【正文】 第 12 頁 共 19 頁 國教育報》、《人民教育》分別對衡水中學(xué)的素質(zhì)教育和德育工作進行了大篇幅報道。 賣點五： 教育 全國知名的衡水中學(xué)坐落在河?xùn)|板塊， 是眾多學(xué)生和家長向往的學(xué)校。其中主要設(shè)計項目有：瑞士航空公司駐京辦事處室內(nèi)設(shè)計，德國巴伐利亞洲駐濟南辦事處室內(nèi)設(shè)計，瑞士駐華大使館官邸室內(nèi)裝修及瑞士大使館衡水項目運作思路 第 11 頁 共 19 頁 接建工程方案設(shè)計，特級建筑工程東海大廈，特級建筑工程石家莊自由港高層綜和住宅小區(qū)，大型商業(yè)建筑石家莊市西美商廈，寧波富春大酒店，北京延慶百果園度假村規(guī)劃設(shè)計“北京永樂工業(yè)經(jīng)濟區(qū)”規(guī)劃分析，山東省濟南市“五龍?zhí)渡虡I(yè)大廈”方案設(shè)計，山東省濟南火車站北廣場規(guī)劃建議，寧夏東海園區(qū)總體規(guī)劃等。 工程進度 開發(fā)公司本著負責(zé)認真的原則，在公開認購時項目主體已經(jīng)起到 3 層，讓消費者看得放心，買的放心，并且明年年底就要接著開發(fā)二期。衡水市規(guī)劃局孫局長為指揮，成立了項目建設(shè)指揮部，規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局、房管局、建設(shè)局、農(nóng)科所為指揮部成員。 太陽城”四周的是寬闊的衡德路和京大路，這了兩條馬路是衡水的交通主干道。 交通 從“東方 戶型面積 60130平方米，主力戶型為 90 平方米左右，面積適中 ，適應(yīng)衡水市場。因此，在宣傳推廣中“公園”將作為最重要賣點之一進行告知。 項目以千畝規(guī)模入市，針對的卻是廣大的普通市民，照顧到了中低收入人群的需求，給了他們一個性價比極高的家園。 衡水項目運作思路 第 9 頁 共 19 頁 二、項目賣點挖掘與創(chuàng)新 賣點一： 價格 目前衡水市房地產(chǎn)市場價格上漲較快，房價成為制約普通工薪階層購房的 最大門檻，本項目價格在目前市場當(dāng)中處在市場最低位，必將吸引中低收入階層的矚目。 人們對本地段的心理抗性是本項目面臨的最大問題。太陽城推廣方案 一、 項目推廣的指導(dǎo)思想 本項目的整體指導(dǎo)思想是 急攻快打，速戰(zhàn)速決 。提價的幅度為小幅 ,形式有兩種 :一是通過折扣提價，二是 直接提高報表價。 衡水項目運作思路 第 7 頁 共 19 頁 四、 銷售的階段安排 第一階段：客戶登記期 (2021 年 10 月 18 日 2021 年３月 5 日 ) 目標：盡可能多的積累客戶，登記數(shù)量至少達到 400 個。 6) 我方的主導(dǎo)思想 由于合同約定及無利潤分成，我方也主張速戰(zhàn)速決。 3） 開 發(fā)商的資金需求 開 發(fā)商 的愿望是 速戰(zhàn)速決，不再大額投入資金，用銷售款 緩解施工進度帶來的資金壓力 。太陽城銷售方案 三、 入市時機 入市時機的選擇 經(jīng) 綜合考慮以下 七 個方面的因素： 1)衡水 房地產(chǎn) 市場 銷售的周期規(guī)律 根據(jù)房地產(chǎn)市場 通常的 銷售周期性 及結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專業(yè)人士的深度訪談結(jié)果顯示：衡水 一般一年內(nèi)有兩個銷售的黃金時段，即： 3 月至 6 月； 9 月至 11 月 。 首次置業(yè)和目前居住在平房客戶，他們向往城市化生活，但是經(jīng)濟實力有限。 覆蓋人群及其特征分析： 長期工作或居住在河?xùn)|的人群，對本區(qū)域有深厚的感情，因此仍希望在河?xùn)|置業(yè)，并且本區(qū)域內(nèi)只有本項目在售，因此本項目成為河?xùn)|區(qū)域內(nèi) 購房人群唯一的選擇。 項目所在區(qū)域環(huán)境較差，購物、休閑、娛樂等相關(guān)的生活配套設(shè)施缺乏，而規(guī)劃中的配套一期業(yè)主享受不到，人們對該區(qū)域的印象差。 （二）項目劣勢 本地塊不是衡水市未來的發(fā)展方向，位置相對較偏僻，人們不認可此地段，河西、路南是人們購房首選。衡水市規(guī)劃局孫局長為指揮，成立了項目建設(shè)指揮部，規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局、房管局、建設(shè)局、農(nóng)科所為指揮部成員 。 價格、升值潛力 目前衡水市房地產(chǎn)市場價格上漲較快，房價成為制約普通工薪階層購房的最大門檻，本項目價格定位在目前市場當(dāng)中處在市場較低位，必將吸引 中低收入階層的矚目。太陽城項目定位 一、項目概況分析 （一）項目優(yōu)勢 規(guī)模 規(guī)模是本項目賣點之一，但是規(guī)模本身并無意義，它代表的是完善社區(qū)配套、優(yōu)良的物業(yè)管理、更多的綠化和休閑設(shè)施以及濃厚的社區(qū)文化。 本項目只有傭金收入無利潤分成且我方承擔(dān)售樓處的建設(shè)及宣傳推廣費用。并且在該區(qū)域中多層住宅也是較少，平房居多。其中：住宅平均價格為 1514 元 /平方米 ，同比增長 %；但是，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格呈下滑趨勢，由去年的 3366 元 /衡水項目運作思路 第 4 頁 共 19 頁 平方米下降到今年的 3060/平方米，同比下降了 %。庭藍 萬平方米七個月銷售 90%, 鑫城華居一二期 4 萬平方米 9 個月基本售完； 明珠花園 6 萬平方米 9 個月銷售 80%； 衡水 2021 年上半年樓盤多層供應(yīng)情況（已知道的）：總計約 40 萬平方米 騰達房產(chǎn)開發(fā)富力城規(guī)劃 22 棟，一期 12 棟（約 7 萬平方米），現(xiàn)已開始接受登記； 泰和置業(yè)開發(fā)明珠花園三期預(yù)計 6 棟 左右（約 5 萬平方米），年后開盤（時間待定）； 鑫城房地產(chǎn)開發(fā)鑫城華居三期 8 棟（約 5 萬平方米），年后三月份開盤； 京華房地產(chǎn)開發(fā)岸止太陽城銷售方案 一、入市時機 二、銷售的階段安排 三、價格策略 第六章 東方衡水項目運作思路 第 1 頁 共 19 頁 東方太陽城項目定位 一、項目優(yōu)劣勢分析 二、客戶群定位 三、項目綜合定位 第五章 東方 衡水 2021 年樓盤銷售情況： 廣廈家園三期 10 萬平方米，六個月銷售 80% 岸止太陽城一期 23 棟， 萬平方米 ,明年三月份開始內(nèi)部認購 . 截止 2021 年 6 月底，衡水市商品房銷售平均價格由 2021 年的 1413 元 /平方米上升到 今年的 1621 元 /平方米，增幅達 %。 第二章 河?xùn)|區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 衡水房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展不平衡，河?xùn)|與河西，路北與路南的差異性很大；石德路南，育才街以西是現(xiàn)今開發(fā)的熱點，項目現(xiàn)供應(yīng)量和將供應(yīng)量最多，路北只有現(xiàn)售一家小區(qū)（鑫城華居）；而在衡水市整個房地產(chǎn)市場當(dāng)中，河?xùn)|區(qū)域是目前市場上最后一塊 “處女地”，到目前為止，還沒有一個成規(guī)模的商品房社區(qū)，只有零星的單位集資建房。 第三章 操盤思路 一、操盤思路制定依據(jù) 甲方的資金需求（ 06 年 7 月 1 日前回款 3000 萬）及開發(fā)愿望（盡快銷售完一期盡早開發(fā)二期）。 第四章 東方并且本項目外部自然環(huán)境較好。 政府扶持 本項目是衡水市政府 2021年政府工作計劃中八個重點經(jīng)濟建設(shè)項目之一和市政府 168建設(shè)工程，并于同年被省政府列為省重點建設(shè)工程。 產(chǎn)品： 本項目產(chǎn)品以 90 平米左右戶型為主，面積適中，套價較低，適合市場的需求。這將是本項目面臨