產(chǎn)質(zhì)量?jī)?nèi)涵之一的施工質(zhì)量而已。需求( requirements) :房地產(chǎn)工程管理是獨(dú)立于建筑施工管理、建筑監(jiān)理之外的一種工程管理模式，在目前房地產(chǎn)工程管理模式百花齊放的情況下，探討房地產(chǎn)工程管理尤其是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的管理意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)把控著大部分工程資源，房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理中的作用就不是簡(jiǎn)單的監(jiān)督檢查了。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系國(guó)計(jì)民生，關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展，舉足輕重。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費(fèi)用超支等問(wèn)題，與國(guó)際先進(jìn)水平比較，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理仍然處于較低水平，存在不少問(wèn)題。自70年代已被廣泛應(yīng)用于航天、航空、國(guó)防、基本建設(shè)、醫(yī)藥化工、財(cái)務(wù)金融、法律、廣告及餐飲娛樂(lè)業(yè)，以及國(guó)家和地方政府乃至聯(lián)合國(guó)項(xiàng)目的應(yīng)用，不僅廣泛應(yīng)用于大公司而且應(yīng)用于各種小型企業(yè)。 論 42參考文獻(xiàn) 44附錄一 45附錄二 45致關(guān)鍵詞： 質(zhì)量管理 執(zhí)行力 細(xì)節(jié)管理Abstract This paper discussed characteristics of project quality managementand the needs analysis in real estate enterprise in detail: the qualityof real estate projects is facing full of the test, achieving the objective of quality management is the root of brand development. The paper also discussed the major elements affecting the quality of real estateprojects. There is a unity of opposites in the quality of the project, the cost of the project and the lasting time of the project. The related persons played an important role in the process of quality management. Researching on the basic methods of the real estate project management, the paper stressed that data analysis in the application of quality management, work breakdown structure in the project quality management, process management and teambuilding played an important role. The paper also stressed that the quality of the real estate pany39。研究房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量基本管理方法，強(qiáng)調(diào)指出數(shù)據(jù)分析手段在項(xiàng)目質(zhì)量管理中的應(yīng)用，工作分解結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目質(zhì)量管理中起的重要作用，流程管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)在項(xiàng)目質(zhì)量管理中的重要作用。深入討論影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的主要因素，項(xiàng)目質(zhì)量與項(xiàng)目時(shí)間、項(xiàng)目成本之間的對(duì)立統(tǒng)一，項(xiàng)目干系人在項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程中的作用。對(duì)于從事房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的人士具有一定的參考意義。 論 1 1 2 2 質(zhì)量 2 項(xiàng)目質(zhì)量管理 3 4 5 5第2章 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量管理分析 6 6“全數(shù)驗(yàn)收”的考驗(yàn) 8 9 質(zhì)量是企業(yè)的生命 9 質(zhì)量是品牌發(fā)展之根本 10第3章 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的因素分析 11 11 11 12 13 13 15 16 17 18 對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量形成至關(guān)重要的三方干系人 18 其他項(xiàng)目干系人對(duì)質(zhì)量的影響 19第4章 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理概述 21 21 項(xiàng)目質(zhì)量管理的原則 21 項(xiàng)目質(zhì)量管理的基本原理 22 項(xiàng)目質(zhì)量管理——朱蘭三步曲 24 26（WBS）有提綱挈領(lǐng)的作用 28 31 32第5章 質(zhì)量管理的三把利劍 34 34 35 35第6章 某房地產(chǎn)公司案例分析 36 36 36 37 項(xiàng)目前期的質(zhì)量管理 37 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)管理 38 項(xiàng)目收尾階段的質(zhì)量控制 40結(jié)項(xiàng)目管理作為一種管理方法的出現(xiàn)，經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展完善，形成一整套的應(yīng)用管理理論，前期主要應(yīng)用于建設(shè)周期較長(zhǎng)，涉及領(lǐng)域?qū)儆陂_(kāi)拓性質(zhì)的，涉及人、財(cái)、物等因素眾多，技術(shù)要求高，成套范圍大、成套服務(wù)要求嚴(yán)的大型工程項(xiàng)目的建設(shè)。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理近年來(lái)己取得重要進(jìn)展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗(yàn)管理階段。項(xiàng)目管理三大要素之一的質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理最重要的部分，是企業(yè)的生命線，在這方面我國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)也很不成熟，而這也是消費(fèi)者最關(guān)心的事情。 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從80年代中期開(kāi)始興起，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是自己控制著工程資源，主要的分部工程都由房地產(chǎn)企業(yè)自己分包或指定分包，主要的材料設(shè)備都由自己采購(gòu)或指定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)工程管理的指揮控制中心。房地產(chǎn)企業(yè)是整個(gè)工程管理的指揮控制中心。實(shí)體（entity, item）: “可單獨(dú)描述和研究的事物” ，實(shí)體可以是活動(dòng)或過(guò)程，可以是產(chǎn)品，可以是組織、體系或人，也可以是上述各項(xiàng)的任何組合。所謂質(zhì)量要求，是指“對(duì)需要的表述或?qū)⑿枰D(zhuǎn)化為一組對(duì)實(shí)體特性的定量或定性的規(guī)定要求，以使其實(shí)現(xiàn)并進(jìn)行考核”。這是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)質(zhì)量觀與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)質(zhì)量觀的根本區(qū)別所在，正確理解這一點(diǎn)，對(duì)于搞好房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量具有直接的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)意義。 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量體現(xiàn)為業(yè)主的使用質(zhì)量，它反映物業(yè)使用的安全性、方便性、舒適性等等，這些都是圍繞著使用的人來(lái)體現(xiàn)的服務(wù)。監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來(lái)的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖。本文強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理是基于設(shè)計(jì)單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強(qiáng)化控制的管理，執(zhí)行力、細(xì)節(jié)管理、持續(xù)改進(jìn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的重中之眾。如圖21所示：圖21 全國(guó)商品房竣工面積增幅柱狀圖而中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)則顯示：房屋方面投訴2007年上半年較2006年上半年投訴增長(zhǎng)15％。%，入住后