武漢金地太陽城地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 知名度5% 100% 100% 附件二太陽城綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)表 一級(jí)指標(biāo)權(quán)重二級(jí)指標(biāo)分項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)得分綜合得分外部因素20%位置5% 交通5% 人居環(huán)境4% 市政配套6% 建筑產(chǎn)品25%總體規(guī)劃（規(guī)模）5% 戶型設(shè)計(jì)10% 建筑外觀5% 建筑工藝、材料5% 社區(qū)配套15%會(huì)所8% 其他7% 園林環(huán)境20%規(guī)模10% 素質(zhì)10% 物業(yè)管理10%公司2% 服務(wù)3% 費(fèi)用5% 項(xiàng)目推廣5%知名度2% 美譽(yù)度3% 發(fā)展商知名度5%發(fā)展商知名度5% 100% 100% 注：因本項(xiàng)目物業(yè)管理尚未確定，項(xiàng)目推廣尚未全面開展，加之本項(xiàng)目為金地公司第一個(gè)正式商品房開發(fā)項(xiàng)目，故此三項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)得分以當(dāng)前片區(qū)樓盤相關(guān)水平客觀標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。在金地公司及時(shí)保障相關(guān)工作前提下，我司認(rèn)為本項(xiàng)目一期第一部分（17號(hào)樓）的銷售價(jià)格，是可以實(shí)現(xiàn)綜合實(shí)收均價(jià)2200元/平方米的。一、付款方式1. 一次性付款97折（根據(jù)市場其他項(xiàng)目付款情況綜合結(jié)果，約占銷售比例的10%）n 付1萬元定金，簽署認(rèn)購書；n 10天內(nèi)付總樓款的30%（含定金）；n 30天內(nèi)付總樓款的70%，簽署正式《房地產(chǎn)買賣合同》。六、樓盤綜合素質(zhì)統(tǒng)計(jì)表原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（X）樓價(jià)（Y）X*XY*YX*Y1華樂花園215046225001918232尚文創(chuàng)業(yè)城210044100001809993華城新都208043264004明都花園290084100002942635金梭花園215046225001849436當(dāng)代光谷智慧城210044100001894837學(xué)府佳園19003610000175731合計(jì)15380344114001410661樓價(jià)與樓盤得分因素滿足多元線性回歸分析關(guān)系。三、厘定售價(jià)的因素銷售臨近階段的市場環(huán)境；周邊樓盤及同質(zhì)樓盤的供應(yīng)和銷售狀況；樓盤自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進(jìn)度銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排：銷售進(jìn)度安排；宣傳推廣強(qiáng)度；客戶取向：首期、月供、總價(jià)、按揭成數(shù)、朝向、大小、用途；發(fā)展商的營銷目標(biāo)。在入市策略和價(jià)格調(diào)整方面，通過適宜的入市價(jià)格、優(yōu)惠折扣、房號(hào)銷控，引導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)程，在短時(shí)間內(nèi)形成市場熱銷局面，避免在銷售過程中因價(jià)格下滑而影響樓盤整體形象，影響已購買客戶的信心，更影響潛在客戶的購買決心。 2001年開始銷售，目前銷售二期，項(xiàng)目自身環(huán)境、工程進(jìn)度展示一般，銷售氛圍一般，銷售周期較長，主力客戶為周邊高校老師和商業(yè)人士。 2002年上半年開始銷售，目前銷售二期，多層銷售情況較好，項(xiàng)目自身環(huán)境、工程進(jìn)度展示到位，主力客戶為周邊高校老師和周邊中等專業(yè)學(xué)校老師以及部分商業(yè)人士。l 華樂花園位于珞瑜路、關(guān)山二路交匯處，㎡，多層均價(jià)2150元/㎡，小高層均價(jià)2500元/㎡，主力戶型為二房和三房；2002年8月份開始銷售，銷售情況一般（多層銷售率在60％，小高層銷售率在30％），項(xiàng)目自身配套較少，主要客戶為周邊高校老師和傳統(tǒng)企業(yè)中層以上管理人員；該項(xiàng)目在項(xiàng)目推廣上比較薄弱，項(xiàng)目知名度比較低，現(xiàn)有客戶大多數(shù)為周邊高校老師和傳統(tǒng)企業(yè)單位員工；現(xiàn)在銷售房號(hào)享受標(biāo)準(zhǔn)按揭為96折（相對(duì)片區(qū)市場其他項(xiàng)目比較，折扣比較大）。多層銷售較好，小高層銷售較緩慢，主要原因是小高層價(jià)格偏高、社區(qū)配套較差、生活極不方便。 第三章 對(duì)比樓盤選擇比較一、競爭樓盤選擇原則競爭樓盤是指與同類或同質(zhì)樓盤比較，爭取相同類型顧客購買物業(yè)所消費(fèi)資金的項(xiàng)目，比較房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭對(duì)手的基本原則如下：n 同地域片區(qū)競爭n 同品質(zhì)競爭n 同定位競爭（戶型和客戶的定位一致）n 同概念競爭（主要賣點(diǎn)的推廣）n 同客戶源競爭以上方面的競爭在實(shí)際情況中是重疊、組合的，而不是單一的比較，將它們的價(jià)格和銷售情況進(jìn)行分析。 第二章 片區(qū)市場現(xiàn)狀一、 片區(qū)市場綜述1. 光谷位于武漢市東湖高新開發(fā)區(qū)，該區(qū)域交通便利、社區(qū)配套相對(duì)完善、周邊高校及高科技企業(yè)林立，人文氛圍濃郁；2. 片區(qū)樓盤主要分布于雄楚大街、珞瑜路以及關(guān)山一路沿線（詳細(xì)的區(qū)域市場分析已經(jīng)提交，暫不多述）；3. 目前，光谷片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目綜合素質(zhì)普遍較低，但同時(shí)存在大量潛在高品質(zhì)、大規(guī)模即將開發(fā)的項(xiàng)目（例如：萬科城市花園、保利花園等）；4. 市場競爭日益激烈，據(jù)市場預(yù)測(cè)，2003年以后，片區(qū)市場每年將會(huì)有20－25萬平方米住宅供大于求（詳細(xì)資料已經(jīng)在前期提供）；5. 據(jù)市場調(diào)查分析，由于片區(qū)市場行業(yè)分布特征（高校、傳統(tǒng)企業(yè)、高科技企業(yè)等），片區(qū)市場相對(duì)獨(dú)立（其他片區(qū)客戶很少到本片區(qū)購房，本片區(qū)居民也很少到其他片區(qū)購房）。太陽
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