【正文】 管理費用的不足。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)；在使用過程中， 接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查?！　?3)維修基金的使用與管理　　維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。一次性籌集是指業(yè)主購房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金?！　?2)商品房出售后維修基金的收取　　商品房出售后，維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。　?、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集。因此，有必要以基金的形式事先提取?！　≡谖飿I(yè)管理經(jīng)費的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。物 業(yè)管理經(jīng)費來源主要有：　?。弧　?；　　，多種經(jīng)營的收入；　??；　　。因此， 居住小區(qū)物業(yè)管理收費，是一個政策性很強，又十分復(fù)雜的問題。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費行為，維護正常收費秩序，促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，國家計委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū))，如管理水平下降，群眾有意見，經(jīng)省市主管部門檢查，達不到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，報建設(shè)部批準(zhǔn)，取消其光榮稱號?！　≈醒敫鞑块T在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作，分別按隸屬關(guān)系由國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局、中直機關(guān)事務(wù)管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預(yù)評預(yù)驗后報建設(shè)部。這一達標(biāo)、考評工作，對推動房地產(chǎn)管理體制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來源。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務(wù)。這是針對城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的 “兩權(quán)”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾。住宅小區(qū)管理中的服 務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點：服務(wù)時限很長，往往幾十年以上；服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專業(yè)性強的 特點，必須以專業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。二是從業(yè)主方面來看，物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對維護好房屋住宅及 附屬設(shè)備、設(shè)施，延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟利益。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。物業(yè)公司專業(yè)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)管理；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂 合同分別同步管理(以上的管理為“同步介入”或稱為“超前管理”)；居住小區(qū)物業(yè)管理。　　一、管委會的組建及其權(quán)利與義務(wù)　　(一)管委會的組建　　該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的 代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。第三節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)與原則　　依據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱“管理辦法”)的要求，居住小區(qū) 的物業(yè)管理從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始工作時就應(yīng)當(dāng)進行。　　、防盜及公共秩序的管理。環(huán)境保護主 要是控制噪音、控制空氣和水質(zhì)污染，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護法，治理、清除住宅內(nèi)污染源。在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，除明確規(guī)定屬大市政管理外的市政配套設(shè)施，包括樓宇內(nèi)的公共排水、化糞池等設(shè)施，均應(yīng)由物業(yè)公司進行管理。為了加強管理，為每一單元和各棟大樓建立房屋保存檔案。其物業(yè)管理的具體內(nèi)容：　　，制止各種違章行為，并進一步完善、補充原規(guī)劃的不足之處，督促指導(dǎo)住戶和業(yè)主執(zhí)行規(guī)劃法。不同產(chǎn)權(quán)形式下物業(yè)管理經(jīng)費的籌集渠道不同，物 業(yè)管理服務(wù)收費的計算原則不同，收繳方式不同。主要表現(xiàn)在以下三個方面：　　首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理的權(quán)威性和統(tǒng)一性?！　【幼⌒^(qū)的物業(yè)管理的具體內(nèi)容，將在下面專門敘述。這此差異有時會產(chǎn)生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。建設(shè)部“管理辦法”第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)小區(qū)管理的管理 工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和經(jīng)營小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業(yè)建成后的管理。根據(jù)居民的不同情況，精神文明建設(shè)應(yīng)以靈活多樣的方式進 行。依據(jù)《中共中央關(guān)于社會主義精神文明建設(shè)指導(dǎo)方針的決議 》精神，居住小區(qū)精神文明建設(shè)的具體內(nèi)容包括以下方面：　　(1)結(jié)合居民的實際情況，制定居住小區(qū)居民精神文明公約。這一方面，在 居住小區(qū)的物業(yè)管理的內(nèi)容中要有比較詳細的說明。　　(二)居住小區(qū)物業(yè)管理的特點　　居住小區(qū)的物業(yè)管理是城市新建住宅管理在社會主義市場經(jīng)濟條件下出現(xiàn)的新事物，它 具有以下的特點：　　，把社會物質(zhì)文明建設(shè)與精神文明建設(shè)融為一體。正是在這次會上，住宅小區(qū)的管理用“物業(yè)管理”模式正式被確定下來。1992年9月，建設(shè)部驗收小組對五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場考核驗收?！　【腿珖鴣碚f，1989年9月，建設(shè)部在大慶召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會議?！　【C上所述，租賃住宅物業(yè)管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋 承租單位和住戶提供較好的服務(wù)?！　　　》课葑赓U雙方必須依法維護正常的租賃關(guān)系，及時處理租賃使用過程中發(fā)生的各種問題 ，注意調(diào)解用房糾紛，要堅決遵守國家的有關(guān)法律、政策與規(guī)定，抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。　　租賃住宅物業(yè)管理主要應(yīng)遵循以下幾條基本原則：　　　　國家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要， 私房的出租是公房出租的補充。租賃住宅的基本特點是房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)相分離，出租人出租的只是一定時期內(nèi)的房屋使用權(quán)。凡改變原 房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應(yīng)報請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)審批。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或者賠償?！　、芄砍鍪酆?，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所 有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。　　(3)公房出售后維修養(yǎng)護管理工作原則與要點　?、俟砍鍪矍?，售房單位應(yīng)當(dāng)對其進行必要的檢修?！　、诠灿貌课?，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。　　公房出售后，應(yīng)推行社會化、專業(yè)化的管理模式，實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化 管理相結(jié)合，按照建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的原則規(guī)定和《城市異產(chǎn) 毗連房屋管理規(guī)定》及《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》來實施管理。　　(4)在政府扶持、單位支持、個人負擔(dān)原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。　　(2)以房改規(guī)定的成本價向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房?！　?二)房改中向個人出售的住宅及其管理　　房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優(yōu)惠的價格補貼出售的公有住房， 即公房出售?！　∩唐贩孔≌捎谑侨~出售，購房者擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)，包括房屋的所有權(quán)、使用機 、收益權(quán)和處置權(quán)?！　∫?、不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅及其物業(yè)管理　　目前，我國的住房按產(chǎn)權(quán)來說，可分作以下三類：擁有全部產(chǎn)權(quán)的商品房、房改中向個 人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。這一管理模式，既理順了建與管的關(guān)系，又有利于發(fā)揮投資效益，使得寶貴的社會財富、人民的財產(chǎn)得到保值和增值?！　　＿@種模式，將過去行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型的聘用 制，在這種新體制下，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位就必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能占領(lǐng)這個市場?！　∑?、居住小區(qū)物業(yè)管理的特征　　與舊的管理模式相比，居住小區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特征：　　?！　?、福利型的管理為企業(yè)化、專業(yè)化、經(jīng)營型和有償服務(wù)?！　≡诟鞯靥剿鞯幕A(chǔ)上，深圳和廣州從80年代起就開始借鑒香港和國外的物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，走出了一條適合我國國情的適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的物業(yè)管理新路。會議著重對我國目前住宅管理的幾種方式進行比較分析，對物業(yè) 管理方式的優(yōu)點取得共識。　　。本著“誰開發(fā)、誰出售、誰管理”的原則 ，一些較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均設(shè)有物業(yè)管理部?！　〗┠陙?，一些較大的企、事業(yè)單位已開始探索轉(zhuǎn)變管理體制?！　?、事業(yè)單位自行管理。但這種管理 越來越不適應(yīng)體制的轉(zhuǎn)軌，其管理效率低、經(jīng)濟效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。各地在積極地進行探索，目前我國住宅的幾種管理方式有：　　。　　住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的 系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的復(fù)雜化?！　　⒐芾韽?fù)雜化。　　、配套設(shè)施系統(tǒng)化。新建居民住宅小區(qū)一般為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余平方米。　　這些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié) 構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展?！　∪?、居住小區(qū)的特點　　居住小區(qū)在改變市容市貌，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善人們居住條件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服務(wù)、經(jīng)濟、社會功能于一體的社會縮影，因此，它的建設(shè)與以往城市住房建設(shè)具有不同的特點。包括住宅在 購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)?，住用人將逐漸加大對居住消費的投入?！　?。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、交際等功能。這就是說，對新建居民小區(qū)提出必須具有各種功能的要求，這些功能主要表現(xiàn)在如下四個方面。今后，這種 新建居住小區(qū)則是城市住宅建設(shè)的主要形式。1994年建設(shè)部令第33號《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中，把住宅小區(qū)以概念的形式作出 如下規(guī)定：“新建住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)( 含住宅小區(qū)、住宅組團，以下簡稱住宅小區(qū))。住宅在人類歷史上，隨著社會的進步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高?！白　币宰≌男问?滿足家庭成員的共同生活、生理衛(wèi)生、休閑娛樂等的生活需要?！　【幼⌒^(qū)，是當(dāng)前我國在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū) 。根據(jù)統(tǒng)計，目前我國城市人口1/4生活在規(guī)模不等的居住小區(qū)里。那就是：　　(1)人均8平方米的居住面積；(2)60％以上的全國住房成套率；(3)居住環(huán)境在總體上的較大改善，根據(jù)以上精神，建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對新建住宅建設(shè)提出以下 要求：“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。包括：教衛(wèi) 系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館 、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區(qū)中的住宅將不斷地商品化，并進行商業(yè)化的管理。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個社會網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。在“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則的 指導(dǎo)下，全國廣大城鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)的新型住宅小區(qū)成片的興建起來。　　、功能全。住宅小區(qū)的多 功能性，給小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。一個居住區(qū)、同一棟樓宇內(nèi)，全民、集體、個人、外產(chǎn)等不同的產(chǎn)權(quán)共存。在這一時期內(nèi)，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業(yè)的物業(yè)管理方式已經(jīng)出現(xiàn)。應(yīng)該說，多年來，房管所(站)適應(yīng)計劃經(jīng)濟體制的要求，代表政府發(fā)揮“管好房、用好房、修好房”的作用，解決城市居民的居住問題，做了大量工作，功不可滅。但由于歷史的原因，這一管理方式在今后較長一段時間里還將繼續(xù)存在。在管理機構(gòu)和管理運作上與房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同樣需要管理體制的轉(zhuǎn)變。由房屋開發(fā)建造單位自行管理自己建造的出售給業(yè)主或出租給用戶的住宅，這是目前常見的一種住宅管理方式。目前在物業(yè)管理企業(yè)中這種類型的企業(yè)占有較大比例，大多數(shù)城市住宅小區(qū)均由此類物業(yè)的管理 企業(yè)進行物業(yè)管理?！　∥濉⑽飿I(yè)管理的強大生命力　　1995年1月18～20日國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司召開全國物業(yè)管理工作座談會，對十幾年來房地產(chǎn)管理工作進行總結(jié)。實踐告訴我們，原來那套行政性的福利型的房地產(chǎn)管理體制越來越不 能適應(yīng)形式發(fā)展的需要，必須對舊的管理體制從根本上進行改革。　　、場地和環(huán)衛(wèi)、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養(yǎng)護以及專業(yè)化的管理和多方面的綜合性服務(wù)?！　×?、居住小區(qū)物業(yè)管理概念　　以上的分析，居住小區(qū)物業(yè)管理概念可概括為：住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政 公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕和整治，由物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)管理合同統(tǒng)一實行專業(yè)化管理，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的服務(wù)，從而 使物業(yè)發(fā)揮其最大的功能。這種管理是由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施管理。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，它推行的是有償服務(wù)、合理收費，并通過多種經(jīng)營，使小區(qū)及各類房屋和設(shè)備的管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)，自我發(fā)展的道路。人們說的“三分建設(shè)， 七分管理”的要求在物業(yè)管理的模式中得以體現(xiàn)。以下分別敘述。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。在物業(yè)管理的實施中，主要是劃清自有產(chǎn)權(quán)部分與共有產(chǎn)權(quán)部分的界限，責(zé)任及相關(guān)費用的分?jǐn)偅沧杂挟a(chǎn)權(quán)部分 的管理、維修與養(yǎng)護均由業(yè)主負責(zé)并承擔(dān)相應(yīng)費用；若干業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分的管理、維修與養(yǎng)護由共有業(yè)主負責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)并按業(yè)權(quán)比例分?jǐn)偲滟M用。購房者具有部分產(chǎn)權(quán)。權(quán)益同上。無論是以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的住宅，5年內(nèi)只能自住自用， 不得出售；