【正文】 時時保潔服務。（3） 負責相關消防表格的記錄。（5） 隊長負責、督導工作，對工作提出改進方法及注意事項。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。（4） 嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。４、門衛(wèi)值班崗工作通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（3） 保安經(jīng)理/隊長負責檢查和考評３、保安員軍事培訓通過軍事化培訓，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。（3） 保安經(jīng)理/隊長負責管轄區(qū)治安工作的管理。負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄。（2） 工程人員負責消防設備運行。（2） 工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。（1） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。（4） 管理處物業(yè)主任負責上述工作檢查監(jiān)督。（三）消防管理 中控室設備運行管理確保中控室設備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。 操作使給排水設備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 （2） 給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。 應急分隊工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊，以應付各類突發(fā)事件。（1） 管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓，并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。（1） 客戶部負責編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。（3） 樓管員負責派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務做好各項費用的催繳工作。（3） 管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。（3） 工程部主管負責維修監(jiān)督，對“維修服務項目表”以外的報修內容進行評審。（3） 總公司實施不定期巡檢。三、日常管理運作階段的管理對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。對裝修、搬運人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對他們的活動范圍進行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質和精湛的業(yè)務技能。對違章裝修并無視一切的業(yè)戶，我們通過法律途徑予以解決。我們將通過建筑監(jiān)管機關——城市建筑督查大隊，在業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取其他方法，制止違章裝修施工。（2） 經(jīng)濟手段。業(yè)戶裝修實施袋裝化，指定地點投放，確保小區(qū)綠化完好。管理處專門設置有裝修檢查組，對業(yè)戶裝修進行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。（2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 裝修審批，嚴把“三關”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個人利益，利用人情關系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。（3） 提供有償上門維修服務項目。我們采取的便利措施是：（1） 設立辦理入住專用接待服務室，由專職人員提供周到的一站式服務。1. 綜合物業(yè)管理費；2. 水電周轉金；3. 其它代收費用（如二次裝修垃圾清運費）。（二） 做好驗收接管工作在管理公司對「 」充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。一、前期介入階段的管理（一） 介入、合理規(guī)劃針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結合「 」的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。17管理人員專業(yè)培訓合格率100%100%實行入職培訓、在崗培訓、內部培訓與外出學習。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設施、休息設施以及小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實行24小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心24小時值班，技防、物防、人防三重相結合。4管理費收繳率98%98%超值服務，按規(guī)定收取管理服務費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。三、管理服務目標總體目標：在委托有效期內把「 」建設成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在「 」達到硬件指標后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標，第三年達到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標。保安部職責范圍：巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財務職責范圍：處理有關人事財務方面的工作。13）理順關系、協(xié)調各方?？v向之間，操作員工對助理負責，助理對部門經(jīng)理負責，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負責；橫向之間，各部門分工合作，實行科學的網(wǎng)絡流程管理，做到既協(xié)調動作，又相互制約。10． 為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內設置服務中心，配置相應的各種有償服務和無償服務，使小區(qū)內的業(yè)戶于區(qū)內就能解決生活中的各種需求。具體圖示如下：業(yè)戶和上級業(yè)務機關　公司主管部門　　　　　 　　　　　　指示　　　　　　　　　　　指示中央值班調度室計算機輔助管理系統(tǒng)　　　　　　　　查詢、輸入　　　　　　　　　指令　　　　　　　　　　 　　　　反饋　　　 　　　指示業(yè)戶工程技工、樓管員　 　　　　　工作計劃輸出　 　　　　　　　　　　　　　投訴服務地點　　　　　　　　　　　　反饋 任務　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 A　　　　　 　　 　執(zhí)行　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　主管1員工　　 　　　　　　　督導 　　　　　命令　　 　 五、管理措施在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項措施：1． 實施高素質人才隊伍，加強培訓、動態(tài)管理；2． 全面貫徹“以人為本”服務理念，主動為業(yè)戶提供動態(tài)的、主動的服務；3． 對整個小區(qū)全面導入CI識別系統(tǒng)，規(guī)范管理；4． 實施制度化服務、人性化管理，執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制；5． 采取人防與技防相結合，建立健全各種值班制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施，加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏，做到萬無一失；6． 按“預防為主，宣傳先行，防消結合”指導思想，做好消防設備、設施的日常維護保養(yǎng)與檢測，并建立各項消防安全管理制度，組建一支義務消防隊，實行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。一是鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務質量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀律與指令加以解決。⑷ 激勵、培訓管理： 物業(yè)管理是多工種的服務行業(yè)，平凡而樸實無華，為預防員工在一天天的重復工作當中滋生惰性，我們采取通過各種培訓教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質和工作水平。嚴密、科學、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質、高效、便捷服務的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務運作機制如下：（一）計劃目標管理 根據(jù)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《物業(yè)管理條例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標準制定各項管理指標；制定三年內將「 」創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。進入21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們全體員工肩負的職責與義務，我們將24小時的嚴密保安服務，實施人防、物防與技防的相結合。（二） 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載（三） 清潔管理：包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。第三類 物業(yè)的綜合管理（一） 入住裝修管理：「 」是一個新建小區(qū)，入住的業(yè)主/業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為防范違章裝修的情況，管理公司貫通以人性化管理的手段，加強宣傳工作，在業(yè)主/業(yè)戶收樓入住時就對其進行宣傳培訓，并填寫裝修申請表?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉诙? 物業(yè)的基礎管理（一） 房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎工作，即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質服務，為小區(qū)業(yè)戶提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。在管理服務上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行。若我公司入駐「 」，特別承諾：＊ 公司提供24小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助＊ 小區(qū)接管后兩年內（在硬件配套達標的情況下）達到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準，三年內達到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介物業(yè)管理有限公司正式成立于 年 月 日，現(xiàn)管理面積 萬平方米,員工 多人，其中管理、技術人員 %以上具有大中專學歷。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗對物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗和一套科學完善的接管程序。 強大的技術保障力量 一流的管理和合理的收費現(xiàn)本公司具有國家 級物業(yè)管理資質，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場管理經(jīng)驗人才?！? 」一期項目由 公司開發(fā)建設。管理方案目 錄前言…………………………………………………………………………………24第一部分 物業(yè)公司簡介…………………………………56第二部分 管理服務理念、方針、內容、運作機制、管理措施………………7－12一、 服務理念二、 方針三、 內容四、 管理運作機制五、 管理措施第三部分