【正文】 正常管理 四個 時期。 （八） 指導(dǎo)管理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對運行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。 （十一）協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包項目的評審、質(zhì)量控制等有關(guān)程序，協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方。 為此中海物業(yè)將提供以下顧問服務(wù)，以保證入 伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)： ? 指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個工作組責(zé)任制度。此時物業(yè)管理公司的工作難點有二： ? 面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去對其加以控制，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避免遺留安全隱患等。 ? 指導(dǎo)建立各業(yè)主 /用戶的入住管理辦法。 七、顧問團(tuán)定期對項目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況： 各項管理 規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況： 按 ISO9000 標(biāo)準(zhǔn)對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查； 根據(jù)管理商運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充。 會所運轉(zhuǎn)指導(dǎo)：服務(wù)人員工作流程、顧客消費方式（單次消費、各類消費卡；會員消費、貴賓消費等）、消費價格、營業(yè)時間、帳務(wù)管理等。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 36 頁 第四節(jié) 顧問管理目標(biāo) 一、 管理總體目標(biāo) 在中國市場經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使銀信商座項目成為沈陽市物業(yè)管理的經(jīng)典樓盤，為發(fā)展商及管理商 樹立良好的市場口碑。 二、 管理目標(biāo)承諾 中海物業(yè)憑借長期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對銀信商座項目的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾： 執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)。 以星級酒店為樣板 ，營造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。設(shè)置服務(wù)中 心后，采取“一站式服務(wù)”和“首接責(zé)任制”，也就是當(dāng)業(yè)主來到服務(wù)中心時，那一位接待員第一時間接待的，他就有責(zé)任負(fù)責(zé)協(xié)助解決該業(yè)主的一切需求，而不能讓業(yè)主跑來跑去，到處找人，直到業(yè)主滿意離去為止。在對外服務(wù)和接待上，服務(wù)中心提供一站式服務(wù)；又將所有能提供的服務(wù)項目、服務(wù)時間、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，既加大了管理與服務(wù)的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強(qiáng)，從而奠定了優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。 社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)管理行業(yè)的一個老話題，新課題。 2. 家庭花藝服務(wù) ? 業(yè)戶可致電服務(wù)中心預(yù)定插花，由花房上門提供樣本照片供客人選擇，在指定時間送到。 ? 收費按國家郵政標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。以上項目的收費，將在服務(wù)指南中詳細(xì)列明。 控制噪聲污染：公共場所不要大聲喧嘩、養(yǎng)成輕開輕關(guān)、輕拿輕放的習(xí)慣、控制電器音量等。業(yè)主走出院外就有活動，采用“三三制”經(jīng)營會所，滿足業(yè)戶大眾體育健身的需要，也使經(jīng)營成本降低。 4） 設(shè)立功能齊全的商務(wù)中心，提供包括打字、復(fù)印、傳真等一系列的辦 公服務(wù)。 培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性 。 既要十分重視理論灌輸，更要著重強(qiáng)調(diào)技能提高 。 二、培訓(xùn)內(nèi)容框架 崗前就業(yè)培訓(xùn) 指物業(yè) 管理員工上崗之前，對其進(jìn)行的地產(chǎn)公司及物業(yè)公司背景、職業(yè)要求、崗位責(zé)任和獎勵辦法、行為規(guī)范等方面的教育。便于在各抒已見的基礎(chǔ)上達(dá)成共識。實施起來更加靈活。 第七節(jié) 顧問 費用 顧問費用合計： 人民幣 56 萬元整 ，分階段報價如下： 工作階段 工作期限 管理目標(biāo) 顧問費用 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 36 頁 前期介入階段（預(yù)計 10 個月） 自簽約之日起至銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月 結(jié)合物業(yè)管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進(jìn)入實操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。給培訓(xùn)對象的印象較為深刻，效果較為鞏固。比較適用于員工較多的普及型講座。 我們的目標(biāo)在于永遠(yuǎn)保持國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無疑要為實現(xiàn)這一目標(biāo)服務(wù)。在組織培訓(xùn)時，我們將從各自可以接受、樂于接受的起點出發(fā)，分層施教。 一、培訓(xùn)總體思路 培訓(xùn)范圍全員性。 2） 成本價提供辦公區(qū)域花卉出租、公務(wù)車出租等服務(wù)。 在環(huán)境保障中的安防方面 ，利用銀信商座完善的監(jiān)控系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)，進(jìn)行24 小時全天候管理， 業(yè)主在緊急情況下，可通過住宅內(nèi)的急救自助系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)特設(shè)的 24 小時求助中心聯(lián)系，以及時采取相應(yīng)的救助措施，物業(yè)公司員工四分鐘到達(dá)緊急集合地點，并在第一時間與社會相關(guān)機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，使事件得到妥善處理。 節(jié)約用電：隨時關(guān)燈、不開長期燈、采用節(jié)能燈具等。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 36 頁 ? 收費標(biāo)準(zhǔn)：參照服務(wù)指南。 ? 代寄收郵件、信件、小型包裹、 EMS、 DHL、 UPS 等郵政業(yè)務(wù)。 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 36 頁 ? 您可以填寫《衛(wèi)生清潔預(yù)約卡》離開時交給服務(wù)臺，也可以直接致 電服務(wù)中 心。例如會議室、洽談室的出租；寫字樓租售代理；票務(wù)代理、房屋清潔、餐飲外賣等特色服務(wù)；電梯廣告和戶外廣告位的招租等等，通過對自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭先惠顧，一是在社會上樹立良好的企業(yè)形象，使物業(yè)保值升值；二是廣開財源，為提升管理水平和改善服務(wù)環(huán)境贏得必需的資金，減輕發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的投入負(fù)擔(dān)。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)的項目管理處，將員工分為管理層和操作層兩大級別，存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響員工的士氣；對外服務(wù)與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應(yīng)該具體找誰來 處理卻又摸不著頭緒。 傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)，依然采用行政管理模式中的“辦公室”組織編制，但酒店式物業(yè)管理模式則改設(shè)“服務(wù)中心”。 以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 36 頁 服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則。 （二） 解決遺留的疑難問題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運行。 會所的裝飾：開業(yè)前，須對會所進(jìn)行全面裝點，增加喜氣，渲染氣氛。 五、指導(dǎo)建立機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。 ? 指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗收制度。 ? 指導(dǎo)管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時，提供給業(yè)主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、 業(yè)主公約、住戶手冊等。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。 住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 36 頁 （五） 協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素質(zhì)。 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 36 頁 會所的節(jié)能要求：會所的許多項目與 ISO14000 環(huán)境管理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項目的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。 、車輛管理、導(dǎo)向工作。 （十）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進(jìn) 度計劃提議方案； 建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物 業(yè)管理的需求； 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； 對樓宇室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建 議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置 和建造價格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置 的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推 行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度 提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議； 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中 的缺陷 (例如布局 不合理造成人力浪費等 )，提出糾正及修改建議； 1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 36 頁 制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議； 1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改 建議； 1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建 議； 1 對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗， 使之保持長久的美觀； 1 根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè) 管理相關(guān)法規(guī)政策等，對管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類員工的任職條 件和素質(zhì)要求等提出建議； （四）從業(yè)主 /住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。 十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費。 五、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 ，顧問團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進(jìn)項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。 ? 定期對項目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。 ? 將顧問團(tuán)針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。 雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團(tuán)及委派駐場顧問，根據(jù)銀信商座的具體 情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。 展望未來，中國海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國經(jīng)濟(jì)市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認(rèn)的施工經(jīng)驗、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為 “ 服務(wù)社區(qū)、 繁榮香港、建設(shè)祖國、 造福 人群”