【正文】 職責(zé)及部門內(nèi)各項(xiàng)業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 六、 對發(fā)生停電、停水、火警或其他事故，需急往現(xiàn)場并迅速查明原因并遵照上級指示進(jìn)行檢修。 二、 負(fù)責(zé)執(zhí)行小區(qū)所有強(qiáng)弱電設(shè)備的檢查、維修、保養(yǎng)和設(shè)備操作的工作。 六、 對突發(fā)事故或遇強(qiáng)弱電設(shè)備出現(xiàn)緊急故障，需急往現(xiàn)場及遵照上級指示進(jìn)行檢修。 二、 執(zhí)行大廈所有強(qiáng)弱電設(shè)備的檢查、維修、保養(yǎng)和設(shè)備操作的工作。 四、 工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 電梯工職責(zé) 一、 掌握電梯的基本原理，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，做好電梯的維修保養(yǎng)工作，搞好電梯的年檢年審。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 五、 上門維修應(yīng)對住戶態(tài)度熱情周到，按 規(guī)定收取維修費(fèi)，要及時(shí)上交財(cái)務(wù)部門，并出具收據(jù)，做到急修不過夜，小修不過天。 二、 掌握物業(yè)管理的有關(guān)知識，知曉 服務(wù)處 和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，管理目標(biāo)以及各項(xiàng)考評標(biāo)準(zhǔn)，熟悉住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)使用要求，以及維修養(yǎng)護(hù)的辦法。 二十、 做好機(jī)電設(shè)備的領(lǐng)證工作，定時(shí)向有關(guān)部門申請檢驗(yàn)和換發(fā)有關(guān)證書。 十六、 配合公司做好工程質(zhì)量記錄管理工作。 十二、 負(fù)責(zé)做好所管物業(yè)的機(jī)電設(shè)備檢驗(yàn)、試驗(yàn)狀態(tài)的管理工作。 八、 負(fù)責(zé)各 服務(wù)處 維修管理工作。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 四、 配合行政部做好相應(yīng)的分承包方的評定及采購工作。 七、 對住宅區(qū)定期巡查，妥善看管花木、公共財(cái)產(chǎn)，并完成主任交辦的其他任務(wù)。 四、 負(fù)責(zé)停車場地的管理和衛(wèi)生，必要時(shí)進(jìn)行錄相，指揮各種車輛的停放有序。 安全隊(duì) 員崗位職責(zé) 安全隊(duì) 員在 服務(wù)處 主任領(lǐng)導(dǎo)和當(dāng)?shù)嘏沙鏊笇?dǎo)下，負(fù)責(zé)落實(shí)本住宅區(qū)的防火、防盜、防治安事故等安全措施，防止各類事件的發(fā)生，保障住戶生命及財(cái)產(chǎn)安全。 五、全體統(tǒng)一協(xié)調(diào)全隊(duì)的工作，監(jiān)督全隊(duì)人員著裝整齊，紀(jì)律嚴(yán)明，文明值勤，禮貌待人，樹立良好形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息制度。 部門 各崗位 職責(zé) 安全服務(wù)部 崗位職責(zé) 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 安全部方管 對全體工作員全部責(zé)任其職責(zé)如下： 一、帶領(lǐng)并督促全體抓好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。 機(jī)動(dòng)人員（ 2人） 家政班長 1人：主要負(fù)責(zé)業(yè)主的有償家政服務(wù)管理工作。 保潔班長 1人：主要負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的日常保潔管理工作。 班長： 3人：主要負(fù)責(zé)各班隊(duì)員的管理及培訓(xùn)工作。 注：會計(jì)、出納行政管理上隸屬經(jīng)理，日常工作兼客服專員隸屬客服 主管。 第三章 管理人員的配備、培訓(xùn)、管理 一、“ 華大家園 ” 服務(wù)處 組織結(jié)構(gòu)以及人員編制 (前期介入人員 ) （總計(jì)： 88 人，見下圖） 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 部 門 崗 位 人員編制 文 化 備 注 服務(wù)處 經(jīng)理 1 人 大專以上 公司派遣（五年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)） 經(jīng)理助理 1 人 大專以上 三年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn) 炊事員 1 人 初中以上 有從業(yè)經(jīng)驗(yàn) 安全 服務(wù)部 主管 1 人 大專以上 退伍、 具二年行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 班 長 3 人 高中以上 退伍兵、有行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn) 隊(duì)員 33 人 高中以上 退伍兵 維修服務(wù)部 主管 1 人 大專以上 三年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、持特種行業(yè)操作證 維修人員 7 人 中技以上 持電工證、崗位操作證 環(huán)境服務(wù)部 主管 1 人 大專以上 具清潔綠化二年管理經(jīng)驗(yàn) 保潔班長 1 人 清潔工 16 人 初中以上 愛崗敬業(yè)、責(zé)任心強(qiáng) 家政班長 1 人 家政服務(wù)員 3 人 綠化班長 1 人 綠化工 10 人 初中以上 具綠化工作經(jīng)驗(yàn) 客戶服務(wù)部 主管 1 人 會計(jì) 1 人 本科以上 有會計(jì)師證 出納 1 人 大專以上 有助理會計(jì)師證 服務(wù)專員 2 人 前臺接待員 2 人 二、人員編制及主要職責(zé) （總計(jì) 88 人） 經(jīng)理人 1人 ：全面負(fù)責(zé)服務(wù)處的管理工作。為此，我們希望貴公司能在以下方面給我方以支持和幫助： 審定我公司對“ 華大家園 ” 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 收 取標(biāo)準(zhǔn)的分析報(bào)告。 財(cái)務(wù)管理根據(jù)財(cái)政部財(cái)基字【 1998】 7 號《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》及澳新物業(yè)內(nèi)部程序文件《財(cái)務(wù)工作手冊》實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化管理。為建立完善的檔案并進(jìn)行科學(xué)的管理，我們按照《檔案資料管理》的有關(guān)規(guī)定制訂的作業(yè)指導(dǎo)書，對住宅區(qū)檔案進(jìn)行全面的收集整理，將其系統(tǒng) 科學(xué)的分類，建立完整的資料檔案，同時(shí) 采用物業(yè)管理軟件，應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)范化管理。 小區(qū)垃圾實(shí)行集中收集，裝修垃圾與生活垃圾分類處理，生活垃圾日產(chǎn)日清。 停車場設(shè)備故障維修和定期保養(yǎng)工作由 維修部 根據(jù)公司程序文件《設(shè)備管理》作業(yè)指導(dǎo)書要求實(shí)施。 （ 3） 交通控制 交通控制利用設(shè)置規(guī)范的標(biāo)志與車管人員規(guī)范操作相 結(jié)合的方式。 440 個(gè) 建議采用先進(jìn)的停車場 IC 卡電腦管理系統(tǒng)，控制終端置于監(jiān)控中心。 小區(qū)將每年實(shí)施一次消防演習(xí)。 （ 3）群治群防的消防安全責(zé)任人制度 服務(wù)處 將與業(yè)主委員會、各樓樓長、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人簽訂《消防安全責(zé)任人任命書》，明確責(zé)任、群治群防、 互相監(jiān)督、共保平安。 （ 1）消防監(jiān)督員的專職管理 安全部專設(shè)消防監(jiān)督員專職消防日 常管理和二次裝修管理，檢查消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)和完好情況，進(jìn)行消防知識培訓(xùn)和消防演習(xí)，對消防隱患提出整改要求。 小區(qū)的應(yīng)急快速反 應(yīng)體系是以監(jiān)控中心為中樞，小區(qū) 服務(wù)處 與區(qū)內(nèi)巡邏崗、外圍巡邏崗、邊界門崗的點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綜合反應(yīng)體系，共分為三級反應(yīng)狀態(tài)，實(shí)行狀態(tài)控制管理。對住宅樓作為重點(diǎn)防護(hù)對象，實(shí)行二十四小時(shí)安全管理，在小區(qū)車行出入口和人行出入口設(shè)置固定 安全員 值班崗?fù)?，對外?的進(jìn)出人員進(jìn)行來訪登記 、業(yè)主確認(rèn)后放行。我們主要通過小區(qū)安全綜合防范體 系的建立，從硬件設(shè)施和人員素質(zhì)兩方面對小區(qū)的治安、消防、交通控制實(shí)行有效管理。同時(shí)強(qiáng)化員工自律意識與服務(wù)觀念，通過 規(guī)范員工行為，減少服務(wù)過程中對客戶的影響 ，體現(xiàn)我公司對業(yè)主、客戶的尊重。通過運(yùn)用創(chuàng)新的客戶服務(wù)理念，建立全方位的客戶服務(wù)系統(tǒng)。只有具有扎實(shí)、細(xì)膩 的真功夫，物業(yè)公司才能地平凡、復(fù)雜、繁瑣的日常物業(yè)管理中游刃有余，從容不迫。 —— 協(xié)調(diào)成立業(yè)主委員會 籌備組 。 —— 入住期治安管理基于智能系統(tǒng)處于安裝調(diào)試階段，應(yīng)側(cè)重加強(qiáng)人防措施。 —— 所有裝修申報(bào)及驗(yàn)收資料均編號歸檔留存。 —— 裝修期間 實(shí)行限時(shí)施 工。 —— 裝修申請與審批公開透明，由 服務(wù)處 、 業(yè)主 、施工隊(duì)共同參與，要求嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙和申報(bào)內(nèi)容施工，如有更改應(yīng)提前一日申報(bào)，否則以違章論處。 （ 9）入住期間的二次裝修管理 —— 業(yè) 主 入住時(shí)送發(fā)《業(yè) 主 手冊》和《業(yè)主公約》，其中《業(yè) 主 手冊》對二次裝修的程序和要求有詳細(xì)描述， 業(yè)主 可按指引要求辦理二次裝修手續(xù)。 —— 辦理水、電、氣、電話、電視、電腦網(wǎng)絡(luò) 等開通手續(xù)。 —— 業(yè)主及各協(xié)作單位代表參加典禮。 —— 各類法律文件文本的準(zhǔn)備。 —— 按公司規(guī)范完成崗前培訓(xùn)，完成崗位安排 ，各就各位，各司其職，全力投入住前的各項(xiàng)完善準(zhǔn)備工作。 —— 對設(shè)計(jì)施工中存在的問題和缺陷，積極與相關(guān)單位協(xié)調(diào)解決。 —— 各部門負(fù)責(zé)人參與，要求于入住前 15日全部完成并試運(yùn)行。 —— 明確各管理崗位的職責(zé)和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍，完成部門主管以上干部的任命， 服務(wù)處 正式運(yùn) 作（人、財(cái)、物分配到位）。 入住工作流程： 技術(shù)人 員介入 后期建 設(shè)和綜 合竣工 驗(yàn)收 服務(wù)處入住 服務(wù)處基礎(chǔ)生活設(shè)施到位 管理與技術(shù)人員就位、培訓(xùn) 管理人員適應(yīng)崗位 完成規(guī)章制度、質(zhì)量體系文件的適應(yīng)修改 運(yùn)行體系的試運(yùn)行 基礎(chǔ)員 工上崗 培訓(xùn)、上崗 熟悉崗位和運(yùn)作制度 小區(qū)環(huán)境整治 入 住儀 式的準(zhǔn)備 《華大家園和澳新學(xué)院》功能改造和再造方案實(shí)施 入住儀式 辦理入住手續(xù)（現(xiàn)場一條龍辦公） 交驗(yàn)房 入住期治安管理 入住期日常管理 入住期裝修管理 業(yè)主遷入 業(yè)主代表大會及業(yè)主委員會 召開第一次業(yè)主大會會議 日常物業(yè)管理 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 “ 華大家園 ”入住計(jì)劃 （ 1）“ 華大家園 ”物業(yè) 服務(wù)處 掛牌，正式開展工作 —— 展開各部門籌建和 服務(wù)處 基礎(chǔ)生活設(shè)施的建設(shè)工作； —— 展開 服務(wù)處 辦公用房和生活用房的裝修工作，務(wù)必 30 天內(nèi)滿足工作生活基本要求。 —— 采用人防和邊界紅外線報(bào)警系統(tǒng)防范相結(jié)合，對小區(qū)與外界實(shí)行有效隔離，確保小區(qū)安全。在此基礎(chǔ)上，通過成立入住期裝修監(jiān)理室積聚 服務(wù)處 工程、技術(shù)、消防、 安全 等專業(yè)的人員，在為業(yè)主提供裝修設(shè)計(jì)工程 和造價(jià)的咨詢，免費(fèi)的裝修監(jiān)理服務(wù)的同時(shí)，寓服務(wù)于管理。 入住 期二次裝修管理的重點(diǎn)是堅(jiān)決控制住宅的陽臺搭建、對承重結(jié)構(gòu)及公共管線（含智能化管線）的破壞。 營造文化氛圍，創(chuàng)造文明生活。 —— 建立完善的信息反饋和處理機(jī)制，樹立居民對 服務(wù)處 的堅(jiān)強(qiáng)信心。 以上各項(xiàng)工作按照“ 華大家園 “入住的具體工作內(nèi)容和時(shí)間安排，落實(shí)相關(guān)責(zé)任人員，按計(jì)劃予以實(shí)施。 ，并須書面通知服務(wù)處 ，提交有關(guān)裝修設(shè)計(jì)圖及向有關(guān)部門申請，待申請批準(zhǔn)及繳納裝修押金及第三者保險(xiǎn)后，方可開工。 （ 5） 建立值班制度和檢查制度，設(shè)計(jì)緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程。其中包括以下內(nèi)容： （ 1） 提供物業(yè)管理的財(cái)務(wù)收支持平（略有盈利）預(yù)算，其中；聯(lián)體別墅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不低于 /月 /m2,約 萬平方米，合計(jì) /月；小高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不低于 元 /月 /m2,約 萬平方米，合計(jì) 萬元 /月；高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不低于 元 /月 /m2,約 萬平方米，合計(jì) 萬元 /月；門面等其他經(jīng)營收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不低于 元 /月 /m2, 約 4200 平方米，合計(jì) 萬 元 /月；地上車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （不含車位租賃費(fèi)） 按不低于 70元 /月 , 約 760個(gè)，合計(jì) 萬元 /月；地下車位 服務(wù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不低于 90 元 /月 , 約 440個(gè)，合計(jì) 萬元 /月；總計(jì) 萬元 /月。 “ 華大家園 ”項(xiàng)目工程施工階段，我方將派出工程人員深入施工現(xiàn)場，了解施工進(jìn)度，檢查反饋工程質(zhì)量，根據(jù)物業(yè)管理需要提出合理化建議，報(bào)請 總 公司作為更改依據(jù)，并定期報(bào) 告工作進(jìn)度及討論有關(guān)問題。 〇聯(lián)合社會化專 營公司為小區(qū)住戶提供方便、廉價(jià)的代理服務(wù)。 〇統(tǒng)一規(guī)劃，人、財(cái)、物分步到位。我們將提供更多、更細(xì)心、更超值的人性化體貼服務(wù)，為“ 華大家園 ”的業(yè)主提供 超前 的技術(shù)專家的專業(yè)化服務(wù)、社 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 會化專業(yè)的小區(qū)服務(wù)和品牌化專門個(gè)性 化 服務(wù)。 ★ 在實(shí)施 ISO9002 的基礎(chǔ)上再導(dǎo)入 ISO14000 國際環(huán)保質(zhì)量體系，使“ 華大家園 ”成為 一個(gè)設(shè)施長期完好、環(huán)境美麗整潔、服務(wù)細(xì)致快捷、生活安全便利和資訊與時(shí)俱進(jìn)的居民住宅小區(qū)。 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)管理，規(guī)范的管理 機(jī)制保障小區(qū)管理達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn) 澳新物業(yè) 將 導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量體系，擁有一套符合國家、武漢市有關(guān)物業(yè)管理與服務(wù)規(guī)定的系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，能夠做到規(guī)范和科學(xué)的管理。 ” 突破一般物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵，推出全新的日常服務(wù)的物業(yè)服務(wù) 新模式，根據(jù)物業(yè)的功能和特點(diǎn)，提供 24小時(shí)值 班服務(wù)，增設(shè)家政服務(wù)、以滿足業(yè)主（住、用戶）的需要，適應(yīng)物業(yè)服務(wù) 的發(fā)展趨勢。 公司在武漢 目前 有 “ 華 大家園”和“ 澳 新學(xué)院” 兩個(gè)項(xiàng)目 ，公司在發(fā)展過程中堅(jiān)持嚴(yán)格按 照 物業(yè)管理 IS09001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 管理體系運(yùn)作，并不斷開拓創(chuàng)新。 本 資 料 來 自 本 資 料 來 自 “ 華大家園 ”物業(yè)管理方案 第一章 “ 華大家園 ”的整體設(shè)想和策劃 一、 澳新 物業(yè)公司服務(wù)“ 華大家園 ”的優(yōu)勢 澳新 物業(yè)服務(wù)有限公司 系澳新實(shí)業(yè) (武漢 )有限公司 ,在武漢注冊成立的外商獨(dú)資公司 ,由于公司全體股東的高瞻遠(yuǎn)矚 ,一開始就將物業(yè)公司放在一個(gè)高起點(diǎn)上 ,所以公司便將注冊資金定在 41 萬美元 。 三、增收節(jié)支措施 (另外提供 ) ........................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 公司將嚴(yán)格遵循“ 業(yè)主至上，服務(wù)第一 ”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求，自覺奉獻(xiàn)”的工作精神，憑借超前的物業(yè)管理理念，專業(yè)化的管理，科學(xué)規(guī)范的運(yùn)作，為業(yè)主（住戶、用戶）提供安全清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境， 我們堅(jiān)信 ,這樣 的 物業(yè)服務(wù) 不僅 能取得 廣大業(yè)主的信任，而且 必將贏得 良好的社會聲譽(yù)。 導(dǎo)入 CS（客