【正文】 共 36 頁 第四節(jié) 顧問管理目標(biāo) 一、 管理總體目標(biāo) 在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使銀信商座項(xiàng)目成為沈陽市物業(yè)管理的經(jīng)典樓盤，為發(fā)展商及管理商 樹立良好的市場(chǎng)口碑。如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡 象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改， 以確保中海物業(yè)所提供顧問服務(wù) 質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。 會(huì)所運(yùn)轉(zhuǎn)指導(dǎo)：服務(wù)人員工作流程、顧客消費(fèi)方式（單次消費(fèi)、各類消費(fèi)卡；會(huì)員消費(fèi)、貴賓消費(fèi)等）、消費(fèi)價(jià)格、營(yíng)業(yè)時(shí)間、帳務(wù)管理等。 結(jié)合會(huì)所的實(shí)際，提供一套完善的管理制度（包括會(huì)員章程、各娛樂點(diǎn)管理制度、員工管理制度、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)價(jià)格等），并制作成冊(cè)。 七、顧問團(tuán)定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況： 各項(xiàng)管理 規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況： 按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)對(duì)管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查； 根據(jù)管理商運(yùn)作過程的實(shí)際情況，對(duì)涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充。 三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評(píng)管理制度。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶的入住管理辦法。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶的裝修檔案。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二： ? 面對(duì)大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去對(duì)其加以控制，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。 ? 設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。 為此中海物業(yè)將提供以下顧問服務(wù)，以保證入 伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)： ? 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。 集中入伙期 指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)收樓、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。 （十一）協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對(duì)外分包項(xiàng)目的評(píng)審、質(zhì)量控制等有關(guān)程序，協(xié)助評(píng)價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。 技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工圖、工程合同、隱蔽工程驗(yàn)收簽證等。 （八） 指導(dǎo)管理商對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。 人工費(fèi)用測(cè)算； 設(shè)備耗能費(fèi)用測(cè)算； 設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測(cè)算； 清潔定額費(fèi)用測(cè)算； 園藝綠化項(xiàng)目的定額 費(fèi)用測(cè)算等。 三、 實(shí)操指導(dǎo)階段 合作期限 ：共 12 個(gè)月，由本物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)，又分為 前期籌備 、 集中入伙 、 裝修搬遷 和 正常管理 四個(gè) 時(shí)期。 會(huì)所的裝修格局：會(huì)所裝修的格局和用料與會(huì)所的后期經(jīng)營(yíng) 有著密切的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目要求，提出相宜的裝修建議。 ，提出專業(yè)化建議。 （十二）配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁 共 36 頁 指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行資料驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。 （七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； 公共部分裝修材料的選用； 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方 面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格； 滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、 施工等的成功經(jīng)驗(yàn)； 根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi) 用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī)、政策文本； （八）在施工過程中， 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。 住戶門是否有明顯標(biāo)識(shí)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁 共 36 頁 （二） 顧問團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊(duì)伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見。 十四、 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi) 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁 共 36 頁 用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。 十、 對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。 七、 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管 理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。顧問團(tuán)不定期赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì) ,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元 /次（往返差旅費(fèi)及現(xiàn)場(chǎng)食宿由發(fā)展商承擔(dān)）。 顧問工作安排（詳見下頁表） 工 作 階 段 人 員 構(gòu) 成 工 作 方 式 現(xiàn) 場(chǎng) 工 作 安 排 前期介入階段（ 10 個(gè)月） 顧問團(tuán) 3— 5人 駐場(chǎng)經(jīng)理 1人（開盤前后各一個(gè)月） 定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場(chǎng) 工作 2 次 實(shí)操指導(dǎo) （ 12 個(gè)月） 顧問團(tuán) 3~5人 定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場(chǎng)工作 2 次。 顧問團(tuán)主要 負(fù)責(zé)工作如下： ? 由顧問團(tuán)根據(jù)駐場(chǎng)顧問及每次考察、評(píng)審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。 ? 協(xié)助顧問團(tuán)人員對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察、評(píng)審、監(jiān)督整改等工作。其中前期介入階段為 10 個(gè)月（預(yù)計(jì)自 2020 年 3 月至 2020 年 12 月），實(shí)操指導(dǎo)階段為 12 個(gè)月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)（預(yù)計(jì)自 2020 年 1月 1 日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個(gè)月。在公司顧問團(tuán)與駐場(chǎng)顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 我司針對(duì)銀信商座項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。項(xiàng)目占地 9593平 方米，總建筑面積達(dá) 52020 平方米，綠化率高達(dá) 25%。此外，中海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。公司以 “ 服務(wù)社會(huì)、繁榮香港、建設(shè)祖國(guó) 、造福人群 ” 為宗旨， 以“海納百川，有容耐大”的市場(chǎng)運(yùn)做氣魄， 集納兩地營(yíng)商優(yōu)勢(shì)，吞吐市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)萬象，并以造福人群的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)著對(duì)社會(huì)的承諾，先 后 在香港地區(qū)和中國(guó)內(nèi)地完成了 500多個(gè)工程項(xiàng)目，建成各種樓宇 1,157 萬平方米；開山填海造地逾 9,000 公頃；鋪設(shè)輸水管道 26 公里，其中打通隧道近 15 公里。 肩負(fù) 中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的中海物業(yè)將以提高中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來推動(dòng)中國(guó)現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。中央電視臺(tái)、深圳各大報(bào)刊以及香港《文匯報(bào)》、《大公報(bào)》、《商報(bào)》、《星島日?qǐng)?bào)》，國(guó)內(nèi)的《人民日?qǐng)?bào)》、《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》、《工人日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》等新聞媒體對(duì)中海物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)情況的報(bào)道多達(dá) 700 余次，慕名前來公司參觀考察的國(guó)內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，于 1991 年在深圳注冊(cè)成立，為建設(shè)部首批甲級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。 多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，先后獲得國(guó)家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級(jí)政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗 100 余面。 在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。 中國(guó)海外集團(tuán)自成立以來，便致力 于 專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標(biāo)，專門從 事建筑工程承包、 咨詢 、設(shè)計(jì)管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時(shí)遍及香港和內(nèi)地。 從 1988 年起，中國(guó)海外集團(tuán)積極投身中國(guó)內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長(zhǎng)春等地，先后建成 上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁 共 36 頁 海華庭等具有較大社會(huì)影響的高質(zhì)素的工程項(xiàng)目 ，逐漸成為享譽(yù)內(nèi)地的知名企業(yè)。 第二部分 銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案 銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號(hào)，為市中心黃金地段，緊接民主廣場(chǎng)、 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁 共 36 頁 市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。 為保證銀信商座高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國(guó)第一管家”美譽(yù)的深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才， 有決心、有信心成功承接銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會(huì)到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。 考慮到銀信商座項(xiàng)目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實(shí)操指導(dǎo)階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場(chǎng)經(jīng)理，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，并輔之以公司顧問團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持， 結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)針對(duì)性地提出整改建議與整改措施。顧問期分前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。 ? 將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。 ◆ 顧問團(tuán)工作職責(zé)：顧問團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo)， 以下為建議各階段赴現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)間供參考 ： ? 前期介入階段 ? 首次考察 ? 工程交接驗(yàn)收階段 ? 實(shí)操指導(dǎo)階段 ? 物業(yè)入伙當(dāng)月 雙向溝通 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁 共 36 頁 ? 入伙后的正常管理期 ? 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段 ? 本階段末 顧問團(tuán)（約 35 人）于前期介入階段、實(shí)操指導(dǎo)階段和服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段三個(gè)階段的考察次數(shù)總共不超過