武漢金地太陽城地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格策略報(bào)告-展示頁
2025-08-13 02:22本頁面
【正文】 元線性回歸分析關(guān)系。樓盤的綜合因素評分公式如下：P=ΣwiFi=W1F1+W2F2+……+WnFn式中P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)各樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n——樓盤定級因素的總和wi——權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）Fi——分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)樓盤定級的評分）五、可比項(xiàng)目綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表比較方法選擇n 以“第三者”作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較：適用于片區(qū)市場成熟，片區(qū)產(chǎn)品形式及產(chǎn)品檔次差別不大的情況下使用；n 以項(xiàng)目自身作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較：適用于片區(qū)市場不夠成熟，片區(qū)產(chǎn)品差異較大的情況下使用；n 太陽城項(xiàng)目的游泳池、集中供暖、網(wǎng)球場的設(shè)施在片區(qū)其他產(chǎn)品中很難或較少找尋適宜的參照物進(jìn)行比較，故我司選擇以太陽城相關(guān)因素的水平作為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，待評價(jià)項(xiàng)目均與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，從而保證評價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確度相對更高。三、厘定售價(jià)的因素銷售臨近階段的市場環(huán)境；周邊樓盤及同質(zhì)樓盤的供應(yīng)和銷售狀況；樓盤自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素、工程進(jìn)度銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排：銷售進(jìn)度安排；宣傳推廣強(qiáng)度；客戶取向：首期、月供、總價(jià)、按揭成數(shù)、朝向、大小、用途；發(fā)展商的營銷目標(biāo)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷及客戶市場調(diào)查信息反饋，我們篩選出如下10個(gè)因素： 1. 位置：即地段，購買物業(yè)的重要選擇要素；2. 交通：與交通主干道的間距，可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度；3. 綜合配套：社區(qū)配套（生活配套、商業(yè)配套、金融機(jī)構(gòu)、教育文化設(shè)施等）；樓宇配套（暖氣、中空玻璃、會所、停車位等配套）的完善程度；4. 整體規(guī)劃：建筑物間距是否足夠，以保證用戶的舒適度和開敞度，是否實(shí)行人車分流等；5. 戶型：平面布置是否實(shí)用、方正，實(shí)用率高低，采光通風(fēng)、景觀等；6. 建筑外觀：外部建筑風(fēng)格具備高檔物業(yè)的特點(diǎn)，精致大氣；7. 內(nèi)外部環(huán)境：周邊環(huán)境景觀價(jià)值、社區(qū)氛圍、人文氣候；8. 物業(yè)管理：成熟、專業(yè)物業(yè)管理公司的介入可以提升物業(yè)形象及促進(jìn)物業(yè)增值；9. 整合推廣：通過整合推廣，項(xiàng)目在市場中形成的知名度和美譽(yù)度；10. 發(fā)展商知名度：發(fā)展商的社會認(rèn)同度和實(shí)力背景；此外，整體市場的供求狀況、租售水平、目標(biāo)客戶的心理價(jià)格水平以及銷售策劃的策略把握和銷售控制等，都是影響物業(yè)價(jià)值最終實(shí)現(xiàn)的重要前提要素。在入市策略和價(jià)格調(diào)整方面，通過適宜的入市價(jià)格、優(yōu)惠折扣、房號銷控，引導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)程，在短時(shí)間內(nèi)形成市場熱銷局面，避免在銷售過程中因價(jià)格下滑而影響樓盤整體形象，影響已購買客戶的信心，更影響潛在客戶的購買決心。價(jià)格是檢驗(yàn)市場反映的重要指標(biāo)之一，當(dāng)市場不接受發(fā)售價(jià)格，勢必要對價(jià)格策略進(jìn)行調(diào)整，以迎合市場需求。 2001年開始銷售，目前銷售二期，項(xiàng)目自身環(huán)境、工程進(jìn)度展示一般，銷售氛圍一般，銷售周期較長，主力客戶為周邊高校老師和商業(yè)人士。 2001年10月開始銷售，目前銷售一期，雖項(xiàng)目自身環(huán)境、工程展示較好，但銷售情況一般，主要原因?yàn)閮r(jià)格偏高，社區(qū)配套不完善，生活不便利，主力客戶為周邊高校老師和商業(yè)人士。 2002年上半年開始銷售，目前銷售二期，多層銷售情況較好，項(xiàng)目自身環(huán)境、工程進(jìn)度展示到位，主力客戶為周邊高校老師和周邊中等專業(yè)學(xué)校老師以及部分商業(yè)人士。 2001年開始銷售，目前銷售二期，多層銷售情況較好，主力客戶為周邊高校老師、中學(xué)老師、周邊居民以及部分“個(gè)體戶”。l 華樂花園位于珞瑜路、關(guān)山二路交匯處，㎡，多層均價(jià)2150元/㎡，小高層均價(jià)2500元/㎡，主力戶型為二房和三房；2002年8月份開始銷售，銷售情況一般（多層銷售率在60％，小高層銷售率在30％），項(xiàng)目自身配套較少，主要客戶為周邊高校老師和傳統(tǒng)企業(yè)中層以上管理人員；該項(xiàng)目在項(xiàng)目推廣上比較薄弱，項(xiàng)目知名度比較低，現(xiàn)有客戶大多數(shù)為周邊高校老師和傳統(tǒng)企業(yè)單位員工；現(xiàn)在銷售房號享受標(biāo)準(zhǔn)按揭為96折（相對片區(qū)市場其他項(xiàng)目比較，折扣比較大）。l 當(dāng)代光谷智慧城位于雄楚大街，距本項(xiàng)目距離較近，2001年底開始發(fā)售，以兩房和三房為主，普通多層價(jià)格在2000元/㎡左右，花園洋房價(jià)格在2300元左右，㎡月。多層銷售較好，小高層銷售較緩慢，主要原因是小高層價(jià)格偏高、社區(qū)配套較差、生活極不方便。2000年開始發(fā)售，多層銷售率在95％左右，現(xiàn)在銷售為三期小高層，銷售率在50％左右。 第三章 對比樓盤選擇比較一、競爭樓盤選擇原則競爭樓盤是指與同類或同質(zhì)樓盤比較，爭取相同類型顧客購買物業(yè)所消費(fèi)資金的項(xiàng)目，比較房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭對手的基本原則如下：n 同地域片區(qū)競爭n 同品質(zhì)競爭n 同定位競爭（戶型和客戶的定位一致）n 同概念競爭（主要賣點(diǎn)的推廣）n 同客戶源競爭以上方面的競爭在實(shí)際情況中是重疊、組合的，而不是單一的比較，將它們的價(jià)格和銷售情況進(jìn)行分析。 三、 潛在大盤項(xiàng)目名稱規(guī)模預(yù)計(jì)開發(fā)周期（年）預(yù)計(jì)入市價(jià)格（元/㎡）保利花園38萬平米（建面）3－42300左右500畝（占地面積）3－424002500臥龍地產(chǎn)160畝（占地面積）2－3不詳美好愿景15萬平方米（建筑面積）2－3不詳漢盛22平米（預(yù)估建面）3－4不詳長城建設(shè)500畝（占地面積）3－4不詳當(dāng)代1000畝（占地面積）5－62000元以下海興（嘉興園）500畝（占地面積）3－4不
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