【正文】 企業(yè)品牌、培養(yǎng)回頭客的重要環(huán)節(jié)。 其他項目干系人對質(zhì)量的影響綜上所述，要想一個工程有好的質(zhì)量，不是單一方面可能做到的。另一方面，施工單位的人員不穩(wěn)定，有的甚至是“草臺班子”，現(xiàn)拼現(xiàn)湊，具體施工人員沒有接受正規(guī)的培訓，屬于放下鋤頭拿鏟子的建筑工人，技術性稍高一點就無法按質(zhì)完成。另一個方面，受雇于建設單位的對工程質(zhì)量進行實施監(jiān)督的工程監(jiān)理的工作的好壞對工程質(zhì)量也是有一定影響的。 質(zhì)量控制體系的第二個層次是建設單位。如，由質(zhì)量監(jiān)督站去組織質(zhì)量驗評、竣工驗收，進行過程檢查等，這等于成了企業(yè)質(zhì)量檢查員了。從80年代開始就抓政府的質(zhì)量監(jiān)督、通過這些年的努力，在全國形成了很可觀的監(jiān)督力量，地以上城市都建立了質(zhì)量監(jiān)督站，90%縣以上的城市也建立了質(zhì)量監(jiān)督站，一些專業(yè)部也建立了質(zhì)量監(jiān)督站。執(zhí)法不嚴，違法不究的現(xiàn)象很普遍。但總結幾十年來的經(jīng)驗，包括研究國外的經(jīng)驗，我們得出一個結論：要把工程質(zhì)量管理好，必須有一個健全的、有效的質(zhì)量控制管理體制。因此好的項目一般都要在三者間找到平衡點，使三者維持在一個大家都能接受的區(qū)間內(nèi)。項目活動資源需求不僅會影響到項目成本，也會影響到項目的時間管理，同時也會影響到項目的質(zhì)量管理。客戶滿意即包括符合要求和規(guī)范，同時又適合使用的需求。如為了滿足確定的質(zhì)量標準要求對項目產(chǎn)品變更時，可能要求對成本和進度進行調(diào)整，或者預期的產(chǎn)品質(zhì)量可能要求對一個特定問題作詳細的風險分析。質(zhì)量計劃編制是項目計劃編制過程中的一個關鍵過程。項目管理中的質(zhì)量管理方法與 ISO9000 等質(zhì)量管理體系是高度兼容的，所遵循的原則與所使用的方法也是高度兼容的。質(zhì)量管理是持續(xù)的過程，取得的經(jīng)驗和教訓可以提高未來產(chǎn)品與服務的質(zhì)量，這樣做的目的是保住現(xiàn)有的客戶、找回失去的客戶和贏得新的客戶。項目質(zhì)量管理過程包括保證項目滿足原先規(guī)定的各項要求所需的實施組織的活動，即決定質(zhì)量方針、目標與責任的所有活動，并通過諸如質(zhì)量規(guī)劃、質(zhì)量保證、質(zhì)量控制、質(zhì)量持續(xù)改進等方針、程序和過程來實施質(zhì)量體系。有效的成本控制包括：發(fā)現(xiàn)成本差異和無效率就積極地著手解決，盡可能減少對范圍和進度的沖擊；即使項目有正的成本差異，也要集中全力予以保持。除了成本估算環(huán)節(jié)以外，成本預算的另一個主要任務是確定項目各項活動預算的投入時間，確定預算投入時間對項目的資金利用率和資金流控制都是十分有益的。而機會成本和沉沒成本是項目立項前需要考慮的成本類型，在項目中不直接進入成本估算范圍。項目成本管理主要通過對項目的財務績效進行分析，包括利率、資金流等都是項目成本管理的重要參考指標。化解風險、提高投資回報率就是成本管理的一項重要內(nèi)容。進度變更控制系統(tǒng)是為了在項目實際進度與進度基準產(chǎn)生偏差或可能產(chǎn)生偏差時采取措施對偏差進行修正或預防產(chǎn)生偏差。對近期要完成的工作做詳細的 WBS 分解和進度計劃，而對遠期的工作則管理得相對粗略。一般在非關鍵路徑上的偏差不超過浮動時間時不需要采取糾正措施；在關鍵路徑上的偏差需要采取糾正措施。進展報告可以是電子形式，也可以是書面報告。與進度模型有關的數(shù)據(jù)包括：進度里程碑、活動、活動屬性、假設條件和制約因素、資源直方圖。其作為項目進度計劃的基準，里面包含了基準開始日期和基準結束日期，有時還包括主要時間節(jié)點的基準完成日期。包括活動標志、編號、名稱、先行活動、后繼活動、邏輯關系和提前滯后時間、資源要求、強制日期、制約因素、假設條件、任務負責人、實施地點、活動類型。圖31 項目質(zhì)量、成本、時間關系圖項目時間管理的主要內(nèi)容是進度管理，包括編制進度計劃、確定進度基準、經(jīng)常性的進度檢查、進度變更控制等內(nèi)容。質(zhì)量、時間、成本三方面的切合點始終是項目管理追求的目標，如何在完成期限內(nèi)利用有限預算創(chuàng)造出既定的質(zhì)量目標（功能要求）應該是房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的永恒追求。實質(zhì)上，就是弄清楚房地產(chǎn)質(zhì)量的變化與價格、成本、利潤之間的關系。開發(fā)企業(yè)確定房地產(chǎn)質(zhì)量水平的標準就是所開發(fā)的項目是否適銷對路，是否最終實現(xiàn)企業(yè)“利潤最大化”的經(jīng)營目標。即所謂的“沒有最好的，只有最適合的”。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量越好，越容易吸引消費者并滿足其要求，所以房地產(chǎn)項目本身質(zhì)量在項目前期就應控制在較高水準。這就需要我們明確“以什么人為本”，即項目應有明確的目標客戶的定位，不能把所謂的先進的經(jīng)營理念只作為一種口號，而在實際操作中，只知其一，不知其二。那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術，非常有必要盡快推薦給客戶，遠程控制空調(diào)、洗衣機等。著名的房地產(chǎn)公司，萬科、中海等品牌公司，已經(jīng)開始致力于建筑產(chǎn)品人性化功能研究，萬科曾把2003年作為“建筑無限生活空間年”，就是深化建筑產(chǎn)品的細部推敲。第3章 影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量的因素分析房地產(chǎn)企業(yè)應該站在消費者的角度，使產(chǎn)品的質(zhì)量要有保證，產(chǎn)品的價格能讓市場接受。而萬科目前正在推行的住宅產(chǎn)業(yè)化，以及全面家居解決方案，最終的落點都與提高住宅質(zhì)量有關。當質(zhì)量與速度發(fā)生沖突時，質(zhì)量第一；當質(zhì)量與成本發(fā)生沖突時，質(zhì)量第一的原則。這一系列對建筑質(zhì)量的持續(xù)關注行動，也給萬科帶來非常實質(zhì)的好處：2002~2005年間，3年內(nèi)返修量下降了63%。雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品的競爭，是產(chǎn)品技術與質(zhì)量的營銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。國內(nèi)房地產(chǎn)市場在不斷完善，國家各項法律法規(guī)在不斷的建立與健全。上海有的區(qū)和有的開發(fā)商也已實行分戶驗收，閔行區(qū)出臺全裝修住宅“分戶驗收”制度，由以往新建房屋采用以整棟樓為基本單位的“抽樣式”驗收方式改為“地毯式全覆蓋”。 在全國逐漸推廣的“一房一驗”制度背景下，2008年1月26日，上海又增加了70名具有崗位資格證書的房屋檢驗師，連同2007年批準的87名房屋檢驗師，目前上海具有崗位證書的專業(yè)驗房師已達157名。這既是保護消費者的合法權益，也是保護房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權益，是保護中國經(jīng)濟和社會健康發(fā)展的需要。 住房是廣大人民群眾的基本消費資料，而且是衣食住行中最大頭的消費支出，關系到千家萬戶的切身利益。調(diào)查顯示，質(zhì)量問題是消費者對全裝修房最頭痛的問題，工程質(zhì)量和裝飾材料品質(zhì)是業(yè)主最不滿意的兩個方面。自來水、暖氣、車庫漏水跑水，而且這些問題或者被經(jīng)銷商推給裝修單位，或者得不到開發(fā)商的及時解決。%，入住后墻壁開裂、不平、滲水、發(fā)霉等問題較為突出，有些名為送“精裝修”，實際是“劣裝修”。并結合實際操作經(jīng)驗，分析探討研究課題。施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理則成為了全項目管理，歸納為六大體系，即計劃管理體系、工程成本管理體系、工程技術管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風險管理體系、現(xiàn)場管理標準化。它包括地域、設計、工程、環(huán)境、配套、服務等內(nèi)容，顯然，建筑工程質(zhì)量只是房地產(chǎn)項目質(zhì)量中的一個環(huán)節(jié)[2]。 第二、房地產(chǎn)項目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。第一、滿足需要（含實際需要和潛在需要）成為檢驗房地產(chǎn)項目質(zhì)量的客觀標準。 項目質(zhì)量管理在通常情況下，人們提起房地產(chǎn)項目質(zhì)量，很自然地就想到屋面、廚房是否生滲水、漏水，門窗是否變形，墻面是否出現(xiàn)裂縫等等，這其實只是房地產(chǎn)質(zhì)量內(nèi)涵之一的施工質(zhì)量而已。需求( requirements) :房地產(chǎn)工程管理是獨立于建筑施工管理、建筑監(jiān)理之外的一種工程管理模式，在目前房地產(chǎn)工程管理模式百花齊放的情況下，探討房地產(chǎn)工程管理尤其是房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的管理意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)把控著大部分工程資源，房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理中的作用就不是簡單的監(jiān)督檢查了。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關系國計民生，關系經(jīng)濟發(fā)展，舉足輕重。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，與國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍然處于較低水平，存在不少問題。自70年代已被廣泛應用于航天、航空、國防、基本建設、醫(yī)藥化工、財務金融、法律、廣告及餐飲娛樂業(yè)，以及國家和地方政府乃至聯(lián)合國項目的應用，不僅廣泛應用于大公司而且應用于各種小型企業(yè)。 論 42參考文獻 44附錄一 45附錄二 45致關鍵詞： 質(zhì)量管理 執(zhí)行力 細節(jié)管理Abstract This paper discussed characteristics of project quality managementand the needs analysis in real estate enterprise in detail: the qualityof real estate projects is facing full of the test, achieving the objective of quality management is the root of brand development. The paper also discussed the major elements affecting the quality of real estateprojects. There is a unity of opposites in the quality of the project, the cost of the project and the lasting time of the project. The related persons played an important role in the process of quality management. Researching on the basic methods of the real estate project management, the paper stressed that data analysis in the application of quality management, work breakdown structure in the project quality management, process management and teambuilding played an important role. The paper also stressed that the quality of the real estate pany39。研究房地產(chǎn)項目質(zhì)量基本管理方法，強調(diào)指出數(shù)據(jù)分析手段在項目質(zhì)量管理中的應用，工作分解結構在項目質(zhì)量管理中起的重要作用，流程管理和團隊建設在項目質(zhì)量管理中的重要作用。深入討論影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量的主要因素，項目質(zhì)量與項目時間、項目成本之間的對立統(tǒng)一，項目干系人在項目質(zhì)量管理過程中的作用。對于從事房地產(chǎn)工程項目管理的人士具有一定的參考意義。 論 1 1 2 2 質(zhì)量 2 項目質(zhì)量管理 3 4 5 5第2章 房地產(chǎn)企業(yè)項目質(zhì)量管理分析 6 6“全數(shù)驗收”的考驗 8 9 質(zhì)量是企業(yè)的生命 9 質(zhì)量是品牌發(fā)展之根本 10第3章 影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量的因素分析 11 11 11 12 13 13 15 16 17 18 對項目質(zhì)量形成至關重要的三方干系人 18 其他項目干系人對質(zhì)量的影響 19第4章 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理概述 21 21 項目質(zhì)量管理的原則 21 項目質(zhì)量管理的基本原理 22 項目質(zhì)量管理——朱蘭三步曲 24 26（WBS）有提綱挈領的作用 28 31 32第5章 質(zhì)量管理的三把利劍 34 34 35 35第6章 某房地產(chǎn)公司案例分析 36 36 36 37 項目前期的質(zhì)量管理 37 項目實施過程中質(zhì)量控制的細節(jié)管理 38 項目收尾階段的質(zhì)量控制 40結項目管理作為一種管理方法的出現(xiàn)，經(jīng)過不斷發(fā)展完善，形成一整套的應用管理理論，前期主要應用于建設周期較長，涉及領域屬于開拓性質(zhì)的，涉及人、財、物等因素眾多，技術要求高，成套范圍大、成套服務要求嚴的大型工程項目的建設。我國房地產(chǎn)項目管理近年來己取得重要進展，但是基本上還停留在粗放式的經(jīng)驗管理階段。項目管理三大要素之一的質(zhì)量管理是項目管理最重要的部分，是企業(yè)的生命線，在這方面我國的地產(chǎn)企業(yè)也很不成熟，而這也是消費者最關心的事情。 我國房地產(chǎn)行業(yè)從80年代中期開始興起，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是自己控制著工程資源，主要的分部工程都由房地產(chǎn)企業(yè)自己分包或指定分包，主要的材料設備都由自己采購或指定，所以，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)工程管理的指揮控制中心。房地產(chǎn)企業(yè)是整個工程管理的指揮控制中心。實體（entity, item）: “可單獨描述和研究的事物” ，實體可以是活動或過程，可以是產(chǎn)品，可以是組織、體系或人，也可以是上述各項的任何組合。所謂質(zhì)量要求，是指“對需要的表述或將需要轉化為一組對實體特性的定量或定性的規(guī)定要求，以使其實現(xiàn)并進行考核”。這是傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)質(zhì)量觀與市場經(jīng)濟條件下的房地產(chǎn)質(zhì)量觀的根本區(qū)別所在，正確理解這一點，對于搞好房地產(chǎn)項目質(zhì)量具有直接的現(xiàn)實經(jīng)濟意義。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量體現(xiàn)為業(yè)主的使用質(zhì)量，它反映物業(yè)使用的安全性、方便性、舒適性等等，這些都是圍繞著使用的人來體現(xiàn)的服務。監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。施工單位和監(jiān)理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數(shù)），然后按照確定的技術參數(shù)進行招標，定標后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖。本文強調(diào)房地產(chǎn)公司的項目質(zhì)量管理是基于設計單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當管理能力的基礎上的控制及強化控制的管理，執(zhí)行力、細節(jié)管理、持續(xù)改進是房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的重中之眾。如圖21所示：圖21 全國商品房竣工面積增幅柱狀圖而中國消費者協(xié)會的數(shù)據(jù)則顯示：房屋方面投訴2007年上半年較2006年上半年投訴增長15％。%，入住后